Правильный задаток. Что такое предмет залога? Зачем он нужен

ЗАДАТОК

1. Часть следуемой суммы, уплачиваемая вперед при покупке или при заключении договора в обеспечение выполнения условий. Покупатель вносит задаток в размере 10 % стоимости товара. Задаток не возвращается.

2. только мн. Зачатки, зародыши каких-нибудь способностей или наклонностей (книжн.). У ребенка хорошие задатки.

Толковый словарь Ушакова . Д.Н. Ушаков. 1935-1940 .

Синонимы :

Смотреть что такое "ЗАДАТОК" в других словарях:

Денежная сумма, которую одна из сторон передает другой всчет причитающихся по договору платежей, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. По гражданскому праву ЗАДАТОК один из способов обеспечения исполнения… … Финансовый словарь

Гарантийный взнос в виде денежной суммы или имущественных ценностей, передаваемых одним экономическим субъектом другому в качестве гарантии выполнения принятых первым субъектом обязательств по отношению к тому, кому выдан, задаток. Если субъект,… … Экономический словарь

См … Словарь синонимов

ЗАДАТОК, задатчик, задать, задача и пр. см. задавать. Толковый словарь Даля. В.И. Даль. 1863 1866 … Толковый словарь Даля

Задаток - задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Целью задатка является… … Энциклопедический словарь-справочник руководителя предприятия

Один из способов обеспечения обязательств. По ГК РФ денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне; доказывает заключение договора и обеспечивает его исполнение. В случае … Юридический словарь

Англ. earnestmoney денежные средства, передаваемые при заключении сделки покупки продажи от покупателя продавцу в качестве гарантии оплаты поставляемого товара или оказываемых услуг. Передача задатка оформляется в письменном виде. Словарь бизнес… … Словарь бизнес-терминов

Денежная сумма, выдаваемая одной из сторон договора другой стороне в счет причитающихся платежей; служит доказательством заключения договора и средством обеспечения его исполнения … Большой Энциклопедический словарь

ЗАДАТОК, тка, муж. Сумма, уплачиваемая вперёд в обеспечение всего платежа. Внести (дать) з. при заказе. | прил. задаточный, ая, ое. Толковый словарь Ожегова. С.И. Ожегов, Н.Ю. Шведова. 1949 1992 … Толковый словарь Ожегова

Задаток - (Deposit; advance) — форма коммерческого кредита – денежная сумма, выдаваемая одной из сторон договора другой стороне в счет причитающихся платежей; служит доказательством заключения договора и средством его обеспечения … Экономико-математический словарь

Книги

Запродажа и задаток , Л.А. Кассо. Воспроизведено в оригинальной авторской орфографии издания 1904 года (издательство`Москва`). В…
Запродажа и задаток , Л.А. Кассо. Эта книга будет изготовлена в соответствии с Вашим заказом по технологии Print-on-Demand. Воспроизведено в оригинальной авторской орфографии издания 1904 года (издательство "Москва"…

Задаток – это один из способов обеспечения выполнения обязательств по предстоящей сделке, наряду с авансом, залогом, поручительством и некоторыми другими инструментами.

Что включает в себя процедура его внесения и в чем заключаются ее особенности, разберем в данной статье.

Определение, основные функции

Подробное определение содержится в ст. 380 Гражданского кодекса РФ, она гласит, что это некая денежная сумма, внесенная одним из участников договорного обязательства в пользу другого в счет предстоящих по данному соглашению платежей .

Задаток – это также подтверждение подписания договора и вступления его в законную силу со всеми предусмотренными обязательствами. Основная его функция – служить гарантом обеспечения всех пунктов соглашения, в рамках которого он был получен.

Когда он используется?

Задаток может быть получен только при заключении договора, предусматривающего обязательства обеих сторон, причем одна из них должна выплатить другой определенную сумму денег . Самый распространенный пример подобных соглашений – сделки по купле-продаже недвижимого имущества.

Данная сумма – это необязательная часть процесса подписания договора, если участники полностью доверяют друг другу.

Тем не менее, практически каждая крупная сделка между гражданами РФ заключается с ее внесением, поскольку каждая из сторон желает иметь гарантии, имеющие юридическую силу, а не просто устные обещания.

Например, при продаже дома продавец наверняка захочет заключить данное соглашение, чтобы быть уверенным в намерении покупателя приобрести именно его недвижимость. Гарантий потребует и покупатель, чтобы за время подготовки сделки продавец не нашел более выгодный вариант.

Можно отметить несколько видов сделок, которые практически всегда совершаются с внесением задатка:

Отсутствие у покупателя всей суммы денег на руках, в этом случае внесенные средства будут являться гарантом для продавца, что второй участник сделки найдет нужные финансы в сроки, оговоренные в соглашении.
Недооформленный пакет документов на продаваемый объект у его владельца. Задаток будет внесен на срок, согласованный сторонами и необходимый для подготовки всех нужных бумаг.
Обременение, имеющееся на объекте сделки. Например, для обеспечения банковского кредита. Задаток как раз и послужит нужной суммой для снятия обременения. Но покупателю лучше перестраховаться и попросить у продавца документ, подтверждающий факт, что этой суммы хватит на процедуру вывода недвижимости из-под залога. Идеальным вариантом будет одномоментное подписание соглашения о задатке и снятии бремени, например – досрочном погашении кредита. Так покупатель обезопасит себя от неприятных обстоятельств, когда сумма будет потрачена, а объект все еще находится в залоге.
Временное отсутствие одного из участников сделки. Причины могут быть разными – от срочной командировки до банального отпуска на курорте. В этом случае внесенные средства будут служить гарантом того, что сделка состоится, когда уехавший участник вернется.

