Изучение проблем, связанных с самовольными постройками, а также судебной практики по данной категории дел позволяет сделать вывод, что в настоящее время отсутствует четкое правовое регулирование значительного числа вопросов в этой области и, как следствие, отсутствие единообразия в правоприменении.
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
Федеральным законом № 93-ФЗ от 30 июня 2006 года «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» внесены изменения в диспозицию пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. В результате редакционного изменения названной общегражданской нормы с 01 сентября 2006 года право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях и в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему её лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Таким образом, законодатель с 01 сентября 2006 года исключил возможность признания права собственности на самовольную постройку за лицом, которое к моменту обращения в судебные органы не является законным владельцем земельного участка, обладающим на него вещным правом (статья 216 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, положениями исследуемой нормы определены режимы землепользования, которыми должно обладать лицо, обращающееся в суд с требованием о признании права собственности на самовольную постройку.
Таким образом, при анализе условий признания права собственности на самовольную постройку, определенных в редакции пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации с изменениями, вступившими в силу с 01 сентября 2006 года, можно сделать вывод, что право собственности на самовольную постройку окончательно поставлено в зависимость от прав на земельный участок, на котором она создана.
В статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации законодатель закрепил три признака самовольной постройки, причем для определения ее таковой достаточно хотя бы одного из этих признаков:
- постройка должна быть возведена на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке;
- либо без получения необходимых разрешений;
- либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Учитывая положения пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, статусом самовольной постройки может обладать только объект недвижимого имущества.
Анализ содержания статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в совокупности с нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, а также с нормами, установленными Федеральным законом «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», позволяет сделать вывод о том, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.
Наличие в гражданском законодательстве права судебной легализации самовольно возведенной постройки по правилам пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не может являться достаточным основанием для удовлетворения иска. В противном случае имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.
Документы, которые следует прилагать истцу при подаче искового заявления о признании права собственности на самовольную постройку.
К исковому заявлению о признании права собственности на самовольную постройку необходимо приложить:
- Документы, подтверждающие вещные права на земельный участок.
- Доказательства выдачи разрешения на строительство.
- Документы, подтверждающие факт возведения истцом самовольной постройки. Например, договоры подряда и акты приемки работ по возведению постройки, документы, подтверждающие расходы на строительство, понесенные истцом.
- Документы, свидетельствующие о том, что права на объект не принадлежат третьим лицам. Таким документом может быть выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая может подтверждать отсутствие записей о зарегистрированных правах, их ограничениях, а также обременениях в отношении объекта недвижимого имущества.
- Документы, содержащие техническое описание самовольной постройки и ее адрес. Например, выписка из Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности, выданная органом технической инвентаризации недвижимого имущества, и соответствующая адресная справка.
- Документы, подтверждающие соответствие возведенной постройки санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим, экологическим нормам.
- Документы, иным образом подтверждающие, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и законные интересы третьих лиц.
Приведенный перечень документов является примерным. В зависимости от конкретной ситуации исходя из обстоятельств возведения постройки могут потребоваться дополнительные документы.
Обстоятельства, которые необходимо выяснять суду, при рассмотрении дел о признании права собственности на самовольную постройку.
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на истца возложена обязанность по предоставлению доказательств создания объекта в соответствии с установленными строительными и градостроительными нормами и правилами и отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан при сохранении самовольной постройки.
Круг обстоятельств, имеющих юридическое значение по делам данной категории, должен определяться исходя из общих условий, соблюдение которых требуется при строительстве или реконструкции любого объекта недвижимости. Эти условия можно сгруппировать в общем виде, следующим образом:
- наличие права на земельный участок, на котором ведется новое строительство, либо разрешения собственника этого участка или собственника существующего строения на строительство, реконструкцию;
- соблюдение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, а также красных линий, установленных проектами планировки;
- наличие утвержденной в установленном порядке проектной документации, являющейся основанием для выдачи разрешения на строительство;
- разрешение на строительство, т.е. документ, выданный заказчику (застройщику) органами местного самоуправления и удостоверяющий право собственника осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения;
- соблюдение градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
- соблюдение прав и законных интересов собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов сопредельных земельных участков и иных объектов недвижимости.
Кроме этого следует выяснять обстоятельства, подтверждающие возведение застройщиком объекта за счет собственных финансовых средств.
Если самовольная постройка была возведена собственником (владельцем, пользователем) земельного участка, то соответственно его права на этот участок подтверждаются записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право на землю может подтверждаться так же государственными актами, свидетельствами и другими документами, удостоверяющими права на землю.
Анализ судебной практики Арбитражного суда Республики Бурятия по делам о признании права собственности на самовольную постройку показал, что суд не привлекает Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Бурятия к участию в процессе в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Однако, изучение судебной практики других судов по рассматриваемому вопросу показывает, что суды, разрешая иски о признании права собственности на самовольную постройку, привлекают регистрирующий орган к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
При принятии такого решения суды исходят из того, что при удовлетворении исковых требований на основании решения суда подлежат регистрации права на объект недвижимости. Поэтому они исходят из того, что привлечение Управления Федеральной регистрационной службы к участию в деле является обоснованным, целесообразным, независимо от того, что у регистрирующего органа отсутствуют притязания относительно объекта.
Кроме того, независимо от разрешения вопроса о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица регистрирующего органа, представляется необходимым получение сведений о наличии зарегистрированных прав и обременений как на земельный участок, так и на объекты недвижимости, расположенные на данном земельном участке.
Поскольку признание права собственности на самовольную постройку исходя из норм статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации поставлено в зависимость от отсутствия нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, наличие сведений о зарегистрированных правах и обременениях на земельный участок и на расположенные на нем объекты недвижимости обеспечивает возможность защиты прав и интересов других лиц, которые, при установлении таковых, подлежат привлечению к участию в деле.
Требования, которые должен соблюдать застройщик объекта.
Судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку сам по себе не может освобождать застройщиков от обязанности выполнения установленных законом и иными нормативными актами правил и условий возведения объектов недвижимости.
Указанные обстоятельства обязан доказать истец как заявитель требования о признании права собственности на самовольно возведенные объекты.
В соответствии со статьями 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.
Из статей 1, 2, 6, 7, 32, 34 Федерального закона "О техническом регулировании" следует, что обязательные для применения и исполнения требования к объектам технического регулирования, в том числе зданиям, строениям и сооружениям, устанавливаются техническими регламентами, принятыми федеральными законами и подзаконными нормативными актами.
