1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

(п. 2 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Комментарии к статье

1. Закрепленное в коммент. ст. преимущественное право покупки доли в праве общей собственности направлено на обеспечение приоритетного интереса других сособственников в недопущении расширения субъектного состава правоотношения. Если доля отчуждается кому-либо из сособственников, у остальных преимущественное право покупки доли не возникает.

Если доля в праве общей собственности отчуждается с публичных торгов в порядке обращения на нее взыскания кредиторов, указанный интерес сособственников обеспечивается обращением к ним с предложением приобрести долю должника, которое обязательно должно предшествовать торгам (см. коммент. к ст. 255 ГК).

2. Несоблюдение преимущественного права покупки доли, под каковым следует понимать также и отчуждение доли на более выгодных условиях, чем те, которые были предложены сособственнику, не рассматривается законодателем как порок сделки по отчуждению доли, приводящий к ее недействительности. Последствием удовлетворения требования сособственника о восстановлении его нарушенного права, которое может быть заявлено в пределах трехмесячного срока, является замена сособственником покупателя в обязательстве из договора купли-продажи доли.

3. Преимущественное право покупки доли является правом, неразрывно связанным с личностью управомоченного, и наряду с правами, указанными в ст. 383 ГК (см. коммент.), не может передаваться по договору об уступке права требования.

4. Преимущественное право покупки доли прямым указанием законодателя распространено и на случаи отчуждения ее по договору мены (см. гл. 31 ГК). Однако логическое толкование закона позволяет сделать вывод, что применить п. 5 коммент. ст. возможно далеко не ко всем договорам мены. Условием реализации сособственником преимущественного права покупки является его готовность приобрести долю на тех же условиях, на которых выбывающий из правоотношения общей долевой собственности субъект намеревается ее уступить. Это может быть легко осуществимо, если доля вправе уступается за денежный эквивалент, т. е. по договору купли-продажи, а также по договору мены на имущество, определенное родовыми признаками. Затруднено или вовсе невозможно будет осуществление преимущественного права в тех случаях, когда в качестве встречного предоставления по договору мены уступающий свою долю субъект должен получить хотя и родовое, но не распространенное на рынке имущество (например, редкие лекарственные препараты), а также имущество, ограниченное в обороте. Когда же взамен за долю уступающий ее субъект рассчитывает получить индивидуально-определенное имущество, реализация преимущественного права на приобретение доли другим сособственником, у которого такого же имущества не может быть по определению, становится невозможной.

5. Правила коммент. ст. не распространяются на случаи отчуждения доли по договорам ренты (см. гл. 33 ГК) и дарения. Сделка, совершенная под видом сделки иной природы с целью уклонения от соблюдения преимущественного права покупки доли, ничтожна как притворная (

Вы думате, что вы русский? Родились в СССР и думаете, что вы русский, украинец, белорус? Нет. Это не так.

Вы на самом деле русский, украинец или белорус. Но думате вы, что вы еврей.

Дичь? Неправильное слово. Правильное слово “импринтинг”.

Новорожденный ассоциирует себя с теми чертами лица, которые наблюдает сразу после рождения. Этот природный механизм свойственен большинству живых существ, обладающих зрением.

Новорожденные в СССР несколько первых дней видели мать минимум времени кормления, а большую часть времени видели лица персонала роддома. По странному стечению обстоятельств они были (и остаются до сих пор) по большей части еврейскими. Прием дикий по своей сути и эффективности.

Все детство вы недоумевали, почему живете в окружении неродных людей. Редкие евреи на вашем пути могли делать с вами все что угодно, ведь вы к ним тянулись, а других отталкивали. Да и сейчас могут.

Исправить это вы не сможете – импринтинг одноразовый и на всю жизнь. Понять это сложно, инстинкт оформился, когда вам было еще очень далеко до способности формулировать. С того момента не сохранилось ни слов, ни подробностей. Остались только черты лиц в глубине памяти. Те черты, которые вы считаете своими родными.

3 комментария

Система и наблюдатель

Определим систему, как объект, существование которого не вызывает сомнений.

Наблюдатель системы - объект не являющийся частью наблюдаемой им системы, то есть определяющий свое существование в том числе и через независящие от системы факторы.

Наблюдатель с точки зрения системы является источником хаоса - как управляющих воздействий, так и последствий наблюдательных измерений, не имеющих причинно-следственной связи с системой.