В чем разница между задатком и авансом?

В ГК РФ нет точного определения аванса. Но законодательно регулируются отношения по предварительной оплате товаров или услуг. Так, предварительно внесенная частичная или полная сумма стоимости продаваемого объекта – это ни что иное, как аванс. Главное отличие авансового платежа от задатка в том, что первый не обязывает участников сделки к исполнению обязательств по договору . Любая из сторон вправе отказаться от сделки, аванс будет полностью возвращен .

Совсем по-другому решается вопрос с возвращением задатка. Сумма не подлежит возврату, если сделка срывается по вине того, кто ее вносил. Аванс несет в себе лишь одну функцию – платежную. Задаток же, помимо платежной, выполняет еще две важных функции – обеспечительную и удостоверяющую.

Более подробную информацию о данных понятиях вы можете почерпнуть из следующего видео:

Чем отличается от залога?

Самый распространенный пример залога – ипотечное кредитование. Путать залог и задаток нельзя, это совершенно разные понятия.

В случае неисполнения обязательств по договору одной стороной второму участнику сделки компенсируются все предусмотренные платежи по соглашению за счет стоимости имущества, находящегося в залоге. Чаще всего залог используется при оформлении договора займа .

Процесс оформления

Соглашение о задатке оформляется как расписка, обязательно в письменном виде . Нотариально заверять такой документ необязательно, но рекомендуется заключать договор в присутствии двух свидетелей: они должны поставить подпись. Тем не менее, при нотариальном оформлении значительно упрощается процедура взыскания суммы при нарушении условий соглашения. Будет достаточно судебного приказа, в долгой процедуре искового производства нет необходимости.

При составлении этого документа нужно непременно указать, что это именно «задаток», употребление других слов – «аванс», «залог» — недопустимо, поскольку повлечет за собой некорректность такого договора и, как следствие, его недействительность.

В соглашении необходимо указать:

Объект, за который вносится задаток. Нужна максимально полная информация. Например, для квартиры указываются точный адрес, количество комнат, площадь, состояние и даже факт наличия или отсутствия мебели.
ФИО участников сделки.
Их паспортные данные.
Размер внесенной суммы.
Сроки выполнения всех обязательств по договору.
Подписи сторон.
Подписи свидетелей (если таковые имеются).
Дата составления.

Последствия неисполнения обязательств

Задаток – весьма эффективный способ обеспечения сделок. Он побуждает обе стороны к неукоснительному выполнению обязательств, предусмотренных договором, в полной мере и в указанный срок.

Если сделка срывается по вине того, кто вносит сумму, то уплаченные деньги ему не возвращаются. Для участника, получившего средства, закон еще более строг: в случае неисполнения обязательств он становится обязанным выплатить двойную сумму взятых денег.

Такие действия предусмотрены в ГК РФ, потому прописывать данные штрафные санкции в соглашении вовсе не обязательно.

В случае, если стороны решили отказаться от исполнения обязательств обоюдно, сумма задатка просто возвращается, соглашение расторгается, никаких штрафов и взыскных мер не предусмотрено. Решение о возвращении может быть принято судом, если неисполнение обязательств не зависело от нарушившей их стороны, имел место форс-мажор.

Задаток – это весьма жесткая гарантия обеспечения соблюдения всех условий договора. Действия, связанные с его внесением и получением, регулируются законом. Если сделка не требует столь строгих мер обеспечения, будет достаточно авансового соглашения. В таком документе можно отдельным пунктом прописать штрафы и пени для случаев отказа от сделки или затягивания сроков, которые устроят обе стороны.

1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

4. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Комментарий к Ст. 380 ГК РФ

1. Традиционно понятие задатка раскрывается посредством анализа его функций. Как следует из легального определения (п. 1 комментируемой статьи), задаток выполняет три функции.

Во-первых, платежную — задаток передается «в счет причитающихся… платежей». Таким образом, задаток представляет собой часть той суммы, которую должник обязан уплатить кредитору. Во-вторых, доказательственную (удостоверительную) — задаток передается «в доказательство заключения договора». Эта функция обусловлена акцессорным (дополнительным) характером соглашения о задатке: если нет (не возникло) основного обязательства, то не может быть и соглашения о задатке. В-третьих, обеспечительную — задаток передается в обеспечение основного обязательства. Стороны соглашения о задатке отдают себе отчет в том, что, если за неисполнение основного обязательства ответственна сторона, давшая задаток (задаткодатель), он остается у другой стороны (задаткополучателя), а если за неисполнение ответствен задаткополучатель, то он обязан вернуть двойную сумму задатка. Иными словами, сторона, не исполнившая обязательство, теряет сумму задатка. Осознание возможности наступления таких последствий стимулирует стороны обязательства к надлежащему его исполнению.

