Защита прав дольщиков осуществляется на основании законодательства РФ, которым регулируются взаимоотношения участников долевого строительства. Основным законом, который регулирует любые договорные правоотношения, является Гражданский кодекс. На основании его императивных принципов устанавливаются другие законы, которые конкретизируют основные моменты для каждого вида договоров.
Защита дольщиков при долевом строительстве основывается на регулирующем эти отношения Федеральном законе № 214. Данные правоотношения становятся наиболее распространенными в последнее время в связи с тем, что государство уделяет большое внимание развитию строительства новых домов. И заключение таких договоров становится актуально.
Под данным договором понимается соглашение между застройщиком и лицом, желающим купить квартиру в еще не достроенном доме. Согласно данному контракту, дольщик платит полную сумму или ее часть в период строительства дома. А после окончания строительства и полной оплаты оговоренной контрактом суммы он становится законным владельцем квартиры.
При таком участии гражданин рискует тем, что по определенным причинам дом может оказаться недостроенным в нужные сроки. Тогда дольщик рискует остаться без жилья и денежных средств. Поэтому государством был предусмотрен определенный комплекс мер, которые созданы защищать права граждан и гарантировать им безопасность данных сделок.
Основной риск заключается в следующем:
- Обязательство, взятое застройщиком, о завершении строительства в срок, может быть нарушено по объективным и иным причинам.
- При прекращении строительства по определенным причинам препятствует возможности гражданина использовать его по назначению.
- Данный договор заключается на условиях частичной или полной предоплаты дольщика, что фактически не позволяет получить оплаченный результат в момент передачи средств. Всегда подразумевается определенный временной промежуток, который и составляет риск для дольщика.
Поэтому с первого дня подписания договора и до фактической передачи прав на строительный объект дольщику данные правоотношения регулируются 214 ФЗ.
Обстоятельства и риски
В зависимости от фактических причин, по которым не завершено строительство, будет различной и ответственность строительной компании. А дольщикам могут быть предоставлены различные права.
На недостроенный объект дольщику может быть выдано право собственности при следующих обстоятельствах:
- Отказ одного или нескольких государственных органов в оформлении разрешения на ввод построенного здания в эксплуатацию.
- Прекращение деятельности строительной компании по определенным причинам.
- Прекращение строительства помещения на продолжительный период по различным обстоятельствам.
В этом случае дольщики получат права на недостроенный строительный объект. Остальные претензии они могут предъявить в судебном порядке либо в процессе конкурсного производства при банкротстве.
Дольщики могут получить право собственности на:
- Построенную фактически квартиру, но без разрешения на использование дома.
- Долю в общедолевой собственности построенного помещения.
- Недостроенный объект строительства.
Чтобы оформить документы владения на эти виды имущества, обязательно нужно обратиться в суд с иском. На основании решения судьи новый собственник сможет получить правоустанавливающие бумаги.
Меры защиты прав
В случаях несоблюдения условий договора страховой компанией, а также при нарушении установленных сроков по сдаче и других обстоятельствах, противоречащих договору, законодательством предусмотрен определенный перечень меры защиты граждан. В зависимости от обстоятельств, предусмотрены различные итоги решения ситуации.
Недействительность сделки
Еще одной эффективной мерой защиты прав дольщиков является признание данной сделки недействительной. Такое признание может осуществить только суд в соответствии с установленными нормами права. Для этого суд должен определить наличие следующих нарушений:
- Порядок привлечения средств дольщиков.
- Несоответствие в договоре описания характеристик строительного объекта по отношению к проектным бумагам на это строение.
- Нарушение во время строительства основополагающих проектных бумаг и установленных норм.
Итогом признания сделки недействительной могут быть следующие последствия:
- принуждение вернуть уплаченные средства;
- двойное взыскание процентов от уплаченной суммы за пользование данными средствами;
- другие убытки дольщика, подтвержденные им документально.
Кроме этого, само признание сделки недействительной означает прекращение любых правоотношений между ее участниками, в результате граждане должны получить свои денежные средства, но право на строительный объект ими становится утерянным.
Возмещение убытков
Данная мера защиты используется при пропуске сроков строительной компанией. Сроки могут быть нарушены не только по общей сдаче дома в эксплуатацию или передаче ее дольщику, а также по каждому этапу строительства.
