) является договор, по которому продавец принимает на себя обязанности по передаче вещи (товара) в собственность покупателю, а он, в свою очередь, принимает товар и уплачивает за него определённую денежную сумму.
Для признания договора купли-продажи заключённым стороны должны согласовать условия о товаре . Согласно для согласования необходимо:
- определить наименование товара путём конкретизации самого наименования и характеристик товара;
- определить его количество ().
При продаже недвижимости в качестве существенных условий должны быть указаны в договоре () данные, которые позволяют определить конкретное недвижимое имущество (например, расположение на определённом земельном участке) - .
Наименование товара
1. Определение наименования товара.
Согласно национальному стандарту Российской Федерации ГОСТ Р 51303-2013 «Торговля. Термины и определения» и Общероссийским классификаторам продукции (ОК 005-93, ОК 034-2007, ОК 034-2014) товары делятся на классы, группы, виды, категории в зависимости от назначения, свойств и показателей. Для того, чтобы предмет договора был согласованным, сторонам рекомендуется указывать категории товаров (самое узкое деление класса) и их разновидности (модели, артикулы, сорта, марки и т.п.).
Документы , из которых можно взять наименование товара:
- каталоги, перечни и прочие списки, которые использует продавец в своей деятельности;
- технические паспорта, гарантийные талоны, инструкции по использованию и применению товара, сертификаты/декларации соответствия и т.п.;
- нормативные акты Российской Федерации и Таможенного союза (указанные выше классификаторы, Технические регламенты, ГОСТы и другие).
2. Конкретизация характеристик товара.
Если покупатель приобретает вещь, определённую родовыми признаками, то помимо конкретизации наименования, стоит указать сортность, состав, плотность, материал, жирность, иные качественные признаки товара. Если товаром выступают вещи с индивидуально-определёнными признаками, то необходимо отметить в документе номер двигателя, идентификационный или каталожный номера и т.д.
Количество товара
В соответствии с количество товара указывается следующими способами:
1. В штуках и единицах измерения:
- длины (метры, дюймы);
- площади (метр в квадрате);
- объёма (метр в кубе, литр, баррель);
- веса (граммы, тонны) - в этом случае стоит указать, отражён вес с тарой или без тары.
Если стороны сомневаются в правильности указания единицы измерения, то они могут обратиться к Общероссийскому классификатору единиц измерения ОК 015-94 . Выбранные единицы должны соответствовать товару (например, нельзя длину измерить в литрах).
2. В денежном выражении:
- общая стоимость товара;
- цена за единицу товара.
Если приобретается несколько видов товаров, то целесообразно указать цену за каждый вид.
3. Пункт в договоре о порядке определения количества товара.
Это положение применяется в случае, когда определить количество сразу представляется невозможным в связи с тем, что некие показатели вещи неизвестны либо могут меняться (например, покупатель готов приобрести товар на определённую сумму, которая будет действовать в момент покупки, следовательно, количество покупаемого товара на момент заключения договора не будет известно).
Поэтому в документе должны быть указаны все показатели , с помощью которых можно будет рассчитать количество товара:
- ставки и коэффициенты, которые устанавливаются нормативными актами;
- данные отчётности сторон договора;
- курсы биржевых валют и т.п.
Условия, которые указаны в законе как существенные
В отношении отдельных видов договора купли-продажи товара могут быть установлены иные существенные условия. Например, в установлено, что при продаже товара в кредит с рассрочкой платежа в договоре () должны быть указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей .
В договоре должен быть указан его срок , если у покупателя пропадает интерес к исполнению договора в более позднюю дату (например, покупка новогодних подарков) - .
Любой гражданско-правовой договор (контракт) имеет обязательные условия, которые необходимо учитывать контрагентам. Без их согласования сделка считается несостоявшейся, а сам договор – не заключенным (432-я статья Гражданского кодекса). Существенные условия договора купли-продажи обладают особенностями, связанными со спецификой данных правоотношений. Кроме того, их перечень зависит от предмета совершаемой сделки.