Денежная сумма, передаваемая должником кредитору, признается задатком лишь в том случае, если стороны изначально (на момент передачи) понимали (и соответственно оформили), какие функции должна выполнять данная сумма. Если какая-либо из названных функций не предусматривалась, то переданную кредитору денежную сумму задатком считать нельзя.

Указанные обстоятельства позволяют обнаружить сходство и различие задатка и аванса.

Аванс передается кредитору в счет будущих платежей. Принято считать, что аванс, как и задаток, выполняет доказательственную функцию. Между тем строго очерченного гражданско-правового понятия аванса не существует. Еще до возникновения обязательства, допустим, до заключения договора купли-продажи, одно лицо, которое станет покупателем, может передать другому лицу, которое станет продавцом, какую-то сумму денег в счет платежей, предполагаемых по будущему договору. Вряд ли эту сумму можно назвать иначе, нежели авансом, хотя доказательственную функцию она не выполняет, поскольку стороны лишь предполагают заключение договора в будущем, может быть, даже согласовали некоторые существенные условия будущего договора.

Таким образом, аванс всегда выполняет платежную функцию, может выполнять доказательственную, но в отличие от задатка никогда не выполняет обеспечительную функцию. Если передан аванс и обязательство не исполнено либо вообще не возникло, то сторона, получившая соответствующую сумму, обязана вернуть ее в том же размере.

Сторонами соглашения о задатке являются кредитор и должник по основному (обеспечиваемому задатком) обязательству.

Задатком может обеспечиваться только договорное обязательство (в комментируемой статье сказано, что он передается «в доказательство заключения договора»).

2. Функциональный подход к исследованию задатка основан на соответствующих нормах закона, отчетливо выделяющего функции задатка (п. 1 комментируемой статьи). Между тем в законодательстве издавна существует одноименное понятие, имеющее несколько иное содержание. Так, обычно при проведении аукционов и конкурсов участники вносят задаток. Такой задаток активно применялся в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством о приватизации. Гражданский кодекс РФ предусматривает внесение задатка участниками торгов (п. 4 ст. 448). Здесь же определяется, что если торги не состоялись, то задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательства по заключенному договору. В п. 5 этой же статьи ГК РФ установлено, что лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола о результатах торгов утрачивает внесенный им задаток. Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере.

Хотя в ст. 448 ГК РФ (и ряде иных правовых актов, содержащих аналогичные нормы) речь идет о задатке, понятно, что суммы, вносимые участниками торгов, не являются задатком в значении этого слова, определенном в комментируемой статье. Они не являются доказательством заключения договора, поскольку договор будет заключен в будущем (путем проведения торгов) и лишь с лицом, выигравшим торги. По той же причине переданную участником торгов сумму нельзя считать частью причитающихся с одной из договаривающихся сторон «по договору платежей другой стороне» (договора еще нет, и будет он лишь с одним из участников торгов). Не приходится говорить и об обеспечительной функции в том смысле, в котором она определяется в комментируемой статье. Обеспечительная функция задатка по смыслу комментируемой статьи состоит в стимулировании к исполнению обязательства под угрозой наступления неблагоприятных последствий (неисполнение повлечет для виновной стороны потерю суммы задатка). Значение задатка как способа обеспечения исполнения обязательства состоит в том, что задаток прежде всего имеет целью предотвратить неисполнение договора.

Внесение задатка участниками торгов имеет иное функциональное назначение. Оно призвано продемонстрировать серьезность намерений участника торгов. Одновременно этот задаток под угрозой потери соответствующей суммы стимулирует участника торгов к заключению договора, если он выиграет торги.

Можно предложить и такую конструкцию. Лицо, желающее участвовать в торгах, принимает на себя обязательство в будущем заключить договор (при условии, что им будут выиграны торги). Сумма, переданная этим лицом в качестве задатка, доказывает факт существования указанного обязательства между организатором торгов и их участником и под угрозой потери соответствующей суммы стимулирует стороны к исполнению данного обязательства. Таким образом, можно обосновать выполнение задатком, внесенным участником торгов, доказательственной и обеспечительной функции. Однако будет неправильно считать, что эта сумма выполняет платежную функцию, поскольку участник торгов еще не должен платить и, может быть, не будет нести такой обязанности.

Задатком могут обеспечиваться только договорные обязательства (п. 1 комментируемой статьи). Между организатором и участником торгов договора не существует.

Между задатком, определяемым в комментируемой статье, и задатком, вносимым участниками торгов, есть что-то общее. Однако эти понятия различны по объему и функциональному назначению. Поэтому распространенное в литературе отождествление этих понятий следует признать ошибочным (не случайно в законе при характеристике задатка, вносимого участниками торгов, не используются отсылочные нормы к положениям ст. ст. 380 — 381 ГК).

3. В современной юридической литературе не раз отмечалось, что задаток не имеет широкого распространения.

С усложнением формальных требований к сделкам (в ряде случаев обязательная письменная форма, нотариальное удостоверение, государственная регистрация) задаток утрачивает то громадное значение, которое он имел в русском быту.

