В случае, когда потребитель не доволен своим приобретением, можно вернуть купленное обратно в магазин. Для этого необходимо предъявить кассовый чек, либо иной документ доказывающий оплату покупки. Если чек не сохранился, допускается предоставление показаний свидетеля который видел факт совершения приобретения.
В случае отказа от товара непосредственно в день покупки клиент представляет фискальный документ, продавец заполняет накладную на принятую покупку.
Но, если клиент пришел в магазин по рассматриваемому поводу, спустя несколько дней после совершения покупки, будет несколько иной порядок перечисления денег, затраченных клиентом.
Для этого потребуется следующие документы:
- Заявление с указанием данных паспорта клиента и причины отказа от покупки;
- Фискальный документ;
- Кассовый ордер.
Деньги в таком случае выдаются кассиром в кассовом узле магазина по расходному ордеру, с указанием паспортных данных клиента.
Порядок возврата денежных средств покупателю
Выбирать способ оплаты — это право клиента. Поэтому форма оплаты происходит в зависимости от желания покупателя и технических возможностей точки продаж. Сейчас все больше людей расплачиваются в торговых точках с помощью кредитных карточек либо разделяют оплату на наличную и безналичную. В таких случаях перед продавцом в магазине встает вопрос, каким образом выполнить возврат денег, если клиент этого требует.
В таком случае действуют определенные нормы. Если покупка оплачивалась наличными, возврат производится из кассы, а также безналичным способом. В последнем случае клиент должен обратиться с письменной просьбой чтобы возврат совершили на карточку, и указать соответствующие реквизиты.
Денежные средства в обязательном порядке должны вернуть в безналичном виде, если изначально покупка оплачивалась карточкой.
Возврат денежных средств покупателю по безналичному расчету
Если покупатель оплатил товар карточкой, воспользовался интернет — кошельком, совершил перевод или платеж со счета, возвращение суммы осуществляется аналогичным способом.
При оформлении возврата следует предоставить:
- Товар с сохраненными первичными свойствами и целостной упаковкой;
- Талон на гарантийное обслуживание, если такой имеется;
- Паспорт либо иной документ подтверждающий личность покупателя
- Заявление с просьбой вернуть потраченные средства.
Заявление составляется в свободной форме или по определенному образцу, применяемому в конкретной торговой точке.
Основания для возврата денежных средств покупателю
Если покупка не подошла гражданину по цвету, габаритам либо иному физическому параметру можно вернуть приобретенный товар в течение 2-х недель. В магазине обязаны забрать изделие только при условии сохранности упаковки, всех пломб и ярлычков. Причем продавец вправе предложить клиенту подобный продукт чтобы произвести обмен, делается в первую очередь. Если в день обращения такого товара не имеется в наличии, обычно возвращают деньги.
Если вы приобрели некачественный товар товар, его можно возвратить в течение гарантийного срока. Если продавец не способен аннулировать недостатки или заменить товар на качественный, аналогичной марки, он компенсирует стоимость в 100%-ом размере. В случае невыполнения договора поставки, оформленного между двумя организациями, также выплачивается компенсация, если по контракту был совершен авансовый платеж.
Срок возврата денежных средств покупателю при возврате товара
Законодательно предусмотрено несколько сроков возвращения денежных средств. Период зависит от причины отказа от покупки и способа оплаты.
При безналичном расчете деньги должны возвратить за десятидневный срок. В течение 3-х дней возвращаются наличные. А возврат за товар несоответствующего качества осуществляется в течение нескольких недель.
Следует добавить, что если выплата средств задерживается в силу различных обстоятельств, клиент вправе требовать выплаты неустойки. В данном случае действует общее правило согласно которому возмещение составляет 1% от стоимости за каждый просроченный день. Однако такая претензия предъявляется исключительно после решения судебного органа.
Заявление на возврат денежных средств покупателю
Закон о защите прав гласит, что покупатель может обменять, вернуть покупку, если она не подошла ему по цвету, фасону, размеру. И здесь надо составить . Следует уточнить, что существует список товаров, которые нельзя возвратить. Это медицинские препараты, средства личной гигиены, ювелирные изделия, растения.
Если покупка не входит в специальный перечень, продавец обязан обменять товар либо возвратить его стоимость, если аналогичный товар на данный момент времени отсутствует в торговой точке. Указанные варианты возможны только при сохранении товарного вида, потребительских характеристик и пломб. При этой процедуре необходимо составить и подписать соответствующее письменное обращение.