Существенные условия договора купли-продажи по ГК РФ
В Гражданском кодексе 432-я статья дает общую характеристику существенным условиям договора. По закону к ним относятся условия:
считающиеся обязательными согласно закону или другому нормативному акту;
о которых договариваются по инициативе (заявлению) одного из участника сделки;
о предмете договора (о купле-продаже).
Существенные условия договора купли-продажи ГК конкретизирует в нескольких положениях 30-й главы. К ним относятся составляющие предмета договора:
наименование передаваемого за плату товара (должна быть возможность его идентифицировать) – 455-я ст. ГК;
его количество – 455-я и 465-я ст. ГК.
В отличие от наименования, ассортимент продукции существенным условием документа не является. Допустим, если сторонами заключается контракт о купле-продаже шариковых ручек, указать, что продаются именно они необходимо, а перечислять, сколько из них с синим стержнем, а сколько с красным – необязательно.
Таковы общие существенные условия договора купли-продажи товара. Но для ряда гражданско-правовых договоров предусмотрена дополнительная информация, которая обязательно должна оговариваться в документе.
Существенные условия отдельных договоров о купле-продаже
30-я глава ГК РФ состоит из нескольких параграфов, посвященных различным договорам купли-продажи. Заключая их, следует учитывать особые обязательные условия, которые для них предусмотрены законом. Так, в определенных случаях существенными условиями договора купли продажи являются его цена, величина платежей и порядок их внесения, а также другие характеристики.
Купля-продажа недвижимости
В тексте документа предмет договора, то есть продаваемый недвижимый объект, обозначается указанием не только его вида – квартира, комната, дом и т.д. – но и точного места расположения (адреса). Кроме того, объект недвижимости должен быть подробно описан, то есть прописывается его метраж, этажность, количество помещений, кадастровый номер и другая информация. Согласно ст. 554 ГК, договор, не имеющий данных сведений, посчитают незаключенным, а имущество сочтут не переданным покупателю.
Те же последствия ожидают участников сделки, если в документе не отражена стоимость отчуждаемой недвижимости. В соответствии с положениями ст. 555 ГК, цена - существенное условие договора купли-продажи недвижимого объекта. Без его включения в текст соглашения сделка считается несостоявшейся.
Если по договору купли-продажи передается жилое помещение, имеющее обременение в виде продолжающих в нем проживать граждан (не собственников), в документ добавляется еще одно обязательное условие. В данном случае необходимо перечислить этих лиц, и указать, на каком основании они вправе пользоваться жилым помещением после перехода права собственности на него к другому владельцу (ст. 558 ГК). Например, это может быть завещательный отказ или судебное решение.
Существенные условия договора розничной купли-продажи
При покупке продукции в розницу договор купли-продажи заключается в особой форме. Вместо многостраничного документа потребитель получает кассовый или товарный чек, подтверждающий оплату покупки (ст. 493 ГК).
Цена, количество и предмет покупки – существенные условия договора розничной купли-продажи, обозначенные в Гражданском кодексе и присутствующие в любом чеке. Также в нем всегда пробиваются реквизиты торговой точки, где была произведена покупка, и время ее совершения. Эти сведения помогают, в случае необходимости, восстановить нарушенные права потребителя в соответствии с законом об их защите.
Закон № 2300-1 (ст. 10) подробно описывает, какая информация должна доводиться до покупателя в момент заключения договора купли-продажи. В частности, его должны уведомить о гарантийном сроке, потребительских свойствах продукции, правилах ее безопасного использования.
Продажа товара в кредит (рассрочку)
Дополнительные существенные условия договора купли-продажи недвижимости, как и иного товара, если стороны договорились о его оплате в рассрочку, указаны в 489-й статье ГК. В ней говорится, что в документе необходимо зафиксировать сроки и размеры денежных платежей. Несоблюдение покупателем данного условия договора дает продавцу право не исполнять контракт, но только в том случае, если общая сумма ранее внесенных платежей не превышает половинной стоимости товара.