Иногда заключаются соглашения о задатке, которыми обеспечиваются будущие требования. Соответствующие рекомендации встречаются в литературе.

Как следует из сказанного о платежной и доказательственной функциях задатка, такая практика противоречит закону. Соответствующие сделки недействительны (ст. 168 ГК) .

———————————
Суд в аналогичной ситуации, не входя в обсуждение вопроса о действительности сделки, констатировав, что «договор передачи денег был заключен», признал, что сумма «была передана при отсутствии между сторонами договора купли-продажи жилого дома и она не может рассматриваться как задаток, а является авансом, подлежащим возврату истице» (Нотариальный вестник. 1997. N 7. С. 42). Аналогичные решения принимались и ранее. См., например: Судебная практика Верховного Суда СССР. 1952. N 2. С. 30 — 31; Советская юстиция. 1951. N 3. С. 85; Бюллетень ВС РСФСР. 1961. N 4. С. 5; 1968. N 12. С. 4.

Задатком не может обеспечиваться обязательство, возникновение которого лишь предполагается, поскольку обязательство, возникающее на основе соглашения о задатке, является акцессорным (дополнительным) и, следовательно, оно производно и зависимо от основного (обеспечиваемого задатком) обязательства, может существовать лишь при условии действия основного обязательства. В то же время «если договором предусмотрена уплата одной из сторон задатка, то он будет считаться заключенным лишь после исполнения соответствующим контрагентом своей обязанности» . Основное и акцессорное обязательства возникают одновременно, иными словами, задаток уплачивается при заключении договора.

———————————

КонсультантПлюс: примечание.

Учебник «Гражданское право: В 4 т. Том 3: Обязательственное право» (под ред. Е.А. Суханова) включен в информационный банк согласно публикации — Волтерс Клувер, 2008 (издание третье, переработанное и дополненное).

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. С. 486 — 487. Несколько иную точку зрения высказывает В.С. Ем (см.: Гражданское право: Учебник: В 4 т. / Отв. ред. Е.А. Суханов. Т. 3: Обязательственное право. С. 85 — 86).

Если основное обязательство возникает на основании сделки, совершаемой в письменной форме, то по общему правилу обеспечить такое обязательство задатком нельзя, поскольку факт заключения договора не нуждается в доказательствах. В случае, когда по такому договору одной стороной передается часть причитающейся другой стороне суммы, то она передается не в доказательство заключения договора (нечего доказывать), а во исполнение договора. Другое дело, что договором могут предусматриваться штрафные санкции в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. Их виды могут быть различными (твердая денежная сумма, процент от какой-либо суммы, двойная сумма того, что было уплачено, и т.д.).

В то же время если договор не был облечен в требуемую законом простую письменную форму, но уплачен задаток (доказано, что передан именно задаток), то уплата задатка служит доказательством самого факта заключения договора. Если сторонами не оспаривается факт передачи (получения) задатка, а также если и оспаривается, но этот факт подтверждается доказательствами, договор считается заключенным.

———————————

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского «Договорное право. Общие положения» (Книга 1) включена в информационный банк согласно публикации — Статут, 2001 (издание 3-е, стереотипное).

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. С. 486.

Задатком не могут обеспечиваться договоры, подлежащие государственной регистрации. Так, договор продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 558 ГК). Такое же правило установлено в отношении продажи предприятия (п. 3 ст. 560 ГК). Поскольку до регистрации обязательство не возникает, то о задатке говорить не приходится (невозможно доказывать факт существования того, чего нет). Более того, формально-юридически до государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения (или предприятия) покупатель не должен уплачивать продавцу покупную цену или ее часть: договора еще нет, права и обязанности еще не возникли. Поэтому несостоятельна с точки зрения закона имеющая широкое распространение практика, в соответствии с которой в соответствующих договорах указывается, что покупная цена «уплачена до заключения договора» или «непосредственно после подписания договора сторонами», «расчеты производятся после нотариального удостоверения настоящего договора, но до его государственной регистрации» и т.п.

4. Существует мнение, в соответствии с которым действующий Гражданский кодекс РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора.

Представляется, что специфика предварительного договора не позволяет использовать задаток в качестве обеспечительного средства обязательства, порождаемого таким договором.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Таким образом, предварительный договор представляет собой организационный договор. Цель его состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем. Прибегают к предварительному договору обычно в тех случаях, когда стороны будущего основного договора договорились о всех существенных условиях будущего договора, но имеются препятствия к его заключению (например, покупатель еще не располагает всеми необходимыми средствами для уплаты цены, стороны еще не имеют всех документов, необходимых для оформления договора, и т.д.).

Учитывая функциональное назначение предварительного договора — организацию заключения в будущем основного договора, представляется, что в предварительном договоре наряду с условиями, указанными в п. п. 3, 4 ст. 429 ГК РФ, могут также содержаться указания о том, какие действия должна совершить та или иная сторона для того, чтобы стало возможным заключение основного договора (например, получить справку органа государственной регистрации для заключения договора продажи недвижимости, разработать проект договора и представить его на согласование другой стороне, организовать проведение полной инвентаризации предприятия, если предварительный договор направлен на организацию заключения в будущем договора продажи предприятия, и т.д.). В предварительном договоре могут предусматриваться способы обеспечения соответствующих обязательств (например, может быть установлена пеня за просрочку исполнения какой-либо из указанных обязанностей).

