Что такое коммерческий найм жилья. Что такое коммерческий найм муниципального жилья и правила его оформления

Министерство образования РФ

Профессиональный лицей № 15

РЕФЕРАТ

Договор коммерческого найма

Выполнил: Предеин А.В.

Проверила: Жукова Т.А.

Введение

В 1991 г. принимается Закон РСФСР “О внесении изменений и дополне­ний в Жилищный кодекс РСФСР”, на основании которого пользова­ние жилыми помещениями разрешалось осуществлять не только по договору найма, но и по договору аренды.

Конституция РФ впервые включила норму о праве граждан на жилище: «никто не может быть произвольно лишен жилища»;

«никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения». Она в значительной мере рас­ширила перечень оснований приобретения жилища. Граждане сами за свой счет или с привлечением государственных субсидий могут поку­пать, менять жилье, своими силами или с привлечением подрядных организаций участвовать в жилищном строительстве и т.д. «Малоиму­щим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату...».

Основными нормативными актами, регулиру­ющими жилищные правоотношения, являются Гражданский и Жилищный кодексы. Но поскольку Гражданский кодекс - отраслевой нормативный акт, то в нем отражены нормы гражданского законодательства специфичные, прежде всего, для договора коммерческого найма жилого помещения. Жилищный ко­декс - комплексный нормативный акт, регулирующий разнородные отношения в жилищной сфере, в том числе гражданские и административные.

Помимо названных источников, в сфере жилищных правоотношений большое значение уделяется постановлениям Конституционно Суда Российской Федерации, который осуществляет проверку законности многих актов и их соответствие конституционным правам граждан.

2. Договор найма жилого помещения - традиционный институт гражданского права, оформился как самостоятельный договор из договора имущественного найма.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Результатом достигнутого соглашения служит передача собственником или управомоченным им лицом двух правомочий: владения, пользования и, в некоторой мере, распоряжения предметом договора.

Договор найма жилого помещения считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям; каждая сторона, наниматель и наймодатель, имеет права и несет обязанности, поскольку жилое помещение предоставляется нанимателю в пользование за плату.

Все предоставляемые гражданам жилые помещения объединяются законодательством в понятие «жилищный фонд». Жилищный фонд -совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы, приюты, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Договор коммерческого найма жилого помещения заключается с собственником, жилого помещения или управомоченным им лицом и гражданином на основе их свободной воли и равноправно­го положения в гражданском обороте и является единственным основа­нием возникновения жилищных правоотношений. Предоставляемое жилое помещение по такому договору должно находиться в частном жилищном фонде или государственном и муниципальном фонде, не предназначенном для социального использования.

Социальное использование жилищного фонда имеет место только в домах государственного и муниципального жилищного фонда. «Жи­лищный фонд социального использования» предназначен для предо­ставления жилых помещений слабозащищенным слоям населения:

малоимущим гражданам, инвалидам, ветеранам войны и т.д. на основа­нии договора найма жилого помещения. Заключение такого договора происходит на условиях очередности, по правилам вселения, установ­ленным жилищным законодательством.

Регулирование социального найма установлено в ЖК РСФСР, в Законе «Об основах федеральной жилищной политики» и нормативных актах субъ­ектов Российской Федерации. В то же время к правоотношениям по договору социального найма могут применяться и нормы ГК. Гражданский Кодекс содер­жит лишь ряд положений, имеющих общее значения для всех видов найма жилого помещения. Так, нормы о письменной форме договора, сохранении договора найма жилого помещения при пере­ходе права собственности на жилое помещение, обязанностях нанимателя жилого помещения, временных жильцах (пользо­вателях) и поднанимателях, ремонте сданного внаем жилого помещения являются общими для названных разновидностей договора найма жилого помещения.

3. Жилое помещение по договору социального найма предоставляется «нуждающимся гражданам в улучшении жилищных условий». Нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются граждан имеющие обеспеченность жилой площади на одного члена семьи ниже уровня, установленного правительством соответствующего субъекта РФ; проживающие в жилом помещении (доме), не отвечающем установленным санитарным и техническим требованиям; проживающие в квартирах, занятых несколькими семьями, если в составе семьи имеются больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний; проживающие в смежных неизолированных комнатах по две и более семьи при отсутствии родственных отношений; проживающие в общежитиях и на условиях поднайма.

Наряду с нуждаемостью в улучшении жилищных условий, закон учитывает постоянное проживание гражданина в данном населенно пункте и размер доходов на одного человека.

Формирование указанных условий зависит от определенной совокупности факторов: демографических, территориальных, экономических. Поэтому субъекты РФ расширили свой объем компетенции в области применения жилищного законодательства.

В ряде нормативных актов субъектов РФ идет речь о постоянном проживании в «данной местности». Требование постоянного проживания в данном населенном пункте действует лишь при условии, если иное не установлено законодательством. Введение такой нормы способствует обеспечению нормального функционирования учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Основаниями возникновения жилищных правоотношений в фонд социального использования являются:

а) постановка на учет;

б) наступление очереди или установленных условий внеочередной получения жилья;

в) выдача ордера на жилое помещение;

г) договор социального найма жилого помещения.

Учет нуждающихся в улучшении жилищных условий ведется по месту жительства гражданина, а в случаях возможности его обеспечения жильем организацией, с которой он состоит в трудовых отношениях, при его жела­нии - и по месту работы. Жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов социального использования предоставляются гражданам районной, городской, районной в городе администрацией при участии общественной комиссии по жилищным вопросам, создаваемой из депутатов, представителей общественных ор­ганизаций и трудовых коллективов на основании их совместного реше­ния о предоставлении гражданину жилого помещения и ордера, выдан­ного этой же администрацией.

Условием заключения договора социального найма является нали­чие ордера на жилое помещение. Ордер представляет собой выписку из решения уполномоченного органа местной администрации, индивиду­ализирующую предоставляемое внаем жилое помещение, с указанием нанимателя и лиц, подлежащих вселению в жилое помещение вместе с ним. Без ордера жилищно-эксплуатационная организация не вправе заключить с гражданином договор найма на свободное жилое помещение. Если договор социального найма заключается с лицом, не имеющим ордера, то договор впоследствии признается недействитель­ным. Договор социального найма считается заключенным с принятием ордера жилищно-эксплуатационной организацией и передачей жилого помещения ордеродержателю.

Сторонами договора найма жило помещения являютсянаймодатель и наниматель.

В качестве наймодателя по договору коммерческого наймамогут выступать граждане и юридические лица, имеющие право частной собственности на жилое помещение, и государственные и муниципальные образования, обладающие жилищным фондом на праве государственной или муниципальной собственности.

Встречаются случаи, когда освободившееся в квартире жилое помещение в виде изолированной комнаты или комнат при отсутствии в ней граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий или имеющих жилую площадь менее установленной нормы на одного человека или не имеющих возможности его выкупить, передается этим же нанимателям квартиры по договору коммерческого найма.

За нанимателем занимаемое им жилое помещение будет закреплено по двум договорам найма: по договору социального найма - часть помещения, переданная ему ранее на основании ордера, и освободившееся жилое помещение - по договору коммерческого найма.

Наймодателем в договоре социального найма может быть только Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование. От их имени приобретать и осуществлять права и обязанности могут органы государственной власти и органы местного самоуправления в рамках их компетенции. В жилищной сфере такую функцию, наравне с органами государственной власти и местного само­управления, осуществляют департаменты жилищно-коммунального хозяйства, жилищные и коммунальные органы.