Текст договора купли-продажи предполагает фиксирование комплекса условий, которые стороны письменной договоренности согласовали между собой. Различаются существенные данные, обычные и случайные. Первый тип самый важный из всех вышеперечисленных. Отсутствие необходимой информации в соглашении приведет к признанию договора купли-продажи недействительным с юридической точки зрения. Фиксирование существенных условий в соглашении является неотъемлемой частью сделок, проходящих по подобному образцу.
Перечень обязательных условий договора купли-продажи
При оформлении договора купли-продажи автомобиля
Транспортное средство, приобретенное по соответствующему соглашению, так же как и в ситуации с квартирой требует регистрации перехода права собственности в отделении ГИБДД. Сделать это новому владельцу следует в 10-дневный срок, после заключения контракта. Подобные сделки регламентируются Гражданским Кодексом и регламентом по переоформлению автомобилей.
Существенные условия договора купли-продажи транспортных средств включают в себя следующие пункты:
- ключевые характеристики автотраснпорта — марка, модель, дата производства, цвет, номера — двигателя, шасси, кузова, VIN-код и т. д.;
- реквизиты из ПТС — место и дата получения, номерные данные;
- регистрационные номера — при наличии;
- цена автомобиля имеет ключевое значение в договоре купли-продажи;
- информация о продавце и покупателе — ФИО или название организации, место регистрации или юридический адрес, номер и серия паспорта.
Сделка будет осуществлена без проблем, если существенные условия в документе будут отображены в надлежащем порядке. В соглашение целесообразно будет включить нижеприведенные пункты:
- порядок передачи автомобиля новоиспеченному владельцу;
- тип и время оплаты — наличными денежными средствами или банковским переводом, до или после фактической передачи ключей и машины;
- перечень предметов, которые передаются вместе с транспортным средством.
Существенные условия в договоре купли-продажи требуют тщательного согласования интересов участников сделки, будь то обычные граждане или юридические лица. Бланк письменной договоренности о передаче автомобиля для подробного ознакомления можно скачать .
Существенные условия соглашения о купле-продаже товара
Договора нередко заключаются в связи с приобретением какого-либо товара в магазине — бытовая техника, телефон, мебельные изделия, оборудование и т. д. Помимо ГК РФ, обязательные пункты в соглашении регламентируются также законом «О защите прав потребителя». Сделка в магазине между продавцом и покупателем может быть заключена в устной или письменной форме, при этом первый вид преобладает.
К существенным условиям договора купли-продажи товара можно отнести:
- исчерпывающая информация о предмете торговли — наименование, цвет, размер, модель, количество;
- стоимость товара, установленная продавцом;
- период действия соглашения, если сделка осуществляется в кредит с рассрочкой оплаты.
В дополнение к существенным условиям письменной договоренности можно причислить:
- надлежащее качество товара — полученный предмет должен соответствовать описанию в договоре купли-продажи;
- гарантийный срок — в случае непредвиденной поломки или выявления неисправности в установленный продавцом срок, организуется возврат товара на законных основаниях;
- наличие соответствующей упаковки — исполнение этого существенного условия гарантирует сохранность предмета торговли и его передачу покупателю в надлежащем виде;
- сохранение комплектности товара — по договору купли-продажи предполагается передача, помимо основного объекта, различного рода документации, инструкции по использованию, принадлежностей. Например, помимо телефона покупатель получит адаптер для зарядки, USB-кабель и т. д.
При этом указанные в Договоре купли-продажи квартиры условия (об этом ниже ) определяют не только основные, но и дополнительные юридические последствия сделки, конкретизируя, как именно должен исполняться договор. Рассмотрим, что из себя представляет такой договор и какие условия должны в нем присутствовать.
Договор купли-продажи квартиры (ДКП) считается заключенным с момента его подписания. Это означает, что после подписания договора, у Продавца и Покупателя возникает ОБЯЗАННОСТЬ по исполнению условий договора.