Технические регламенты принимаются в целях защиты жизни или здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества, охраны окружающей среды, жизни или здоровья животных и растений, и с учетом степени риска причинения вреда устанавливают минимально необходимые требования, обеспечивающие, в том числе, взрывобезопасность, механическую безопасность, пожарную безопасность, промышленную безопасность, термическую безопасность, электрическую безопасность.
То есть, во всех делах по искам о признании права собственности на самовольную постройку суду должны быть представлены доказательства, подтверждающие соблюдение требований:
- строительных,
- охраны окружающей природной среды,
- экологических,
- санитарно-гигиенических,
- противопожарных,
- и других обязательных норм и правил, выполнение которых требуется для строительства и эксплуатации конкретной постройки.
Статьями 51-54 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрены выдача разрешений на строительство, осуществление строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, проведение строительного контроля, государственного строительного надзора.
Компетентными органами в области принятия законченного строительством объекта являются органы местного самоуправления, которые вправе предоставлять заключения о соответствии строения строительным нормам и правилам.
Так, согласно подпункту 3.1 пункта 3 Постановления Администрации г.Улан-Удэ № 46 от 04 февраля 2009 года «Об утверждении Положения и структуры МУ «Комитет по строительству Администрации г.Улан-Удэ» Комитет в соответствии с возложенными на него задачами осуществляет, в том числе, функции:… обследования объектов и выдачи заключения о соответствии строительным нормам и правилам самовольно возведенных зданий и сооружений…
Не может служить безусловным основанием к отказу в иске, о признании права собственности на самовольную постройку, отсутствие в требуемых случаях надлежаще утвержденной проектной документации и разрешения на строительство само по себе. Орган местного самоуправления может разрешить сохранение самовольно возведенного строения, если признает, что оно возведено в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и соблюдением строительных норм и правил. Отказ в выдаче такого разрешения, как и отрицательные заключения уполномоченных органов государственного надзора и контроля, могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд (статья 46 Конституции Российской Федерации, пункт 14 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Анализ судебной практики свидетельствует о том, что нередко одним из оснований для отказа в признании за истцом права собственности на самовольные постройки служит недоказанность истцом того, что он является лицом, осуществившим самовольную постройку.
Когда объект возведен застройщиком самостоятельно (хозспособом), он обязан представить в подтверждение этого следующие документы: акты о приемке выполненных работ, архитектурно-планировочное задание, проектную документацию на строительство объекта, лицензии на осуществление деятельности по строительству зданий и сооружений, счета-фактуры, накладные на приобретение строительных материалов, платежные документы об оплате и др.
При возведении самовольной постройки третьим лицом по поручению истца и за его счет суд для подтверждения этого обстоятельства принимает во внимание следующие документы: заключенные истцом с третьими лицами договоры строительного подряда, акты приемки выполненных по договору подряда работ, локальные сметы, сводные сметные расчеты стоимости строительства, выставленные подрядчиками счета-фактуры, платежные поручения на перечисление денежных средств в счет оплаты выполненных строительных работ, проектную документацию на строительство объекта.
Самовольная постройка, на которую истец просит признать право собственности, должна соответствовать генеральному плану застройки конкретного населенного пункта и находиться в пределах установленных красных линий.
В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации № 190-ФЗ от 29 декабря 2004 года под красными линиями понимаются линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены сети инженерно-технического обеспечения, линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.
При выдаче разрешения на строительство обязательной проверке подлежит соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям.
Учитывая, что красные линии устанавливаются в целях обеспечения общественных интересов при осуществлении градостроительной деятельности, их нарушение без соответствующего согласования при возведении самовольной постройки влечет нарушение прав и законных интересов других лиц. Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации это является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку.
Оформление резолютивной части решения.
Вступившие в законную силу судебные решения о признании права собственности на самовольную постройку являются основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В этой связи в резолютивной части решения суда должны содержаться необходимые для этого сведения: адрес (местонахождение) объекта недвижимости, его наименование и назначение, площадь, идентификационные данные из паспортов технического учета, а если объект находится в общей долевой собственности - доли в праве в виде правильной простой дроби (пункт 1 статьи 18 Федерального закона № 122 от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
При рассмотрении дел данной категории следует помнить, что к самовольной постройке не применяются нормы о приобретательной давности.
Председатель коллегии
по рассмотрению споров,
возникающих из гражданских
и иных правоотношений Муравьева Е.Г.
Ст. 222 ГК РФ была изменена Федеральным законом РФ от 30.06.2006 N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества", в результате чего абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ признан утратившим силу.
Ранее до вступления в силу указанного Закона право на обращение в суд за признанием права собственности на самовольную постройку было предоставлено как фактическому застройщику (при условии предоставления им доказательств, что земельный участок будет в установленном порядке выделен этому лицу под возведенную постройку), так и собственнику земельного участка, на котором возведена постройка Щербаков Н.Б. О новеллах в судебной практике по вопросам самовольного строительства // Вестник гражданского права. 2010. N 5. стр. 108.
В результате признания абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ утратившим силу один из указанных субъектов (застройщик) был исключен из числа лиц, обладающих правом на признание права собственности на самовольную постройку. У него остается лишь право на получение возмещения расходов по возведению самовольной постройки, при условии, что он подтвердит факт того, что постройка возведена собственными силами, за свой счет и документально обоснует понесенные затраты.
То есть правовое положение лица, создавшего самовольную постройку, изменилось.
При этом непосредственно порядок признания права собственности на самовольную постройку за собственником земельного участка не претерпел каких-либо изменений Чудиновская Н.А. Установление юридических фактов в гражданском и арбитражном процессе /под ред. В.В. Яркова. М.:Волтерс Клувер,2008, стр. 85.
Но в действующей редакции п. 3 ст. 222 ГК РФ признание права собственности на самовольную постройку поставлено в зависимость только от наличия прав на земельный участок, на котором она создана.
Возведение самовольной постройки на не принадлежащем застройщику земельном участке порождает определенные законом правовые последствия для него, а именно необходимость за счет собственных средств произвести ее снос (демонтаж).
Но при этом возможен следующий вариант оформления права собственности на самовольную постройку. Сначала право собственности на самовольную постройку признается и регистрируется за собственником земельного участка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Определение судом размера расходов, подлежащих возмещению застройщику, формируется по каждому конкретному делу. Законодательно критерии их расчета не установлены.
Указанные расходы расцениваются судом как подтвержденные соответствующими документами затраты, понесенные застройщиком, так как до момента признания права собственности на самовольную постройку она представляет собой совокупность строительных материалов Ласкина Н.В. Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты // СПС КонсультантПлюс. 2009..
Так, например, Федеральный арбитражный суд Московского округа в Постановлении от 17.04.2002 N КА-А41/2376-02 указал на то, что установление самовольного строительства на земельном участке связано с последующим разрешением спора о праве собственности на строительные материалы по иску лица, осуществившего постройку данного строения www.kadarbit.ru .
