Стороны взаимных претензий друг к другу не имеют. Правовое значение фразы "претензий не имею" в договорах с застройщиком

Сегодня письмо «претензий не имею», которое не требует посещения кабинета нотариуса и получения его заверения, чаще всего составляется в следующих ситуациях:

• решение фактически любых споров при ДТП;
• если потерпевший не имеет имущественных разногласий;
• оформление принятых к взаимному согласию решений принимающих участие в финансовом взаимодействии, например, при передаче суммы в долг с последующим успешным возвратом;
• увольнение работника, оформляемого по соглашению;
• принятие выполненной исполнителем работы и другое.

Какие правила важно соблюсти при его оформлении?

Учитывая, что сегодня расписка, в которой подтверждается факт, что никаких требований нет, может использоваться в юридической практике, её оформление подразумевает соблюдение некоторых обязательных формальностей.

Для нее обязательно указание названия «расписка».

Вторым важным условием становится обязательное указание точной даты, фиксирующей момент её составления. Для этого отдельной строкой, которая часто становится второй по счету, указываются число, месяц и год подписания указанного документа. В некоторых случаях указываются часы и минуты. Обязательность введения этой позиции определяется самими сторонами мирового соглашения.

В образец расписки обязательно вводится позиция, в которой фиксируется персональная информация о сторонах, между которыми она составляется.

В том числе их точные фамилия, имя и отчество, паспортные данные, включая такую информацию, как место регистрации.

В случае, если документ подписывается с юридическим лицом, в него вносится подробная информация об организации или компании, включая:

• официальное название;
• точный юридический адрес;
• КПП/ИНН;
• данные лица, представляющего компанию или организацию.

Какой-либо специализированный формат текста в данной ситуации не определяется. Но стороны, для максимальной действенности соглашения, традиционно стараются указать все пункты взаимоотношений, которые стали основанием для его составления. Так, в случае, когда расписка фиксирует факт возврата долга, обязательно указывается точная сумма.

Обязательным пунктом является информация о составителе. Правда, в этом случае столь строгие требования к указанию подробных персональных данных не предъявляются.

Оптимально, если соглашение, достигнутое между сторонами, фиксируют свидетели. В случае возникновения проблем, рассмотрение спорного вопроса в судебных инстанциях станет максимально простым и доказуемым. При оформлении свидетельствования также требуются паспортные данные.

Факт мирного разрешения фиксируется собственноручной подписью того, от чьего имени расписка составляется и того, кто является второй стороной этого соглашения, фиксирующего отсутствие претензий. Подпись становится легитимной только при наличии её расшифровки.

Она должна полностью совпадать с подписью, которая есть в паспорте. Когда подписи оказываются не одинаковыми, при решении вопросов в судебных инстанциях потребуется обязательное привлечение графолога.

Расписка составляется минимум в 2 экземплярах, для каждой из сторон такого соглашения.

Какие особенности включает соглашение, фиксирующее факт отсутствия взаимных претензий при ДТП?

Традиционно именно в ситуации фиксации отсутствия у потерпевших претензий при ДТП указанная форма становится наиболее часто используемым документом. Правда, составляя её, стоит учитывать, что расписка об отсутствии требований сторон или стороны при ДТП имеет некоторые особенности в оформлении.

В целом написанная фраза «претензий не имею» в бумаге, составленной участниками дорожно-транспортного происшествия, практически не отличается от того документа, который был бы подготовлен при разделе имущества или возврате долга.

Важным его отличием становится фиксация факта ДТП с указанием стороны, которая стала её виновницей. Как правило, такой документ от своего имени предоставляет пострадавшая сторона. Дополнительным условием становится указанные в нем повреждения. Сумма, которая была получена пострадавшей стороной, указывается в обязательно порядке. Только после неё может указываться фраза «претензий не имею».

Желательно, чтобы в таком документе указывалось, что жалоб стороны не имеют к имущественным повреждениям и к потенциальному моральному убытку.

Еще одним нюансом становится составление расписки в тех ситуациях, когда в досудебном порядке разрешаются спорные моменты между участниками дорожно-транспортного происшествия, в котором пострадали двое и больше участников.

