«Малая приватизация» образца 2018 года: что нужно знать предпринимателям. Статья Романа Речкина к десятилетию федерального закона №159-ФЗ.
Федеральный закон от 22 июля 2008 года №159-ФЗ предусматривает право предпринимателей стать собственниками помещений, которые они арендуют у государства. Причем прописанные в законе условия приобретения недвижимости – весьма и весьма комфортные, что делает этот закон едва ли не единственной по-настоящему действенной мерой поддержки малого и среднего бизнеса.
Закон вступил в силу 5 августа 2008 года. Тогда он назывался так: «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».
А теперь название даже название у закона иное. Да и вообще, за прошедшие десять лет он неоднократно претерпевал изменения, поскольку оказался не идеальным с точки зрения законодательной техники: практика выявила в нем достаточно существенные пробелы и противоречия.
3 июля 2018 года вступил в силу седьмой по счету закон о внесении поправок в закон №159-ФЗ. Роман Речкин, старший партнер , рассказывает об актуальных аспектах льготной приватизации арендуемых помещений.
1. Выкуп арендуемых помещений по закону №159-ФЗ перестал быть временным.
«Малая приватизация» задумывалась как временная мера поддержки малого и среднего бизнеса. В момент вступления закона в силу срок его действия составлял всего два года – до 1 июля 2010 года.
В дальнейшем этот срок продлевался трижды – сначала на три года (до 1 июля 2013 года), потом еще на два (до 1 июля 2015 года) и снова на три (до 1 июля 2018 года).
И вот, наконец, в июле 2018 года ограничение действия закона по времени было отменено. Закон №159-ФЗ стал действующим бессрочно.
2. Федеральное имущество отныне тоже можно приватизировать.
До сих пор предприниматели могли выкупить только те из арендуемых помещений, которые находятся в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности. Это прямо следовало не только из положений закона №159-ФЗ, но и из его названия.
Однако внесенные в июле 2018 года изменения в закон исключают из его названия и статей слова о собственности субъектов РФ. Отныне малый и средний бизнес может на льготных условиях приобрести не только муниципальное, но и федеральное имущество.
3. Срок аренды, дающий право на выкуп помещения, теперь отсчитывается с момента подачи предпринимателем заявления о выкупе.
Как уже говорилось выше, в первой версии закона №159-ФЗ льготная приватизация арендуемых помещений устанавливалась как временный институт и, возможно, поэтому была привязана к дате начала действия закона. Право на выкуп предоставлялось предпринимателям только в том случае, если арендуемое имущество непрерывно находилось в их временном владении и (или) пользовании как минимум в течение трех лет до дня вступления закона в силу, то есть до 5 августа 2008 года. Таким образом, если договор аренды был заключен 6 августа 2005 года или позже, то предприниматель в принципе не мог подать заявку на выкуп помещения, даже если с момента начала аренды прошло более трех лет.
За прошедшие десять лет это положение закона не раз перерабатывалось. В частности, законодатель сократил необходимый период пользования помещением с трех лет до двух. Однако начальным днем этого периода по-прежнему служила конкретная дата, которую законодатель тоже менял не однажды. Порочен был сам принцип зависимости начала срока аренды от определенного, прописанного в законе дня, поскольку он искусственно ограничивал право предпринимателей на выкуп арендуемой недвижимости.
И только в июле 2018 года ситуация стала кардинально иной: по новым правилам, предприниматель может приватизировать помещение, которым непрерывно пользуется как минимум в течение двух лет на момент подачи заявления о выкупе. Такой подход дает арендатору возможность воспользоваться правом на приватизацию в будущем, если в настоящее время он не может приобрести арендуемое помещение.
4. У арендаторов-«отказников» появился второй шанс.
Если предприниматель не стал заключать договор купли-продажи арендуемого помещения или не подписал присланный ему договор в течение тридцати дней с момента его получения, он лишается преимущественного права на выкуп. Такое правило действовало все десять лет существования закона №159-ФЗ.
Но благодаря внесенным в закон поправкам арендаторы, отказавшиеся от покупки или вовремя не подписавшие документы, вновь могут воспользоваться возможностью льготной приватизации. Если предприниматель продолжает арендовать помещение, то может направить его собственнику заявление о выкупе.
5. При выкупе арендуемого помещения предпринимателям предоставляется рассрочка на срок не менее пяти лет.
Предприниматель, решивший выкупить арендуемое помещение, сам выбирает порядок оплаты – единовременно или в рассрочку, а также предпочтительный для него срок рассрочки в предусмотренных законом пределах.