В перечне вопросов, подлежащих доказыванию, судом выделен факт понесенных застройщиком затрат на возведение самовольной постройки и их размер. Обязательство предоставить соответствующие доказательства по этому обстоятельству суд возложил на застройщика.
При этом судом учитывается именно стоимость реальных затрат в связи с приобретением необходимых строительных материалов и стоимости подлежащих выполнению в связи со строительством работ. Но никаким образом не может быть взыскана рыночная стоимость аналогичного объекта недвижимости.
После определения размера понесенных застройщиком затрат на строительство самовольной постройки судом решается вопрос о признании за собственником (или титульным владельцем) земельного участка права собственности на самовольную постройку.
Права на нее могут быть затем переданы застройщику, например, путем оформления обязательственно-правовых договорных отношений.
Второй вариант приобретения права собственности на самовольную постройку застройщиком состоит в передаче ему прав на земельный участок, на котором возведена самовольная постройка. Затем уже у застройщика (после получения им прав на землю) появляется возможность узаконить самовольную постройку.
В Определении Высшего Арбитражного Суда РФ от 12.12.2007 N 16879/07 судом было установлено следующее. Согласно материалам дела истец обратился в Арбитражный суд Тюменской области о признании за ним права собственности на нежилое двухэтажное строение (магазин). Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований было отказано. Постановлением апелляционной инстанции указанное решение оставлено без изменения. Суд установил, что спорный объект был возведен истцом без получения разрешения на строительство, в связи с чем является согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой.
Разрешая спор, суд применил п. 3 указанной статьи ГК РФ, действующей на момент обращения истца в арбитражный суд и рассмотрения спора, согласно которой право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Между тем, как установлено судом, истец является только арендатором земельного участка, на котором осуществлена эта постройка. Наличие иных прав на земельный участок признано судом недоказанным.
При таких обстоятельствах суд отказал в удовлетворении заявленного требования.
Гражданские права и обязанности (правоотношение собственности) заявителя на самовольную постройку могли возникнуть у него на основании судебного решения.
Поскольку иск подан после введения в действие новой редакции ст. 222 ГК РФ, суд отверг довод истца о возникновении спорного правоотношения до введения в действия новой редакции закона. Таким образом, арендатору земельного участка было отказано в признании права собственности на самовольно построенное нежилое строение.
Тем самым была окончательно сформирована судебная практика по непризнанию права собственности арендатора земельного участка на возведенные им самовольные постройки на указанном земельном участке "КонсультантПлюс: Аналитический обзор от 20 января 2011 года // СПС «Консультант Плюс», 2011. При этом на основании прежней редакции п. 3 ст. 222 ГК РФ арендаторы земельных участков могли приобретать права на свои самовольные постройки в судебном порядке. Это произошло после утраты силы абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ, согласно которому право собственности на самовольную постройку могло быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку Собственность: право и свобода: Сб. статей /Институт государства и права РАН. / отв. ред. Е. А. Скрипилев. - М, 2009. стр. 332.
Теперь же указанная норма ст. 222 ГК РФ позволяет признать право собственности на самовольную постройку только за лицами, у которых земельный участок находится в собственности, пожизненно наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании. А арендаторы в приведенном перечне лиц, которые вправе узаконить самовольную постройку в судебном или ином порядке, не названы.
Рассмотрим две ситуации:
1) арендатор земельного участка с соблюдением целевого назначения земельного участка и условий договора аренды осуществил строительство постройки с нарушением градостроительного законодательства;
2) в аналогичном порядке постройка с нарушением градостроительного законодательства была осуществлена на земельном участке собственником участка.
Каким образом сложилась судебная практика по данным вариантам развития событий?
В соответствии с Обзором судебной практики Второго арбитражного апелляционного суда по разрешению споров, связанных с применением ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, ее осуществившем на земельном участке, предоставленном по договору аренды <Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации> // СПС «Консультант Плюс», 2011.
Решением суда первой инстанции, оставленном без изменения Постановлением апелляционной инстанции, в иске отказано.
При принятии судебных актов суды обеих инстанций исходили из того, что права на земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, не оформлены истцом в установленном порядке. На основании заявления истца постановлением Администрации города указанный земельный участок был предоставлен Обществу в аренду на 25 лет для эксплуатации производственных зданий и сооружений. Поскольку заявителем жалобы не представлены доказательства, подтверждающие наличие необходимых для признания права собственности на самовольную постройку прав на земельный участок, на котором она возведена, отсутствуют основания для признания за истцом права собственности в силу ст. 222 ГК РФ (дело N А31-204/2007-10).
Аналогичные выводы были положены в основу судебных актов по ряду дел (например, N А31-8533/2006-20, А82-12078/2006-38, А82-12079/2006-38, А82-12080/2006-38, А82-12081/2006-38, А82-12082/2006-38, А82-12083/2006-38, А82-12084/2006-38, А82-12085/2006-38, А82-12086/2006-38, А82-12087/2006-38, А82-14748/2006-38).
Позиция Верховного Суда РФ по данному вопросу отражена в Обзоре законодательства и судебной практики за второй квартал 2007 года, утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.08.2007.
В нем на вопрос N 2 о том, возможно ли признание права собственности на самовольно возведенное жилое строение за гражданином, если земельный участок предоставлен ему по договору аренды для строительства жилья, дан следующий ответ.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 указанной статьи (абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ) Селифонова С.Ю. Ответственность за самовольное строительство: признание права собственности или снос? // Налоги. 2010. N 33. С. 17 - 20..
Если право собственности на самовольную постройку сохраняется за определенным лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, оно обязано возместить расходы на ее возведение осуществившему его лицу в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не признается за первым лицом в случае, когда сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц или же создает угрозу жизни и здоровью граждан Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. 4-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2008. стр. 202.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ можно сделать вывод о том, что реальная возможность признать право собственности на самовольную постройку есть только у лица, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена постройка.
Суд признал за организацией право собственности на объект, построенный другим лицом и являющийся самовольной постройкой, и обязал организацию возместить этому лицу расходы на ее строительство. Является ли в таком случае самовольная постройка для организации имуществом, полученным безвозмездно? Как расходы по возмещению затрат на ее строительство такому лицу учитываются организацией в целях налогообложения прибыли? Каким образом в налоговом учете юридического лица, осуществившего самовольную постройку, отражаются полученные по суду суммы по возмещению затрат на строительство объекта?
