Насколько серьезно вы решили покупать недвижимость? Как продавец может быть точно уверенным в том, что заинтересованное лицо действует не из праздного интереса, а действительно хочет приобрести землю либо загородный дом? Один из способов решения этой проблемы – внесение авансового платежа либо задатка.
Отличие аванса от задатка
Задаток и аванс – два разных с правовой точки зрения понятия, которые, ни в коем случае, нельзя путать и обобщать.
Основным отличием является то, что задаток является платежом, подтверждающим договорные обязательства в рамках заключаемого договора.
Задаток, при несоблюдении условий договора, либо его расторжения покупателем, до момента совершения сделки купли-продажи возврату не подлежит.
Аванс – это предоплата, вносимая лицом, заинтересованным в покупке, в рамках заключенного соглашения на дом или земельный участок, гарантирующая надлежащее исполнение обязательств. Несостоявшаяся в силу разных причин, сделка является поводом для возврата авансового платежа в его полном размере.
Субъекты, пришедшие к согласию о передаче авансовой суммы, в счет первичного погашения стоимости недвижимости, должны в обязательном порядке заключать дополнительное соглашение, которое можно заверить как нотариально, так и обойтись без заверения. Обязательное условие – его письменное заключение.
Авансовые суммы вносятся на предварительном этапе согласования вопроса купли-продажи. Благодаря вносимой денежной сумме, подтверждается факт серьезности взаимоотношений между покупателем и продавцом, изъявляется желание стать полноправным владельцем имущества со стороны заинтересованного лица.
Особенности внесения авансовых платежей
Внесение денег в качестве предоплаты за недвижимость - это часть от общей покупной цены, которая передается продавцу, как способ показать, что будущий владелец серьезно относится к своему намерению получить в собственность недвижимое имущество. То есть, это предварительная выплата части суммы за покупаемую недвижимость.
Данная процедура осуществляется для того, что закрепить объект за покупателем на время сбора и проверки документов на желаемый дом или участок.
Платить или не платить?
Вопрос о необходимости передачи n-нной суммы в качестве авансовой выплаты всегда щепетильный, и решается с продавцом всегда в индивидуальном порядке.
Если недвижимость, выставленная на продажу, пользуется повышенным покупательским спросом и хочется снизить риски реализации коттеджа или земли иному лицу, оптимально договорится с продавцом о внесении предоплаты – как фактического подтверждения серьезности намерений покупателя.
На законодательном уровне размер задатка или авансового платежа не установлен, и определяется исключительно между заинтересованными лицами и, как показывает статистика, составляет обычно 5-10% от стоимости реализуемого объекта.
Предложение аванса или задатка меньшей суммы обычно оставляет впечатление о несерьезности покупателя и его интереса по сравнению с предложениями, которые могут доходить до 7-10% от цены.
С юридической точки зрения, продавцу следует грамотно установить финансовую планку по первоначальной выплате, не превышающую 10% от стоимости объекта. Лучше не выходить из этих границ, что будет также являться признаком хорошем тона.
Принципы заключения договора авансового платежа
Земельный кодекс, а также нормы Гражданского права курируют вопрос о принципах, правилах приобретения частных домов и земельных участков. Одним из условий является передача денег от приобретающего недвижимость лица ее продавцу до момента совершения сделки.
Письменный договор закрепляет достигнутые договоренности сторонами и является:
- Подтверждением исполнения в полном объеме своих обязательств, к которым относится уплата % от стоимости объекта с одной стороны, и обязанность не отчуждать его иным заинтересованным лицам – с другой;
- Выступает страховкой для каждого из участников:
- если сделка будет аннулирована по вине покупателя, переданные деньги могут не возвращаться продавцом;
- если продавец, в силу разных причин, решить не продавать землю, он обязан по оговоренным условиям произвести возврат переданной в качестве задатка суммы в полном объеме.
Чтобы покупатель был юридически защищен от вероятных мошеннических действий недобросовестного продавца, соглашение заключается только в письменной форме.
Образец соглашения о задатке при приобретении загородного дома
Какие документы следует иметь при себе для оформления предварительного договора?
Для сторон обязательно потребуются:
- Паспорта каждого участника сделки;
- Документы, подтверждающие право собственности на дом и участок земли от прежнего владельца;
- Кадастровый паспорт на земельный участок.
- Сведения, подтверждающие право собственности на постройки и иные объекты, расположенные на приобретаемом участке.