Срок рассрочки устанавливается нормативным правовым актом Правительства РФ (для федерального имущества), законом субъекта РФ (для собственности области), муниципальным правовым актом (по муниципальному имуществу) и не может быть менее пяти лет. Например, в Свердловской области срок рассрочки при оплате выкупаемого областного имущества и имущества, принадлежащего городу Екатеринбургу, составляет семь лет, в Нижнем Новгороде и Москве – пять лет. В Пермском крае, Челябинской и Новосибирской областях специальный срок рассрочки, по данным на июль 2018 года, не установлен – то есть составляет те же пять лет.
6. Инициатором приватизации может быть как собственник арендуемого помещения, так и предприниматель-арендатор.
С учетом июльских изменений закон №159-ФЗ предусматривает два принципиально разных подхода к «малой приватизации»: (1) общий порядок выкупа арендуемых помещений – по инициативе собственника, (2) два «специальных» порядка выкупа – по инициативе предпринимателя.
Общий порядок выглядит так:
- «Наверху» принимается решение об условиях приватизации государственного или муниципального имущества.
- Уполномоченный орган направляет арендатору копию решения, предложение о заключении договора купли-продажи помещения и проект этого договора.
- Предприниматель подписывает договор купли-продажи в течение тридцати дней с момента получения предложения – конечно, в том случае, если собирается приобрести арендуемое помещение.
Однако общий порядок льготной приватизации, при всей его простоте, имеет один существенный недостаток, за десять лет «жизни» закона проявившийся достаточно ярко: субъекты РФ и муниципалитеты не горят желанием продавать свое имущество предпринимателям. Поэтому законодателю пришлось ввести два «специальных» порядка выкупа, благодаря которым предприниматель может приобрести арендуемое помещение, не дожидаясь предложения собственника.
Условия приватизации в рамках «специального порядка №1»:
- На день подачи предпринимателем заявления о выкупе арендуемое помещение находится в его временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение двух и более лет, что подтверждается договором аренды.
- Отсутствует задолженность по арендной плате.
- Арендуемое помещение не включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование малому и среднему бизнесу.
- На момент заключения договора купли-продажи сведения о предпринимателе (ИП или юридическом лице) не исключены из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
Условия приватизации в рамках «специального порядка №2»:
- На день подачи предпринимателем заявления о выкупе арендуемое помещение находится в его временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение трех и более лет, что подтверждается договором аренды.
- Арендуемое помещение включено в перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование малому и среднему бизнесу, в течение как минимум пяти лет до дня подачи этого заявления.
***
Подытоживая, отметим, что сейчас государство все чаще говорит о необходимости стимулировать развитие малого и среднего бизнеса. Создаются фонды поддержки предпринимателей, функционирует Правительственная комиссия по вопросам конкуренции и развития малого и среднего предпринимательства под руководством Игоря Шувалова, а при Председателе Совета Федерации работает Совет по развитию малого и среднего предпринимательства.
К сожалению, вся эта бурная деятельность имеет мало общего с реальной помощью. Меры, которые принимаются на федеральном и региональном уровне, как правило, декларативны и большинству предпринимателей недоступны.
Тем ценнее, что закон №159-ФЗ действительно предусматривает льготные условия приобретения недвижимости. Воспользоваться правом выкупа арендуемого помещения могут большинство предпринимателей. Фактически, закон предполагает предоставление малому и среднему бизнесу товарного кредита в виде рассрочки на срок не менее пяти лет с оплатой за пользование в размере 1/3 ключевой ставки ЦБ РФ (7,25 % годовых по данным на лето 2018 года).
Знайте свои права и пользуйтесь ими. Это в ваших же интересах.
Государственной Думой
Советом Федерации
Судебная практика и законодательство - 159-ФЗ Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации
Имущественная поддержка (указываются суммарные значения общей площади объектов недвижимого имущества, предоставленных в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства, и общей площади объектов недвижимого имущества, в отношении которых реализовано преимущественное право арендатора на приобретение такого имущества в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации");
Как правильно выкупить арендуемое у города помещение: условия, процедура, порядок оплаты и налогообложения.
