Правовое регулирование в сфере недвижимости. Проблемы правового регулирования в сфере недвижимости Нужна помощь по изучению какой-либы темы

Недвижимость как особый объект правового регулирования (проблемы и пути решения в понимании недвижимости)

Понятие недвижимости дается в п.1 ст.130 ГК РФ. При этом выделяются следующие признаки:

Во-первых, недвижимость (недвижимое имущество) - это вещь, т. е. предмет материального мира, который предназначен удовлетворять определенные потребности и могущий быть в обладании человека. Иные виды имущества, включая имущественные права, недвижимыми быть не могут, ни по своей природе, ни в силу указания закона .

Во-вторых, недвижимостью являются земельные участки и все, что прочно связано с землей.

В-третьих, перемещение объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Здесь же (в абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК) дается примерный перечень отдельных видов недвижимости: земельные участки, участки недр, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, иное имущество, отвечающее названным признакам (вещь, прочно связанная с землей, т.е. объект, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно).

Приведенный перечень недвижимого имущества включен в Гражданский кодекс не только для иллюстрации положений о признаках недвижимости. Данный перечень имеет и самостоятельное значение. Рассмотрение признаков недвижимых вещей в сопоставлении с этим перечнем позволяет понять не только текст, но и подтекст закона, не только его букву, но и дух. В соответствии с данным перечнем появляется наглядная возможность понимания в разграничении движимого и недвижимого имущества.

На юридическом уровне недвижимость - совокупность публичных и частных прав на нее, устанавливаемых государством с учетом российских правовых традиций и международных норм.

Далее, выделим правовые проблемы режима недвижимости. Основные начала гражданско-правового регулирования недвижимого имущества как самостоятельного объекта гражданских прав закреплены в части первой ГК РФ. После введения в действие части первой ГК РФ в Российской Федерации было принято много нормативных правовых актов, направленных на регламентацию правоотношений, связанных с недвижимостью. Однако имеется немало пробелов и прямых противоречий этих актов нормам ГК РФ, зачастую используются непродуманные юридические конструкции. Принимая это во внимание, совершенствование правового регулирования отношений, связанных с недвижимым имуществом, возможно лишь в рамках единой концепции развития законодательства о недвижимости, которая признавалась бы всеми участниками законотворческого процесса и правоприменения.

В 2003 г. по инициативе Исследовательского центра частного права и при поддержке Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства такая концепция была разработана известными учеными, а также авторитетными специалистами из Высшего Арбитражного Суда РФ и Верховного Суда РФ, регистрирующих и нотариальных органов .

В рамках Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе (Концепция) на основе сложившейся правоприменительной практики были предложены комплексные решения, направленные на устранение противоречий в различных актах о недвижимости и совершенствование правового регулирования оборота недвижимого имущества, охватывающие необходимые изменения и дополнения как ГК РФ, так и других законов .

В основе формально-юридического определения недвижимости лежит ее экономическое понимание. Генезис такого понимания - в неразрывной связи объектов недвижимости с землей. Соответственно, и юридическое определение недвижимости избирает в качестве основного признака связь с землей.

Наиболее общее определение «недвижимости» содержится в ст. 130 ГК РФ. Само по себе это определение развернутое и объемное. Более того, в силу присущих недвижимости естественных свойств содержащееся в ст. 130 ГК РФ определение является достаточно универсальным.

Большинство авторов вполне согласны с трактовкой законодателем понятия недвижимости, и их рассуждения сводятся лишь к комментированию указанного определения. Таким образом, в основном, современные цивилистические дискуссии ведутся в пределах, установленных ст. 130 ГК РФ. При этом большинство современных цивилистов единодушны в части выбора критериев, необходимых для деления вещей на движимые и недвижимые.

Это единодушие нашло свое отражение и в разработанной Концепции, отметившей, что сложившаяся правовая доктрина и судебная практика показывают, что определение недвижимости как всего того, "... что прочно связано с землей, т.е. объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно...", следует понимать как наличие двух обязательных критериев, которым должен удовлетворять объект. При этом неразрывность физической связи объекта с землей понимается как условие его использования по назначению и является главным критерием для выделения недвижимого имущества .

Учитывая изложенное, авторы Концепции посчитали, что содержащееся в ст. 130 ГК РФ определение недвижимой вещи не нуждается в пересмотре. Хотя перечень объектов, содержащийся в ст. 130 ГК РФ впоследствии, был изменен это не говорит о не достаточности критериев деления имущества на движимое и недвижимое. Подробнее об это будет рассмотрено далее.

При этом некоторые ученые-цивилисты считают, что легитимное определение недвижимости все-таки не вполне совершенно и нуждается в изменении.

Это заслуживает внимания ввиду противоречий и неточностей в самой формулировке дефиниции.

В первую очередь, обращает внимание используемая в ст. 130 ГК РФ терминология: 1) «недвижимые вещи», 2) «недвижимое имущество», 3) «недвижимость».

С одной стороны, порядок употребления этих терминов свидетельствует о том, что они обозначают одно и то же явление, т.е. являются синонимами. С другой стороны, в теории гражданского права они несут различную смысловую нагрузку, и было бы не совсем правильно их отождествлять

Использование в определении категории «недвижимая вещь» вполне закономерно, поскольку, по мнению большинства цивилистов, лишь вещь может быть объектом права собственности. Е.А. Суханов указывает, что объектами вещных прав в российском праве, как и в целом в континентальной правовой системе, не могут выступать имущественные права - права требования, права пользования и т.п.

И. Гумаров полагает, что закон, помимо вещей, как предметов материального мира параллельно допускает существование нематериальных вещей.