Для получения компенсации дольщик должен документально подтвердить, что он понес определенные расходы в связи с нарушением договорных сроков. Классическим примером может являться взыскание убытков за вынужденные несколько месяцев аренды жилья, пока жилое помещение не было передано дольщику в собственность.
Такой вид взыскания используется только через судебный процесс. Для этого все доказательства убытков должны быть обоснованными и подтверждены документально.
Штраф
Также может быть предусмотрен штраф застройщику по причине его необоснованного отказа в исполнении законных требований другой стороны сделки в размере 50% от всех присужденных судьей убытков и взысканий с виновника.
Моральный вред
Распространяет свое действие на правоотношения о долевом строительстве и такой закон, который защищает права потребителей. А согласно ему, дольщик может взыскать моральный вред.
Эта мера взыскивается только в судебном процессе. Для ее взыскания нужно доказать, что гражданин испытал моральный вред. Размер вреда определяется непосредственно самим судьей. За сам факт нарушения прав человека российским законодательством уже полагается взыскание причиненного вреда.
Неустойка
Еще одна мера защиты предусмотрена законодательством. Этот вид представляет собой взыскание процентов. Согласно 214 ФЗ, право на применение данной меры может возникать при определенных обстоятельствах:
- нарушение сроков сдачи жилого объекта, если продление строительного периода не подписано в дополнительном соглашении с дольщиком (начисляется как 1/300 ставки Банка России в сутки);
- нарушение сроков, предназначенных для устранения проблемных недоделок в жилом объекте, которые были отмечены в акте передачи (1% в день от стоимости объекта либо от суммы недоделанных работ).
Эта мера также взыскивается через суд. Для доказательства нарушения сроков должны быть представлены судье на рассмотрение бумаги, подтверждающие планируемые и фактические сроки передачи имущества.
В совокупности с данной мерой защиты могут выступать и другие меры, предусмотренные законодательством.
Односторонний отказ
Это определенная мера, дающая возможность отказаться от своих обязательств дольщиком в определенных случаях:
- нарушение качественных характеристик построенного помещения;
- нарушение срока передачи помещения более 2 месяцев;
- неустранение в определенный срок недочетов по акту передачи;
- несоответствие установленному порядку способа уведомления дольщика.
На основании этих обстоятельств суд может прекратить договорные отношения. В этом случае застройщик обязан будет вернуть всю уплаченную сумму дольщиком и проценты с нее в двойном размере.
Современный уровень строительства жилых домов достаточно развит и привлекает инвестиции людей, желающих приобрести жилплощадь. Но, к сожалению, застройщик не всегда придерживается взятых на себя обязательств. Проблемных объектов очень много, а обманутые дольщики часто не могут правильно и действенно защитить свои права. Если вы или ваши знакомые столкнулись с подобной ситуацией, я, как практикующий адвокат, готов оказать вам помощь в решении проблемных вопросов юридического характера.
Причины споров с застройщиками
Споры с застройщиками возникают, как правило, по причине затягивания сроков сдачи объекта в эксплуатацию. Также довольно распространены случаи нарушения государственных строительных норм, отсутствие законно выделенных участков земли и т. д. Возводимый объект - это всегда масса разрешительной документации, а также множество нюансов в плане следования различным нормативам. К сожалению, правила часто нарушаются, что влечёт за собой проблемы именно для инвесторов.
Пропуск срока сдачи объекта - самая частая причина споров. При этом, с такой проблемой сталкиваются практически 90% инвесторов, выслушивая оправдания застройщика. Как правило, дольщиков склоняют к подписанию различного рода дополнительных соглашений, с целью официального продления срока. Профессиональный юрист по спорам с застройщиком может помочь вам выйти из этой ситуации в зависимости от ваших интересов.
Если, например, вы не хотите терять своё место в числе инвесторов, юрист поможет вам в документальном оформлении договорённостей. Учтены будут все юридические и фактические детали.
Я профессионально занимаюсь жилищным и земельным правом. Примеры дел вы можете найти на страницах раздела . Я имею статус адвоката, состою в Московской Городской Коллегии Адвокатов.Вы также можете изучить мою и .
Как производится защита прав дольщиков
Защита прав дольщиков проводится в досудебной или судебной форме. Досудебное решение конфликта подразумевает переговоры адвоката с представителями исполняющей работы организации (как правило, в письменном виде), а также поиск вариантов для быстрого решения вопроса.
