Порядок выкупа земли из аренды в собственность. Спорные моменты при выкупе земельного участка

Отличается от кадастровой и (об отличии мы поговорим далее) и начисляется без учёта таковых. Поэтому может значительно разниться в сравнении с ними или совпадать полностью или приблизительно.

Когда и в каких случаях понадобится ее знать?

Для налогообложения, которое опирается на кадастровую стоимость участка, выкупная стоимость не имеет никакого значения. Не играет данный вид стоимости так же существенной роли при . Как правило, рынок устанавливает собственные законы, влияющие на ценообразование и востребованность объектов недвижимости, что допускает поднимать или занижать стоимость.

Знать данные ценовые параметры участка следует при выкупе земель у администрации . Как правило, возмездный переход прав происходит тогда, когда землевладелец уже исчерпал свою возможность на , так как она предоставляется лишь единожды. После оформления приватизированного участка, последующее оформление земель может происходить только на возмездной основе. Такой регламент устанавливается на основании Закона о приватизации № 1541-1 от 4.07.91 г .

Соответственно, последующие имущественные операции потребуют возмещения стоимости надела в случаях :

1. Переоформления арендуемого у муниципалитета участка, на котором возведено (возводится) капитальное строение.
2. Переоформления в собственность участка, находящегося в или пожизненно наследуемом владении.
3. Переоформления участка под домом после вступления в наследственные права, если ЗУ не в собственности.
4. После проведения имущественной сделки с недвижимостью, расположенной на не оформленной в собственность земле.
5. В перечисленных случаях допускается назначение выкупной цены, по инициативе администрации.

Расчет стоимости земельного участка от кадастровой стоимости рассмотрим далее.

Применяемые формулы и методики расчёта стоимости выкупа земельного участка от кадастровой стоимости

Минимальный порог, допускающий ценообразование надела, зависит от процентной ставки, установленной для той или иной категории приобретателей. Она высчитывается от установленной на момент начисления кадастровой стоимости, за исключением случаев покупки недвижимости.

Если кратко, то процент выкупа земельного участка от кадастровой стоимости участка составляет:

1. 50% в некоторых регионах для пенсионеров и инвалидов
2. 20-60% для арендаторов
3. 80% если изменялась категория или целевое назначение

Таким нехитрым способом можно понять как рассчитать стоимость земли по кадастровой стоимости. Расчет выкупа земельного участка более подробно расписан ниже.

В ведении местных властей – назначение льгот и субсидий отдельным группам населения . Например, в некоторых регионах местное законодательство установило льготы для пенсионеров, составляющие 50% субсидирования при выкупе участков за городской чертой. К числу льготников причисляются пенсионеры и инвалиды, допускается внеочередное приобретение земель путём выкупа так же многодетным семьям. В таком случае, если кадастровая стоимость надела составляет 100 тысяч рублей, заинтересованное лицо из числа перечисленных, вправе приобрести ЗУ за 50 тысяч.

Для арендаторов земель устанавливаются суммы, положенные к выплате, в размере 20-60% кадастровой стоимости ЗУ . Точная процентная ставка для расчета стоимости выкупа земельного участка от кадастровой стоимости участка зависит от позиции администрации и решения, принятого административной комиссией. Например, при кадастровой стоимости в 100 тысяч рублей, минимальный размер выплат при переоформлении арендуемой земли составит 20 тысяч рублей, а максимальный – 60 тысяч. Такие различия дифференцируются по длительности нахождения земель в аренде или ином виде владения – чем дольше заявитель пользовался участком, тем ниже процент установленной ставки. Так же на ценообразование влияют наличие строений или иного имущества приобретателя, расположенного на участке.

Стоимость допускает увеличения, если изменялась или целевое назначение земель . В таких случаях она достигает 80%, что в обозначенном примере составит 80 тысяч рублей. При этом из установленной суммы высчитывается процент, связанный с периодом нахождения ЗУ в распоряжении титульного владельца.

Выкупить участки за минимальную стоимость могут правообладатели земель, у которых:

• участки находились в собственности 10-15 лет;
• на участках возведены капитальные строения.

В этом случае сумма стоимости выкупа земельного участка, назначенная административным органом к уплате, может составить:

• 20% кадастровой стоимости – для муниципальных земель ;
• 2,5% — для земель, находящихся в федеральной собственности .

Если безвозмездное оформление участка в собственность затрудняется рядом причин, его допустимо приобрести возмездно, уплатив соразмерную цену.

Исходя из существующей на сегодняшний день практики, приходится констатировать тот факт, что в большинстве случаев цена выкупа того или иного участка при приватизации земли назначается в судебных инстанциях, где, определяя цену выкупа, рассматриваются несколько вопросов, а именно:

1) Что делать физическому или юридическому лицу, если оно не согласно с ценой выкупа земельного участка, предложенной уполномоченным органом при платной приватизации земли?

Во-первых, следует помнить, что определение цены выкупа участка земли регулируется «Земельным Кодексом Российской Федерации». Ст. 422 «Гражданского Кодекса РФ» указывает на необходимость полного соответствия договора действующему законодательству. Отсюда следует, что проект договора купли-продажи земельного участкаможет быть признан ничтожным именно в части определения цены выкупа, если уполномоченный орган предложил цену, не соответствующую расценкам, установленным законодательством при платной приватизации земли. В этом случае, предложенный вышеупомянутым органом вариант договора может быть подписан заявителем. Кроме того, может быть оплачена и указанная стоимость участка земли, а также зарегистрирован на него переход права собственности. После чего стоит обратиться в судебные инстанции с исковым заявлением о том, чтобы признать подписанный договор купли-продажи в части определения цены выкупа надела земли недействительным и обязать уполномоченный орган вернуть переплаченную сумму.