Вначале отметим, что понятие "самовольная постройка" определяется Гражданским кодексом. В соответствии с его п. 1 ст. 222 построенное недвижимое имущество признается самовольной постройкой в четырех случаях:
Объект построен на чужом земельном участке;
Объект построен на участке, выделенном для других целей;
Объект создан без получения на это необходимых разрешений;
Объект построен с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку (далее - застройщик), не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Более того, самовольная постройка подлежит сносу тем же застройщиком либо за его счет (п. 2 ст. 222 ГК РФ).
Мы привели общее правило, но есть и исключение.
В силу п. 3 ст. 222 ГК РФ признание прав собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом при условии, что земельный участок, где осуществлена постройка, принадлежит ему на праве: собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает застройщику расходы на ее создание в размере, определенном судом.
Следует сказать, что до 01.09.2006 (до вступления в силу Закона N 93-ФЗ*(1)) право на обращение в суд за признанием права собственности на самовольную постройку было предоставлено как застройщику, осуществившему самовольную постройку, так и собственнику земельного участка, на котором возведена постройка. Однако с 01.09.2006, исходя из содержания п. 3 ст. 222 ГК РФ, за застройщиком, как уже было сказано, сохранено лишь право на получение возмещения расходов по возведению самовольной постройки, при подтверждении им факта того, что постройка возведена собственными силами, за свой счет, и документальном обосновании понесенных затрат. Если же владелец земельного участка откажется узаконить самовольную постройку, застройщик должен за счет собственных средств произвести ее снос (демонтаж).
Теперь вернемся непосредственно к вопросу. Итак, суд признал за организацией право собственности на постройку, которую самовольно построил застройщик, и обязал собственника возместить застройщику расходы на ее строительство. Является ли в таком случае постройка для организации имуществом, полученным безвозмездно? Как расходы по возмещению застройщику затрат на строительство учитываются в целях налогообложения у организации? Каким образом в налоговом учете застройщика отражаются суммы по возмещению, полученные по суду? Поскольку вопросы заданы читателем в отношении налогообложения прибыли организаций - собственника по суду и застройщика, обратимся к гл. 25 НК РФ.
Согласно п. 2 ст. 248 НК РФ имущество (работы, услуги) или имущественные права считаются полученными безвозмездно, если получение этого имущества (работ, услуг) или имущественных прав не связано с возникновением у получателя обязанности передать имущество (имущественные права) передающему лицу (выполнить для последнего работы, оказать ему услуги). Поскольку при признании права собственности на самовольную постройку у организации возникает обязанность возместить осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом, приобретение такого имущества для целей налогообложения прибыли не может рассматриваться как безвозмездное. Такие разъяснения даны Минфином в Письме от 04.06.2009 N 03-03-06/1/337.
В том же письме финансисты делают вывод, что расходы, подлежащие возмещению лицу, осуществившему самовольную постройку, могут рассматриваться для целей налогообложения прибыли как расходы на приобретение указанного имущества, формирующие его стоимость (первоначальную стоимость) в порядке, установленном Налоговым кодексом. В свою очередь, налогоплательщик, который понес затраты на строительство самовольной постройки и получил на основании решения суда компенсацию, учитывает ее в составе внереализационных доходов. При этом расходы, понесенные им на возведение самовольной постройки и подлежащие компенсации лицом, за которым признается право собственности на указанное имущество, могут быть учтены в составе внереализационных расходов на основании пп. 20 п. 1 ст. 265 НК РФ при условии, что они отвечают требованиям ст. 252 НК РФ и ранее не были учтены при формировании налогооблагаемой базы по прибыли организации.
Таким образом, на все вопросы находим ответы в одном минфиновском письме. Однако согласятся ли налоговые органы с мнением, что расходы, понесенные самовольным застройщиком на возведение постройки, могут быть учтены им в размере компенсации в составе внереализационных расходов как другие обоснованные расходы? Напомним, что под обоснованными понимаются экономически оправданные расходы (абз. 3 п. 1 ст. 252 НК РФ). Можно ли расходы на возведение самовольной постройки застройщика, который фактически является правонарушителем, расценивать как экономически оправданные? Минфин отвечает: да, но в размере компенсации, определенном судом.
Следует сказать, что на законодательном уровне критерии для определения судом размера расходов, подлежащих возмещению застройщику, не установлены. Как показывает практика, арбитры определяют сумму компенсации по каждому конкретному делу в размере затрат, понесенных застройщиком на приобретение строительных материалов. Например, ФАС МО в Постановлении от 17.04.2002 N КА-А41/2376-02 указал, что в силу п. 3 ст. 35 Конституции РФ никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. В соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, оно является собственником лишь стройматериалов. То есть в данном случае не может идти речь о сумме компенсации в размере рыночной стоимости постройки.
"Российский налоговый курьер", 2013, N 1-2
Недвижимость, построенная без специального разрешения, подлежит сносу по решению суда. Поэтому компаниям рискованно учитывать расходы, связанные с возведением и сносом самовольных строений, а также принимать к вычету НДС, предъявленный при строительстве и демонтаже.
Практика показывает, что нередко компании строят объекты недвижимости с нарушениями. В частности, без разрешения на строительство на земельном участке, не принадлежащем организации на праве собственности или постоянном пользовании, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Такие объекты строительства являются самовольными постройками, определение которых содержится в ст. 222 ГК РФ (см. врезки ниже и на с. 72).
Нормы ГК РФ. Компания не вправе распоряжаться самовольной постройкой - продавать или сдавать в аренду
Определение самовольной постройки содержится в ст. 222 ГК РФ. В частности, под ней понимается жилой дом, строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное:
- на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законодательством РФ и иными правовыми актами;
- без получения необходимых разрешений на строительство;
- с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться объектом - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (п. 2 ст. 222 ГК РФ).
Буква закона. Наличие госрегистрации права собственности может не спасти самовольную постройку от сноса
В п. 5 Информационного письма от 09.12.2010 N 143 Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что наличие государственной регистрации права собственности на объект недвижимости само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска о сносе этого объекта как самовольной постройки.
Аналогичное мнение высказывал ВАС РФ в Определении от 09.09.2008 N 8985/08.
Возникает вопрос: можно ли в принципе объект, право собственности на который зарегистрировано, признать самовольной постройкой?
Законодательство не предусматривает такой возможности. Ведь госрегистрация - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода прав на недвижимое имущество, и может быть оспорена только в суде (ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ). То есть о самовольных действиях компании в данной ситуации речи быть не может.
Однако постройку могут признать самовольной, если перед этим отдельно в суде будет оспорена сама государственная регистрация права собственности на нее.
Президиум ВАС РФ отметил, что иногда для спорной регистрации "отсутствуют предусмотренные гражданским законодательством основания возникновения этого права" (п. 5 Информационного письма от 09.12.2010 N 143).