Наймодателем по договору найма жилого помещения является жилищно-эксплуатационная организация (домоуправление и т.п.). Она заключает договоры и, будучи юри­дическим лицом, в случае возникновения спора является в суде сторо­ной по делу.

В договорах коммерческого и социального найма нанимателем яв­ляется только физическое лицо (гражданин), поскольку жилое помеще­ние предназначено для проживания. Юридическим лицам жилое поме­щение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основании договора аренды или иного договора. Использовать жилое помещение юридическое лицо может только с целью предоставления его гражданам для проживания.

Договоры социального и коммерческого найма жилого помещения заключаются в письменной форме. Нарушение письменной формы не влечет недействительности договора, но лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания Государственная регистрация для таких договоров не требуется. Письменный договор найма жилого помещения является единственным документом, дающим нанимателю право на вселение в жилое помещение.

4. Предмет договора найма жилого помещения в одних случаях первоначально указывается в ордере (социальный наем), в других определяется соглашением сторон (коммерческий наем). Однако, как предусмотрел законодатель, для каждого договора найма предметом может являться жилой дом, квартира, часть квартиры или жилого дома. Эти помещения должны быть изолированными (иметь отдельный вход), благоустроенными применительно к условиям данного населен­ного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим тре­бованиям, т.е. быть пригодными для постоянного проживания.

Под жилым домом понимают постройку, предназначенную для по­стоянного или преимущественного проживания людей, имеющую фун­даментальную привязку с земельным участком, отвечающую стро­ительным, техническим, противопожарным и санитарно-техническим

требованиям.

Квартирой признается пригодная для проживания отдельная жилая площадь, которая имеет отдельный выход на улицу, на лестнич­ную клетку, места общего пользования и вспомогательные комнаты (кухня, ванная комната, коридор).

Жилая комната - обособленное стенами часть помещения, предна­значенная и используемая для проживания.

Существенное значение при предоставлении жилого помещения коммерческого найма имеет социальная норма жилой площади.

Если норма жилой площади, при вселении временных жильцов, на одного человека будет составлять менее 12 кв. м, наймодатель имеет право воспрепятствовать такому вселению. Наниматель, осу­ществляющий право пользования жилым помещением в виде комна­ты, квартиры в многоквартирном жилом доме, части дома, имеет право пользования механическим, электрическим, санитарно-техни­ческим оборудованием за пределами жилого помещения, обуслов­ленного в договоре. При проживании в жилом помещении, которое находится в едином комплексе недвижимого имущества, закрепленным в долевой собственности на основании созданного кондоминиума, наниматель вправе пользоваться общим имуществом кондоминиума.

5. Срок договора найма жилого помещения имеет существенное значение. Бессрочный характер носят правоотношения, вытекающие из договора социального найма.

Договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок до пяти лет. При отсутствии в договоре указания на срок а действия, договор считается заключенным на пять лет. По истечении срока договора наниматель имеет право на возобновление договора на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Наймодатель имеет право, при желании нанимателя, заключить договор на новый срок, отказать ему в его продлении. Однако, используя свое право, наймодатель приобретает и обязанность не сдавать помещение внаем в течение года. При нарушении наймодателем этого условия, прежний наниматель имеет право требовать в судебном порядке признания договора с новым нанимателем недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Если наймодатель не выполнил обязанности предложить заключить договор или предупредить об отказе продления договора, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Продлевая договор, наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору коммерческого найма.

Заключение договора коммерческого найма жилого помещения возможно и на более короткий срок - до одного года. Краткосрочный наем характеризуется также меньшим количеством прав нанимателя. Наниматель лишен права включения в договор лиц, постоянно с ним проживающих, вселения постоянно проживающих, временных жильцов и поднанимателей, преимущественного права на возобновление договора на новый срок, права на замену нанимателя в договоре, предоставления длительного срока для устранения разрушений или порчи жилого помещения, послуживших основанием к расторжению договора.

6. Одним из существенных условий, определяющих характер рас­сматриваемого обязательства, являетсяцена. В договоре коммерчес­кого найма размер платы за жилое помещение и сроки платежей ус­танавливаются соглашением сторон. Если стороны не предусмотрели сроки внесения платы за жилье, она вносится нанимателем ежемесяч­но в порядке, установленном жилищным законодательством.

Определение размера платы - право обоих сторон, если стороны не пришли к единому мнению по установлению размера платежа. Договор коммерческого найма считается незаключенным, если не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Законодательство содействует охране прав нанимателя, предусматри­вая тем самым недопустимость одностороннего изменения размера платы за жилое помещение, за исключением случаев, предусмотренных законом или соглашением сторон.

Иной подход к определению размера платы предусмотрен в домах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования. Оплата жилья в жилищном фонде социального исполь­зования, а также плата за коммунальные услуги осуществляется по ставкам, утвержденным органами местного самоуправления в зависи­мости от качества жилищного фонда и с учетом платежеспособности граждан, проживающих в жилых помещениях.

Размер оплаты жилья устанавливается наймодателем на основе ставок и тарифов на услуги жилищно-коммунального хозяйства и методики определения нормативов потребления жилищно-коммунальных услуг. В таких правоотношениях допустимо и одностороннее повышение раз­мера оплаты жилья и коммунальных услуг, но с одновременным предо­ставлением гражданам компенсаций на оплату этих плате­жей.

7. Действующее гражданское и жилищное законодательство определяет договор найма жилого помещения как двустороннее обязательтство, в котором стороны имеют права и несут соответствующие обязанности. Основной обязанностью наймодателя по договорам социального и коммерческого найма является предоставление свободного жилого помещения, пригодного для проживания. Оно должно быть также свободным от проживания других лиц, отвечать жилищным потребностям нанимателя и постоянно проживающим с ним гражданам. Предоставляемое жилое помещение по договору социального найма к моменту передачи не может быть занято другим нанимателем или сохраняться за ним в период его временного отсутствия.

Обязанности наймодателя носят длительный характер. Наймодатель обязан: осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, содержать в надлежащем порядке места общего пользования, инженерное оборудование и придомовую территорию, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату жилищно-коммунальные услуги. Наймодатель обязан производить капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения.

Жилищное законодательство устанавливает за наймодателем обя­занность своевременного ремонта жилых помещений, и содействовать нанимателю в проведении текущего ремонта. При осуществлении капитального ремонта наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи другое жилое помещение, пригодное для проживания и отвечающее санитарным и техническим требованиям. Договор найма жилого помещения не растор­гается, и наниматель вносит квартирную плату лишь за помещение, предоставленное ему на время ремонта. При невыполнении наймодате­лем капитального ремонта наниматель вправе произвести ремонт по сметной стоимости и взыскать с наймодателя стоимость ремонта или зачесть ее в стоимость платы за жилое помещение, потребовать умень­шения платы за жилое помещение либо расторгнуть договор найма с последующим возмещением убытков.

Наймодатель не отвечает за недостатки сданного внаем жилого по­мещения, которые были оговорены в договоре или заранее известны нанимателю либо могли быть обнаружены при осмотре жилого поме­щения. При обнаружении нанимателем скрытых недостатков, полнос­тью или частично препятствующих пользованию жилым помещением, наниматель вправе по своему выбору потребовать от наймодателя либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьше­ния платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостат­ков, либо досрочное расторжение договора и возмещение убытков. По­мимо возмещения убытков, наниматель имеет право требовать компен­сации морального вреда.

Законодатель возложил одинаковые обязанности на нанимателя по договорам социального и коммерческого найма, обусловленные специальным назначением и техническим состоянием объекта договора. В их число входят: использование жилого помещения по назначению, только| для проживания, обеспечение сохранности жилого помещения и поддержание его в надлежащем состоянии. Наниматель обязав своевременно производить за свой счет текущий ремонт жилого помещения и обеспечивать наймодателю и организациям, осуществляющим ремонт и эксплуатацию жилищного фонда, беспрепятственный доступ в жилое помещение для осмотра его технического состояния.