Ст. 36 «Земельного Кодекса РФ» обязывает уполномоченный орган заключать договора купли-продажи наделов земли с собственниками располагающихся на них объектов недвижимости. «Гражданский Кодекс Российской Федерации» регламентирует порядок заключения договоров, обязательных для одной из сторон, статьей 445. Так, п. 2 этой статьи разъясняет право лица, подавшего заявление о выкупе участка земли, адресовать лицу, направившему договор, так называемый протокол разногласий в части определения цены выкупаемого земельного участка к проекту договора, созданного уполномоченным органом, обязанным заключить подобный договор. У уполномоченного органа есть тридцать дней на рассмотрение поступившего от лица, выкупающего участок земли, протокола разногласий. В случае получения от уполномоченного органа отказа подписать протокол разногласий, или в случае нежелания рассмотрения этого протокола, спор о цене выкупа будет рассматриваться судебными инстанциями. Иначе говоря, подписанный договор купли-продажиземельного участка признается действительным. Суд только выносит решение об определении конкретной цены выкупа земельного надела.

2) Могут ли применяться льготные ставки, установленные государством для выкупа земельных наделов, на которых имеются приватизированные объекты недвижимости, в тех случаях, когда вышеуказанные объекты были переданы третьим лицам?

В этом случае закон находится на стороне собственников объектов недвижимости, то есть, в данном случае, на стороне третьих лиц, которым были переданы эти объекты недвижимости. Льготная ставка приватизации земли, составляющая двадцать процентов от кадастровой стоимости для столицы и для Санкт-Петербурга, а также составляющая два с половиной процента для прочих российских регионов, должна быть применена и тогда, когда заявление о выкупе (приватизации) земельного участка поступает от лица, не являющегося первичным собственником имеющейся на данном участке недвижимости, а ставшего правообладателем на нее в результате иных, предусмотренных законом сделок. Тем не менее, должно быть соблюдено условие приобретения прав первичным собственником на эти объекты недвижимости, в результате их приватизации.

3) Какую кадастровую стоимость участка земли (если она изменялась) следует учитывать, определяя цену выкупа: либо действовавшую на момент обращения лица в уполномоченные органы с заявлением о выкупе, либо действовавшую на тот момент, когда договор был заключен (также и через суд)?

На основании ст. 422 «Гражданского Кодекса РФ» во время осуществления расчетов цены выкупа земельного участка, кадастровая стоимость его, которая действовала в тот момент, когда заявителю уполномоченным органом был направлен проект договора купли-продажи, берется в том случае, если уполномоченный орган не затягивал с процедурой выкупа, и, соответственно, договор был заключен в определенные действующим законодательством сроки.

Если же заявителю было необоснованно отказано в подписании договора купли-продажи, или же уполномоченный орган уклонился от подписания такого договора, то в этом случае применяется кадастровая стоимость, действовавшая в то время, когда уполномоченным органом должно было быть принято решение о выкупе нужного участка земли. П. 6 ст. 36 «Земельного Кодекса РФ» устанавливает тридцатидневный срок на принятие такого решения, с момента регистрации заявления собственника недвижимости в уполномоченном органе. В этом случае при расчете цены будет применена кадастровая стоимость участка, которая действовала на тот момент, когда указанный срок истекал.

В Департаменте земельных ресурсов г. Москвы было зарегистрировано заявление «Организации» о приобретении в собственность участка земли. Спустя четыре месяца со дня регистрации заявления, «Организацией» в уполномоченный орган был направлен проект договора купли-продажи. Спустя тридцать дней в суд поступило исковое заявление от «Организации» о понуждении Департамента земельных ресурсов к заключению договора купли-продажи земельного участка.

В судебном процессе представитель департамента возражал против удовлетворения иска, исходя из неверных, на его взгляд, расчетов стоимости участка земли, мотивируя это изменением кадастровой стоимости надела за то время, когда заявление от «Организации» поступило в Департамент и до регистрации искового заявления в суде, более чем на тридцать процентов в сторону ее увеличения. Представителем Департамента было предложено применить цену, которая действовала на момент принятия судебного решения.

Требования «Организации» были удовлетворены Арбитражным судом г. Москвы в полном объеме. В судебном процессе было доказано и подтверждено материалами дела имевшее место неправомерное бездействие со стороны Департамента. Именно поэтому цена выкупа земельного участка была определена на основании кадастровой стоимости, действовавшей на момент истечения срока принятия Департаментом решения о выкупе земельного участка.

Выкупить у государства муниципальный земельный участок гораздо дешевле, нежели частный. Правда, процесс оформления документов получается довольно сложным, поэтому у многих попросту отбивается тяга к экономии денег в данном случае.

Однако, если вы решили, не смотря ни на что купить муниципальный участок, то вам потребуются усидчивость и много терпения. К тому же, нужно будет тщательно изучить действующее законодательство.

Правом выкупа муниципального земельного участка обладают как физические, так и юридические лица. Каких-либо ограничений в этом отношении нет. Но они появляются, когда идёт речь о возможностях и правах использования конкретного участка земли .

Что касается земель, выкуп которых не возможен, это:

• изъятые из оборота. К ним могут относиться различные военные объекты;
• ограниченные в обороте;
• не подлежащие выкупу в связи с тем, что закон установил на эти объекты запрет на приватизацию;
• зарезервированные для муниципальных и государственных нужд.