В связи с отсутствием права собственности на самовольные постройки организации обычно учитывают такие объекты на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы", несмотря на то, что в большинстве случаев здания построены и фактически эксплуатируются.
Налоговый кодекс не содержит норм, регламентирующих вопросы налогообложения самовольных построек. В связи с этим на практике возникает немало споров с налоговиками в отношении налога на прибыль, НДС и налога на имущество. Практика показывает, что зачастую суды поддерживают компании.
По мнению большинства судов, право на вычет НДС в отношении самовольной постройки не зависит от наличия у компании разрешения на такое строительство
При проверке налоговики зачастую отказывают компании в вычете НДС, предъявленного подрядными организациями при строительстве объекта, являющегося самовольной постройкой. Контролеры обосновывают это тем, что у организации отсутствует разрешение на строительство, которое подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дает застройщику право осуществлять строительство (п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса).
Также инспекторы заявляют, что у организации нет права на вычет в отношении работ по возведению самовольной постройки, поскольку такой объект в силу его незаконности подлежит сносу, он не является товаром, приобретаемым для осуществления облагаемых НДС операций или для перепродажи.
Однако суды в большинстве случаев встают на сторону налогоплательщиков. Арбитры указывают, что Налоговый кодекс не ставит право на получение вычета по НДС в зависимость от наличия или отсутствия разрешительной документации (Постановления ФАС Западно-Сибирского от 18.06.2012 N А45-14863/2011 и от 08.07.2010 N А45-26451/2009, Московского от 19.07.2012 N А41-34328/11 и от 26.04.2012 N А40-103560/11-129-440 и Центрального от 05.04.2012 N А54-2235/2011 округов).
Примечание. Суды считают, что застройщик может заявить к вычету "входной" НДС вне зависимости от наличия или отсутствия разрешительной документации на строительство объекта.
Некоторые суды также отмечают, что процедура оформления разрешения на строительство может занимать длительное время и отказывать в признании вычета по этой причине неправомерно (например, Постановление ФАС Центрального округа от 30.10.2012 N А35-104/2012).
Расходы на демонтаж незаконных строений учитываются при исчислении налога на прибыль в отличие от стоимости самих ликвидируемых объектов
Организация, которая самовольно возвела объект, обязана снести его за свой счет или компенсировать третьим лицам расходы по такому сносу (п. 2 ст. 222 ГК РФ, также см. врезку на с. 73). Минфин России в Письмах от 23.11.2011 N 03-03-06/1/772, от 03.12.2010 N 03-03-06/1/757 и от 07.05.2007 N 03-03-06/1/261 высказал мнение о том, что стоимость ликвидируемых объектов незавершенного строительства не уменьшает базу по налогу на прибыль организаций, а расходы, связанные с их ликвидацией, учитываются.
Важно. Местные власти не вправе требовать от компании снести самовольно возведенный ею объект
Принудительный снос самовольной постройки осуществляется только на основании решения суда, которым удовлетворен иск о сносе (п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143). Так, ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 13.06.2007 N Ф08-3303/2007 указал, что администрация города не вправе выносить в адрес организации постановление о требовании демонтировать самовольную постройку, так как власти не наделены такими полномочиями.
Примечание. Городская администрация не имеет полномочий на принудительный снос незаконно возведенных строений.
Большинство судов соглашаются с таким мнением. Так, в Определении от 10.01.2012 N ВАС-16900/11 ВАС РФ указал, что компания не вправе учитывать в налоговых расходах затраты на строительство ликвидированного объекта незавершенного строительства, так как в пп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ речь идет лишь о расходах, связанных с ликвидацией объектов незавершенного строительства. Аналогичные выводы содержатся в Постановлениях ФАС Северо-Западного от 17.08.2011 N А56-60650/2010 (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 10.01.2012 N ВАС-16900/11), Западно-Сибирского от 12.03.2008 N Ф04-883/2008(1734-А67-34) (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 09.07.2008 N 8167/08) и от 24.09.2007 N Ф04-6485/2007(38369-А67-40) округов.
Хотя ФАС Волго-Вятского округа в 2011 г. отметил, что в рассматриваемом споре компания планировала использовать строящееся здание для получения прибыли. Следовательно, по мнению суда, налоговики неправомерно исключили стоимость ликвидируемой незавершенной постройки из состава налоговых расходов (Постановление от 07.09.2010 N А38-7141/2009 (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 20.01.2011 N ВАС-18063/10)).
По мнению Минфина России, при сносе компания обязана восстановить НДС по расходам на самовольную постройку
Пункт 3 ст. 170 НК РФ содержит закрытый перечень случаев, когда суммы НДС, ранее принятые к вычету, компания обязана восстановить. И ликвидация самовольных строений в этом списке отсутствует. Следовательно, компания вправе не восстанавливать НДС при сносе самовольной постройки по решению суда.
Однако Минфин России не согласен с такой логикой. В Письме от 07.02.2008 N 03-03-06/1/86 он указал, что при ликвидации объекта незавершенного строительства суммы НДС по товарам, работам или услугам, предъявленные налогоплательщику при проведении строительства и принятые к вычету, следует восстановить, поскольку такой объект не будет использоваться в операциях, облагаемых НДС. А в Письме от 22.11.2007 N 03-07-11/579 финансовое ведомство указывает, что НДС восстанавливается, если приобретенные товары, работы или услуги, в том числе основные средства, не используются в деятельности, облагаемой этим налогом.
Налоговики отказывают в вычете "входного" НДС с затрат на снос самовольных построек
По мнению Минфина России, суммы НДС, предъявленные налогоплательщику подрядными организациями по демонтажным работам при ликвидации объектов незавершенного строительства, к вычету принять нельзя (Письмо от 12.01.2012 N 03-07-10/01). Ведь такое имущество в дальнейшем не будет использоваться в облагаемой НДС деятельности (п. 2 ст. 171 НК РФ). Представляется, что такие рассуждения справедливы и для операций по ликвидации самовольных построек.
При этом положения п. 6 ст. 171 НК РФ здесь не применяются, так как они касаются НДС с расходов на демонтаж именно основных средств, а не незавершенного строительства. Такие выводы содержатся в упомянутом Письме Минфина России от 12.01.2012 N 03-07-10/01.
Однако ФАС Поволжского округа в Постановлении от 22.09.2011 N А55-25848/2010 указал, что если последствиями ликвидации являются операции, признаваемые объектами налогообложения (в частности, реализация металлолома), то компания вправе применить вычет по НДС с сумм, уплаченных подрядным организациям при демонтаже (п. 2 ст. 171 и п. 1 ст. 172 НК РФ).