Объемы покупок, за которые была произведена оплата банковскими картами, только растут. Все больше товаров оплачивается банковскими картами и другими безналичными платежными средствами.
При этом на такие покупки действуют стандартные правила возвращения затраченных финансов. Покупатель может предъявить требование вернуть средства, оплаченных по безналичному расчету в двухнедельный период со дня покупки. Это правило касается продукции, которая по каким-то причинам «не понравилась» клиенту. Если же продукция плохого качества или отсутствует необходимый комплект изделий, клиент имеет возможность получить свои денежные средства назад по безналу.
Возврат покупателю денежных средств по безналичному расчету – оформление
Согласно официальному разъяснению Центрального банка России, покупки, которые были оплачены по безналичному расчету, должны быть возмещены также безналичным перечислением денежных сумм.
Изъятие из кассы наличных и передача их покупателю при предыдущей безналичной оплате, не допускается.
Поэтому, покупатель может получить возмещение затраченной суммы только на свой счет. Между тем, продавец обязан оформить данное действие надлежащим образом.
Следует указать несколько основных моментов данной процедуры:
- необходимо составить акт о покупке изделия и перечисление за него средств обратно покупателю. В данном акте следует сослаться на договор или на сам факт сделки. Кроме того, нужно отразить основание для возврата. Это может быть реализация своим потребителем права на получение денег в течение двух недель или факт заводского брака;
- следует оформить осуществление перевода по бухгалтерии. Для этого нужно отразить в документах факт реализации изделия, а затем факт его возврата и восстановление изделие в общем ассортименте. Безналичная продажа должна осуществляться в строгом соответствии с законом о бухгалтерском учете в РФ. В противном случае, магазин может понести налоговую ответственность;
- перевод суммы следует проводить как возврат. Такая проводка позволит правильно проанализировать в будущем приходно-расходные операции и не ошибиться при составлении налоговых расчетов. Правильность проводки следует проверить. Именно проводка станет защитой от претензий со стороны налоговых органов.
Таким образом в правильности оформления действий заинтересован магазин. Для покупателя это не имеет принципиального значения, за исключением случаев, когда потребитель не является юридическим лицом.
Возможно, пригодится также статья о составлении по акту сверки, с образцом и прочими подробностями.
Основание для возврата денежных средств покупателю
Законодательством РФ установлены четкие причины для возвращения всей суммы, оплаченных по безналу. Это возможно еще до фактического получения покупки.
При этом продавец должен удостовериться в реальном зачислении на свой счет денег от потребителя за тот или иной товар.
Клиент имеет возможность получить назад собственные деньги по безналичному расчету, если он купил изделие непродовольственной группы. Такое изделие не должно быть сложным техническим продуктом.
В этом случае, клиент может в течение 14 дней передумать и потребовать произвести возврат денежных сумм.
Когда продукция имеет явный заводской брак или у нее истек срок годности, имеются механические повреждения корпуса. Все указанные случаи являются основанием для перечисления потраченных денег.
Возврат денежных средств покупателю по безналичному расчету – сроки по закону
Согласно требованию закона, затраченная сумма должна быть возвращена на счет покупателя по безналичному расчету за три рабочих дня. Это означает, что у магазина есть всего три дня для того, чтобы выполнить требование клиента о перечислении средств.
При этом речь идет о времени, необходимом для совершения операции торговым объектом. Если деньги поступят на счет позже, это не может являться виной продавца и он не будет нести за это ответственность.
Если же магазин не предпринял в течение установленного срока мер к переводу средств, покупатель может заявить иск. Содержанием иска может быть требование о выплате компенсации за пользование чужими денежными средствами.
Ведь, фактически, деньги принадлежат клиенту и по истечении трех дней должны быть ему возвращены.
Возврат ошибочно перечисленных денежных средств
Возврат денег покупателю, в этом случае, осуществляется на обычных основаниях. Торговый объект имеет в запасе также три дня. Если же деньги были перечислены магазином ошибочно, то клиент обязан их вернуть.
Отказ или уклонение от возвращения может быть расценено как преступление в виде присвоения чужих средств. При этом, для возмещения денег, покупатель должен по требованию магазина предъявить кассовый чек или другой платежный документ.
Бланк документа «Предварительный договор аренды нежилого помещения» относится к рубрике «Договор аренды нежилого помещения, здания». Сохраните ссылку на документ в социальных сетях или скачайте его себе на компьютер.