Внутренний наблюдатель - потенциально достижимый для системы объект в отношении которого возможна инверсия каналов наблюдения и управляющего воздействия.

Внешний наблюдатель - даже потенциально недостижимый для системы объект, находящийся за горизонтом событий системы (пространственным и временным).

Гипотеза №1. Всевидящее око

Предположим, что наша вселенная является системой и у нее есть внешний наблюдатель. Тогда наблюдательные измерения могут происходить например с помощью «гравитационного излучения» пронизывающего вселенную со всех сторон извне. Сечение захвата «гравитационного излучения» пропорционально массе объекта, и проекция «тени» от этого захвата на другой объект воспринимается как сила притяжения. Она будет пропорциональна произведению масс объектов и обратно пропорциональна расстоянию между ними, определяющим плотность «тени».

Захват «гравитационного излучения» объектом увеличивает его хаотичность и воспринимается нами как течение времени. Объект непрозрачный для «гравитационного излучения», сечение захвата которого больше геометрического размера, внутри вселенной выглядит как черная дыра.

Гипотеза №2. Внутренний наблюдатель

Возможно, что наша вселенная наблюдает за собой сама. Например с помощью пар квантово запутанных частиц разнесенных в пространстве в качестве эталонов. Тогда пространство между ними насыщено вероятностью существования породившего эти частицы процесса, достигающей максимальной плотности на пересечении траекторий этих частиц. Существование этих частиц также означает отсутствие на траекториях объектов достаточно великого сечения захвата, способного поглотить эти частицы. Остальные предположения остаются такими же как и для первой гипотезы, кроме:

Течение времени

Стороннее наблюдение объекта, приближающегося к горизонту событий черной дыры, если определяющим фактором времени во вселенной является «внешний наблюдатель», будет замедляться ровно в два раза - тень от черной дыры перекроет ровно половину возможных траекторий «гравитационного излучения». Если же определяющим фактором является «внутренний наблюдатель», то тень перекроет всю траекторию взаимодействия и течение времени у падающего в черную дыру объекта полностью остановится для взгляда со стороны.

Также не исключена возможность комбинации этих гипотез в той или иной пропорции.

Ст. 246, 250 ГК РФ закрепляют особенности распоряжения долевой собственностью. В первой норме, в частности, говорится о том, что сделки с такими объектами должны осуществляться по соглашению всех участников.

Вместе с тем для субъекта, желающего распорядиться своей частью, установлено ограничение. Он должен соблюсти принадлежащее другим долевым собственникам право преимущественной покупки. Ст. 250 ГК РФ закрепляет особенности выполнения этого условия. Рассмотрим ее подробнее.

Общие сведения

Как устанавливает ст. 250 ГК РФ , при отчуждении (продаже, в частности), доли постороннему лицу остальные собственники обладают правом преимущественной покупки по стоимости, за которую она продается, и на прочих одинаковых условиях. Исключение предусмотрено для заключения сделок в ходе публичных торгов, а также продажи доли участка собственником части сооружения/здания или помещения в нем, расположенного на таком наделе.

При отсутствии согласия на них всех долевых собственников могут организовываться в случаях, закрепленных в ч. 2 255 статьи, и в иных ситуациях, предусмотренных законодательством.

Обязанности продавца

Субъект, отчуждающий свою долю, как устанавливается во 2 пункте ст. 250 ГК РФ , должен уведомить остальных участников о предполагаемой сделке в письменной форме. В извещении он обязан указать стоимость и прочие существенные условия сделки.

Для ответа дольщикам отводится 30 дней при продаже недвижимости и 10 дней при отчуждении движимого объекта. Если по окончании установленного периода участники собственности не приобретут долю, лицо вправе ее продать постороннему субъекту.

Согласно положениям ст. 250 ГК РФ , если дольщики откажутся от покупки, доля может быть продана досрочно (до окончания установленного законом срока). При этом отказ должен быть оформлен в письменном виде.

Особенности уведомления участников собственности могут предусматриваться в иных федеральных законах.

Ограничения и ответственность

В случае нарушения лицом права преимущественного приобретения доли, согласно п. 3 ст. 250 ГК РФ , другие участники собственности могут в трехмесячный срок подать требование в суд о переводе обязанностей и прав покупателя на них.

Законодательство запрещает уступку преимущественной покупки.