Решений, в которых суды использовали бы такую же аргументацию применительно к сносу самовольной постройки, найти не удалось. Представляется, что компании рискованно принимать к вычету НДС со стоимости услуг по сносу самовольных строений даже в том случае, если материалы, полученные при демонтаже, реализуются. Ведь этот снос организация производит по решению суда вне зависимости от того, повлечет ли он за собой реализацию материально-производственных запасов, образовавшихся при демонтаже, или нет.
Безвозмездная передача самовольной постройки в госказну облагается НДС, за исключением одного случая
Зачастую по решению суда самовольная постройка передается органам государственной власти, местного самоуправления или специализированным организациям, осуществляющим использование или эксплуатацию таких объектов по их назначению, например КУГИ (комитет по управлению государственным имуществом). Возникает вопрос о порядке налогообложения НДС в этом случае.
Согласно пп. 2 п. 2 ст. 146 НК РФ не облагаются НДС операции по безвозмездной передаче жилых домов, детских садов, клубов, санаториев и других объектов социально-культурного и жилищно-коммунального назначения, а также дорог, электрических сетей, подстанций, газовых сетей, водозаборных сооружений и других подобных объектов органам государственной власти и органам местного самоуправления (Письма Минфина России от 06.11.2012 N 03-03-06/1/571 и от 29.12.2011 N 03-07-11/359). Таким образом, если объект самовольной постройки будет соответствовать критериям объектов, перечисленных в этом подпункте, то его передача НДС не облагается.
При несоответствии постройки таким критериям ее безвозмездная передача признается объектом налогообложения НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Ведь при такой передаче фактически переходит право собственности на объект незавершенного строительства, который в обязательном порядке подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ). А НДС, относящийся к расходам на строительство объекта, компания сможет принять к вычету (абз. 1 п. 6 ст. 171, п. п. 1 и 5 ст. 172 НК РФ).
Также в данной ситуации организация не сможет воспользоваться льготой, установленной в пп. 5 п. 2 ст. 146 НК РФ. Согласно этой норме безвозмездная передача основных средств органам государственной власти и управления и органам местного самоуправления не признается объектом налогообложения НДС (Письма ФНС России от 07.09.2009 N ММ-20-3/1313 и Минфина России от 19.08.2008 N 03-03-06/1/469). Однако даже по окончании строительства объект самовольной постройки не будет соответствовать признакам основного средства для целей налогообложения НДС ввиду отсутствия у организации права собственности на такой объект.
Налоговики настаивают на уплате налога на имущество с объекта незавершенного строительства в случае, если он фактически эксплуатируется
На практике объект самовольной постройки по завершении его строительства организации фактически эксплуатируют и используют в своей производственной деятельности. В бухгалтерском учете они, как правило, продолжают учитывать такой объект на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы" в составе объектов незавершенного строительства в связи с отсутствием необходимых документов для оформления объекта в собственность. При этом стоимость такого объекта организация не включает в базу по налогу на имущество.
Исходя из положений п. 1 ст. 374 НК РФ, момент, с которого имущество становится объектом налогообложения, обусловлен именно правилами бухучета. И в этом случае организации необходимо учитывать положения п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н. Согласно этой норме объекты недвижимости, подлежащие государственной регистрации, по которым закончены капитальные вложения, принимаются к бухучету в качестве ОС на отдельном субсчете к счету учета основных средств независимо от того, переданы документы на государственную регистрацию или нет.
В Письмах от 06.12.2011 N 03-05-05-01/95 и от 25.06.2012 N 03-05-05-01/28 Минфин России разъясняет, что согласно Положению по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденному Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, актив принимается к бухучету в качестве основных средств, если одновременно выполняются условия, предусмотренные в п. 4 ПБУ 6/01, то есть когда объект доведен до состояния, пригодного для использования в деятельности организации.
По вопросу исчисления налога на имущество в отношении объекта незавершенного строительства имеются многочисленные судебные решения в пользу налогоплательщиков (Постановления ФАС Московского от 25.04.2012 N А41-22413/10, Уральского от 05.04.2012 N Ф09-1571/12 и от 29.12.2011 N Ф09-8453/11, Северо-Кавказского от 13.10.2011 N А53-24208/2010 и Северо-Западного от 15.08.2011 N А56-66201/2010 округов).
Так, в одном из дел налоговики заявили, что отсутствие разрешения на строительство объекта и разрешения на ввод его в эксплуатацию, а также проведение работ по улучшению объекта при его фактической эксплуатации не освобождает общество от обязанности уплачивать налог на имущество. Однако суд признал такую позицию неправомерной и указал, что в соответствии с п. 38 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств руководитель организации принимает решение об учете объектов недвижимости в качестве основных средств, если окончательно сформирована первоначальная стоимость объекта, объект передан по акту приемки-передачи в эксплуатацию и организация эксплуатирует объект (Постановление ФАС Уральского округа от 05.04.2012 N Ф09-1571/12).
Учитывая позицию налоговиков по вопросу включения самовольной постройки, когда объект фактически построен и эксплуатируется, в базу по налогу на имущество, организациям необходимо запастись вескими аргументами для защиты в суде.
Примечание. По мнению Минфина России, застройщику необходимо начислять налог на имущество на стоимость объекта незавершенного строительства, который фактически используется в деятельности.
Расходы на самовольное строительство застройщик может учесть лишь при передаче недвижимости законному собственнику по решению суда
Самовольная постройка не принадлежит компании-застройщику на праве собственности (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Следовательно, такой объект недвижимости не является основным средством и не подлежит амортизации (п. 1 ст. 256 НК РФ).
В Постановлении от 03.05.2012 N А33-19288/2010 ФАС Восточно-Сибирского округа подтвердил, что расходы компании по возведению самовольной постройки, подлежащей сносу, в отсутствие соответствующих разрешений и без утвержденной проектно-сметной документации экономически необоснованны. Значит, компания не сможет учесть такие расходы в налоговом учете (п. 1 ст. 252, п. 49 ст. 270 НК РФ).
Примечание. По мнению судей, расходы компании на самовольную постройку являются экономически необоснованными и не могут учитываться при налогообложении прибыли.
Однако самовольная постройка может быть по решению суда передана собственнику земельного участка, на котором она расположена (п. 3 ст. 222 ГК РФ). В этом случае расходы на самовольное строительство застройщик может учесть как внереализационные (п. 1 ст. 252 и пп. 20 п. 1 ст. 265 НК РФ). Но только в том объеме, в котором они компенсируются ему законным собственником (Письмо Минфина России от 04.06.2009 N 03-03-06/1/337). При этом полученную компенсацию компания признает в составе внереализационных доходов.