В том случае, когда подобный формат решения спора не имеет результата, юрист по спорам с застройщиком переходит к подготовке иска в суд.
От вас понадобятся:
- Копии ваших личных документов;
- Договор с застройщиком;
- Копии платёжных документов по оплате взносов;
- Копии дополнительных документов (переписка с застройщиком).
Результатом судебного разбирательства может быть например как взыскание неустойки с застройщика, так и полный возврат ваших взносов в результате грубого нарушения условий заключённого договора. Я, как практикующий адвокат, приложу максимум усилий по защите ваших прав и достижению максимально благоприятного результата.
При необходимости, возможно добиться вынесения решения суда по обязательству для застройщика совершить те или иные действия. Это актуально в тех ситуациях, когда строители не выполняют определённые государственные нормы по качеству.
Устранение недостатков в новостройках
Скорее всего, вы слышали о ситуациях, когда участник долевого строительства, став обладателем новой квартиры в новостройке, сталкивался с неудовлетворительным качеством исполнения работ. В таком случае просто необходимо обращаться к застройщику с требованием ликвидировать такие недостатки. В такой ситуации юрист по новостройкам будет незаменим, поскольку требуются знания не только в формальной, процессуальной сфере споров, а и в тонких технических моментах нормативных документов.
Решением суда можно обязать застройщика устранить недостатки. Важный момент - определить весь объём подобных проблем. Как правило, это делается при помощи независимых экспертных организаций, которые определяют объём необходимых работ и их стоимость. Затраты на оплату труда экспертов взыскиваются с ответчика (застройщика, в нашем случае). Туда же будут входить ваши затраты на судебный спор.
Некоторые нюансы защиты прав участников долевого строительства
Дольщикам часто приходится сталкиваться с откровенным мошенничеством застройщиков. Это неоспоримый факт, подтверждённый множеством судебных разбирательств, вплоть до вынесения решений по уголовным делам с реальными сроками заключения.
К сожалению, от подобных случаев никто не застрахован, но я предлагаю вам возможность почувствовать себя защищённым в юридическом плане. В идеале - вы обращаетесь ко мне ещё до заключения договора с застройщиком, но даже если вам понадобилась помощь уже с фактической проблемой, я готов её решить.
Суд с застройщиком может длиться долго - таковы юридические реалии в нашей стране. Представители ответчика могут разными причинами затягивать рассмотрение дела. Следует обратить внимание на то, что невыполнение застройщиком своих обязательств ведёт к штрафным санкциям - неустойке. Размер неустойки зависит от фактического количества дней, на которое просрочено обязательство.
Например, просроченное на несколько месяцев обязательство по сдаче объекта в эксплуатацию (то есть, фактическая отсрочка вашего вселения в квартиру), может обойтись исполнителю работ довольно дорого. При этом вы, не теряя своего права на объект, можете получить достаточно весомую компенсацию в денежном эквиваленте.
Также, законом «О защите прав потребителей» предусмотрен штраф, за отказ компании-застройщика от урегулирования спора. Это значит, что даже в случае, когда представители организации будут игнорировать письма, претензии или иски, они всё равно будут подвергнуты определённым денежным санкциям.
Консультация адвоката
Я приглашаю вас получить юридическую консультацию по вопросам судебной защиты ваших прав. Вы можете рассчитывать на добросовестное и честное определение судебных перспектив вашего спора с застройщиком. На консультации вы получите понимание того, как по закону разрешается конкретно Ваша ситуация с недвижимостью и как именно вы можете реализовать свои права.
От 30.12.2004 г. Однако обозначенный закон - не единственный нормативный акт, способный помочь в защите прав обманутых дольщиков, на стороне пострадавших лиц также ГК РФ, Закон о потребителях, положительная судебная практика по рассматриваемой сфере.
Инвестиции в рынок недвижимости сопряжены c весомыми рисками для будущего собственника, ведь случаев обмана со стороны недобросовестных строительных компаний становится все больше. Во избежание неблагоприятных последствий каждому человеку необходимо повышать свою грамотность и осведомленность о законодательных механизмах, обеспечивающих защиту прав дольщиков.