Положения 250 статьи распространяются и на случаи отчуждения долей по договорам мены.

Ст. 250 ГК РФ с комментариями

В анализируемой норме прямо закреплено, что преимущественное право распространяется на движимые и недвижимые объекты. Кроме этого, положения ст. 250 ГК РФ применяются к сделкам с документарными ценными бумагами (акциями ЗАО), долями в капиталах (к примеру, в ООО).

Стоит сказать, что специальная норма, регламентирующая госрегистрацию сделок с долями, предусмотрена в ФЗ № 218. Изначально в ней было установлено, что при регистрации сделок необходимо было прилагать заявления о согласии других собственников. В случае их отсутствия уполномоченному служащему надлежало приостановить процедуру на 60 дней, направить уведомления всем участникам, не выразившим согласия на сделку, в течение 3-х дн.

Такая формулировка существенно ограничивала права долевого собственника в сравнении с положениями ст. 250 ГК РФ. Изменения , внесенные в ст. 24 ФЗ № 218, позволили привести ее в соответствие с 250 статьей.

Категории сделок

После введения ч. 1 ГК в действие преимущественное право распространяется и на сделки по отчуждению доли по договору мены. Кроме этого, как показывает судебная практика, ст. 250 ГК РФ применяется и в других случаях распоряжения долевой собственностью.

Участник вправе завещать, продать, передать в залог, отдать в дар свою часть, распорядиться долей по-другому по собственному усмотрению с выполнением правил, закрепленных 250 статьей. К примеру, при отчуждении части имущества в виде отступного необходимо соблюсти преимущественное право на приобретение доли остальными собственниками.

Между тем Президиум ВАС в своем информационном письме от 2005 г. № 102 отметил, что квалификацию спорных отношений не как купли-продажи нельзя рассматривать как безусловное основание для неприменения ст. 250 ГК РФ .

Особенности преемства

Преимущественное право не квалифицируется в законодательстве как неимущественное личное. Между тем такая оценка имеет особое значение в рамках отношений, связанных с наследованием. В судебной практике преимущественное право не считается неимущественным и не относится к тем юридическим возможностям, в отношении которых, по смыслу 1112 статьи, преемство недопустимо.

Пояснения по этому вопросу дал ВС. В частности, Суд указал, что возможность долевого собственника потребовать перевода правомочий покупателя на него в случае несоблюдения другим дольщиком положений 250 статьи ГК, является производной от преимущественного права. Соответственно, оно не может являться личным правом, преемство по которому невозможно.

Реализация рассматриваемого права не находится в неразрывной связи с конкретным лицом. Следовательно, оно может осуществляться и наследниками долевого собственника без каких-либо ограничений в рамках, установленных законом.

Специфика реализации положений

Определенные сложности на практике возникают при рассмотрении споров, предметом которых являются доли в праве на жилой дом. Пояснения по этому поводу дал ВС.

Суд указал следующее:

В силу положений 252 статьи ГК, участник собственности может требовать выдела своей части из общего имущества. Соответственно, после этого долевая собственность прекращается. Это, в свою очередь, означает утрату лицом его преимущественного права на приобретение части имущества.
Положения 250 статьи ГК не применяются при заключении договоров о пожизненном содержании с иждивением и при отчуждении доли в рамках публичных торгов в установленных законом случаях.
При нарушении положений 250 статьи трехмесячный срок, отведенный другому участнику собственности на предъявление требований о переводе обязанностей и прав приобретателя на него, исчисляется с даты, когда субъекту стало или должно было стать известно о нарушении.

Применение срока, приостановление, восстановление, его прерывание осуществляются по общим правилам, закрепленным а статьях 199-205 Кодекса.

Особенности подачи иска

В случае нарушения преимущественного права заинтересованное лицо направляет в установленный срок требования в суд. При этом он обязан внести на р/с Судебного департамента соответствующего региона сумму, включающую покупную стоимость, уплаченную за долю, пошлины и сборы, предусмотренные законодательством и прочие суммы, подлежащие выплате добросовестному приобретателю в целях компенсации ему затрат, понесенных в связи с расторжением сделки.

Следует определять по правилам пунктов 2 и 9 1 части 91 статьи ГК.