Подписывать документы необходимо по факту оценки реализуемого участка земли, иногда независимой экспертизы дома, согласования всех юридических нюансов, важных моментов, предшествующих заключению сделки.
Как правильно составить соглашение на передачу денег?
Чтобы документ имел юридическую силу, и мог использоваться в случае ненадлежащего исполнения одной из сторон своих обязательств в суде, он должен составляться с учетом следующих норм права:
- Следует обязательно указать вносимый размер задатка (цифрами и прописью);
- В договоре прописывается период, в течение которого должно быть заключено полноценное соглашение купли-продажи объекта;
- Должны быть описаны все условия, предшествующие купле-продаже;
- Прописывается окончательная сумма, которую с учетом уже внесенного задатка (аванса), следует внести в качестве 100% уплаты;
- Указываются все реквизиты лиц, участвующих в сделке (фамилия, имя, отчество, паспортные данные, адрес проживания и т.д.).
Заверять нотариально или нет?
В Гражданском кодексе нет четкого указания на то, что договор задатка/аванса должен быть в обязательном порядке нотариально заверен. Но, для собственного спокойствия и полной уверенности в исполнении обязательств, лучше всего нотариально заверить все бумаги.
Требования, предъявляемые к задатку
- В качестве задатка может выступать только определенная денежная сумма. Если стороны договорились о передаче какого-либо имущества, это уже будет относиться к залоговым отношениям (с обязательным заключением договора залога);
- Соглашение о передаче денег должно заключаться только в письменной форме;
- Задаток передается:
- в счет будущих платежей за недвижимость по договору;
- как подтверждение заключаемого соглашения о покупке недвижимости (при возникновении споров и их решения, в рамках судебного разбирательства, по факту заключенного/незаключенного между сторонами договора купли-продажи, с передачей денежной суммы, может быть расценен судом, как фактическое подтверждение заключения договора);
- как стимулирующий принцип, направленный на обеспечение исполнения ранее оговоренных обязательств.
По каким условиям он передается?
- деньги, вносимые как задаток при приобретении недвижимости, засчитываются в основной платеж и уже являются частичной оплатой за недвижимость;
- переданные продавцу средства не возвращаются покупателю, а остаются, в случае неисполнения последним своих обязательств, прописанных в заключаемом договоре;
- прекращение заключенного предварительного соглашения по причинам, не зависящим от обеих сторон, либо в результате взаимного соглашения, обязывает стороны осуществить возврат всех переданных им денежных средств.
Задаток или авансовый платеж – обязательный этап, предшествующий полноценному заключению договора купли-продажи земельного участка либо загородного дома. Внесенные средства являются гарантией надлежащего исполнения обязательств каждым из заинтересованных лиц.
Вам понравилась статья?
Вступайте в наше сообщество ВК, где мы рассказываем о всех нюансах загородной жизни и недвижимости.
Город ________________ ___________________(дата)
___________________________________________________________________,
(Ф.И.О., адрес, паспортные данные)
Именуемый далее - Покупатель, заключили настоящий договор о следующем:
1. Покупатель выдает Продавцу денежную сумму в размере: _______________________
в счет причитающихся с него по предстоящему договору купли-продажи
_________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
(указывается объект продажи и его стоимость полностью)
в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
2. При прекращении договорного обязательства до начала исполнения по соглашению сторон или из-за невозможности исполнения задаток должен быть возвращен Покупателю полностью.
3. Если за неисполнение договора будет ответствен Покупатель, задаток остается у Продавца.
4. Если за неисполнение договора будет ответственным Продавец, он обязан уплатить Покупателю двойную сумму задатка.
5. Ответственная за неисполнение договора сторона обязана сверх того, что указано в п.3 и 4 настоящего соглашения, возместить другой стороне убытки, с зачетом суммы задатка.
6. Споры, которые могут возникнуть при исполнении условий настоящего договора, стороны его будут стремиться разрешать дружеским путем в порядке досудебного разбирательства: путем переговоров, обмена письмами, телеграммами, факсами и др. При этом каждая из сторон вправе претендовать на наличие у нее в письменном виде результатов разрешения возникших вопросов.
7. По всем вопросам, не нашедшим своего решения в тексте и условиях настоящего договора, но прямо или косвенно вытекающим из отношений сторон по нему, затрагивающих имущественные интересы и деловую репутацию сторон договора, имея в виду необходимость защиты их охраняемых законом прав и интересов, стороны настоящего договора будут руководствоваться нормами и положениями действующего законодательства Российской Федерации.