Предварительный договор аренды нежилого помещения
г. [место заключения договора] [число, месяц, год]
[Наименование организации-арендодателя], в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [устава, положения, доверенности], именуемое в дальнейшем "Арендодатель", с одной стороны, и
[Наименование организации-арендатора], в лице [должность, Ф. И. О.], действующего на основании [устава, положения, доверенности], именуемое в дальнейшем "Арендатор", с другой стороны, а вместе именуемые "Стороны", заключили предварительный договор о нижеследующем:
1. Предмет договора
1.1. По настоящему предварительному договору Стороны обязуются заключить договор аренды нежилого помещения в здании, строящемся Арендодателем по договору инвестирования N [значение] от [число, месяц, год], в течение [значение] дней с момента государственной регистрации права собственности Арендодателя, но не позднее [число, месяц, год].
1.2. По договору аренды Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату нежилое помещение во временное владение и пользование (далее - Основной договор).
1.3. Подлежащее передаче в аренду нежилое помещение, ориентировочно общей площадью [значение] кв. м, находится на [значение] этаже в здании, расположенном по адресу: [вписать нужное] (далее - Объект).
1.4. На момент заключения Основного договора площадь Объекта может быть уточнена на основании сведений ФГУП "Ростехинвентаризация", полученных Арендодателем.
1.5. Объект должен использоваться Арендатором для [указать целевое назначение объекта].
1.6. Передаваемый в аренду Объект свободен от любых прав третьих лиц и иных обременений.
1.7. Срок действия Основного договора с [число, месяц, год] по [число, месяц, год].
1.8. Объект должен быть передан в аренду не позднее [значение] дней с момента подписания Сторонами Основного договора.
1.9. Передача Объекта в аренду и его возврат Арендодателю оформляются актами приема-передачи помещения, в которых указывается техническое состояние помещения на момент передачи.
2. Права и обязанности сторон
2.1. Арендодатель обязуется:
2.1.1. Заключить с Арендатором Основной договор на условиях и в сроки, согласованные Сторонами при заключении настоящего предварительного договора.
2.1.2. Передать Арендатору Объект в срок, указанный в п. 1.7. настоящего предварительного договора, на основании акта приема-передачи помещения, а также все относящиеся к арендуемому Объекту документы, необходимые для его эксплуатации.
2.1.3. Передать Арендатору Объект в состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению.
2.1.4. Производить капитальный ремонт Объекта за свой счет.
2.2. Арендодатель вправе:
2.2.1. Потребовать от Арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный им срок в случае существенного нарушения Арендатором сроков внесения арендной платы.
2.2.2. Потребовать расторжения договора и возмещения убытков, если Арендатор пользуется Объектом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением Объекта.
2.2.3. В случае не возврата или несвоевременного возврата арендованного Объекта потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
2.3. Арендатор обязуется:
2.3.1. Заключить с Арендодателем Основной договор на условиях и в сроки, согласованные Сторонами при заключении настоящего предварительного договора.
2.3.2. Использовать Объект исключительно по его назначению и в целях, предусмотренных настоящим предварительным договором.
2.3.3. Своевременно вносить арендную плату за пользование Объектом.
2.3.4. Поддерживать Объект в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание Объекта.
2.3.5. Не проводить реконструкции Объекта, переоборудования и других капитальных ремонтных работ без письменного согласия Арендодателя.
2.3.6. Неотделимые улучшения арендуемого Объекта производить только с письменного разрешения Арендодателя.
2.3.7. При прекращении договора аренды вернуть Арендодателю Объект в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.
2.4. Арендатор вправе:
2.4.1. Истребовать от Арендодателя арендуемый Объект в соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением в случае непредставления Арендодателем арендуемого Объекта в указанный в договоре аренды срок.
2.4.2. При обнаружении недостатков сданного в аренду Объекта, полностью или частично препятствующих пользованию им, по своему выбору:
Потребовать от Арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков Объекта, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков Объекта;
Непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом Арендодателя;
Потребовать досрочного расторжения договора аренды.
2.4.3. Потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние Объекта существенно ухудшились.
2.4.4. С письменного согласия Арендодателя сдавать арендованный Объект в субаренду.
2.4.5. В случае нарушения Арендодателем обязанности по производству капитального ремонта, по своему выбору:
Произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с Арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
Потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
Потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
2.4.6. Заключить договор аренды на новый срок, письменно уведомив Арендодателя о желании заключить такой договор, в срок [вписать нужное].