Заключенный ДКП является основанием для на квартиру. Сам ДКП с марта 2013 года регистрации не подлежит, хотя все равно передается в составе пакета документов в Росреестр для регистрации перехода права на основании этого договора.
После регистрации по экземпляру ДКП выдается на руки Продавцу и Покупателю. На каждом экземпляре должны стоять отметки о регистрации перехода права на основании договора - круглая гербовая печать , и прямоугольный штамп регистратора (с датой регистрации, подписью и фамилией регистратора ).
Правда, Нотариусу за подготовку и заверение ДКП квартиры необходимо уплатить госпошлину, размер которой зависит от цены квартиры, указанной в договоре.
Если ДКП содержит несколько листов, то все они должны быть прошиты, скреплены между собой, и заверены подписями сторон.
Договор купли-продажи квартиры составляется и подписывается, как минимум, в 3-х экземплярах: по одному экземпляру для каждой стороны договора, и один экземпляр - для регистратора (УФРС ).
Фактическое исполнение условий по договору (выполнение обязательств ) фиксируется затем путем подписания .
«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте « Откроется во всплывающем окне.">ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ » (откроется во всплывающем окне ).
Существенными, то есть, важными условиями любого договора считаются такие условия, которые обязательно должны пройти согласование договаривающимися сторонами и без которых, договор считается недействительным. Если хоть по одному условию договоренность не достигнута, договор считается не заключенным и никакие правовые последствия для сторон не наступают.
Рассматривая куплю-продажу недвижимого имущества, имеющего жилое назначение, стоит отметить, что эти сделки относятся к самому распространенному виду договоров. Рано или поздно практически любой становится субъектом такого правоотношения, выступая в роли продавца или покупателя.
К наиболее слабой и незащищенной стороне договора купли-продажи относится покупатель. Это объясняется тем, что в том случае, если договор юридически не заключен, а расчет с продавцом уже произошел, покупатель не сможет стать собственником объекта недвижимости. Другими словами, он остается без жилья и с проблемой по возврату отданных продавцу денег за его покупку.
Попробуем разобраться в существенных условиях договора купли-продажи недвижимости и в порядке их согласования. Итак, на основании п.1 ст. 432 ГК РФ главным существенным (важным) условием любого договора является его предмет, которым в данном случае выступает объект жилой недвижимости (квартира, жилой дом, комната) или часть этого объекта (доля в праве).
Договор должен содержать данные, которые бы позволяли установить объект недвижимости, передаваемый покупателю. Эти данные включают местонахождение объекта с указанием, на каком земельном участке он расположен, или в состав какой иной недвижимости входит. Если эти данные отсутствуют, то условие местонахождения объекта недвижимости считается сторонами несогласованным, что приводит в итоге к не заключению договора. Этот пункт четко определен статьей 554 ГК РФ.
Данными, относящимися к характеристикам объекта недвижимости, которые позволяют установить конкретное недвижимое имущество, являются:
- вид помещения (комната, квартира);
- назначение, которое в случае с жилой недвижимости будет «жилое»;
- адрес объекта недвижимости;
- этаж, где расположен объект (квартира, комната);
- общая площадь.
Перечисленные данные указываются в документе (свидетельстве), который подлежит выдаче после регистрации перехода права покупателю.
Цена, как второе существенное условие
Цена считается вторым важным условием сделки купли-продажи. Она должна быть установлена в рублях и по обоюдному согласию сторон. При полном расчете за приобретаемую жилую недвижимость в момент подписания договора в нем указывается, что оплата произошла полностью. В том случае, если жилье покупается в рассрочку или если оговоренная в договоре сумма будет передана продавцу (продавцам) не в день подписания договора, в нем обязательно указывается порядок расчетом или срок (дата) погашения суммы за приобретаемую недвижимость.