В случае освобождения жилого помещения наниматель обязан либо произвести текущий ремонт, либо оплатить его стоимость с дополнительными обязательствами, о которых он был извещен заранее.

Наниматель обязан в установленные договором найма сроки вносить плату за жилое помещение, своевременно вносить платежи за коммунальные услуги, принимать долевое участие в расходах по содержанию дома и придомовой территории.

Наниматель не вправе производить переустройство, перепланировку и реконструкцию жилого помещения без письменного разрешения наймодателя. Наниматель, допустивший самовольное переустройстве перепланировку и реконструкцию жилого или подсобного помещения обязан за свой счет привести это помещение в прежнее состояние.

По договору социального найма наниматель приобретает ряд прав, гарантирующих удовлетворение его потребностей в жилье: право на сохранение жилой площади в случае временного отсутствия; право на бронирование жилого помещения; право на обмен жилыми помещениями; право сдачи помещения в поднаем и ряд других.

К числу прав нанимателя по договору коммерческого найма относится право нанимателя с согласия наймодателя вселять граждан в качестве постоянно с ним проживающих. При этом круг лиц, постоянно проживающих с нанимателем в нанимаемом помещении, определяется договором. На вселение несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

Наниматель вправе разрешить безвозмездно проживать временным жильцам с согласия всех с ним проживающих и уведомления наймода­теля, а также с согласия наймодателя передать на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю за плату. Времен­ное проживание и поднаем ограничены сроком. Срок не может превы­шать шести месяцев для временных жильцов, а срок действия договора поднайма ограничивается сроком основного договора коммерческого найма.

Граждане, включенные в договоры коммерческого и социального найма в качестве соответственно постоянно проживающих или членов семьи, имеют равные с нанимателем права пользования жилым поме­щением.

Иначе распределяется их ответственность. Включенные в договор социального найма совершеннолетние члены семьи нанимателя несут с ним солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора. Характер такой ответственности не может быть изменен со­глашением сторон, так как предусмотрен жилищным законодательст­вом.

В период действия договора различные обстоятельствамогутвызвать необходимость изменения условий договора найма жилого помещения.

Изменение условий договора коммерческого найма жилого помещения допускается только с согласия наймодателя по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих. Наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно с ним проживающих.

В случае смерти нанимателя, признания его недееспособным, либо выбытия из жилого помещения права и обязанности по договору коммерческого найма переходят к одному из совершеннолетних граждан, постоянно проживавшему с нанимателем. Такой гражданин должен быть указан в договоре. Договор коммерческого найма продолжает действовать на тех же условиях. Согласие наймодателя в этом случае не требуется.

При отсутствии соглашения между совершеннолетними гражданами, указанными в договоре в качестве постоянно проживающих, они становятся сонанимателями жилого помещения, в противном случае такие споры решаются в судебном порядке.

Изменением договора социального найма является присоединение нанимателем освободившейся в квартире комнаты, не изолированной от занимаемого им жилого помещения, либо изолированного жилого помещения. Такое изменение договора влечет иные условия оплаты жилого помещения.

Совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать согласия нанимателя и оставшихся совершеннолетних членов семьи заключения договора найма вместо первоначального нанимателя. Данное правило действует также в случае смерти нанимателя.

Совершеннолетний член семьи нанимателя с согласия нанимателя и всех совершеннолетних членов семьи вправе требовать раздела жилой площади и заключения с ним отдельного договора социального найма при возможности выделения жилой площади в соответствии с причитающейся ему долей либо с учетом соглашения о порядке пользования жилым помещением Споры, возникшие с признанием члена семьи нанимателем, а также требованием заключения отдельного договора найма, разрешаются в судебном порядке.

Договор коммерческого найма жилого прекращает­ся по истечении его срока и при отсутствии согласия нанимателя про­длить договор, в случае смерти одинокого нанимателя, а также гибели предмета договора.

У нанимателя и наймодателя есть право рас­торгнуть договор коммерческого найма жилого помещения по соглаше­нию сторон и в судебном порядке.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма, уведомив письменным предупреждением наймодателя за три месяца. По истечении указанного срока, с даты извещения наймодателя, договор будет считаться расторгнутым.

Договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в следующих случаях:

а) невнесения платы за жилое помещение за шесть месяцев, а при заключении договора на срок до одного года - более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

б) при разрушении или порче, а также при использовании жилого помещения не по назначению как самим нанимателем, так и лицам, с ним проживающих;

в) непригодности помещения для постоянного проживания или его аварийного состояния;

г) систематического нарушения прав и интересов соседей нанимателем и лицами, совместно с ним проживающими.

Суд рассматривая требования наймодателя о расторжении договора, вправе предоставить срок не более одного года нанимателю для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в этот срок наниматель не выполнит указанные в решении суда действия, то при повторном обращении наймодателя суд расторгает договор найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения суда не более чем на один год.

Договор социального найма может прекратить действие с предоставлением нанимателю и членам его семьи другого благоустроенного жилого помещения в порядке улучшения жилищных условий, а также в случае смерти одинокого нани­мателя или гибели предмета договора. По иным основаниям договор найма прекращается путем расторжения по инициативе нанимателя или наймодателя.

Наниматель жилого помещения в домах жилищного фонда социального использования в любое время, с согласия членов семьи, может требовать расторжения договора найма жилого помещения.

Досрочное расторжение договора коммерческого найма по требованию наймодателя влечет выселение нанимателя и постоянно проживающих с ним лиц из занимаемого ими жилого помещения. В этом случае наниматель и постоянно проживающие с ним граждане выселяются без предоставления другого жилого помещения. Жилищный Кодекс предусмотрел следующие последствия выселения граждан: с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, с предоставлением другого жилого помещения и без предоставления другого жилого помещения.

С предоставлением другого благоустроенного жилого помещения граждане выселяются в случаях: если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу в связи с отводом земельного участка для государственных или общественных нужд; если жилое помещение подлежит переоборудованию в нежилое; если жилое помещение грозит обвалом; если жилое поме­щение, занимаемое нанимателем и членами его семьи, в результате капитального ремонта не может быть сохранено; если офи­церы, прапорщики и мичманы, военнослужащие сверхсрочной службы в Вооруженных Силах и приравненные к ним лица, проживающие в военных городках, утратили связь с Вооруженными Силами.

Предоставленное гражданам в связи с выселением другое жилое благоустроенное помещение должно отвечать установленным санитар­ным и техническим требованиям, находиться в черте данного населен­ного пункта и быть размером не менее занимаемого. Иначе решается вопрос в случае занятия семьей квартиры большей площади и отсутст­вия у кого-либо права на дополнительную жилую площадь. При предо­ставлении жилого помещения такой семье ее размер может быть умень­шен, но не более нормы жилой площади на человека.

Выселение без предоставления жилого помещения применяется в виде санкции за совершенное правонарушение, если законом не уста­новлено иное.

К числу оснований для расторжения договора социального найма, без предоставления жилого помещения ЖК относит: систематическое разрушение и порчу жилого помещения нанимателем, членами его семьи или другими совместно проживающими с ним лицами, использования помещения не по назначению, систематическое нарушение правил общежития, делающее невозможным проживание с указанными лицами в одной квартире или одном доме, при применении мер предупреждения и общественного воздействия, невозможности совместного проживания лиц, лишенных родительских прав, с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признан выданного ордера на жилое помещение недействительным вследствие неправомерных действий получивших его лиц.