Такой случай подразумевает слишком сложную «многошаговую» комбинацию. Опытные юристы в таком случае рекомендуют составлять Соглашение между всеми участниками ДТП, в котором подробно фиксируются его мельчайшие нюансы и то, как они были разрешены.

Существуют ли временные рамки действия расписки?

В современной экономической ситуации часто возникают спорные вопросы, связанные с желанием зафиксировать временной промежуток действия такого досудебного мирового договора.

Но такой документ может составляться только по факту завершения любых действий и получению возможности признать факт досудебного решения конфликта.

Исключением из этого правила становится подтвержденный факт возникновения ситуаций, которые могут изменить отношение автора документа к сути вопроса. К таким случаям часто относится:

• обнаружение новых скрытых дефектов;
• выявление сложных ситуаций, связанных с решением любых финансовых конфликтов и иное.

Для аннулирования подписанного договора между сторонами спора, данные о появившихся изменениях потребуется доказывать в судебном порядке.

В настоящий момент такое соглашение, является оптимальным вариантом решения любых споров в досудебном порядке, например, если покупатель не имеет жалоб к товару. Очень важно, чтобы расписка была составлена в соответствии с рекомендованными условиями оформления.

При возникновении проблем с её составлением или при составлении в сложных случаях решения споров, профессионалы рекомендуют обращаться к опытным юристам, готовым оказать квалифицированную помощь.

Часто встречаем, когда в договорах с участником долевого строительства застройщик включает такие условия: «стороны не имеют никаких претензий друг к другу ». Это делается, например, в дополнительных соглашениях к договору, акте приема-передачи квартиры, соглашениях о расторжении договора . Застройщики обычно отказываются подписывать акт приема-передачи и передавать дольщику готовый объект без включения в текст такого (или аналогичного) условия

Дольщик, в свою очередь, считает, что возможность взыскивать неустойку погашена (прекратилась). А также возможность предъявления претензий относительно качества недвижимого имущества и другие. К каким правовым последствиям приводит подписание дольщиком акта в такой редакции? Означает ли это отказ от права предъявлять застройщику претензии относительно качества передаваемого объекта долевого строительства или права требовать уплаты неустойки за просрочку передачи объекта, если таковая была?

Сегодня я расскажу, какое НА САМОМ ДЕЛЕ правовое значение имеет заклинание «претензий не имею », и как наша организация справляется с такими ущемляющими права дольщика условиями

Условие об отсутствии претензий: возможен ли отказ от своих прав?

Отказ лица от осуществления принадлежащего ему права не влечет прекращения этого права, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 9 ГК РФ).

Следовательно, расписка о том, что участник долевого строительства отказывается от претензий к застройщику, не влечет прекращения права требования выплаты неустойки (например, если имеет места просрочка передачи объекта) или прав требования, связанных с устранением недостатков качества переданного объекта, возмещением затрат на устранение таких недостатков (если таковые имеются).

Получается, по общему правилу отказаться от такого права нельзя. Однако из общего правила естьисключения - это случаи, предусмотренные законом. Когда отказ от осуществления права (требования выплаты неустойки или требования, связанные с устранением недостатков качества) влечет прекращение этого права. Таким случаем является способ прекращения обязательства - прощение долга.

Другими словами, если в акте приема-передачи указать «отказ участника долевого строительства от финансовых претензий , связанных с качеством объекта долевого строительства, является прощением долга», то вроде бы никаких требований в дальнейшем участник долевого строительства предъявить к организации не сможет.

Сомневаюсь, что такая фраза будет являться прощением долга в том смысле, который придается данному институту гражданским законодательством.

Отказ от претензий НЕ является прощением долга

Для того, чтобы установить, что условие договора об отказе от претензий является прощением долга, необходимо одновременное наличие нескольких условий.

ПЕРВОЕ УСЛОВИЕ. Для того чтобы признать совершенную сделку прощением долга необходимо установить, что она была совершена либо с намерением одарить (с точки зрения теории права - causa donandi) либо с намерением обеспечить исполнение какого-либо иного обязательства, т. е. отказаться от небольшой части во имя получения целого (transactionis causa).