Для лица, за которым суд признает право собственности на самовольную постройку, такое приобретение не является безвозмездным
Лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает лицу, которое возвело спорный объект, расходы на постройку в размере, определенном судом (п. 3 ст. 222 ГК РФ, п. 8 Информационного письма ВАС РФ от 09.12.2010 N 143, также см. врезку ниже).
Из практики. При определении размера возмещения лицу, осуществившему самовольную постройку, суды учитывают только цену стройматериалов
Как правило, суды соглашаются с величиной возмещения расходов на возведение самовольной постройки, которая устанавливается соглашением между владельцем земельного участка и застройщиком (Решение Арбитражного суда Московской области от 19.04.2004 N А41-К1-5309/04).
Если же стороны не пришли к та кому соглашению, суд самостоятельно принимает решение о размере компенсации. При этом в Постановлении от 17.04.2002 N КА-А41/2376-02 ФАС Московского округа со ссылкой на п. 2 ст. 222 ГК РФ отметил, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, а является собственником лишь стройматериалов. Следовательно, размер расходов, подлежащих возмещению, суд вправе устанавливать, основываясь на цене таких стройматериалов, без учета рыночной стоимости самого строения.
В связи с этим расходы, подлежащие возмещению лицу, осуществившему самовольную постройку, могут рассматриваться для целей налогообложения прибыли как расходы на приобретение имущества (Письмо Минфина России от 04.06.2009 N 03-03-06/1/337). Они сформируют его первоначальную стоимость.
Примечание. Самовольная постройка, право собственности на которую признано судом, не является полученной безвозмездно.
Е.А.Куранова
Руководитель проектов по аудиту
аудиторской компании
По общему правилу для строительства и реконструкции объекта недвижимости компания обязана получить разрешение на строительство, а также разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 51, 55 ГрК РФ). При отсутствии этих документов объект признается самовольной постройкой. А это означает, что в отношении него невозможны никакие сделки, не говоря уже о том, что заинтересованные лица могут требовать сноса этого объекта (п. 2 ст. 222 ГК РФ). У компании есть шансы легализовать самовольную постройку в судебном порядке, однако это возможно лишь при соблюдении набора определенных условий.
Какие строения нельзя признать самовольными постройками
Когда легализовать самовольную постройку невозможно
Как доказать,
что сохранение постройки не нарушает ничьих прав
По общему правилу для строительства и реконструкции объекта недвижимости компания обязана получить разрешение на строительство, а также разрешение на ввод объекта в эксплуатацию(ст. , ГК РФ). При отсутствии этих документов объект признается самовольной постройкой . А это означает, что в отношении него невозможны никакие сделки, не говоря уже о том, что заинтересованные лица могут требовать сноса этого объекта(п. 2 ст. 222 ГК РФ). У компании есть шансы легализовать самовольную постройку в судебном порядке, однако это возможно лишь при соблюдении набора определенных условий.
Понятие самовольной постройки
В Градостроительном кодексе установлены случаи, когда не требуется получение разрешения на строительство(ч. 17 ст. 51 ГК РФ). Однако этот перечень, во-первых, не закрыт и, во-вторых, недостаточно конкретизирован(допускает различные толкования). Поэтому при планировании строительства нужно четко понимать, что закон относит к числу потенциальных самовольных построек . Определение самовольной постройки содержится в Гражданского кодекса.
Цитируем документ. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил(п. 1 ст. 222 ГК РФ).
Не могут быть признаны самовольной постройкой сооружения, которые не представляют собой самостоятельный объект недвижимости( постановлении пленумов Верховного суда, Высшего арбитражного суда от 29.04.10 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», далее — постановление № 10/22). Такими постройками« без статуса объекта недвижимости», в частности, считаются торговые модули и торговые павильоны(постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.09.10 по делу № А56−84642/2009), навесы, временные сараи, ангары(определение Высшего арбитражного суда от 14.04.10 № ВАС-524/10), гараж из кирпичного фундамента, металлических стен, крыши и ворот определение Высшего арбитражного суда от 30.03.10 № ВАС-3709/10).
Реконструкция и переоборудование. Самовольной постройкой может быть признано не только новое здание, но и реконструкция жилых домов(частей домов), переоборудование правомерно возведенных нежилых зданий в жилые без соответствующих разрешений и возведение нового здания, когда разрешение выдано на капитальный ремонт старого(инструкция о проведении учета жилищного фонда в РФ , утв. приказом Минземстроя России от 04.08.98 № 37). Однако для признания реконструированного, переустроенного или переоборудованного объекта самовольной постройкой принципиально важно, чтобы соответствующие работы приводили к возникновению нового объекта. Если в результате несанкционированной реконструкции существующего объекта не создан новый объект недвижимости, то правила Гражданского кодекса не применяются(п. , постановления № 10/22). Например, в одном из дел суд не признал самовольной постройкой восстановление здания кафе, частично поврежденного в результате пожара(определение Высшего арбитражного суда от 28.02.11 № ВАС-1408/11). Если доказательств возникновения в результате реконструкции нового объекта не представлено, суды отказывают в признании права собственности на самовольно реконструированный объект(постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 28.02.11 по делу № А08−6365/2008−29).
Предъявление иска о признании права на самовольную постройку
В свежей судебной практике есть примеры, когда компаниям удается получить признание права собственности на самовольную постройку через суд, не оформляя разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию. Рассмотрим ситуацию, типичную для иска о признании права собственности на самовольную постройку: компания, являясь собственником земельного участка, возводит на нем объект недвижимости или реконструирует имеющийся объект, по каким-либо причинам не оформляя разрешительную документацию на строительство либо получив отказ в оформлении необходимой документации. Другой вариант: у компании есть разрешение на строительство, но не оформлено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию(например, при осуществлении работ были допущены существенные отступления от условий, указанных в разрешении на строительство).
Условия признания права собственности. Как следует из пункта 26 постановления № 10/22, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. При определенных условиях компания все же может стать собственником самовольной постройки. Таких условий три: отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, отсутствие нарушения прав и законных интересов других лиц(п. 3 ст. 222 ГК РФ , п. 13 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда от 09.12.10 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами Гражданского кодекса РФ», далее — информационное письмо № 143), а также попытки компании получить необходимые разрешения на строительство или ввод объекта в эксплуатацию.
Безопасность объекта. Доказывание отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан возлагается на истца(постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.09.10 № 07АП-7331/10). Поэтому компании необходимо представить в суд заключения компетентных органов о соответствии постройки строительным, градостроительным, санитарным, противопожарным, экологическим нормам и правилам или просить суд назначить соответствующие экспертизы(постановления федеральных арбитражных судов Восточно-Сибирского округа от 28.06.10 по делу № А19−23650/09 , Поволжского округа от 31.03.11 по делу № А49−9734/2009).