Наиболее часто встречаются случаи выселения из общежития работников предприятий, учреждений, организаций, поселившихся в общежитии в связи с работой, но уволенных по собственному желанию без уважительных причин, за нарушение трудовой дисциплины или совершение преступления.

1.Введение___________________________________________________2

2.Основные положения договора найма жилого помещения__________3

3.Жилое помещение по договору социального найма________________4

4.Жилое помещение по договору коммерческого найма______________6

5.Сроки заключения договоров___________________________________7

6.Размеры стоимости по договорам найма жилого помещения_________7

7.Права и обязанности сторон по договорам найма жилого помещения__8

8.Заключение _________________________________________________13

10.Список литературы___________________________________________15

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ:

2. Жилищный кодекс РСФСР

3. Гражданский кодекс РФ

4. Абрамов В. «Сделки и договоры». – М., 1997

5. Жилищный справочник / Москва, 1996г.

6. Яковлев В.Ф. «Новое в договорном праве» – М., 1994

7. Андреев С.Е.«Договор: заключение, изменение, расторжение.» – М.,1997

8. Толстой Ю.К. «Жилищное право» М., 1996.

9. Щербакова Н.А. «Жилищные права. Пользование и собственность.» М.,1997

Репетиторство

Нужна помощь по изучению какой-либы темы?

Наши специалисты проконсультируют или окажут репетиторские услуги по интересующей вас тематике.
Отправь заявку с указанием темы прямо сейчас, чтобы узнать о возможности получения консультации.

Аренда на недвижимость подразумевает различные цели. Арендодатель обычно сдает помещение гражданским лицам (и физическим, и юридическим):

• для временного проживания;
• для использования в иных целях (офис, коммерческая деятельность, складское помещение).

При этом заключается договор на аренду, оговаривающий в первых пунктах, будет ли использоваться помещение для проживания или как нежилое.

Однако если жилое помещение сдается исключительно для проживания, порой целесообразно заключать соглашение о найме жилого помещения. Есть три типа договоров о найме:

• коммерческий
• социальный
• специализированный

Как и для чего заключается договор коммерческого найма?

Общие требования к договору коммерческого найма

Договор коммерческого найма легально дает право наймодателю извлекать прибыль из недвижимости путем сдачи ее в поднаем. Таким образом его можно заключать как с гражданским, так и с юридическим лицом, которое намерено использовать помещение только для проживания.

Предметом является изолированное жилое помещение, отвечающим всем требованиям:

• строительным стандартам;
• противопожарным и санитарно-гигиеническим нормам;
• обязательной регистрации в МБТИ (п. 1 ст. 673 ГК РФ).

Когда лучше заключать договор коммерческого найма

Если вы всегда сдавали свою квартиру исключительно семьям или студентам по договору аренды, и дальше так собираетесь делать, то волноваться вам не о чем. Но если вы нюхом чуете, что человек, которому вы сдаете свое жилье, не обычный семьянин, а в нем явно предпринимательская жилка, или за его спиной незримо маячит целая бригада гастарбайтеров, то лучше сразу оформить договор коммерческого найма.

Конечно, если наниматель сразу признается вам, что намерен сдавать вашу квартиру посуточно, то проще заключить договор на аренду, с правом арендатора на субаренду, то есть на повторную сдачу.

Отличия договора коммерческого найма

1. В отличие от бессрочного договора социального найма, коммерческий найм является срочным:
   • краткосрочным, если заключается сроком на год;
   • долгосрочным — на один-пять лет.
2. Предусматривается возможность проживания и пользования помещением не только нанимателю, но любым другим лицам, в отличие от социального найма, который разрешает проживание только членам семьи нанимателя.
3. Плата по коммерческому найму не нормируется, как в социальном: она устанавливается по согласию сторон.
4. Арендная плата при коммерческом найме выгодней для арендодателя, чем при обычной аренде, так как вы можете сразу согласовать с нанимателем:
   • зависимость оплаты от количества проживающих в квартире человек;
   • возможность изменять сумму оплаты, в связи с изменившимися условиями.

Однако менять арендную плату в одностороннем порядке вы все равно не сможете.

Сонаниматели при коммерческом найме

• Нанимателем по коммерческому найму может быть любое гражданское лицо или группа лиц (допустим, группа мигрантов без «насяльника» решила снять квартиру).
• Если договор заключается группой лиц, то все они разделяют как права, так и обязанности на основании солидарной ответственности (п. 4, ст. 677 ГК РФ).
• Все сонаниматели должны быть указаны в документе.
• Требовать выполнения этих обязательств, например, по оплате, выселению в срок, возмещения материального ущерба и т. д. , наймодатель может с каждого сонимателя.

С одной стороны, проще, когда есть с кого спросить и все «на учете», а с другой — сложнее вести дела не с одним, а с несколькими сонанимателями.

Ответственность нанимателя

Наниматель при составлении договора на коммерческую аренду указывает всех лиц, которые вселяются в помещение вместе с ним и будут постоянно проживать.

Вся ответственность по договору коммерческого найма и за проживающих совместно с нанимателем граждан целиком лежит на нанимателе (ст. 677 ГК РФ).

Права нанимателя

1. На основании ст. 664 наниматель пользуются преимуществом при пролонгации договора:
   • Наймодатель за 3 месяца до истечения срока действия должен предупредить нанимателя о необходимости продления или о своем решении не продлевать соглашение.
   • Если предупреждения не поступает, договор автоматически продлевается.
   • Если наймодатель отказался от продления, сославшись, что более не намерен сдавать помещение в наем, а затем сдал его ранее, чем истек год после окончания срока прежнего договора, другому лицу, прежний наниматель имеет право, на основании ст. 684 ГК РФ, предъявить претензии, требуя либо признания нового договора недействительным, либо возмещения убытков.
2. При продлении соглашения на старых или новых условиях наниматель не вправе самовольно изменять количество проживающих с ним лиц или требовать такого изменения.

Временные жильцы и поднаниматели

• Нанимателю по договору разрешено подселять в течение срока найма других лиц — временных жильцов или поднанимателей.
• Для вселения их не требуется разрешения наймодателя, однако нужно согласие всех постоянных жильцов, вселившихся вместе с нанимателем.
• Наниматель должен известить наймодателя о появившихся у него новых жильцах.

Права и обязанности временных жильцов

• Временные жильцы (например, это могут быть родственники или члены бригады) живут безвозмездно, то есть бесплатно.
• Часть помещения в личное пользование им не выделяется.
• Срок проживания либо согласован, либо не определен.
• При неустановленном сроке проживания временный жилец должен покинуть помещение в течение семи дней после извещения его об этом нанимателем.

Права и обязанности поднанимателей

Поднанимателем называется лицо, получившее право возмездного пользования части помещения, путем заключения договора о поднайме с нанимателем.

• Полным право пользователя поднаниматель не обладает, и всю ответственность за его действия несет наниматель.
• Договор поднайма заключается по правилам п. 2 ст. 685 ГК РФ о соблюдении нормы площади на одного человека (не менее 12 м 2 , ст. 38 ЖК)
• Условия проживания (сроки и оплата) устанавливаются нанимателем, при этом срок не может превышать тот, на который был заключен коммерческий найм.
• Преимущественным правом продления договора поднаниматель не обладает:
  • По истечению срока поднайма его могут выселить без объяснения причин и взять другого жильца.