В случае удовлетворения требований договор, заключенный ранее, не может признаваться недействительным. Судья, разрешивший дело по существу, в решении указывает о замене покупателя в сделке и в записи в ЕГРП, а также о взыскании в пользу ответчика сумм, уплаченных им при заключении сделки. Ответчиком в таких случаях, соответственно, является добросовестный приобретатель.

В законодательстве не установлена типовая форма извещения участников собственности о предстоящей сделке по отчуждению доли. Представляется, что в нем должны приводиться существенные условия сделки, а также положения, в отношении которых стороны пришли к согласию. В их числе:

Предмет договора.
Адрес, по которому располагается имущество, доля в собственности которого отчуждается.
Стоимость, по которой продается доля в праве или название конкретного объекта, на который она меняется.
Если договором предусмотрена рассрочка/отсрочка, указываются ее условия и сроки.
Период, в течение которого участники должны направить ответ. При этом он не может быть меньше сроков, установленных ГК.

В уведомлении могут содержаться и иные положения, которые участники сделки считают существенными.

Если после извещения остальных участников условия сделки изменились, об этом в обязательном порядке необходимо сообщить сособственникам.

Гражданский кодекс РФ, наряду с принятыми в соответствии с ним федеральными законами, является основным источником гражданского законодательства в Российской Федерации. Нормы гражданского права, содержащиеся в других нормативно правовых актах, не могут противоречить Гражданскому кодексу. Гражданский кодекс РФ, работа над которым началась в конце 1992 г., и первоначально шла параллельно с работой над российской Конституцией 1993 г. - сводный закон, состоящий из четырех частей. В связи с огромным объемом материала, требовавшего включения в Гражданский кодекс, было принято решение принимать его по частям.

Первая часть Гражданского кодекса РФ, введенная в действие с 1 января 1995 г., (за исключением отдельных положений), включает в себя три из семи разделов кодекса (раздел I «Общие положения», раздел II «Право собственности и другие вещные права», раздел III «Общая часть обязательственного права»). В данной части Гражданского кодекса РФ, содержатся основополагающие нормы гражданского права и его терминология (о предмете и общих началах гражданского права, статусе его субъектов (физических и юридических лиц)), объектах гражданского права (различных видах имущества и имущественных прав), сделках, представительстве, исковой давности, праве собственности, а также об общих началах обязательственного права.

Вторая часть Гражданского кодекса РФ, являющаяся продолжением и дополнением части первой, ведена в действие с 1 марта 1996 г. Она полностью посвящена разделу IV кодекса «Отдельные виды обязательств». Основываясь на общих началах нового гражданского права России, закрепленных в Конституции 1993 г. и части первой Гражданского кодекса, часть вторая устанавливает развернутую систему норм об отдельных обязательствах и договорах, обязательствах из причинения вреда (деликтах) и неосновательном обогащении. По своему содержанию и значению часть вторая Гражданского кодекса РФ - крупный этап в создании нового гражданского законодательства Российской Федерации.

Третья часть Гражданского кодекса РФ включает в себя раздел V «Наследственное право» и раздел VI «Международное частное право». По сравнению с законодательством, действовавшим до введения в действие 01 марта 2002 г. части третьей Гражданского кодекса РФ, серьезные изменения претерпели нормы о наследовании: добавлены новые формы завещаний, расширен круг наследников, а также круг объектов, которые могут переходить в порядке наследственного преемства; введены подробные нормы, касающихся охраны наследства и управления им. Раздел VI Гражданского кодекса посвященный регулированию гражданско-правовых отношений, осложненных иностранным элементом, представляет собой кодификацию норм международного частного права. Данный раздел, в частности, содержит нормы о квалификации юридических понятий при определении применимого права, о применении права страны с множественностью правовых систем, о взаимности, обратной отсылке, установлении содержания норм иностранного права.

Четвертая часть Гражданского кодекса (введена в действие с 1 января 2008г.), полностью состоит из раздела VII «Права на результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации». Её структура включает в себя общие положения - нормы, которые относятся ко всем видам результатов интеллектуальной деятельности и средств индивидуализации или к значительному числу их видов. Включение в состав Гражданского кодекса РФ норм о правах на интеллектуальную собственность позволило лучше скоординировать эти нормы с общими нормами гражданского права, а также унифицировать используемую в сфере интеллектуальной собственности терминологию. Принятие четвертой части Гражданского кодекса РФ завершило кодификацию отечественного гражданского законодательства.