Кроме того, предварительным договором могут предусматриваться способы обеспечения исполнения обязательства по заключению в будущем основного договора (например, может выплачиваться неустойка за уклонение от заключения основного договора).

Характеристика предварительного договора в качестве организационного приводит к выводу о том, что во исполнение данного договора не может производиться передача какого-либо имущества (в том числе и денег) одной стороной другой стороне. Если, однако, предварительный договор для заключения основного договора предусматривает совершение каких-то подготовительных действий, требующих материальных затрат, то предварительный договор может устанавливать обязанности одной стороны нести соответствующие расходы либо содержать указания по распределению таких расходов между сторонами или о том, что расходы несет одна сторона, а другая полностью или в определенной части возмещает понесенные расходы, и т.п.

Предварительный договор порождает юридическую связанность сторон: каждая из сторон приняла на себя обязанность в будущем заключить основной договор на условиях, указанных уже в предварительном договоре. В идеале стороны предварительного договора должны быть уверены в том, что основной договор будет заключен (обязанности, предусмотренные предварительным договором, будут исполнены). Однако в большинстве случаев участник предварительного договора сомневается в эффективности юридической связанности другой стороны обязанностями, предусмотренными данным договором. На то есть основания как объективного характера (в частности, известно, что судебная процедура (в том числе понуждение к заключению основного договора) не отличается оперативностью), так и субъективного (неверие многих граждан в справедливость будущего судебного решения, нежелание ввязываться в судебную тяжбу, понимание того, что к моменту заключения основного договора могут измениться обстоятельства и заключение этого договора может стать невыгодным для другой стороны, и т.д.). Поэтому, как правило, участники предварительного договора стремятся связать друг друга экономически (деньгами). Чаще всего это производится путем включения в предварительный договор условия о задатке. Между тем в силу п. 1 комментируемой статьи задаток передается в счет причитающихся по договору платежей другой стороне. Но обязанность производить платежи возникнет только после заключения основного договора. Следовательно, при заключении предварительного договора нельзя обеспечить задатком исполнение основного договора (нельзя обеспечить задатком обязательство, которого еще нет).

В ряде случаев уже при заключении предварительного договора одна сторона передает другой стороне часть денежной суммы, которую она обязана будет выплатить во исполнение основного договора (договора, который будет заключен в будущем). С точки зрения формально-юридической таких действий производиться не должно: обязанность по оплате товаров (работ, услуг) еще не возникла. Но и запрещать такую передачу денег нет оснований. Поэтому соответствующие указания могут быть включены в договор, предусматривающий заключение в будущем договора по передаче имущества, выполнению работ или оказанию услуг. В случае спора суду, по-видимому, не останется ничего иного, как квалифицировать переданную сумму в качестве аванса.

В связи с изложенным представляется, что задатком может обеспечиваться довольно ограниченный круг обязательственных отношений.

5. Требование о письменной форме соглашения о задатке будет считаться выполненным, если стороны заключили соответствующий договор путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п. 2 ст. 434 ГК).

Несоблюдение письменной формы соглашения о задатке не влечет недействительности соглашения. Но стороны лишаются права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, однако они могут приводить письменные и иные доказательства (п. 1 ст. 162 ГК). Так, обычно при передаче задатка задаткополучатель выдает задаткодателю расписку, удостоверяющую факт получения задатка. Чаще всего в расписке указывается, в обеспечение какого обязательства передан задаток. Такая расписка является доказательством заключения соглашения о задатке (поскольку не доказано иное).

6. Правило, предусмотренное п. 3 комментируемой статьи, рассчитано на ситуации, когда, с одной стороны, установлены следующие факты:

1) существует некое договорное обязательство, например купли-продажи, подряда и т.п.;

2) одна из сторон обязательства должна производить платежи другой стороне (в приведенных в подп. 1 примерах покупатель — продавцу, заказчик — подрядчику и т.п.);

3) должник передал некую сумму в счет причитающихся с него платежей (в приведенных в подп. 1 примерах — часть покупной цены, часть обусловленного договором подряда вознаграждения подрядчика и т.п.).

С другой стороны, существуют сомнения в том, что переданная сумма является задатком. Здесь же (в п. 3 комментируемой статьи) в качестве примера приводится условие: не соблюдена письменная форма. Могут быть и иные основания для сомнений. Например, в силу неясности формулировок договора.

В таких ситуациях презюмируется, что переданная сумма является авансом, а не задатком. Как и всякая презумпция, она может быть опровергнута: может быть доказано, что передан задаток. Например, суду представлена переписка сторон, из которой явствует, что передавался задаток, а не аванс.

Термины «аванс» или «задаток» довольно часто звучат при обсуждении сделок, связанных с покупкой, продажей или арендой недвижимости. Этим словам нередко придают ошибочное значение, воспринимая их как синонимы. Однако за ними стоят совершенно разные понятия, характеризующие финансовые отношения договорившихся сторон. Аванс - это элементарная предоплата, она может быть частичной или полной, а также скрепленной письменным или устным соглашением. Однако если сделка не осуществилась, аванс должен быть возращен плательщику.