Условия расторжения договора коммерческого найма

Основные условия расторжения определяются ст. 687 ГК РФ:

• Договор может быть расторгнут по обоюдной инициативе сторон, причем если она исходит от нанимателя, он должен заручиться согласием всех постоянно проживающих и письменно предупредить наймодателя за три месяца.
• Преждевременное расторжение договора происходит в следующих случаях:
  • невнесение арендной платы более 6 месяцев (если в документе не указано другое).
  • порча имущества;
  • несоблюдение надлежащего санитарно-технического состояния;
  • использование жилья не по назначению (например, переоборудовали в массажный салон или складское помещение);
  • нарушение прав соседей (шум, скандалы, громкая музыка и т. д.).

Риски для наймодателя

Помимо разборок с недовольными соседями, при сдаче жилья по коммерческому найму неизбежно возникают проблемы:

1. Постоянная смена состава — одни приезжают, другие уезжают. Отсюда повышенный риск износа и порчи имущества.
2. Трудности с расторжением договора:
   • если хотя бы одно постоянное лицо, проживающее с нанимателем, который добровольно решил расторгнуть соглашение, закапризничает и решит остаться, договор останется в силе.
3. Лояльность и терпимость суда к нанимателю:
   • Ему дается льготный срок, один год, для «реабилитации» (погашения долга, возмещение порчи имущества, ремонта и т. д.).
   • Если жилец не исправится, повторный суд выносит решение о расторжении договора.
   • Наниматель может обратиться с просьбой отсрочить исполнение приговора еще на год.

Получается расторжение договора и выселение займет минимум два года.

Найм жилья – это вид соглашения, суть которого заключается в передаче жилого помещения в пользование от одного лица (его собственника — наймодателя) другому (временному жильцу – нанимателю). В зависимости от условий, оговоренных в соответствующем договоре, и общих принципов найма он может осуществляться либо на бесплатной основе, либо на платной. В первом случае соглашение будет социального характера, а во втором – коммерческого. Именно о коммерческом найме жилья пойдет речь в представленном ниже материале. Наш ресурс в полной мере осветит его суть, общие принципы и порядок проведения.

Что мы подразумеваем под понятием договор коммерческого найма жилья? Фото № 1

Как было отмечено ранее, найм жилого помещения – это арендное , обязующее собственника передать свое жилье в пользование другому лицу, которое заключило с ним соответствующий договор. Основным отличием коммерческого найма от социального является то, что первый осуществляется на возмездной основе. Это значит, что наниматель жилья обязуется оплатить период проживания в нем по условиям, оговоренным в договоре.

Наймодателем в коммерческом найме могут выступать все личностные единицы юриспруденции на территории РФ. К таковым относятся:

• частные лица (обычные граждане);
• лица (организации, индивидуальные предприниматели);
• муниципалитет (местное самоуправление конкретного субъекта или прочей территориальной единицы нашей страны);
• непосредственно государство, представленное полномочными организациями.

По своей сути, понятие «наймодатель» определяет то лицо, которое является собственником сдающегося в найм жилья или уполномоченное в этом лицо, не являющиеся при этом собственником данного жилья. Нанимателем, в свою очередь, является то лицо, которое по договору получает конкретное жилье в найм. Как правило, таковым выступает отдельный гражданин или их группа.

Договор коммерческого найма – это тот документ, который определяет порядок найма и его сторон. Заключать данное соглашение необходимо в письменной форме, однако его нотариальное заверение необязательно. В тексте договора стороны должны указать все те требования, которые они выдвигают друг к другу и обязуются соблюдать после заключения соглашения. Стоит понимать, что все условия договора должны удовлетворять желаниям обеих сторон найма, иначе – заключать соглашение не следует.

Рассматривая конкретный случай коммерческого найма жилья более подробно, может потребоваться обращаться к разным законодательным актам. Основными из них являются следующие:

• Кодекс РФ (определяет общий порядок найма и заключения договора);
• Жилищный Кодекс РФ (регламентирует основные принципы найма жилья);
• Федеральные законы и Постановления правительства РФ разного масштаба (в более глубоком разрезе рассматривают специфичные особенности найма жилья).

В том случае, если ознакомиться с законодательством РФ в полной мере не удается, желательно обратиться за помощью к профессиональному юристу. Не забывайте, что перед заключением любого соглашения необходимо досконально изучить его законодательную базу.

Нюансы процедуры коммерческого найма

Особенности сделки коммерческого найма жилья. Фото № 2

Коммерческий найм жилья – не столь сложная в юридическом плане. Осуществляя данную процедуру, достаточно придерживаться основных ее принципов и порядка проведения, которые указаны в ранее упомянутых законодательных актах. Обобщив информацию из них, можно выделить основные нюансы коммерческого найма жилого помещения. Общий их перечень таков:

• Сдавать жилье по договору коммерческого найма имеют право только его собственник (обладающий соответствующим правом на сдаваемое ) или представитель такового (действующий по соответствующей доверенности). В том случае, если собственников сдаваемого жилья несколько, то необходимо получить согласие у них всех. В противном случае, у нанимателя могут возникнуть некоторые проблемы.
• Объектами коммерческого жилищного найма выступают только жилые помещения, отделенные от близь лежащих строений. Таким образом, наниматель может получить в свое владение квартиру, частный дом и подобные виды жилья. Стоит отметить, что договорам коммерческого найма муниципалитет или государство имеет право сдавать только то жилье, которое находится в жилищном фонде коммерческого пользования.
• Срок найма жилья на основе определяется двумя сторонами соответствующего соглашения. Законодательно данный срок не может превышать 5 лет. В том случае, если в договоре коммерческого найма не указан срок предоставления жилья, то он автоматически определяется равным 5 годам.
• Плата за найм жилья и порядок ее выплаты оговаривается в договоре по согласованию между двумя его сторонами. Изменять ее размерность в одностороннем порядке не имеет право ни одна из сторон соглашения.
• Переход права собственности на сдаваемое жилье от наймодателя другому лицу никак не влияет на договор его найма.
• Заключать соглашение коммерческого найма жилья необходимо в простой письменной форме. Общий формат такового законодательно не закреплен и имеет свободную форму. В таком важно указать все условия предоставления жилья в найм, права и обязанности его сторон.
• Расторжение договора возможно как в мирном, так и в судебном порядке. Инициатором данного процесса может выступать и наймодатель, и наниматель, но только в том случае, если его оппонент по сделке нарушает условия договора или же законодательство РФ относительно предмета соглашение или его самого.

Учитывать представленные нюансы крайне важно, так как именно от их соблюдения зависит то, насколько сделка коммерческого найма жилья будет удачна для обеих сторон соглашения. Помните об этом.

Обязанности и права сторон соглашения

Какие обязанности возникают у сторон при заключении сделки коммерческого найма жилья? Фото № 3

Завершая рассмотрение сегодняшней темы, не лишним будет определить базовые обязанности и права сторон договора коммерческого жилья. Стоит отметить, что все они заключаются в следующем:

• обязательное соблюдение всех условий договора;
• обязательное соблюдение всех законодательных норм относительно соглашения коммерческого найма.

В том случае, если представленные выше условия не соблюдаются одной из сторон, ее оппонент по сделке имеет полное право принудительно расторгнуть ранее заключенное соглашение. Для лучшего понимания сути данного вопроса ниже представлены основные и обязанности каждой стороны договора коммерческого найма.

Итак, для наймодателя к таковым относятся:

• передача предмета договора (сдаваемого жилья) нанимателю в пользование на некоторый срок;
• осуществление соответствующей эксплуатации строения, в котором находится сдаваемое жилье;
• организация капитального ремонта сдаваемого жилья, если иной порядок не предусмотрен договором;
• обеспечение проведения ремонта строения, в котором находится сдаваемое жилье, на общих началах;
• предоставление за некоторую необходимых нанимателю коммунальных услуг.