Законные инструменты для граждан
Оформление договора в точном следовании букве закона (ФЗ №214), признание его легитимности в уполномоченных органах не всегда сможет обеспечить защиту прав дольщиков, в том числе гарантировать соответствие качества приобретенной квартиры (объекта долевого строительства) договорным условиям, нормативно-технической и проектной документации.
Обратим Ваше внимание на то, что по тексту речь идет о договоре долевого участия в строительстве (далее также-договор).
Какие же способы защиты прав дольщиков предлагает нам действующее законодательство РФ?
Обратимся к содержанию основополагающей статьи, включающей инструменты для пострадавших лиц, а именно-ст.12 ГК РФ и соотнесем предлагаемые инструменты с положениями статей основного закона в сфере долевого строительства.
Способы защиты прав дольщиков можно разделить на судебные и внесудебные процедуры, разделить по характеру финансовых возмещений (неустойка, убытки и др.).
Подтверждение собственности
Одним из основных методов защиты прав обманутых дольщиков является законное полномочие признать свое право собственности на недвижимый объект вследствие неисполнения обязательств застройщиком по вводу в эксплуатацию (разрешение отсутствует либо не сдано на регистрацию и др.). Иск о признании может иметь следующие основания (ч.3 ст.16 ФЗ №214):
- на объект недвижимости;
- на объект незавершенного строительства;
- на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом.
Расторжение сделки
1.Закон о защите прав дольщиков позволяет Вам прекратить договорные отношения в одностороннем порядке, если контрагентом (застройщиком) не будут соблюдены условия ст.ст. 1-3 ФЗ №214: фирма не отвечает законным требованиям на аккумулирование денежных средств граждан, не располагает обязательной документацией. Соответствующий иск о признании договора недействительным подается в суд.
Также в части финансового возмещения Вы можете законно претендовать на:
- возврат перечисленных денежных сумм;
- сумму процентов по ст.395 ГК РФ в двойном размере;
- убытки, рассчитанные в финансовом эквиваленте.
2.Вы можете обратиться в суд с требованием о прекращении действия договора (расторжении договора) ч.1.1 ст.9 ФЗ №214 ФЗ:
- если строительство прекращено или приостановлено;
- существенно изменена проектная документация;
- иные случаи, прописанные в законодательстве.
3.В одностороннем порядке расторгнуть договор возможно по следующим основаниям
- существенное нарушение требований по качеству и устранению недостатков;
- нарушение срока передачи объекта более чем на 2 месяца;
- нарушение условий о поручительстве;
- в иных случаях, прописанных в законе.
Важно! Следуя п.2 и п.3 Вы законно требуете возврат внесенных денежных сумм, уплату неустойки в вашу пользу в двойном размере.
Финансовые возмещения
1. Возмещение убытков является дополнительным методом защиты прав дольщиков по договору, заключенному с недобросовестным застройщиком: они подлежат истребованию поверх суммы штрафных санкций (неустойки, пени)- ч.3ст.3 ФЗ №214.
2. Еще одним способом защиты прав дольщиков по договору в части соблюдения сроков сдачи объекта является штрафная мера-неустойка (пени), начисляемая в случае просрочки со стороны Заказчика сдачи объекта в соответствии с условиями, предусмотренными в договоре. Размер этого возмещения определяется в соответствии с ч.2 ст.6 ФЗ №214.
Важно! Даже по соглашению сторон неустойка не подлежит уменьшению.
3. Компенсация морального вреда, для применения нормы достаточно доказать реальный факт ущерба. Как правило, подлежит истребованию в суде вместе со штрафными санкциями.
Содействие власти
1. Помощь и содействие со стороны государственных органов - еще один вариант развития событий для пострадавших лиц. Из местного или регионального бюджета могут быть выделены суммы для помощи пострадавшим гражданам, оказано содействие в поиске нового инвестора для завершения строительств и ряд других эффективных мер.
2. Особую роль занимают общества по защите прав дольщиков, которые, как правило, входят в Комитеты по защите прав потребителей, существующие в каждом субъекте РФ. В эту организацию могут быть направлены жалобы на действия недобросовестных застройщиков, здесь может быть оказана соответствующая юридическая поддержка.
В этой части стоит отметить, что общественными организациями потребителей продвигалось создание отдельного общественного объединения-Общества по защите прав дольщиков, целью которого могло бы стать содействие на всех этапах строительства дома.Однако пока инициатива не была реализована.