В России существует Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ, позволяющий выкупить арендуемое у государства или города помещение по преимущественному праву – когда-то действие этого закона должно было закончиться в 2013 году, потом в 2015-м. И вот теперь действие закона вновь продлено, на сей раз до июля 2018 года.Условия
Итак, для начала разберемся, почему же именно «преимущественное право» и как его реализовать в Санкт-Петербурге (в иных субъектах Российской Федерации по аналогии). Что интересно, ранее (в частности, до 1 января 2009 года) организации и индивидуальные предприниматели могли воспользоваться правом преимущественного выкупа арендуемых ими помещений, только если им было направлено уведомление о предстоящей приватизации такого помещения с предложением его выкупа. На сегодняшний они вправе по своей инициативе обратиться за реализацией права преимущественного выкупа недвижимого имущества, которое арендуют. Дело в том, что имущество у города можно купить только на торгах. Такой порядок установлен законодательством о защите конкуренции (ФЗ от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции»). Однако ФЗ № 159 позволяет приобрести помещение у города без участия в торгах. Более того, на торгах стоимость помещения будет лишь увеличиваться, а на основании преимущественного права выкупа можно приобрести помещение по максимально низкой цене, предложенной городом. В ФЗ № 159 указано три основных критерия, которые должны быть соблюдены для осуществления преимущественного права выкупа помещения у города:- юридическое лицо или индивидуальный предприниматель является субъектом малого и среднего предпринимательство;
- по состоянию на 01.07.2015 имущество арендуется им непрерывно в течение двух и более лет;
- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, по неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи.
Подача заявления
Для начала необходимо подать заявление на преимущественное право выкупа помещения. Форму данного заявления можно скачать в интернете или в справочно-правовых системах. Данное заявление утверждено распоряжением Комитета по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга от 03.08.2006 № 233-р «Об организации взаимодействия структурных подразделений Комитета по управлению городским имуществом и открытого акционерного общества «Фонд имущества Санкт-Петербурга» при подготовке решений об условиях приватизации (продажи) объектов недвижимости». Примечание: Хотелось бы обратить особое внимание на то, что Комитета по управлению городским имуществом в Санкт-Петербурге больше не существует. Он объединился с Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству и был реорганизован в Комитет имущественных отношений (далее - КИО) Санкт-Петербурга (находится он на площади Стачек), который действует, начиная с 21.04.2015 года и по сей день (см. Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 19.01.2015 № 5 «О мерах по совершенствованию управления городским имуществом и земельными ресурсами Санкт-Петербурга»). Для того, чтобы подать заявление, к нему необходимо приложить необходимые документы. Список этих документов также утвержден Распоряжением № 233-р (также добавлены некоторые документы, которые может запросить КИО):- оригинал или нотариально заверенная копия выписки из Единого государственного реестра юридических лиц;
- копии учредительных документов со всеми изменениями (для юридических лиц);
- решение уполномоченного органа управления юридического лица о приобретении арендуемого объекта нежилого фонда (для юридических лиц);
- выписки из реестра акционеров/списка участников общества по состоянию за обусловленный период;
- копия документа, подтверждающего полномочия исполнительного органа (для юридических лиц);
- справка об отсутствии задолженности по договору аренды;
- документ, подтверждающий среднюю численность работников за обусловленный период;
- объем выручки от реализации товаров (работ, услуг) без учета налога на добавленную стоимость за обусловленный период.
Что дальше?
Итак, заявление подано. С момента подачи заявления в течение 2-3 месяцев будет осуществляться проверка преимущественного права выкупа, организации/индивидуального предпринимателя-заявителя, самого помещения. В частности, госорган обязан будет произвести следующие действия:- В двухмесячный срок со дня получения заявления заключить договор на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества.
- В течение двух недель с даты принятия отчета об оценке принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества.
- В десятидневный срок после утверждения такого решения направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.
Оплата
Оплачивается приобретаемое недвижимое имущество единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Выбор способа оплаты – это право покупателя помещения. Покупатель также может выбрать период рассрочки, однако он не может быть менее трех лет. Стоит обратить внимание на то, что на сумму рассрочки начислят проценты исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Банка России, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. Но потом стоимость этого имущества можно оплатить досрочно. Начислению процентов нужно уделить пристальное внимание, поскольку иногда они начисляются неправильно. Например, в Постановлении ФАС СЗО от 10.07.2013 № А66-5536/2012 судьи признали неправомерным начисление процентов на всю сумму, эквивалентную цене продажи объекта по договору, при этом проценты должны были начисляться на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка. А вот если покупатель будет допускать просрочку исполнения обязательств по внесению платежей, по условиям договора купли-продажи ему может быть начислена неустойка, и не только на выкупные платежи, но и на проценты (например, Постановление ФАС МО от 20.01.2014 № Ф05-15603/2013). При покупке имущества в рассрочку оно находится в залоге у продавца до полной его оплаты (и если в договоре пропишут, что данное правило не применяется, это условие будет являться ничтожным). Это говорит о том, что когда будет получено заявление о праве собственности, то в нем будет сделана отметка о наличии обременения в виде залога.Налогообложение
Если право собственности перешло к организации или индивидуальному предпринимателю в порядке реализации им своего преимущественного права, то такое отчуждение государственного и муниципального имущества не подлежит обложению НДС. Такое условие действует уже с 2011 года (см. письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 29 августа 2011 г. № 03-07-14/88).Утрата преимущественного права
Преимущественное право выкупа помещения не бесспорно, будьте осторожны, его можно утратить. Обстоятельствами, которые могут повлечь утрату преимущественного права выкупа помещения являются:- отказ от заключения договора;
- истечение 30 дней со дня получения предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан в указанный срок, за исключением случаев приостановления срока при оспаривании достоверности рыночной стоимости объекта оценки;
- расторжение договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.