и с чем его едят

Такая мера, как внесение задатка, предусмотрена для гарантии выполнения обязательств. Согласно определению, которое дает Гражданский Кодекс РФ, задаток накладывает ответственность на всех участников финансовых отношений. Как правило, к этой мере прибегают при заключении договора на крупную поставку или в процессе передачи права собственности на недвижимость.

Суть задатка в том, что оговоренная денежная сумма передается в распоряжение одного из участников соглашения в счет будущих поступлений при условии совершения сделки. Если соглашение не может быть выполнено по вине плательщика, то задаток не возвращается и остается у владельца недвижимости или у поставщика как компенсация возможных понесенных убытков. Однако при расторжении договора стороной, принявшей задаток, сумма должна быть возвращена плательщику в двойном размере. Плательщик может получить свои деньги обратно в исходном количестве без совершения сделки только при существовании объективных причин, которые не зависят от воли сторон и не позволяют им выполнить условия соглашения.

Документальное оформление

Независимо от предмета договоренности, внесение денежной суммы, которая рассматривается как задаток, должно быть оформлено соответствующим образом, исключительно в письменном виде. Чтобы избежать недоразумений, стороны обязаны составить и подписать документ, описывающий порядок и сумму внесения денежных средств.

Главной отличительной чертой таких документов выступает обязательное именование вносимых средств задатком. В противном случае, при возникновении спорных ситуаций суд вправе признать внесенную сумму авансом и в дальнейшем выносить суждения, исходя из этого определения. Такие случаи нередки из-за наличия ошибок, допущенных при составлении документа или неправильного использования термина «задаток».

Что такое «документальное оформление» задатка? Это составление договора или расписки, подтверждающих факт передачи материальных ценностей и обязанности сторон в связи с соглашением между ними. Документ о задатке выступает как дополнение к письменному соглашению между сторонами, в котором указан предмет купли-продажи, обстоятельства, сопутствующие сделке, дата внесения остальных денежных средств, а также порядок поведения сторон в случае возникновения форс-мажорных ситуаций.

Задаток: что такое договор задатка

Договор о внесении денежных средств в счет стоимости будущей покупки может быть оформлен в качестве самостоятельного документа или выступать в виде одного из пунктов купли-продажи. В любом случае договор задатка (образец может быть скачан из сети или предоставлен нотариусом) должен иметь законную силу.

Это значит, что такой документ составляют в соответствии с определенным порядком и подписывают в присутствии юриста. могут быть переданы только после того, как договор будет подписан всеми участниками.

Имеет ли юридическую силу расписка о задатке

Гражданский Кодекс не говорит, какой именно документ должен подтверждать факт передачи задатка, указано только обязательное письменное оформление такого соглашения. Если участники финансовых отношений не могут или не желают использовать типовой договор, они вправе самостоятельно написать расписку. Составленный должным образом, этот вид документа имеет юридическую силу даже без заверения нотариусом и подписей свидетелей. Однако многие практикующие юристы рекомендуют позаботиться о наличии печати на расписке о задатке в качестве дополнительной гарантии выполнения обязательств.

Основные сведения, которые нужно указать в расписке

Закон не настаивает на том, какую форму должна иметь расписка о получении задатка, однако перечисляет сведения, которые обязательно нужно включить в документ. Таким образом, составляя письменное соглашение произвольной формы, удостоверяющее передачу задатка, необходимо предусмотреть следующие пункты:

Заголовок: название документа.
Указание времени и места составления.
Обозначение всех сторон соглашения. Требуется обязательное приведение полного имени, отчества и фамилии каждого из участников, а также расшифровка понятий «покупатель» и «продавец».
Описание предмета соглашения: численное значение переданной суммы задатка, прописанное с применением цифр и слов. Также необходимым является указание обязательств, принятых к исполнению сторонами.
Следующий раздел предусматривает описание условий, с учетом которых стороны обязуются выполнить оговоренные действия. Список условий включает конечные сроки осуществления сделки, обязательство покупателя внести определенную сумму и обещание продавца передать оговоренный объект или предмет покупателю.
Описание действий сторон в случае невыполнения обязательств. Исходя из того, что расписка удостоверяет именно получение задатка, компенсация расходов, возникших из-за несоблюдения оговоренных обязательств, ложится на виновника: при отказе покупателя от сделки он теряет сумму задатка, а при нарушении условий сделки продавцом, тот выплачивает покупателю двойной эквивалент задатка.

Дополнительная информация

После перечисления основной информации о предмете и условиях соглашения необходимо максимально точно и детально описать реквизиты участников, временные рамки, в течение которых действует данное соглашение и остальные дополнительные условия (если они есть).

К реквизитам относятся ФИО, данные паспортов, адреса покупателя и продавца.

В последнем пункте указывают сумму, подлежащую внесению. Обязательной формой записи покупателя считается вид «Передал: подпись, фамилия имя полностью», также и в отношении продавца («Получил: подпись, ФИО»).