3. Обеспечение исполнения обязательства
3.1. В качестве обеспечения исполнения обязательства, предусмотренного настоящим предварительным договором, Арендатор обязуется выплатить Арендодателю обеспечительный платеж в размере [цифрами и прописью] рублей в течение [значение] календарных дней с момента подписания настоящего предварительного договора.
3.2. При заключении Сторонами Основного договора перечисленная сумма обеспечительного платежа [возвращается Арендатору/засчитывается в счет арендных платежей по договору аренды].
3.3. В случае уклонения Арендодателя от заключения Основного договора обеспечительный платеж подлежит возврату Арендатору в полном объеме.
3.4. В случае уклонения Арендатора от заключения Основного договора Арендодатель в безусловном порядке удерживает сумму обеспечительного платежа.
4. Арендная плата по основному договору
4.1. По предварительной договоренности между Сторонами размер арендной платы составляет [цифрами и прописью] рублей, в том числе НДС [вписать нужное].
4.2. Арендная плата будет включать [плату за пользование помещением/плату за коммунальные и эксплуатационные услуги/плату за каналы электронной связи/плату за телефон/плату за пользование местами для парковки].
4.3. Не позднее [значение] числа каждого месяца, начиная со дня подписания Сторонами Основного договора, Арендатор уплачивает в пользу Арендодателя арендную плату путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя в банке.
4.4. Обязанность Арендатора по уплате арендной платы считается исполненной с даты [списания денежных средств с расчетного счета Арендатора/поступления денежных средств на расчетный счет Арендодателя].
5. Ответственность сторон
5.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
5.2. В случае, если одна из Сторон будет уклоняться от заключения Основного договора, вторая Сторона вправе обратиться в арбитражный суд с требованием о понуждении заключить договор.
5.3. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения Основного договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
5.4. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду Объекта, полностью или частично препятствующие пользованию им.
5.5. В случае просрочки передачи Объекта в аренду Арендодатель выплачивает Арендатору неустойку в размере [значение] процентов от суммы месячной арендной платы за каждый день просрочки.
5.6. За несвоевременное внесение арендной платы Арендатор выплачивает Арендодателю неустойку в размере [значение] процентов от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа.
6. Порядок изменения и расторжения основного договора
6.1. Все изменения и дополнения к настоящему предварительному договору и Основному договору оформляются дополнительными соглашениями Сторон в письменной форме, которые являются неотъемлемой частью настоящего предварительного договора и Основного договора.
6.2. Переход права собственности на сданный в аренду Объект к другому лицу не является основанием для изменения и расторжения Основного договора.
6.3. Основной договор может быть расторгнут досрочно в судебном порядке по требованию Арендодателя в случаях, когда Арендатор:
Пользуется Объектом с существенным нарушением условий договора аренды или назначением Объекта либо с неоднократными нарушениями;
Существенно ухудшает состояние Объекта;
Более двух раз подряд по истечении установленного договором аренды срока платежа не вносит арендную плату.
Арендодатель уведомляет Арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок путем направления письменного предупреждения [указать способ направления предупреждения].
6.4. Основной договор может быть расторгнут досрочно в судебном порядке по требованию Арендатора в случаях, когда:
Арендодатель не предоставляет Объект в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию Объектом в соответствии с условиями договора аренды или назначением Объекта;
Переданный Арендатору Объект имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра Объекта при заключении договора аренды;
Арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт Объекта;
Объект в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
7. Порядок разрешения споров
7.1. Споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении настоящего договора, будут по возможности разрешаться путем переговоров между Сторонами.
7.2. В случае, если Стороны не придут к соглашению, споры разрешаются в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
8. Заключительные положения
8.1. Настоящий договор является предварительным и содержит основные условия договора аренды, который будет заключен Сторонами в последующем.
8.2. Настоящий предварительный договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.
8.3. Настоящий предварительный договор вступает в силу с момента его подписания и действует до заключения Сторонами договора аренды.
8.4. Основной договор аренды подлежит государственной регистрации, расходы по которой осуществляет [Арендатор/Арендодатель].