8. Настоящий договор вступает в силу со дня подписания его сторонами, с которого и становится обязательным для сторон, заключивших его. Условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим только после заключения настоящего договора.
Настоящий договор действует в течение _____________ (до момента окончания исполнения сторонами своих обязательств по нему) и прекращает свое действие
20___ года.
(число,месяц)
Прекращение (окончание срока) действия настоящего договора влечет за собой прекращение обязательств сторон по нему, но не освобождает стороны договора от ответственности за его нарушения, если таковые имели место при исполнении условий настоящего договора.
9. Другие условия
____________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
Совершено (настоящий _____________ договор заключен) между сторонами - участниками, указанными ниже, подписано в _________________________
(город, поселок и т.п.)
20___г. в ______________ экземплярах: по ___________ для каждой из сторон
(число, месяц) (количество) (сколько)
договора, причем все экземпляры имеют равную правовую силу.
Подписи сторон:
Ф.И.О. ___________________Ф.И.О.
(Продавец) (Покупатель)
Во многом покупатель и продавец имеют общие цели - осуществить процедуру перехода имущества (обменять землю на деньги). Но, учитывая достаточно сильную конкуренцию в этом сегменте и постоянное наличие более выгодных предложений как одной, так и другой стороне, есть необходимость получения гарантий будущей сделки.
Именно поэтому и заключается договор задатка при покупке земельного участка, чтобы четко в дальнейшем сосредоточится на оформлении конкретной сделки.
Общая процедура
Прежде чем начинать разбирать тонкости подготовки документов, следует иметь общее представление, каким образом осуществляется переход права собственности на землю от одного человека (организации) к другому. В общих чертах все это можно разбить на такие этапы:
- поиск интересующего объекта;
- предварительный осмотр участка и проверка документов;
- оформление задатка;
- сбор, проверка и подготовка необходимых для смены собственника документов;
- подготовка основного договора купли-продажи;
- подписание договора, расчет с продавцом;
- перерегистрация земли.
Гарантией того, что после нахождения интересующего вас участка его не предложат кому-то другому, является договор задатка при покупке земельного участка. Образец такого документа должен включать в себя основные тезисы будущих условий основного договора купли-продажи.
При этом передачу денежных средств можно осуществлять как в наличной, а также в безналичной форме. Во избежание возможных споров в будущем оплачивать задаток лучше всего через банк. В этом случае будет четко видно кто, кому, когда, сколько и на какие целей переводил денежные средства. Дальше, если в этом будет необходимость, такая информация окажется весомым аргументом в суде.
Обязательные документы
Теперь немного о конкретике. Когда речь заходит о документах важно четко понимать, что же обозначается под этим широким термином. Ведь законодательство четко определяет, какие бумаги нужно предоставить, чтобы сделка свершилась, и новый собственник в дальнейшем имел возможность перерегистрировать землю на свое имя.
Поэтому обязательно должны быть:
- кадастровый паспорт;
- документ, подтверждающий собственность (постановление компетентного органа, договор дарения, купли-продажи, мены, регистрационное свидетельство);
- оформленный должным образом отказ субъекта РФ от покупки земли;
- документы (правоустанавливающие) на все строения и постройки, расположенные на участке земли, подлежащем продаже.
Нужно понимать, что каждая из этих категорий в дальнейшем «разворачивается» и содержит целый перечень необходимых справок, разрешений, согласований. Чтобы все это заполучить требуется некоторое время. Именно поэтому и нужен договор задатка при покупке земельного участка.
Бланк такого документа предусматривает определенное время, в течение которого стороны смогут проверить и подготовить все требуемые документы. А с помощью соглашения достигается некоторая гарантия, что за время подготовки никто из них не передумает и не откажется от предварительно оглашенных условий сделки.
Общие условия договора
Наиболее простым способом подтверждения передачи задатка является письменная расписка. В этом документе можно кратко прописать кому, когда, сколько, на каких условиях переданы денежные средства. Расписка подписывается принимающей стороной. Но в дальнейшем такой документ не раскрывает всех возможных нюансов, и поэтому не всегда может защитить стороны от срыва сделки.