Наниматель, в свою очередь, обязуется:

• пользоваться полученным жильем исключительно для проживания;
• сохранять полученное жилье в полной сохранности и в должном состоянии;
• своевременно и в полном размере оплачивать найм жилого помещения (при необходимости – и услуги);
• осуществлять текущий ремонт полученного жилья, если иной порядок не предусмотрен договором.

Помимо этого, наниматель имеет полное право на:

• вселение своих близких (необязательно родственников) в полученное с согласия наймодателя;
• осуществление поднайма жилья от своего лица с согласия наймодателя;
• проведение переустройства или реконструкции жилого помещения с согласия наймодателя;
• вселение своего близкого несовершеннолетнего лица в полученное жилье без согласия наймодателя.

Как видите, законодательная и юридическая суть коммерческого найма жилья не столь сложна к рассмотрению. Главное в разбора подобных правоотношений – внимательно ознакомиться с законодательством РФ и представленным выше материалом. Надеемся, статья была для вас полезна. Удачи в заключении сделок!

Подробнее о договоре коммерческого найма жилья вы можете узнать, посмотрев видео.

Под наймом помещения подразумевается договор, по которому собственник площади предоставляет его во временное пользование для проживания. Рассмотрим, как правильно оформить аренду, какие есть условия и нюансы сделки.

В каких случаях заключается

Понятия коммерческого найма нет в законодательстве, есть общее – . По договору собственник предоставляет помещение для проживания. Объектом бывает квартира или жилой дом. Отличием коммерческой аренды является то, что нанимателем бывает частное лицо и компания снимающая квартиру своему сотруднику.

Правилом при заключении соглашения считается, чтобы жилье было в хорошем состоянии для комфортного проживания. Необходимо его соответствие всем условиям санитарных норм. В домах с множеством квартир, предметом договора считается некоторая часть коллективного помещения, например подъезд, холл, лестница, лифт.

Составляется в простой форме, нотариальное подтверждение не требуется . Но невыполнение соглашения не указывает на его недействительность, а лишит участников права ссылаться на свидетельские показания. Письменная форма составляется владельцем, она подробно разъясняет права обеих сторон и обязанности.

К договору прилагается , который подтверждает, что арендатор принял жилье. Экземпляры подписываются всеми участниками аренды. Срок указывается 1 год и более , документ регистрируется в Росреестре, расходы обычно делятся поровну. Сдать соглашение на регистрацию сможет любая сторона.

Предмет договора

Предметом договора считается помещение, размещенное в жилом фонде . Собственник предлагает его за определенную плату арендатору для временного использования. Заключается соглашение с указанием условий аренды:

• место и дата документа;
• ФИО сторон;
• предмет соглашения;
• адрес, площадь помещения, количество комнат;
• подробное описание имущества предоставляемого для пользования;
• срок действия;
• обязанности каждой стороны;
• подписи.

Собственник дает гарантии, что площадь принадлежит ему по праву собственности, можно указать реквизиты подтверждающего документа. Следует подробно описать процедуру передачи объекта в пользование. Важным является пункт об ответственности обеих сторон. Здесь стоит подробно расписать права и обязанности, условия расторжения, разрешение споров.

В обязанности арендодателя входит обеспечение качественного обустройства объекта . Передача жилья для удобного проживания не зависимо от климатических условий. Собственник имеет право посещать квартиру для проверки ее использования .

Наниматель обязуется вовремя вносить платежи за аренду, выполнять текущий ремонт, если это предусматривает договор, и обеспечить сохранность имущества. Так же освободить площадь, когда закончится срок аренды и возместить ущерб, который был причинен по неосторожности.

Стороны договора

Сторонами соглашения выступают собственник и арендатор . Гражданский кодекс устанавливает людей имеющих право пользоваться жильем одновременно с арендатором. Ими являются члены семьи или граждане не входящие в перечень родственников.

Арендатор отвечает перед собственником за поведение лиц, для которых было снято жилье и оплачивает их проживание. Стоит указать всех, кто будет проживать на площади при подписании аренды. Обычно бывают ограничения по содержанию животных или нахождения маленьких детей.

Вселять граждан, не отмеченных по соглашению, разрешается с согласия собственника или лиц, живущих на снимаемой площади. Разрешения хозяина не нужно получать, когда вселяются несовершеннолетние дети. Арендаторам с юридическим статусом, договор оформляется на обычном типовом бланке или по желанию на специальном, фирменном их компании. Наймодатель обязан сообщить арендатору об отсутствии обременений по квартире.

Существенные условия

Типовой договор составляют на срок не больше 5 лет . По завершению делают пролонгацию, и наниматель обладает преимуществом заключить аренду на следующий период. Арендатор может подписать соглашение на таком же условии или сообщить о своем отказе продления. Если стороны не отказываются продлить сотрудничество, договор автоматически пролонгируется с таким же сроком.

В тексте указываются:

• паспорта сторон;
• адрес, площадь;
• инвентаризационная стоимость;
• технические характеристики;
• мебель, техника.

Заранее оговаривается и записывается денежная сумма за проживание, дата внесения оплаты и включает ли она . Изменение стоимости аренды собственником не разрешается, если это не прописано в соглашении. Расторжение происходит по инициативе владельца, если арендатор не согласен, то проводится в судебном порядке. Причиной бывают нарушения условий договора или невозможность дальнейшей сдачи жилья. Однако если помещение оплачивается вовремя и срок аренды не закончен, расторгнуть его будет сложно.

Важно! При подписании договора, следует ввести пункт о праве расторжения по инициативе любой стороны без сообщения причины.

Требования к тексту

Текст договора составляется в простой форме без нотариальной регистрации . Но когда жилье сдается юридическому лицу, многие из них требуют официального оформления документа на бланке с реквизитами их компании. Собственник может пойти навстречу требованиям.

Количество прописанных прав и обязанностей, может дополняться и содержать любые положения, относительно сроков, условий найма помещения. Это касается передачи, возврата жилья, использования, ремонта. Заранее оговаривается количество проживающих в квартире и возможность подселения новых людей.

В тексте необходим пункт о возможности внесения изменений в договор арендатором или собственником. Так же оговаривается возможность хранения вещей принадлежащих хозяину. Это бывает, когда площадь сдается не полностью, например одна из комнат.

Соглашение составляется в двух экземплярах, третий нужен, если регистрируют сделку у нотариуса.

Ответы на самые распространенные вопросы

Есть перечень условий и нюансов при заключении аренды, которые необходимо знать:

1. Срок использования жилья ограничивается пятью годами . Когда даты не прописаны, договор подписывается на пять лет по умолчанию .
2. Если по окончанию срока соглашения, нет письменного оповещения о его расторжении, то оно автоматически продлевается на этот же срок .
3. Иногда собственник отказывается продлить аренду с нанимателем, но оформляет соглашение с новым человеком, предыдущий арендатор может потребовать возместить убытки или настоять на праве продления с ним договора.
4. Сумма оплаты устанавливается собственником жилья . Он может включить в ее стоимость коммунальные платежи. Эта оплата может меняться, но при условии, что это прописано в соглашении.
5. Если право собственности жилья перешло к другому хозяину , он не может изменить соглашение. Новый арендодатель оставляет все условия договора заключенного ранее.
6. Следует предусмотреть вероятность реконструкции жилья , на это дает согласие собственник и фиксирует в одном из пунктов договора.
7. Для предоставления в аренду помещения купленного собственником во время брака на совместные деньги, лучше получить письменное согласие второго хозяина .
8. Если сдается помещение, в котором один из собственников несовершеннолетний ребенок, на оформление соглашения аренды получают разрешение органа опеки .