Передача субъектам малого предпринимательства государственного и муниципального имущества в долгосрочное владение и пользование с правом преимущественного выкупа данного имущества регулируются Федеральным законом от 24.07.2007г. № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в российской Федерации» (ч.4 ст.18); Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ, а так же правовыми актами субъектов РФ и муниципальных образований.
03 июля 2018 года приняты изменения к данным Федеральным законам: сняты ограничения по сроку выкупа арендуемого имущества - теперь он бессрочный, сокращены сроки владения имуществом - 2 года и более с момента подачи заявления, а так же появился шанс у тех, кто утратил право на приобретение арендуемого имущества (отказался от заключения договора купли-продажи или не подписал проект договора в течение 30 дней), если оно еще находится в аренде у субъекта малого или среднего бизнеса.
Решение о приватизации арендуемого недвижимого имущества города Москвы принимает уполномоченный орган:
- площадью до 1000 кв. метров принимает Департамент городского имущества г. Москвы, а
- площадью от 1000 кв. принимает Правительство Москвы;
Оплата за приобретаемое арендуемое имущество может быть единовременной или в рассрочку — 5 лет.
Вы долгие годы арендуете помещение у ДГИ (Департамент городского имущества), но хотелось бы стать владельцами и не просить разрешения на любой чих? (Читайте: самим сдавать в аренду и плюшками не делиться, никогда.)
Вы пришли в офис в очередной понедельник и внезапно увидели «письмо счастья» в кипе корреспонденции? Толстый такой конверт от ДГИ с двумя договорами (страшными, многостраничными и словно кол вбивающими жесткие требования) и радостным письмом о преимущественном праве покупки с предложением, от которого и отказываться не хочется, и соглашаться банкротству подобно?
Вы получили письмо счастья / заявили о своем желании, но пропустили срок (30 дней) подписания договора, а теперь Вам заявляют, что все, «поезд ушел»?
Что ж, хорошая новость:
- Да, в определенных случаях Вы имеете право выкупить помещение и больше ни перед кем не отчитываться.
- Вы не обязаны подписывать договор исключительно в этой редакции. Можно (чаще всего, почти всегда) пойти в суд.
- Даже если пропустили, можно восстановить. Да, законодательство не трамвай и немного подвинулось, к счастью.
А теперь плохие новости:
- Закон очень строг: за исключением некоторых случаев восстановить право бывает невозможно.
- Изменить договор в реальности можно только в отношении цены контракта, все остальное на практике не оспаривается даже. Он же «типовой!».
- Нужно быть невероятным педантом, практически маньяком занудой, чтобы все сделать правильно.
- И бонус: обычно это затягивается примерно на год и больше. Потому что у ДГИ есть установка - прогуляться до кассации в случае уменьшения цены, а так бывает практически всегда, потому что редко кто из клиентов соглашается на цену ДГИ.
Понятно, что и наши услуги не бесплатны, но мы можем гарантировать, что у нас есть богатый опыт и ресурсы:
- несколько красноречивых стариков-юристов, видавших в боях всякое и удивляющихся только скорости и обоснованности действий других лиц,
- несколько курьеров, у которых невидимые крылья на ботинках, которые даже в отделениях Почты России умудряются не потерять время,
которые своевременно сделают всю работу за Вас: возьмут с Вас доверенность и отсудят Вам Ваш договор купли-продажи.
Что касается стоимости услуг, следует кое-что разъяснить.
Стоимость услуг
Развернуть
1. Первый звонок или встреча
Звоните, обсудим Вашу ситуацию.