Поэтому лучше всего составлять полноценный договор аванса при покупке земельного участка. Такое соглашение должно иметь:
- дату составления, наименование сторон;
- предмет соглашения;
- перечень общих обязанностей, которые гарантируют дальнейшую сделку;
- четкую сумму задатка (обычно это не более 10% стоимости участка);
- обозначать ответственность каждой из сторон;
- где и каким образом будут решаться возможные споры;
- форс-мажорные случаи;
- заключительные положения;
- реквизиты и подписи сторон.
Для надежности такое соглашение заверяется нотариусом (тогда оно имеет существенный вес, если дело доходит до рассмотрения в суде). Нужно понимать, что сторона, которая не выполняет условия договора, будет обязана выплатить другой стороне штраф в размере задатка. На практике это происходит так - продавец просто не возвращает потенциальному покупателю суму задатка, а если сам нарушает - выплачивает ее двойную сумму.
Дополнительные гарантии
Следует учитывать, что задаток не всегда является хорошей гарантией того, что сделка в дальнейшем не будет сорвана. Особенно если его сумма ничтожна по сравнению с общей суммой договора. Да и в судебном порядке, если одна из сторон просто откажется от сделки, получить больше чем штрафные санкции вы не сможете.
Поэтому, если действительно требуются весомые гарантии, целесообразней заключать предварительный договор покупки земельного участка. В этом случае шансы на то, что продавец (или покупатель) отойдут от изначально оговоренного пути существенно снижаются.
Ведь теперь, если дело дойдет до судебного разбирательства, каждая из сторон сможет требовать другую сторону выполнить принятые на себя обязательства, либо же компенсировать понесенные расходы. А это иногда гораздо больше, чем предоставленный задаток.
Кроме прочего в таких документах обычно выписываются практически все условия основного договора (кроме цены и перечня документов), что является хорошей гарантией для выполнения сделки.
Помните, сделки с землей должны иметь надежное юридическое сопровождение. Поэтому брать паузу для подготовки и проверки документов здесь крайне важно.
Авансирование объекта покупки до наступления регистрации перехода права собственности - рисковое мероприятие. Тем не менее, оно имеет место быть и письменно отражается до покупки договором задатка. Земельный участок с домом - это два самостоятельных объекта недвижимости, поэтому описание каждого из них при покупке в одном договоре требует внимательного подхода к заполнению. Грамотность внесения технических данных, стоимости, специальных условий при покупке дома позволит исключить подводные камни и вернуть задаток в случае отказа от покупки или продажи.
Основными существенными пунктами соглашения о задатке при покупке дома с земельным участком являются:
- Время, место совершения действий и наименование контракта. Как правило, пишутся вверху листа. Например: Договор задатка. Город Москва, первое января две тысячи двадцатого года. При покупке дома с земельным участком подобный контракт с задатком может носить и другое наименование. Например, "предварительный договор с задатком", или "о задатке". Во всех случаях, независимо от наименования, к нему будут применяться нормы гражданского права о задатке.
- Ниже заносим паспортные данные будущего продавца и покупателя;
- Следом, по очереди описываются, сначала земельный участок с кадастровым номером, техническими характеристиками, затем дом;
- Основание возникновения права собственности у продавца следует указать следующим пунктом и сделать копии правоустанавливающих бумаг для покупателя на всякий случай;
- Обязательство в будущем заключить договор требует стороны исполнить свои условия. Продавцу нужно сохранить стоимость, а покупателю желание купить именно эту недвижимость.
- В окончание бумаги вносятся общие положения законодательства, ответственность участников, подписи и ФИО.
Следует отметить, что часто субъекты правоотношений, заключая договор задатка при покупке дома с земельным участком путают понятия "задатка" и "аванса". Аналогичные понятия можно разграничить следующим образом:
- Задаток служит гарантией исполнения договоренности и вносится до заключения основного контракта;
- Аванс передается после подписания купли-продажи в качестве частично исполненного обязательства по оплате земельного участка с домом;
- Отличие имеется и в правовых последствиях не исполнения взятых на себя функций. В случае с задатком, в зависимости от отказа какой-либо стороны, возврат осуществляется в двойном размере, либо он утрачивается.
На странице вы можете наблюдать образец рассматриваемой бумаги и бесплатно скачать пример заполнения, подготовленный нашими специалистами. Покупка и продажа дома и участка требует профессионализма сопровождающей стороны. Исключительно для вашего удобства, документ имеет простейший формат doc, и будет получен Вами при нажатии на кнопку "скачать" по прямой ссылке без второстепенных ресурсов и вирусных программ. Приятного использования!