8.5. В случаях, не предусмотренных настоящим предварительным договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
9. Реквизиты и подписи сторон
Арендодатель Арендатор
[вписать нужное] [вписать нужное]
Высший арбитражный суд РФ постановлением Пленума от 25.01.13 № 13 подтвердил возможность аренды будущей недвижимости, но участники делового оборота предпочитают оформлять предварительные договоры аренды с последующим заключением основного договора.
Часто арендодатели и арендаторы находят друг друга ещё на стадии строительства здания.
Случается, что уже после того, как здание завершается строительством, его собственник всеми способами пытается избежать заключения долгосрочного договора.
На что стоит обратить внимание арендатору, если такой отказ не отвечает его интересам?
Предварительный договор аренды заключается на этапе строительства, и многие характеристики объекта аренды, равно как и дату ввода в эксплуатацию, и уж тем более дату заключения долгосрочного договора, точно определить невозможно.
В предварительном договоре, как правило, закрепляется необходимость заключения и краткосрочного (до года) договора аренды, поскольку арендодателю после завершения строительства придётся ещё зарегистрировать право собственности. Это не быстрый процесс, и с учётом отсутствия права собственности договор долгосрочной аренды зарегистрировать практически невозможно, гораздо разумнее заключить договор краткосрочной аренды, сроком менее года (он не требует регистрации).
В идеале после того, как будет оформлено право собственности, оформляется основной договор. Однако арендодатель по каким-то причинам может передумать заключать долгосрочный договор. Арендатору же необходимо принять меры для того, чтобы обезопасить себя от такой возможности, Например, следить за сроками, чтобы не допустить просрочки заключения основного договора.
Следует чётко представлять себе, что фактические арендные отношения не продлевают срок предварительного договора.
Если срок для заключения основного договора, указанный в предварительном договоре, уже истёк, а стороны продолжают исполнять предварительный договор, то если арендодатель будет уклоняться от заключения основного договора, то принудить его к заключению договора в судебном порядке вряд ли получится. Гражданское законодательство не предусматривает возможности продления срока предварительного договора какими-либо действиями сторон.
Таким образом, ни факт ведения переговоров относительно заключения основного договора, ни фактическое использование арендатором объекта суды не сочтут продлением предварительного договора.
Подписание краткосрочного договора аренды также не влияет на срок заключения долгосрочного договора. Кстати, риск пропуска срока заключения долгосрочного договора возрастает, если стороны после ввода здания в эксплуатацию, но до регистрации права собственности заключают краткосрочный договор. Как правило, краткосрочный договор приходится несколько раз продлевать, и с учётом того, что арендодатель может просто не сообщить о том, что право собственности зарегистрировано, можно просто упустить срок заключения основного договора.
Для того чтобы минимизировать риск такого умолчания, можно посоветовать арендатору периодически просить арендодателя предоставлять ему выписку из ЕГРП.
К слову, предварительный договор долгосрочной аренды в регистрации не нуждается, потому что:
- госрегистрация договора - это не разновидность формы договора (п. 1 ст. 158 ГК РФ);
- закон устанавливает, что форма договора аренды - простая письменная (п. 1 ст. 651 ГК РФ).
То есть требований к госрегистрации предварительного договора законодательство не содержит.
В любом случае надо чётко помнить, что право аренды возникает исключительно на основании договора аренды, а не предварительного договора (эта точка зрения подтверждается в том числе и постановлением Президиума ВАС РФ от 25.09.12 № 6616/12).
Ещё одна «невинная» хитрость, на которую часто идут арендодатели, - это уклонение от заключения основного договора аренды по причине того, что, мол, уже заключён краткосрочный договор. В основном на такие хитрости провоцируют нормы договора, согласно которым краткосрочный договор считается возобновлённым на неопределённый срок, т. е. когда после окончания срока этого договора арендатор продолжает пользоваться помещением, в результате чего договор считается возобновлённым не на такой же, а на неопределённый срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).
Так, арендодатель и арендатор договорились заключить основной договор не позднее определённой даты. Срок действия предварительного договора ограничивается днём вступления в законную силу основного договора.
Далее путём заключения ещё пары дополнительных соглашений были перенесены сроки заключения краткосрочного и долгосрочного договоров, и наконец был подписан краткосрочный договор, срок которого был обозначен как 11 месяцев или до даты заключения долгосрочного договора.
В пределах срока, установленного последним допсоглашением, арендодатель обратился с предложением заключить долгосрочный договор на ранее согласованных условиях, и арендодатель отказал, сославшись на то, что:
- предварительный договор прекратил действие в связи с заключением краткосрочного договора аренды;
- он не в состоянии заключить основной договор, поскольку объект уже находится у арендатора по краткосрочному договору.