Первый вариант сразу отпадает - вряд ли дольщик решает одарить застройщика, чтобы тот обогатился. Об этом свидетельствует хотя бы то, что отказ от претензий оформляется не отдельным документом , а включается в текстсоглашения (например, акта приема-передачи). Это говорит о взаимосвязи передачи объекта недвижимости и отказа от претензий. Здесь нет дарения, нет встречного предоставления.

По второму варианту (transactionis causa) ситуация несколько сложнее. Действительно, соглашаясь на включение в акт условия об отказе от претензий, дольщик желает поскорее получить объект недвижимости, даже при условии отказа от чего-либо. Однако это не означает, что дольщик действует с намерение путем отказа от претензий сформировать волю застройщика на передачу объекта в той ситуации. У застройщика уже есть такая обязанность - передать объект.

ВТОРОЕ УСЛОВИЕ. Наличие в тексте указание на предмет прощения долга (ст. 153 ГК РФ). То есть нужно определить, от каких КОНКРЕТНЫХ обязанностей мы освобождаем застройщика.

Так, в ситуации, когда речь идет о праве требовать неустойку за просрочку передачи объекта строительства , для того, чтобы посчитать это прощением долга, необходимо указать в акте точный размер такой неустойки (конкретную денежную сумму), поскольку обязательстве по уплате неустойки является денежным.

В случае же, когда речь идет о качестве квартиры, в условии об отказе от претензий должно быть указано от какого именно права вы отказываетесь: от права требовать устранения недостатков, от права требовать возмещения собственных затрат на устранение недостатков или от права требовать соразмерного уменьшения цены договора долевого участия в строительстве. В двух последний случаях также необходимо указание на конкретную денежную сумму, поскольку данные обязательства являются денежными.

Таким образом, чтобы квалифицировать условие «претензий не имею » как прощение долга (и, следовательно, признать юридическую силу такого условия), необходимо установить, что:

1. Дольщик действовал с намерением одарить застройщика или с намерением обеспечить исполнение какого-либо иного обязательства, т. е. отказаться от небольшой части во имя получения целого;

2. Условие об отказе от претензий содержит указание на то, от какого конкретного права требования к застройщику отказывается дольщик, включая указание на КОНКРЕТНУЮ денежную сумму, от требования которой отказывается лицо.

Вы, наверное, думаете, что я сделал «медвежью услугу» всем своим читателям, ведь читают нас и юристы застройщиков. Дескать, дал им образец, как написать ПРАВИЛЬНО такое положение договора: «участник долевого строительства, подписывая настоящий акт приёма-передачи, действует с намерением одарить застройщика, и прощает ему долг в размере 150 000, право требование которых он получил в связи просрочкой в передаче объекта долевого строительства (неустойка)». Не тут то было, друзья? Читайте дальше.

Представим, что все признаки прощения долга в условии об отказе от претензий в акте приема передачи были установлены (читайте формулировку из предыдущего абзаца). Означает ли это, что участник долевого строительства не сможет предъявить соответствующие требования к застройщику? И СНОВА НЕТ!

Акт приема-передачи, как и прощение долга, является сделкой, следовательно, любое его условие может быть признано недействительными по основаниям, предусмотренным ГК РФ. Одно из таких оснований - нарушение закона (ст.168 ГК РФ).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна (п.2 ст.168 ГК РФ).

Обратимся к ст.16 Закона РФ «О Защите прав потребителей». Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. То есть установлен запрет на включение таких условий.

Дольщик (как и любой заказчик строительных работ) имеет право как требовать уплаты неустойки в случае просрочки передачи ему объекта недвижимого имущества, так и предъявлять определенные требования к застройщику в случае передачи ему объекта ненадлежащего качества (статьи 6, 7 ФЗ-214).

В своём письме Верховный Суд РФ говорит, что сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Следовательно, законом установлены определенные гарантии защиты прав участника долевого строительства, и включение в текст акта приема передачи (или иного договора) условий об отсутствии претензий (читай, гарантий) - является ущемлением прав потребителей.