Сроки: по Вашему звонку
Стоимость: бесплатно
Развернуть
2. Консультация
Проконсультироваться вначале всегда полезно, тем более что у нас есть негласное правило - максимально экономить клиенту деньги.
Причем платной консультация станет только при условии изучения нами документов, если возьмете с собой документы. Потому что это будет уже не «пальцем в небо и общая теория», а персонализированные советы.
Сроки: при встрече
Стоимость: 3 500 ₽/полчаса
Развернуть
3. Основная часть работы
Стоимость составляет 150 000 ₽ + 10 % от разницы в цене + расходы.
Развернуть
Что это значит
- Вы платите 150 тысяч рублей и не беспокоитесь о сроках, видах документов и способах их подачи как в досудебном порядке, так и до окончания заседания в кассационном суде,
- ДГИ требует 30 миллионов, золотая цена помещениям - 25, мы это доказываем и после завершения судебных маневров просим 10 % от этой дельты - от 5 миллионов сэкономленных Вам денег.
Развернуть
Что не входит в цену:
- походы юриста на заседания,
- оценка,
- госпошлины и
- услуги нотариуса,
НО это все подлежит возмещению согласно закону. (На практике не все так красиво и гладко, но мы не упускаем возможностей максимально отстоять Ваши права.)
Развернуть
Почему выступление юриста отдельно оплачивается?
Потому что поход на заседание «больничному» подобно, поскольку человек выпадает из жизни на несколько часов, буквально. Задержки в «самом гуманном суде мира» иногда и вовсе позволяют встретить следующий день, сидя в пустом коридоре и глядя на ночные Москву и реку.
«Романтишно», конечно, но с точки зрения того же КПД человек теряет возможность заработать, например, 15 тысяч рублей за редактирование договора, а таких заказов в день можно до 5 выполнить, а значит, падают показатели юриста, а там и без премии можно остаться. Введение такого правила - лишь попытка небольшой компенсации морального вреда.
Развернуть
Остальные расходы
Оценка - если у Вас нет проверенных оценщиков, мы подберем Вам.
Услуги нотариуса обычно не нужны, достаточно доверенности за подписью гендиректора и печатью организации, но ситуации разные бывают.
Если Вам понадобится помощь в регистрации договора и права собственности - обращайтесь, мы с удовольствием окажем и такую услугу.
В долгосрочной перспективе вложенные деньги Вам вернутся, а сэкономленные нервы Вы сможете израсходовать на что угодно еще (тот же ОАТИ, но если что, мы и этим занимаемся =), но тут скорее имелась ввиду личная жизнь, хобби и т.д.).
Интересные дела из практики "Факт"
Факт №58
Спор о стоимости выкупаемых по 159-ФЗ помещений
Ведущий юрист по делу
Роман Дьячков
Специалист по судебной защите
Ситуация
Постоянный клиент, работающий в сфере общественного питания, обратился к нам с вопросом о возможности оспаривания стоимости выкупаемого у Департамента городского имущества г. Москвы нежилого помещения. Ранее клиент в течение длительного срока арендовал это помещение и построил весьма успешный бизнес, связанный именно с этим местом.
По мнению клиента, цена недвижимости была существенно выше среднерыночной, кроме того Департамент имущества провел оценку не на дату обращения с заявлением о выкупе, а позднее, когда цены на недвижимость были уже выше.
Решение
Для согласования цены с Продавцом (Департаментом имущества) последнему был направлен протокол разногласий, в котором была указана цена, соответствующая, по мнению клиента, среднерыночным ценам. Продавец отклонил протокол.
Было составлено исковое заявление о согласовании спорных условий договора о цене и ежемесячных платежах. В арбитражном суде было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы и привлечении независимой экспертной организации.
Суд вынес решение по результатам судебной экспертизы, цена, утвержденная в судебном решении, полностью устроила нашего клиента.
Интересно отметить, что в ходе рассмотрения дела в суде, юристам нашей компании удалось добиться назначения в деле повторной судебной экспертизы. Первая судебная экспертиза определила цену, близкую к цене, первоначально определенной Департаментом имущества. Однако, тщательно проанализировав экспертное заключение, специалисты установили, что объекты аналоги в заключении были подобраны неверно, в частности, одно из зданий никак не могло быть выставлено на продажу, поскольку находилось в стадии реконструкции на интересующую дату.
Суд согласился с данными выводами и назначил повторную оценочную экспертизу, в ходе которой удалось установить справедливую, рыночную цену на нежилое помещение.
Итог
Клиенту сбережено более 18 миллионов рублей в ходе заключения договора купли-продажи интересующего его нежилого помещения.