На что стоит обратить особое внимание

Для гарантии честного выполнения всех обязательств при составлении письменного соглашения о передаче задатка следует указать то, что он существует в двух экземплярах, а также перечислить документы, которые дают право продавцу совершать сделку.

То же касается данных об объекте соглашения, его основных характеристик и месторасположения.

Существенное значение имеет акцент на том, что переданная сумма будет включена в стоимость приобретаемого объекта. Кроме того, не стоит забывать об оговорке, касающейся смены цены: стоимость объекта может изменяться исключительно после обсуждения и согласия всех заинтересованных сторон.

Зачем держать ухо востро

Как правило, использование системы, включающей предоплату или задаток, применяют при совершении Это актуально для операций с недвижимостью, транспортными средствами, а также при закупке партий каких-либо товаров. Нередкими спутниками процесса передачи больших денег становятся разнообразные мошеннические операции.

Чтобы не оказаться с пустыми карманами и испорченной репутацией, следует знать о наиболее распространенных видах махинаций, способах их обнаружения и обхода.

Чего стоит остерегаться при внесении задатка

К наиболее распространенным схемам обмана можно отнести:

Многократное получение продавцом денежных средств за один объект. Как правило, покупатель выясняет, внеся задаток, что такое же действие было осуществлено не только им.
Наличие заинтересованных сторон, без согласия которых сделка не может быть закончена (наследники, дети, пенсионеры, совладельцы).
Обещания посредников, связанные с ускоренным и упрощенным оформлением необходимой документации. Передав оригиналы и сумму задатка, продавец остается без каких-либо гарантий.
Получение которая не обладает юридической чистотой, то есть существуют определенные спорные вопросы, касающиеся прав продавца на распоряжение этим объектом.

Сложность таких ситуаций в том, что их разрешение требует немалых временных затрат, связанных с длительными судебными разбирательствами. Нередко покупатель предпочитает отказаться от претензий к продавцу, даже теряя при этом внесенные денежные средства и не надеясь на возврат задатка.

Закон и порядок

Во многом сохранность собственного капитала и нервных клеток зависит от рассудительности и предусмотрительности человека. Существует несколько универсальных советов, следование которым может обезопасить от основных видов мошенничества:

Сотрудничество с крупными агентствами. Их возможности и репутация позволяют работникам проводить тщательные проверки и отсеивать неблагополучных клиентов.
Самостоятельное изучение отдельных аспектов той сферы, которой касается будущая сделка.
Составление официального документа: договор задатка (образец и порядок заполнения лучше согласовать с нотариусом).
Указание в договоре или расписке только реальной суммы выплаченного задатка.
Проверка документов продавца, а также присутствие при подписании договора соглашения всех заинтересованных лиц (совладельцев, опекунов, супругов).
Проверка дееспособности продавца в соответствующих органах.
Повышенная осторожность при проведении финансовых операций по доверенности. Следует проверить не только личность собственника объекта, но и контору, выдавшую документ. Нелишним будет также изучение законодательства о правилах выдачи и порядке прекращения действия доверенности.

Информацию обо всех предыдущих сделках, которые были произведены с недвижимостью, можно получить в БТИ по запросу, а действующий статус продавца - в психоневрологическом или наркодиспансере.

Чего стоит экономия

Принимаясь за изучение законодательства и правил оформления сделок купли-продажи, многие покупатели и продавцы понимают, что гораздо проще заручиться поддержкой профессионалов. Такой подход позволяет существенно сократить объем работы, которую следует выполнить непосредственно участнику соглашения, так как большую часть обязанностей берет на себя посредник.

Однако в погоне за экономией денежных или временных ресурсов не стоит терять бдительность и проявлять излишнюю доверчивость. Внимательность и элементарный здравый смысл помогают избежать многих неприятностей.

Сегодня для заключения договора уже недостаточно просто ударить по рукам. По этой причине в практике совершения различных сделок, в том числе, и сделок с недвижимостью все чаще используются задаток и аванс. Аванс и задаток являются наиболее распространенными способами предоплаты по сделке. Однако часто люди не видят разницы между задатком и авансом, и это, в свою очередь, может приводить к нежелательным последствиям для участников сделки. Какой же договор следует заключать – об авансе или о задатке? Чтобы разобраться, необходимо понять саму юридическую природу терминов «задаток» и «аванс».

Итак, что же такое задаток?

Задаток, это денежная сумма, выдаваемая одной стороной другой в счет будущих платежей по сделке для обеспечения ее исполнения и подтверждения серьезности намерений по проведению сделки. Задаток является способом обеспечения исполнения обязательств, т.е. прибегать к задатку стоит для того, чтобы обеспечить исполнение договора. Понятие задатка определено в статье 380 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ).

Что такое аванс?

Аванс это сумма, которая передается перед совершением сделки одной стороной другой в счет причитающихся по сделке платежей. Цель уплаты аванса похожа на задаток – подтверждение реальности намерений в совершении сделки, но без обеспечения исполнения. В гражданском кодексе не содержится отдельных статей, посвященных авансу.

В чем отличие?