Таким образом, обсуждаемое в данной статье условие является ничтожным, а значит, является недействующим с момента подписания акта приема-передачи (или какого-либо другого соглашения), содержащего такие условия, что означает возможность предъявлять соответствующие требования к застройщику даже при условии подписания акта приема-передачи с условием об отказе от претензий.
Именно так наши юристы формируют свою позицию в суде, когда застройщик противопоставляют дольщику заклинание в виде «претензий не имею ». Суды, увидев настолько аргументированную позицию, встают на нашу сторону. А, значит, на сторону участника долевого строительства.

Жительница Тольятти утверждает, что потеряла 500 тысяч рублей, вложенных в квартиру.

В редакцию газеты «Площадь Свободы» обратилась тольяттинка с грустным рассказом о том, что якобы потеряла деньги, вложенные в улучшение жилищных условий. Сразу оговоримся, что наша редакция не берется судить, кто в этой истории прав, кто виноват, это должны решать компетентные органы. Мы же видим своей задачей рассказать о том, какие ситуации случаются на рынке недвижимости нашего города, и предостеречь граждан от необдуманных решений.

«Вернем только половину»

Сначала послушаем, что нам рассказывает гражданка. По словам Евгении Геннадиевны, они с дочкой проживали в малосемейке. В 2012 году женщина решила приобрести 2-комнатную квартиру с очень странными параметрами.

Начнем с того, что располагалась она в доме по адресу: ул. Индустриальная, 7. Это административное здание, переделанное в жилой дом. Площадь 2-комнатной квартиры по документам составляет всего 33 квадратных метра, то есть столько же, сколько у однушки московской планировки. При этом на период составления договора, в 2012 году, помещение продолжало числиться нежилым, но предприниматель в течение года обязался перевести его в жилое. Наконец соглашение составлено как договор аренды (!) нежилого помещения с правом выкупа. Мы спрашиваем, как же можно было пойти на такую сделку, на что следует стандартный в подобных случаях ответ: подкупила невысокая цена – 1,2 млн рублей.

Договор кабальный, и это видно даже из беглого знакомства с очень небольшим документом – всего на пяти страничках. Чего стоит один только пункт о том, что в случае расторжения договора по вине арендатора ему возвращается лишь 50% денег, внесенных в счет выкупа помещения. Согласно договору, чтобы проживать в этой «двухкомнатной однушке», которая еще недавно была заводским офисом, арендатор должна была ежемесячно платить предпринимателю 19,1 тысячи рублей! Иными словами, деньги, которых стоит далеко не каждая ипотека. Либо на ту же сумму можно было снимать трехкомнатную квартиру с хорошим ремонтом и обстановкой. При этом, согласно договору, из 19,1 тысячи рублей ежемесячных выплат в счет выкупа помещения шли только 8650 рублей. Остальные учитывались как плата за аренду (8650 рублей) и коммуналку (1800 рублей). Еще раз: средства за аренду и коммуналку не возвращаются – эти деньги идут в счет оплаты проживания.

«Юрист сказал: все нормально»

Согласно представленным в редакцию чекам, Людмила Геннадиевна внесла в счет выкупа квартиры 500 тысяч рублей, и остальные 700 тысяч рублей принялась выплачивать по 19,1 тысячи рублей ежемесячно. Получается, что расплатиться за свое 33-метровое счастье женщина рассчитывала через семь лет. Семья живет скромно: мама трудится уборщицей, а еще дочь надо воспитывать, обувать, одевать…

Спрашиваем, как же согласились на такие условия, показывали ли договор юристу. Евгения Геннадиевна говорит, что да, показывали: зашли к первому же попавшемуся юристу, офис которого был рядом с домом, – девушка посмотрела договор, сказала, что все нормально. Так и впряглись, не додумавшись показать еще кому-нибудь…

Как, неверное, несложно догадаться, дальше произошло то, чего любой вдумчивый человек побоялся бы в первую очередь: в какой-то момент платежи стали непосильными для «покупателя-арендатора». Женщина не смогла их вносить, и собственник попросил ее с вещами на выход. В итоге, не прожив в «своей» новой квартире и двух лет, женщина оказалась ни с чем и отправилась с дочерью жить к своим родителям.