Спор дошёл до суда, дошло до ФАС округа, и в итоге он указал, что:
- предварительный и краткосрочный договоры стороны заключили только на срок оформления всех необходимых документов для госрегистрации основного договора;
- воля сторон при заключении этих договоров была направлена на заключение основного договора аренды;
- заключение краткосрочного договора аренды не прекратило обязательств сторон по заключению долгосрочного договора (постановление ФАС Уральского округа от 22.06.12 по делу № А76-17329/2011).
Практика выявила следующие условия предварительного договора, которые может использовать арендодатель для того, чтобы избежать заключению основного договора.
Это, например, установление конкретного дня, не позднее которого договор должен быть заключён. В случае если день настал, а право собственности ещё не зарегистрировано, то, очевидно, нет смысла заключать основной договор. И стороны продлевают срок, подписывая дополнительное соглашение.
Помимо того что арендодатель может просто не согласиться на пролонгацию, есть ещё два «узких места» - это условия о сроке заключения основного договора и об объекте.
Если в течение срока, предусмотренного для заключения основного договора, стороны его не заключат, то обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются (п. 6 ст. 429 ГК РФ). Если стороны не определили в предварительном договоре срок заключения основного договора, то таким сроком считается один год с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
Но срок заключения основного договора увязывают, как правило, не конкретной датой, а днём регистрации права собственности на объект аренды (или же ко дню уведомления об этом, например «в течение 10 дней после уведомления Арендодателем Арендатора о получении свидетельства о праве собственности»).
Статья 190 ГК РФ допускает устанавливать срок в зависимости от события, которое неизбежно должно наступить, причём независимо от воли и действий заинтересованных лиц, впрочем, как и иных (п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66).
Акт регистрации права собственности и уведомление об этом полностью зависят от волеизъявления и действий арендодателя, поэтому эти действия не могут быть расценены как неизбежные.
Согласно разъяснениям Президиума ВАС РФ если начальный момент периода определён указанием на действие стороны или иных лиц и такие действия совершены в разумный срок, то неопределённость в определении срока устраняется (постановление Президиума ВАС РФ от 18.05.10 № 1404/10).
Однако поскольку этот вывод сделан в отношении срока выполнения работ по договору подряда, то некоторые суды по-прежнему считают эти сроки неопределёнными. И, кроме того, ссылаться на это разъяснение имеет смысл тогда, когда событие, указанное в предварительном договоре, уже наступило. Если же событием определено уведомление арендатора о регистрации права собственности, а арендодатель такое уведомление так и не отправил, то срок нельзя считать определённым.
Что до объекта аренды, то по общему правилу в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
И предварительный договор также должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).
Из этого следует, что объект аренды должен быть достаточно ясно индивидуализирован и в предварительном договоре, в противном случае договор нельзя считать заключённым (определение ВАС РФ от 13.08.12 № ВАС-15200/11).
Однако очевидно, что на день заключения предварительного договора объект аренды (он ведь только строится) обладает лишь примерными характеристиками, и после того, как объект будет введён в эксплуатацию, характеристики вполне могут измениться.
И это даёт арендодателю возможность уклониться от заключения основного договора, просто упирая на то, что объект, указанный в предварительном договоре, просто отсутствует, а существует объект с совершенно другими характеристиками, в отношении которого предварительный договор не заключался.
Тут всё зависит от того, насколько существенны эти расхождения и можно ли с уверенностью установить объект недвижимости, относительно которого заключался договор.
- о местонахождении возводимой недвижимости;
- об ориентировочной площади будущего здания или помещения;
- об иных характеристиках, определённых в том числе в соответствии с проектной документацией.
В случае если объект аренды фактически был передан арендатору (например, для косметического ремонта, отделки и т. д.), то арендатор может ссылаться на то, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, но договор фактически исполнялся сторонами, то стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на то, что договор не заключён (п. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.11 № 73 в редакции постановления от 25.01.13 № 13).
Заключая разговор, следует ещё раз подчеркнуть: если суд установит, что объект аренды описан максимально подробно (насколько это возможно), если описанные в договоре признаки позволяют с уверенностью определить объект аренды, то, скорее всего, арендодателя обяжут заключить основной договор.
Надежда ЛЕОНОВА, эксперт АН «Солнечная сторона»