Гражданский кодекс РФ прошел проверку временем и обширной практикой применения, однако, экономические правонарушения, часто совершающиеся под прикрытием норм гражданского права, выявили недостаточную завершенность в законе ряда классических гражданско-правовых институтов, таких как недействительность сделок, создание, реорганизация и ликвидация юридических лиц, уступка требований и перевод долга, залог и др., что обусловило необходимость внесения в Гражданский кодекс РФ ряда изменений системного характера. Как было отмечено одним из инициаторов внесения таких изменений, Президентом РФ Д.А. Медведевым, «Сложившаяся система нуждается не в переустройстве, коренном изменении, … а в совершенствовании, раскрытии ее потенциала и выработке механизмов реализации. Гражданский кодекс уже стал и должен оставаться основой становления и развития в государстве цивилизованных рыночных отношений, эффективным механизмом защиты всех форм собственности, а также прав и законных интересов граждан и юридических лиц. Кодекс не требует коренных изменений, но дальнейшее совершенствование гражданского законодательства необходимо…» <1>.

18 июля 2008 г. был издан Указ Президента РФ N 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации», в котором была поставлена задача разработки концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации. 7 октября 2009 г. Концепция была одобрена решением Совета по кодификации и совершенствованию российского законодательства и подписана Президентом РФ.

________
<1> См.: Медведев Д.А. Гражданский кодекс России - его роль в развитии рыночной экономики и создании правового государства // Вестник гражданского права. 2007. N 2. Т.7.

СТ 250 ГК РФ

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Комментарий к Ст. 250 Гражданского кодекса РФ

1. Участникам долевой собственности гарантируется преимущественное право приобретения отчуждаемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев:

Продажи с публичных торгов;

Продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец обязан уведомить сособственников о своем намерении продать долю в общей собственности с указанием условий ее реализации. Преимущественное право свидетельствует о первоочередности предложения приобрести долю именно участникам, а в случае их отказа либо непоступления в адрес продавца ответа в установленные им сроки, он вправе реализовать ее на тех же условиях третьему лицу. Преимущественным правом приобретения доли могут воспользоваться одновременно все участники - с пропорциональным распределением приобретаемой доли или один (несколько) сособственников. Приобретение доли третьим лицом допускается исключительно на тех же условиях, которые предлагались другим участникам долевой собственности, изменение условий позволяет участникам долевой собственности обратиться в суд с иском о признании договора недействительным.

Указанные правила не применяются в отношении публичных торгов, поскольку к участию в них на равных условиях допускаются все желающие, а также случаев продажи доли земельного участка собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Победителем торгов признается лицо, предложившее наиболее высокую цену. Таким образом, участники торгов самостоятельно определяют одно из существенных условий сделки - цену. В подобной ситуации преимущественное право не действует.

2. Обязательным условием соблюдения преимущественного права участников долевой собственности на приобретение доли является их уведомление в письменной форме, которое должно отражать все существенные условия сделки. При этом преимущественное право носит срочный характер и может быть реализовано в отношении не движимого имущества в течение месяца, в отношении движимого имущества - в течение десяти дней со дня извещения. Достаточным признается направление уведомления продавцу о намерении приобрести его долю на предложенных условиях. Для оспаривания нарушений преимущественного права покупки ГК РФ устанавливает специальный срок исковой давности - три месяца. Указанный срок предусмотрен для восстановления нарушенного права участника долевой собственности и перевода на него доли. Перевод прав и обязанностей возможен лишь в отношении случаев возмездного отчуждения доли.

С 01.01.2017 также действует правило, согласно которому в случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

3. Преимущественное право не действует и в случае безвозмездной передачи имущества, например, по договору дарения.

Исключением из общего правила о применении преимущественного права участников долевой собственности в отношении случаев возмездного отчуждения является договор мены, поскольку его двусторонний характер также указывает на возмездность. По договору мены вторая сторона, обязана передать первой стороне - участнику долевой собственности иное имущество взамен доли в общей собственности, т.е. принцип возмездности сохраняется, но денежный эквивалент заменяется товарным (имущественным).

Императивным требованием закона запрещается уступка преимущественного права покупки доли, поскольку данное право неразрывно связано с личностью его правообладателя и не может быть передано третьему лицу.

4. Судебная практика:

Постановление Пленума ВС РФ от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" (см. п. 63);

Постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (см. п. 91);

Постановление Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (см. п. 14);