Здесь мы подходим к самому важному моменту, по которому стороны расходятся на 180 градусов. Евгения Геннадиевна утверждает, что предприниматель, сдававший ей квартиру с правом выкупа, не вернул ей внесенные деньги. Даже оговоренные в договоре 50% от уже заплаченного. Ничего, кроме 12 или 15 тысяч рублей – «на аренду квартиры на первое время». А по словам бизнесмена, он вернул женщине все, что положено, подкрепив свои слова документально. На стол редакции легли заявление Евгении Геннадиевны о расторжении договора, соглашение и акт, в котором черном по белому написано «Внесенные арендатором денежные средства возвращены арендодателем в полном объеме. Стороны претензий друг к другу не имеют». Сколько именно денег было возвращено женщине – на этот счет предприниматель не смог представить расписку, сославшись на то, что дело было в начале 2014 года, то есть четыре года назад, и найти их уже сложно.

Женщина же утверждает, что подписала документы под психологическим давлением, испугавшись в том числе судебного разбирательства. Действительно, среди материалов Центрального районного суда есть иск предпринимателя к гражданке о расторжении договора аренды и ее выселении. Однако дело осталось без рассмотрения, так как в суд не явилась ни одна из сторон.

Четыре года спустя

Итак, что мы имеем в сухом остатке: слова женщины против документов предпринимателя. Каких-то свидетелей или аудио/видеозаписей, подтверждающих ее точку зрения, у нее нет. Поэтому шансы доказать в суде, что имел место факт нарушения ее прав, практически близки к нулю. Спрашиваем, обращалась ли Евгения Геннадиевна в полицию, прокуратуру или куда-либо еще в 2014 году. Нет. Говорит, что не верит нашим правоохранителям. Все это время женщина, видимо, не верила и в возможности прессы, и вот наконец, спустя четыре года, очевидно, поверила – пришла в редакцию.

Пытается вспомнить детали, за которые можно зацепиться, например, утверждает, что собственник помещения в 2014 году выписал ее несовершеннолетнюю дочь, которой тогда было 12 лет. Утверждает, что с «покупкой-арендой» «квартир» по адресу: Индустриальная, 7, пострадала не она одна: есть, мол, и другие люди, которые остались у разбитого корыта по той же схеме, и можно их всех собрать…

Просим проявить внимание этому сигналу работников прокуратуры города и Центрального района. Уверены, что надзорные органы смогут дать более компетентный ответ на вопрос, можно ли чем-то помочь женщине в ее ситуации. Контакты в редакции имеются.

Мнение эксперта

Дмитрий П., управляющий АН «Русские традиции»:

Видимо, так заведено у нас, что в медицине лучше всех разбирается знахарка, а в вопросах недвижимости - юрист. Конечно, первое, что надо было сделать этой женщине еще на этапе обдумывания вопроса покупки жилья, - это обратиться в любое известное агентство недвижимости. Мы, риелторы, ежедневно работаем в этой сфере и знаем, где, у кого, какие проблемы не понаслышке. Именно поэтому некоторые недальновидные застройщики в г. Тольятти прямо пишут в объявлениях, что с риелторами не работают. Пострадавшей риелтор объяснил бы, чем опасна такая сделка, и на пальцах показал бы экономическую «выгоду» от такого приобретения.

Что касается того, что женщине делать сейчас, конечно, идти в суд и отстаивать свои права. Документа, подтверждающего факт получения денег, нет, а значит, велика вероятность того, что суд встанет на ее сторону. Но нужен хороший юрист, специализирующийся именно на мошенничествах в сделках с недвижимостью.

Жительница Тольятти утверждает, что потеряла 500 тысяч рублей, вложенных в квартиру

Видимо, так заведено у нас, что в медицине лучше всех разбирается знахарка, а в вопросах недвижимости - юрист. Конечно, первое, что надо было сделать этой женщине еще на этапе обдумывания вопроса покупки жилья, - это обратиться в любое известное агентство недвижимости. Мы, риелторы, ежедневно работаем в этой сфере и знаем, где, у кого, какие проблемы не понаслышке. Именно поэтому некоторые недальновидные застройщики в г. Тольятти прямо пишут в объявлениях, что с риелторами не работают. Пострадавшей риелтор объяснил бы, чем опасна такая сделка, и на пальцах показал бы экономическую «выгоду» от такого приобретения.