Заполняйте документы грамотно, подробно опишите объект. При описании стоимости аренды суммы пишутся цифрами и прописью. Если договор составляет несколько листов, то каждый нужно пронумеровать и подписать. Прикладывается передаточный акт с описанием имущества находящегося на жилплощади.

Бланки и образцы для скачивания

Ниже представлены образцы договоров для физического и юридического лица в разных форматах.

Нюансы составления договора найма жилого помещения на видео

Что необходимо знать при составлении подобного договора? Нужна ли регистрация и как она проводится? Ответы — на видео.

Снимать квартиру можно разными способами. В российском законодательстве закреплено два основных - посредством заключения коммерческих арендных соглашений, а также при подписании контракта социального найма. Чем они отличаются? Какие законодательные источники регулируют соответствующие контракты?

Разные типы наймов

Чем отличается коммерческий найм жилого помещения от других типов сделок с недвижимостью? Можно отметить, что специфика соответствующего типа правоотношений регулируется гражданским и жилищным законодательством РФ. Согласно положениям ГК РФ, контракт на найм жилья подразумевает, что одна его сторона (собственник или иное правомочное лицо) предоставляет другой помещение за плату в законное владение, сопровождающееся правом проживания. Поскольку отношения в рамках такого типа сделки подразумевают денежные расчеты, то это значит, что осуществляется коммерческий найм жилого помещения.

Возможен вариант, при котором владелец помещения - орган государственной власти или же муниципалитет. В этом случае будет идти речь, вероятнее всего, о социальном найме, в рамках которого как таковая арендная плата отсутствует, то есть человек перечисляет органам власти некую сумму в соответствии с установленным тарифом.

Вместе с тем отношения между гражданином и соответствующим органом власти часто подразумевают некие денежные расчеты. И потому в различных юридических источниках закрепился, хотя и неофициальный, но все же регулярно употребляемый термин, характеризующий подобные взаимоотношения - социальный коммерческий найм жилого помещения.

Социальный и коммерческий типы найма

Так или иначе, с точки зрения гражданского законодательства РФ, социальный и коммерческий найм - совершенно разные правовые категории. И это несмотря на то, что договора, оформляющие соответствующие отношения, обладают некоторым общими признаками - такими как, например, консенсуальность, возмездность (хотя некоторые юристы считают этот термин не вполне применимым к социальному найму), а также взаимность.

Имеет, таким образом, значение, кто является собственником помещения. Вместе с тем некоторые юристы отмечают, что владельцем недвижимости при договоре коммерческого, не имеющего социальной природы, найма, все же может быть государство или муниципалитет. И потому, полагают эксперты, важен не столько статус собственника, сколько содержание договора.

Некоторые юристы считают, что принципиально важно также и то, кто наниматель. Коммерческий найм жилого помещения применим только в том случае, если арендует недвижимость физлицо. Субъектом соответствующих правоотношений, попадающих под регулирование аналогичных статей гражданского законодательства, юрлицо, как отмечают юристы, быть не может. Однако есть варианты, при которых организации выступают посредниками между собственником и физлицом, арендующим квартиру.

Так или иначе, в гражданском законодательстве РФ предусмотрено два основных типа арендных соглашений, предмет которых - жилая недвижимость. Во-первых, это собственно договор коммерческого найма жилого помещения, в рамках которого арендодателем может быть юрлицо или физлицо, а нанимателем - только гражданин. Во-вторых, это социально ориентированный контракт. Арендодатель в нем - государство или муниципалитет, наниматель - физлицо.

Один из принципиальных критериев, разграничивающих социальный и коммерческий найм жилого помещения, - приватизация. Она возможна только в том случае, если жилье предоставляется в соответствующем льготном порядке государством. При коммерческих правоотношениях приватизация возможна, если только арендатор выкупит жилье у владельца.

Рассмотрим специфику каждого из договоров.

Социальный найм: специфика договора

Социальный найм жилых помещений регулируется ГК РФ, а также релевантными источниками права в области жилищного законодательства, на которые Кодекс может ссылаться. Сфера, в которой осуществляются подобные правоотношения, согласно положениям Кодекса, в достаточной мере узкая - предметом соответствующих договоров может быть только государственный или же муниципальный жилой фонд. Также имеет значение правовой статус нанимателей квартир.

Наймодатель в рамках контракта социального найма - это орган власти, являющийся собственником помещения, находящегося в жилищном фонде определенного уровня - государственного или муниципального.

В свою очередь, нанимателем может быть только гражданин России - иностранцам жилье в рамках соответствующих договоров, если в законах нет иных положений, не предоставляется.

Человек вправе рассчитывать на заключение с государством или муниципалитетом контракта социального найма, если он будет признан в установленном законом порядке малоимущим, а также нуждающимся в жилье.

Отметим, что нанимателей может быть несколько - как правило, это члены одной семьи. При этом это могут быть и дальние родственники - если доказано, что они ведут с нанимателем общее хозяйство. Возможно, что тот или иной человек будет определен как член семьи гражданина, который нанимает жилье, в судебном порядке.

Все, кто может проживать в квартире по контракту социального найма, имеют одинаковые права и обязанности. Обязательства, возникающие в соответствии с условиями контракта, подлежат выполнению при условии солидарной ответственности всех, кто проживает в арендуемой у государства или муниципалитета квартире.

Вполне возможен, как мы уже отметили выше, также и коммерческий найм жилого помещения у государства. Однако на практике даже такие контракты, пусть и не вполне официально, часто относятся к категории социальных. При этом, как отмечают некоторые юристы, термин «социальный» следует рассматривать прежде всего в контексте обеспечения льготных условий договора - в частности, в аспекте размера арендной платы.

Как должен выглядеть контракт на найм жилого помещения у государства или муниципалитета? Рассмотрим его структуру.

Структура контракта социального найма

В первую очередь в соответствующего типа договоре указываются стороны. Одной выступает гражданин или его семья, другой - государство или муниципалитет.

Следующий компонент соглашения - объект. Им может быть жилое помещение, которое входит в состав фонда на соответствующем уровне - государственном или муниципальном.

Следующий пункт - условия оплаты. Как правило, она складывается из трех частей - собственно арендная плата (можно отметить, что при контракте социального найма она чаще именуется платой за помещение), компенсация коммунальных услуг, а также внесение взносов на ремонт и содержание жилья. Если все-таки государство берет плату за социальный найм - чаще всего это происходит, то рассчитывается она, как правило, на основе площади квартиры по установленным в релевантных правовых актах тарифам.

Найм социального жилья предполагает также определенные права и обязанности сторон согласно договору соответствующего типа. Что касается арендодателя, которым выступает государство или муниципалитет, то его обязанности, как правило, связаны с необходимостью предоставить нанимателю помещение, которое свободно от каких-либо обременений, выполнением своевременного ремонта, обеспечением стабильных поставок коммунальных услуг и т. д.

В свою очередь, у арендодателя по социальному найму есть также и права. Они тоже прописываются в договоре, и, как правило, отражают право требовать от нанимателя платы за аренду и коммунальные услуги вовремя, а также обращаться в суд в случае тех или иных нарушений.

Обязанности нанимателя согласно контракту сводятся к следующему: использовать квартиру по назначению, обеспечивать ее сохранность, делать при необходимости ремонт, вовремя платить за аренду и коммунальные услуги.

Права нанимателя, фиксируемые в договорах социального найма следующие: вселять в квартиру других лиц, если это не будет противоречить положениям релевантных законов и не предполагает дискомфорта для соседей. Есть у гражданина также право требовать от собственника своевременного капитального ремонта.