Чтобы суд принял заключения в качестве надлежащих доказательств, они, во-первых, должны отвечать обязательным требованиям к обследованию объектов строительства, во-вторых, проводившая их организация должна иметь право на осуществление соответствующего вида работ. Другими словами, это должны быть заключения органов архитектуры и градостроительства, государственных органов, уполномоченных на осуществление контроля и надзора за соблюдением соответствующих норм и правил. Суд может принять в качестве доказательств соответствия строительным нормам и правилам заключение независимой организации, но при условии, что у такой организации есть допуск к работам по подготовке проектной документации, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства(допуск обязателен в соответствии с положениями гл. 6.1 Градостроительного кодекса). Так, в одном из дел, рассмотренном Федеральным арбитражным судом Центрального округа(постановление от 20.01.11 по делу № А62−2291/2010), суд не принял в качестве доказательства заключение о техническом состоянии конструкций спорного объекта в связи с его несоответствием требованиям Свода правил по проектированию и строительству СП 13−102−2003 от 21.08.03 (в отчете не было сведений о проведении детального инструментального обследования объекта, эксперты ограничились лишь визуальным осмотром). Кроме того, у организации, составлявшей заключение, не было допуска к работам по подготовке проектной документации.
Отсутствие нарушения прав других лиц. Ни в постановлении № 10/22 , ни в информационном письме № 143 не разъясняется, каким образом доказывается отсутствие нарушения прав и законных интересов других лиц. В то же время, согласно пункту 4 информационного письма № 143, «возведением самовольной постройки могут быть нарушены права и законные интересы собственника или иного законного владельца земельного участка, на котором возведена самовольная постройка, или граждан, если сохранением такой постройки создана угроза их жизни и здоровью». Следовательно, застройщику фактически нужно доказать только отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан в случае сохранения данной постройки. Анализ арбитражной практики подтверждает, что суды автоматически констатируют отсутствие нарушения прав и законных интересов, если компании удается доказать соответствие постройки всем строительным, противопожарным и иным обязательным нормам(см., например, определение Высшего арбитражного суда от 30.04.10 № ВАС-5316/10). Так, в одном из дел суд прямо указал, что« при отсутствии разрешения на строительство, обстоятельства того, что самовольная постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, устанавливаются на основании доказательств, подтверждающих соответствие самовольной постройки разрешенному использованию земельного участка, экологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным, строительным и другим нормам и правилам»(постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 13.11.09 по делу № А68−636/09−70/17).
Попытки получения разрешения. Компания должна доказать, что предпринимала все необходимые меры для получения разрешения на строительство, а также акта ввода объекта в эксплуатацию(п. 26 постановления № 10/22 , ). Если компания даже не попыталась получить необходимые разрешения, то в иске будет отказано. Отказ будет и в том случае, когда компания обращалась за получением необходимой разрешительной документации, но получила правомерный отказ, например, из-за того, что не приложила к соответствующему заявлению все необходимые документы(п. 9 информационного письма № 143). Судебные решения с таким подходом встречались и раньше, однако после принятия постановления № 10/22 отказы в признании прав на самовольную постройку на этом основании стали массовыми(определение Высшего арбитражного суда от 23.03.11 № ВАС-2673/11, постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 08.02.11 № Ф09−226/11-С6).
При этом у истца есть шанс добиться в суде признания прав на самовольную постройку, если за получением разрешения на строительство он обратился уже после окончания работ с целью легализовать готовую постройку(постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 23.03.11 по делу № А41−10322/10). Но попытку оформить разрешение обязательно нужно предпринять до обращения суд. Если компания сделает это уже после подачи иска, то в признании прав на самоволную постройку будет отказано(постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 03.05.11 по делу № А03−8721/2010).
Мнение коллеги
Константин Скловский, д. ю. н., адвокат
« Отказать в признании права собственности на самовольную постройку суд может по причине нарушения публичных либо частных интересов. Нарушение публичных интересов происходит, когда нарушается порядок возведения объекта недвижимости, в том числе когда строение создает угрозу жизни и здоровью граждан. В этом случае отказ в иске должен вести к разборке здания. Частный интерес нарушается, когда застройщик возводит объект на чужой земле. Тогда после отказа в иске застройщик будет разбираться с собственником земли, возможно возмещение его затрат на строительство(). Если же спора о самовольно возведенном здании нет, собственник земельного участка не обращается с иском о его сносе, то это ситуация воистину тупиковая. Никаких прав на такую постройку у застройщика возникнуть не может, и никаких альтернативных способов легализовать такой объект действующее законодательство не предусматривает. Единственный выход — продолжать пользоваться зданием на свой страх и риск, чтобы впоследствии получить право на него в рамках приобретательной давности(п. 12 информационного письма № 143), либо ждать, пока соответствующие изменения будут внесены в ГК РФ».
Почему автор предложил эту тему
Наталья Веркутис, юрист ООО« Септима»
« Тема легализации самовольной постройки в судебном порядке стала для меня актуальной осенью 2010 года, когда одной из наших компаний, построившей объект недвижимости, было отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Причиной отказа стало отсутствие разрешения на строительство. Тогда перед компанией встал вопрос приобретения права собственности на объект в судебном порядке. Но если с вопросом подтверждения безопасности объекта было все понятно(мы провели полный комплекс экспертиз, подтверждающих безопасность объекта для жизни и здоровья граждан), то с вопросом подтверждения отсутствия нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц было сложнее. Законодательство не дает ответа на вопрос, какими документами можно это подтвердить. Опытным путем и этот вопрос был разрешен. В итоге исковые требования компании были удовлетворены».
Вопросы в тему
Может ли признаваться самовольной постройкой объект незавершенного строительства?
Да, может, поскольку объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу(п. 30 постановления № 10/22).
Вправе ли собственник земельного участка потребовать признания за ним права собственности на постройку, которая была возведена на его участке другим лицом?
Да, вправе. Однако подача иска собственником возможна, если застройщик получил необходимые разрешения на постройку(п. 25 постановления № 10/22). На практике такая ситуация вряд ли возможна, учитывая, что для разрешения на строительство необходимо представить правоустанавливающие документы на земельный участок(п. 1 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ).
Может ли застройщик легализовать самовольную постройку, возведенную на земельном участке, который ему не принадлежит?
Нет, не может. Обязательное условие для признания права собственности на самовольную постройку за застройщиком — наличие у него вещного права на земельный участок, на котором она создана(п. 3 ст. 222 ГК РФ , п. 25 информационного письма № 143).
Дарья Мурашкина , эксперт журнала« Юрист компании»