При рассрочке платежа, хоть право собственности на жилье и переходит покупателю, однако оно будет обременено залогом. Гос. регистрации в таком случае подлежит как право собственности покупателя на объект недвижимости, так и обременение такого права правом залога со стороны продавца.
Перечень проживающих лиц или кто имеет законные права на жилую площадь
Важно отметить тот факт, что, например, при покупке жилой недвижимости на вторичном рынке жилья (не от самого застройщика), существуют риски приобрести объект, который уже обременен и обременение еще не снято. К особой форме обременения относится право пользования жилой недвижимостью собственника не собственниками, которые по закону сохраняют такое право.
Продавая жилье, продавец обязан известить покупателя о том, что в нем зарегистрированы определенные лица или есть права у иных лиц на пользование им. Поэтому, в договоре перечень лиц, зарегистрированных или сохраняющих право пользования на отчуждаемую недвижимость, является обязательным.
Российским законодательством предусмотрен перечень лиц, которые в случае продажи жилья не утрачивают свое право пользования им. К таким лицам, в частности, следует отнести бывших членов семьи, имеющими на момент приватизации равные права с лицом, приобретающим в свою собственность жилую недвижимость. Они ввиду различных причин в дальнейшем написали отказ от приватизации, тем самым дав согласие приватизировать жилье иному лицу.
Поэтому, в том случае, если в покупаемом жилье, которое было ранее приватизировано, зарегистрировано лицо, отказавшееся от приватизации своей доли, без его согласия снять это лицо с регистрационного учета даже через суд не возможно.
Этот пункт особо касается тех лиц, у которых осталось право пользование жилым помещением, однако они отбывают наказание в колонии или на поселении, а также несовершеннолетних, которые по каким-то причинам не подпали под процесс приватизации. Если несовершеннолетние даже и согласны, чтобы продали жилье, на которое они имеют право пользование, обязательно должна быть резолюция (постановление) с органа опеки и попечительства о разрешении продажи этого жилого помещения.
Для того, чтобы увидеть перечень лиц, которые зарегистрированы и имеют право пользование на отчуждаемое жилое помещение, необходимо запросить расширенную выписку (копию) из лицевого счета, в которой и будут содержаться имеющиеся сведения о гражданах, когда-либо состоящих на регистрационном учете.
Право пользования отказополучателем наследственного имущества
В том случае, если у продавца право собственности на жилую недвижимость появилось в результате наследования, то важно обращать внимание на следующие моменты:
- наследнику, который получает в наследство квартиру или другое жилое имущество, по желанию завещателя может перейти обязанность предоставить постороннему лицу в период его жизни или на определенный срок право пользоваться наследственным жильем или его частью (завещательный отказ);
- человек, которому предоставлено право пользования по завещанию (отказополучатель), будет сохранять это право вне зависимости от того, поменялся ли собственник жилья.
Продажа жилой недвижимости, которая обременена рентным обязательством
Если жилье обременено рентным обязательством, то есть дом, квартира или комната перешла в собственность продавцу по договору ренты, который подразумевает пожизненное содержание с иждивением, то в этом договоре может быть предусмотрено право пользования жильем за получателем ренты. Право пользование за ним, при этом, в соответствии с действующим законодательством закрепляется пожизненно, а все обязательства по договору ренты при отчуждении жилья, соответственно, перейдут покупателю.
Кроме того, если договором пожизненного содержания с иждивением закреплен пункт, по которому у плательщика ренты есть обязанность обеспечить потребности рентополучателя в еде и в одежде, в лекарствах и в других социальных благах, то автоматически все эти обязанности перейдут новому собственнику жилья.
Таким образом, подводя итоги к сказанному, следует отметить, что все существенные условия договора купли-продажи жилого недвижимого имущества должны быть обязательно прописаны в договоре, иначе они будут считаться не согласованными, а сам договор купли-продажи будет считаться не заключенным. Теперь ответ на вопрос о том, стоит ли собирать перед покупкой жилой недвижимости все возможные сведения о ней и внимательно знакомиться с условиями сделки, напрашивается сам собой.