Что касается того, что женщине делать сейчас. конечно, идти в суд и отстаивать свои права. Документа, подтверждающего факт получения денег, нет, а значит, велика вероятность того, что суд встанет на ее сторону. Но нужен хороший юрист, специализирующийся именно на мошенничествах в сделках с недвижимостью.

Евгений Халилов

Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

В тольяттинский суд было направлено уголовное дело в отношении руководителя агентства недвижимости.
02.02.2018 TltOnline.Ru

Часто встречаю, когда в договорах с участником долевого строительства застройщик включает такие условия: «стороны не имеют никаких претензий друг к другу». Это делается, например, в дополнительных соглашениях к договору, акте приема-передачи квартиры, соглашениях о расторжении договора. Застройщики обычно отказываются подписывать акт приема-передачи и передавать дольщику готовый объект без включения в текст такого (или аналогичного) условия

Дольщик, в свою очередь, считает, что возможность взыскивать неустойку погашена (прекратилась). А также возможность предъявления претензий относительно качества недвижимого имущества и другие. К каким правовым последствиям приводит подписание дольщиком акта в такой редакции? Означает ли это отказ от права предъявлять застройщику претензии относительно качества передаваемого объекта долевого строительства или права требовать уплаты неустойки за просрочку передачи объекта, если таковая была?

Сегодня я расскажу, какое НА САМОМ ДЕЛЕ правовое значение имеет заклинание «претензий не имею », и как наша организация справляется с такими ущемляющими права дольщика условиями

Условие об отсутствии претензий: возможен ли отказ от своих прав?

Отказ лица от осуществления принадлежащего ему права не влечет прекращения этого права, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 9 ГК РФ).

Следовательно, расписка о том, что участник долевого строительства отказывается от претензий к застройщику, не влечет прекращения права требования выплаты неустойки (например, если имеет места просрочка передачи объекта) или прав требования, связанных с устранением недостатков качества переданного объекта, возмещением затрат на устранение таких недостатков (если таковые имеются).

Получается, по общему правилу отказаться от такого права нельзя. Однако из общего правила есть исключения – это случаи, предусмотренные законом . Когда отказ от осуществления права (требования выплаты неустойки или требования, связанные с устранением недостатков качества) влечет прекращение этого права. Таким случаем является способ прекращения обязательства – прощение долга.

Запишись на консультацию к жилищному юристу

Другими словами, если в акте приема-передачи указать «отказ участника долевого строительства от финансовых претензий , связанных с качеством объекта долевого строительства, является прощением долга», то вроде бы никаких требований в дальнейшем участник долевого строительства предъявить к организации не сможет.

Сомневаюсь, что такая фраза будет являться прощением долга в том смысле, который придается данному институту гражданским законодательством.

Отказ от претензий НЕ является прощением долга

Для того, чтобы установить, что условие договора об отказе от претензий является прощением долга, необходимо одновременное наличие нескольких условий .

ПЕРВОЕ УСЛОВИЕ. Для того чтобы признать совершенную сделку прощением долга необходимо установить, что она была совершена либо с намерением одарить (с точки зрения теории права - causa donandi) либо с намерением обеспечить исполнение какого-либо иного обязательства, т. е. отказаться от небольшой части во имя получения целого (transactionis causa).

Первый вариант сразу отпадает – вряд ли дольщик решает одарить застройщика, чтобы тот обогатился. Об этом свидетельствует хотя бы то, что отказ от претензий оформляется не отдельным документом , а включается в текст соглашения (например, акта приема-передачи). Это говорит о взаимосвязи передачи объекта недвижимости и отказа от претензий. Здесь нет дарения, нет встречного предоставления.