Расторжение контракта социального найма

Договор коммерческого найма жилого помещения включает пункт о расторжении соответствующего контракта. Аналогично обстоят дела и с соглашением социального типа. Расторжение договора возможно в любое время в силу взаимного согласия сторон. Нанимателю для этого достаточно письменно уведомить арендодателя.

Государство или муниципалитет - субъекты владения недвижимостью - имеют право расторгнуть контракт социального найма исключительно в судебном порядке, и только при наличии законных оснований.

Рассмотрев то, каким образом оформляется договор, в котором арендодатель - государство, изучим специфику соглашений, которые не относятся к категории социальных. Что такое, собственно, коммерческий найм?

Специфика частных договоров

Согласно 671-й статье ГК РФ, договора о передаче жилых помещений в аренду могут заключаться между гражданами, а также физлицами и юрлицами, если последние - владельцы объектов недвижимости. Договор коммерческого найма не требует каких-либо административных согласований и не подлежит обязательной регистрации в госструктурах.

Объектом соответствующего соглашения может быть жилье, которое соответствует критериям, определенным на уровне строительных, противопожарных, санитарно-гигиенических и иных значимых с точки зрения эксплуатации помещения стандартов. Важно, чтобы квартира имела официальный статус жилого помещения, зафиксированный в документах от БТИ.

Договор коммерческого найма, не относимый к категории социальных, является срочным. ГК РФ предусматривает два типа соглашений в зависимости от сроков - до 1 года и до 5 лет. Если в условиях договора стороны не указали срок, то он считается подписанным на 5 лет.

В отличие от соглашения социального найма, при котором в арендуемой у государства или муниципалитета квартире могут проживать только наниматель и члены его семьи, коммерческий найм, как правило, не подразумевает ограничений по проживанию каких-либо людей. В свою очередь, вся ответственность за пользование жильем возлагается на нанимателя.

Вместе с тем возможен вариант, при котором коммерческий найм жилого помещения оформляется при участии нескольких арендаторов. И в этом случае обязательства по договору распространяются на всех, кто будет выступать субъектом правоотношений. Их ответственность становится солидарной, в том числе и в аспекте оплаты жилья. Величина же ее, в отличие от контракта социального типа, определяется в частном порядке, а не на основе норм, зависящих, к примеру, от площади квартиры.

При этом, как только размер арендной платы зафиксирован в договоре, он не может быть изменен в течение срока действия соглашения. Касательно периодичности оплаты - она определяется в частном порядке. Но если стороны не зафиксировали этого пункта в договоре, то, согласно 682-й статье ГК РФ, платежи должны осуществляться ежемесячно.

Если подписывается договор коммерческого найма жилого помещения у государства, то в целом данный документ будет соответствовать рассмотренным выше критериям.

Изучим теперь структуру подобных контрактов.

Структура договора найма

Документ такого типа должен отражать:

• предмет договора;
• вид недвижимости, его адрес;
• права и обязанности арендодателя и нанимателя;
• срок соглашения;
• способы исполнения нанимателем своих обязательств;
• информация о документах, подтверждающих право собственности на жилье;
• паспортные данные арендодателя и нанимателя или иные идентификационные сведения;
• величину арендного платежа, регулярность оплаты;
• перечень имущества, расположенного внутри квартиры;
• условия оплаты коммунальных услуг.

В некоторых случаях в договор включаются иные элементы. Например, существует коммерческий найм жилого помещения с правом выкупа. Правда, в российской практике подобные правоотношения являются редкостью. Однако довольно часто они практикуется в западных странах. Соответствующий термин прямо не закреплен в законодательстве, отмечают юристы.

Как считают эксперты, в действующих правовых актах есть положения, которые можно использовать в контексте регулирования правоотношений, подразумевающих найм квартиры с правом ее выкупа.

Эксперты рекомендуют гражданам, оформляющих коммерческий найм жилого помещения, также подписывать с арендодателем акт приема-передачи жилья, который сопровождает основной договор аренды. В нем должно отражаться состояние стен, пола, окон, сантехники и других значимых с точки зрения внешнего вида и назначения элементов помещений.

Субаренда

Основной источник права, который регулирует такую категорию, как коммерческий найм жилого помещения - ГК РФ, - включает положения о субаренде, то есть о возможности арендатора, получившего в силу соглашения с владельцем квартиры право распоряжаться недвижимостью, заключать дополнительные договора найма с другими лицами.

Правовая природа договоров субаренды в достаточной мере схожа со спецификой соглашений между арендатором квартиры и собственником жилья. Вместе с тем у соответствующих контрактов есть некоторые ограничения. К примеру, такие договора не могут подписываться на срок, который превышает тот, что зафиксирован в контракте между собственником и первым арендатором. Если первый договор будет расторгнут досрочно, то субаренда прекращается.

Специфика договора субаренды состоит и в том, что второй наниматель, как отмечают некоторые юристы, не получает полноценного права пользования жильем, в частности, он не может распоряжаться им. Кроме того, основной наниматель несет ответственность за действия своего «контрагента» перед собственником квартиры.

Для того чтобы основной наниматель мог сдавать квартиру в субаренду, то, согласно положениям 685-й статьи ГК РФ, квартира должна иметь достаточную площадь: 12 кв. м. в расчете на одного человека. Эта норму, в свою очередь, содержит другой важнейший закон, регулирующий коммерческий найм жилого помещения, - ЖК РФ. То есть если при предполагаемом вселении второго нанимателя норматив будет меньше, чем тот, что указан в Жилищном Кодексе, то договор субаренды заключать нельзя.

Преимущественное право продления договора

Изучая, что такое коммерческий найм жилья, полезно обратить внимание на такой аспект, как преимущественное право продления договора аренды. Согласно 684-й статье ГК РФ, владелец квартиры за три месяца до установленного срока истечения договора должен предложить арендатору новые условия договора или подтвердить текущие. Если же арендодатель не хочет более сдавать квартиру по истечении контракта, то он обязан предупредить нанимателя об этом. Если он этого не сделает, то договор пролонгируется на тот же срок, на который он заключен изначально.

Еще более интересны положения 684-й статьи ГК РФ в части последующего распоряжения арендодателем его имуществом, когда предыдущий договор выполнен и не продлен. Так, в Гражданском Кодексе, в частности, сказано, что владелец недвижимости не вправе заключать с кем-либо договора о сдаче квартиры в течение года, если он сообщил предыдущему нанимателю, что не собирается сдавать жилье.

Такова специфика законов, регулирующих коммерческий найм жилого помещения, Судебная практика, связанная с реализацией гражданами соответствующих прав, как отмечают некоторые эксперты, неоднозначна. Дело в том, что далеко не всегда нанимателю удается на практике доказать, что он не получал соответствующего предупреждения.

Расторжение коммерческого контракта

Мы изучили основные аспекты такой правовой категории, как коммерческий найм жилого помещения. Что это такое, теперь вы знаете. Полезно будет также рассмотреть нюанс, отражающий расторжение соответствующего типа контрактов. Согласно 687-й статье ГК РФ, прекратить правоотношения в рамках договора коммерческого найма может как арендодатель, так и наниматель.

Правда, у второго в этом смысле гораздо больше возможностей. Наниматель, чтобы расторгнуть договор аренды, может уведомить о своем желании прекратить правоотношения за три месяца до окончания срока действующего контракта без объяснения причин. Закон дает владельцу жилья право расторгнуть договор в судебном порядке.

При этом у арендодателя должны быть веские основания на расторжение договора. Например, систематические задержки во внесении арендатором платежей или пренебрежение нанимателем обязательств по поддержанию квартиры в должном состоянии.