Отличие заключается в последствиях прекращения и неисполнения обязательства – обеспечительной функции задатка. Если сделка совершена, то различий между авансом и задатком стороны не замечают. Однако если сделка не происходит в случае аванса – он просто возвращается. Сторона, виновная в срыве сделки, по договору об авансе не несет никаких санкций, за исключением случаев, когда стороны в договоре об авансе предусмотрели какой-то штраф. В случае, когда сделка не произошла по вине стороны, передавшей задаток (покупателя), то задаток теряется и остается у получателя задатка (продавца). Если сделка не произошла по вине получателя задатка – сумма задатка должна быть возвращена в двойном размере, т.е. если задаток 100 рублей, то получатель задатка обязан вернуть 200 рублей. Это правило содержится в статье 381 ГК РФ и определяет самые существенные отличия между авансом и задатком. Задаток позволяет сторонам контролировать друг друга. Получатель задатка контролирует деньгами, а плательщик – ответственностью в виде штрафной санкции в размере задатка. В этом и заключается обеспечительная функция задатка.

Вносить ли деньги без составления документов?

В случае сделок с недвижимостью задатки всегда превышают эти суммы, поэтому соглашение о задатке всегда должно быть оформлено письменно. Такая норма закреплена в статье 380 ГК РФ. Это позволяет сторонам подтвердить факт внесения денег. Соглашение о задатке может быть составлено в произвольной форме в виде соглашения на бланке организации или агентства недвижимости, и т.д. Самое главное, чтобы оно было составлено правильно и содержало сумму задатка и следующие реквизиты: Ф.И.О. сторон или наименование организации, место их жительства или юридический адрес, паспортные данные или реквизиты организации, сроки исполнения обязательств, предмет соглашения (объект недвижимости) с указанием адреса и иных характеристик, позволяющих точно определить объект, подписи сторон. Эти же правила распространяются и на соглашение об авансе. Хотя в случае с авансом возможно составление односторонней расписки от получателя аванса.

Сомнения – задаток или аванс?

Устное соглашение о задатке влечет последствия, предусмотренные статьей 162 ГК РФ, то есть стороны лишаются права ссылаться на свидетельские показания, но могут приводить письменные доказательства. Соглашение в получении задатка или аванса свидетельствует о заключении договора. В случае сомнения в назначении сумм, уплаченных по договору, эти суммы будут считаться не задатком, а авансом, который обеспечительную функцию не выполняет, а является частью будущего платежа. Нарушение формы соглашения о задатке, пока не доказано иное, приводит к таким же последствиям.

В практике риэлторов существует понятие «задатка», однако, если деньги вносятся в агентство недвижимости, этот термин больше подходит к авансовому платежу или обеспечительному взносу. Единственной функцией этой суммы является подтверждение серьезности намерений к проведению сделки, поскольку данный «задаток» обычно возвращается в случае срыва сделки любой из сторон. По этой причине возникает серьезная путаница в терминах и в профессиональной риэлторской среде. Однако если из-за такой путаницы будет составлен документ, в котором сумма будет называться именно задатком, и будет указано, что эти деньги уплачиваются продавцу, это приведет к запуску действия норм о задатке со всеми вытекающими последствиями.

Ограничения в применении задатка

Существуют несколько групп договоров, которые считаются заключенными с момента государственной регистрации. К таким договорам относятся все сделки с жилыми объектами недвижимости. Договоры с нежилыми помещениями и земельными участками считаются заключенными с момента их подписания. Это создает ситуацию, когда включение положения о задатке в договор, который вступает в силу с момента государственной регистрации, и уплата суммы задатка до государственной регистрации такого договора не будут приводить появлению санкций, предусмотренных положениями о задатке. Это связано с тем, что такие договоры считаются заключенными с момента государственной регистрации в силу п.3. статьи 433 ГК РФ. К счастью, при возникновении подобных ситуаций суды склонны признавать данную сумму авансом, и она все же возвращается владельцу, но о двойном возврате в данной ситуации придется забыть.

Это же правило касается и договоров аренды, заключаемых на срок более года, так как договоры, заключенные на меньший срок, не подлежат государственной регистрации. Общая практика работы риэлторов с такими суммами заключается в составлении отдельного документа о внесении задатка.

Для исключения подобной ситуации эти отношения обычно выносятся в отдельный договор, к примеру, предварительный. Такой договор не подлежит государственной регистрации и вступает в силу с момента подписания.

Очевидно, что аванс невыгоден для покупателя, так как в случае, если сделка не состоится, деньги просто возвращаются. Покупатель потерял время, не приобрел недвижимость и не получил никаких процентов от пользования его деньгами продавцом. Некоторые недобросовестные продавцы могут специально брать именно авансы. Целью такой операции может служить беспроцентное пользование чужими денежными средствами, к примеру, нескольких потенциальных покупателей.

Соглашение о задатке является наиболее надежным способом добиться исполнения сделки. Даже если сделка срывается по вине другой стороны, лицо, передавшее задаток, сможет компенсировать свои убытки. Однако по этой же причине получатели задатка не хотят принимать на себя ответственность. Это противоречие решается путем использования простого аванса, который не несет в себе обеспечительной функции, такой полезной для плательщика (покупателя).