По второму варианту (transactionis causa) ситуация несколько сложнее. Действительно, соглашаясь на включение в акт условия об отказе от претензий, дольщик желает поскорее получить объект недвижимости, даже при условии отказа от чего-либо. Однако это не означает, что дольщик действует с намерение путем отказа от претензий сформировать волю застройщика на передачу объекта в той ситуации. У застройщика уже есть такая обязанность – передать объект.

ВТОРОЕ УСЛОВИЕ. Наличие в тексте указание на предмет прощения долга (ст. 153 ГК РФ). То есть нужно определить, от каких КОНКРЕТНЫХ обязанностей мы освобождаем застройщика.

Так, в ситуации, когда речь идет о праве требовать неустойку за просрочку передачи объекта строительства , для того, чтобы посчитать это прощением долга, необходимо указать в акте точный размер такой неустойки (конкретную денежную сумму), поскольку обязательстве по уплате неустойки является денежным.

В случае же, когда речь идет о качестве квартиры, в условии об отказе от претензий должно быть указано от какого именно права вы отказываетесь: от права требовать устранения недостатков, от права требовать возмещения собственных затрат на устранение недостатков или от права требовать соразмерного уменьшения цены договора долевого участия в строительстве. В двух последний случаях также необходимо указание на конкретную денежную сумму, поскольку данные обязательства являются денежными.

Таким образом, чтобы квалифицировать условие «претензий не имею » как прощение долга (и, следовательно, признать юридическую силу такого условия), необходимо установить, что:

1. Дольщик действовал с намерением одарить застройщика или с намерением обеспечить исполнение какого-либо иного обязательства, т. е. отказаться от небольшой части во имя получения целого;

2. Условие об отказе от претензий содержит указание на то, от какого конкретного права требования к застройщику отказывается дольщик, включая указание на КОНКРЕТНУЮ денежную сумму, от требования которой отказывается лицо.

Вы, наверное, думаете, что я сделал «медвежью услугу» всем своим читателям, ведь читают нас и юристы застройщиков. Дескать, дал им образец, как написать ПРАВИЛЬНО такое положение договора: «участник долевого строительства, подписывая настоящий акт приёма-передачи, действует с намерением одарить застройщика, и прощает ему долг в размере 150 000, право требование которых он получил в связи просрочкой в передаче объекта долевого строительства (неустойка)». Не тут то было, друзья? Читайте дальше.

214-ФЗ! ИНОГДА ОН ВСЁ-ТАКИ РАБОТАЕТ…

Представим, что все признаки прощения долга в условии об отказе от претензий в акте приема передачи были установлены (читайте формулировку из предыдущего абзаца). Означает ли это, что участник долевого строительства не сможет предъявить соответствующие требования к застройщику? И СНОВА НЕТ!

Акт приема-передачи, как и прощение долга, является сделкой, следовательно, любое его условие может быть признано недействительными по основаниям, предусмотренным ГК РФ. Одно из таких оснований – нарушение закона (ст.168 ГК РФ).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна (п.2 ст.168 ГК РФ).

Обратимся к ст.16 Закона РФ «О Защите прав потребителей». Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. То есть установлен запрет на включение таких условий.

Дольщик (как и любой заказчик строительных работ) имеет право как требовать уплаты неустойки в случае просрочки передачи ему объекта недвижимого имущества, так и предъявлять определенные требования к застройщику в случае передачи ему объекта ненадлежащего качества (статьи 6, 7 ФЗ-214).

В своём письме Верховный Суд РФ говорит, что сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Следовательно, законом установлены определенные гарантии защиты прав участника долевого строительства, и включение в текст акта приема передачи (или иного договора) условий об отсутствии претензий (читай, гарантий) – является ущемлением прав потребителей.

Таким образом, обсуждаемое в данной статье условие является ничтожным, а значит, является недействующим с момента подписания акта приема-передачи (или какого-либо другого соглашения), содержащего такие условия, что означает возможность предъявлять соответствующие требования к застройщику даже при условии подписания акта приема-передачи с условием об отказе от претензий.
Именно так наши юристы формируют свою позицию в суде, когда застройщик противопоставляют дольщику заклинание в виде «претензий не имею ». Суды, увидев настолько аргументированную позицию, встают на нашу сторону. А, значит, на сторону участника долевого строительства.