В то же время лица, столкнувшиеся с действиями недобросовестных застройщиков, организуют инициативные группы-собственные комитеты по защите прав дольщиков,направляют коллективные жалобы, подают иски, отстаивают свои интересы в отношениях с застройщиками.
Комитеты по защите прав дольщиков либо отделы, которые занимаются вопросами в этой сфере, учреждены в Департаментах по надзору в сфере строительства -органы государственной власти на региональном уровне, весьма эффективные механизмы в борьбе с компаниями-нарушителями.
Принятый сегодня Госдумой правительственный закон о создании компенсационного фонда для граждан-участников долевого строительства поможет лишь дольщикам, которые заключат контракты с июля 2018 года. Об этом ФБА "Экономика сегодня" рассказал эксперт по недвижимости Олег Островский .
"Принятый закон еще на стадии обсуждения вызвал много вопросов у застройщиков и экспертов рынка, а при согласовании в Госдуме в нем и вовсе появились неожиданные нюансы. Важно понимать одно: для участников строительного рынка сформировали новые правила игры, перестроиться под которые нужно за "переходный период" – к июлю 2018 года, когда вступят в силу все принятые нововведения.
Только с этого момента дольщики получат дополнительную защиту своих вложений от банкротства застройщика или его махинаций. Но защита не распространяется на дольщиков, которые уже сейчас считаются обманутыми или станут ими в течение года. С проблемами этой категории людей придется разбираться местным органам власти в том же режиме, как это делается сейчас. Будущие дольщики же и впрямь получают серьезные гарантии своих прав", - отмечает мпециалист.
Сегодня Госдума в третьем окончательном чтении приняла закон о порядке формирования компенсационного фонда для выплат участникам долевого строительства и ужесточении требований к застройщикам многоквартирных домов. При подготовке законопроекта ко второму чтению в него было внесено 30 поправок депутатов. В том числе преобразование фонда в публично-правовую компанию. Ее средства смогут использоваться на выплаты дольщикам разорившихся застройщиков, завершение ввода жилого объекта и аккредитацию арбитражных управляющих.
"Защита дольщиков действительно серьезно усилена. Однако уже на этапе обсуждений в Госдуме поднимался верный вопрос: если "посыплются" сразу несколько крупных застройщиков, 4,5 миллиарда рублей фонда может на компенсации не хватить. Потому ежегодно решено эту сумму пересматривать.
Стопроцентных гарантий дольщикам, конечно, никто дать не сможет. Другой вопрос, что нынешний механизм страхования людей от банкротства застройщиков просто не работал, в случае осложнений они остаются один на один с проблемами. С лета 2018-го в случае проблем дольщикам гарантируется как минимум частичная компенсация вложенных в квартиру средств", - подчеркивает эксперт.
Нововведения изменят цену нового жилья
Фонд защиты прав дольщиков будет формироваться за счет взносов со стороны строительных компаний по ставке 1,2% от цены каждого договора долевого участия. Строительные компании будут ограничены одним разрешением на строительство единственного или нескольких многоквартирных домов.
Также для застройщиков ужесточаются требования к достаточности собственных средств, которые должны будут составлять 10% от планируемой стоимости объекта (исключается возможность суммирования уставных капиталов аффилированных лиц), а также обеспечить аналогичный минимальный остаток средств на специальном счете в уполномоченном банке.
"Сами отчисления в новый фонд для застройщиков по объему примерно сравнимы со средствами, которые они сейчас платят страховым компаниям, то есть этот нюанс на ценах квартир не отразится. Однако введены многие требования к стройкомпаниям, которые все же косвенно по рынку ударят.
К примеру, на каком-то этапе обсуждений в законопроект все же попал нюанс об уставном капитале застройщиков. Столь высокими средствами располагают далеко не все, и многие компании вынуждены будут с рынка уйти, оставив отрасль "гигантам". Это значит, что строиться будет меньше объектов, а в результате цены на предлагаемые квартиры вырастут.
Нововведения предусматривают еще множество нюансов, пока не понятных застройщикам. Не исключено, что в переходный период будут выявляться многие "шероховатости", и вскоре придется пересматривать, изменять и дополнять. Но основная заданная цель защитить права дольщиков достигнута, теперь бизнесу придется подстраиваться под новые правила. И этот процесс для многих может быть болезненным", - заключает Олег Островский.