С такой позицией согласиться трудно, поскольку в законе не содержится достаточно четких критериев, позволяющих выделить те вещные права, которые при определенных условиях могут приобретать вещную оболочку, т.е. стать «вещью». Да это и не требуется, так как в теории гражданского права существует понятие «имущество», под которым обычно понимают совокупность вещей, а также прав на них.

В связи с этим становится понятно употребление законодателем в понятии недвижимости наряду с категорией «вещь» категории «имущество». Тем самым законодатель характеризует недвижимость не только как объект, имеющий материальную оболочку (вещь), но и как совокупность соответствующих прав. Поэтому в ст. 132 ГК РФ предприятие обозначено как имущественный комплекс, а не совокупность вещей. Само упоминание об «имуществе» дает законодателю основание для столь обширного перечня объектов, входящих в его состав, в том числе прав требования, долгов и т.п.

Употребление в статье третьего термина - «недвижимость» совершенно излишне, поскольку и «вещь», и «имущество» в принципе охватывают названное явление целиком.

Употребление термина «недвижимость» скорее вызвано законодательной техникой для удобства употребления в законодательстве.

Таким образом, следовало бы исключить из ст. 130 ГК РФ упоминание о «недвижимости», усложняющее определение и акцентировать внимание на категории «недвижимая вещь» и «недвижимое имущество».

В юридической литературе высказывается мнение, в соответствии с которым недвижимое имущество в ст. 130 ГК - это понятие юридическое, а не фактическое. В качестве обоснования этой позиции указывается, что недвижимостью может признаваться «лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация». Однако государственная регистрация лишь закрепляет право на уже существующий объект, который как до так и после государственной регистрации не изменил своих признаков недвижимости.

Теперь обратимся к проблемам, связанным с определением объектов, относимых к недвижимым вещам.

Если большинство цивилистов более или менее единодушны в положительной оценке законодательно закрепленного определения понятия «недвижимая вещь», то определение относимых к недвижимости объектов порождает справедливую критику положений ст. 130 ГК РФ.

ГК РФ различает два вида недвижимых вещей: вещи, недвижимые по их природе, и вещи, фактически движимые, однако в силу их значимости для гражданского оборота отнесенные законом к недвижимости, т.е. приравненные к недвижимым вещам с точки зрения правового регулирования.

Что касается вещей, отнесенных к недвижимости в силу закона, то, поскольку подобная правовая конструкция исторически характерна для отечественного законодательства, ни она сама, ни перечень объектов практически не вызывают критических замечаний у большинства современных ученых .

В свою очередь, вещи, недвижимые по их природе, подразделены ГК РФ на две категории: а) земельные участки и объекты, составляющие единое целое с земельными участками, и б) объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. При этом каждая из них содержит перечень входящих в эти категории объектов.

Следует отметить, что при разработке первой введенной в действие редакции ст. 130 ГК РФ деление вещей, недвижимых по их природе, на указанные две категории не было проведено законодателем с достаточной последовательностью.

Среди перечня объектов недвижимого имущества, первоначально содержащегося в ст. 130 ГК РФ, наибольшее сомнение вызывали такие объекты, как леса и многолетние насаждения, а также обособленные водные объекты. Так, не было понятно, почему обособленные водные объекты отнесены к первой категории, а леса - ко второй. С точки зрения возможности (или невозможности) перемещения они находятся в одинаковом положении. Кроме того, из доктрины и действующего на момент разработки положений ст. 130 ГК РФ специального законодательства было ясно, что недвижимыми вещами являются не сами леса, многолетние насаждения и воды, а те земельные участки, на которых они расположены. При этом перечисление в ст. 130 ГК РФ лесов, многолетних насаждений и обособленных водных объектов в качестве самостоятельных объектов недвижимого имущества вызывало в правоприменительной практике серьезные вопросы, что еще больше усугублялось распространением на указанные объекты предусмотренного Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» порядка государственной регистрации.

Таким образом, практика применения ГК РФ и иных актов о недвижимости показала, что не все перечисленные в ст. 130 ГК РФ объекты отвечают как критериям недвижимости, так и интересам гражданского оборота.

Следует отметить, что в течение последних лет круг объектов, относимых ст. 130 ГК РФ к недвижимости, неоднократно изменялся. Однако они проводились не комплексно, а от случая к случаю (чаще всего при введении в действие новых кодифицированных нормативных актов, например, Водного и Лесного кодексов РФ).

Учитывая, что правовое значение выделения недвижимости из общей совокупности вещей связывается с установлением для нее особого правового режима и что само понятие «недвижимость» говорит не столько о самой вещи, сколько о правилах, созданных для ее гражданского оборота в силу особой важности объекта для общества и государства.

Таким образом, в ч.1 п.1 ст.130 ГК РФ дается примерный перечень отдельных видов недвижимости: земельные участки, участки недр, здания, сооружения, иное имущество, отвечающее названным признакам.

Анализ ГК РФ позволяет отнести к недвижимости следующие объекты: земельные участки (ст. 130 ГК, ст. 6 ЗК, ст. 1 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним»); участки недр (ст. 130 ГК, ст. 1 ст. 1 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним»); здания (ст. 130 ГК, ст. 1 ст. 1 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним»); сооружения (ст. 130 ГК, ст. 1 ст. 1 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним»); жилые и нежилые помещения (ст. 1 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним»); объекты незавершенного строительства (ст. 130 ГК РФ); предприятия как имущественные комплексы (ст. 132 ГК РФ).

Характеристика выше указанных объектов будет дана далее при рассмотрении вопросов купли-продажи жилой и нежилой недвижимости.

Таким образом, к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

1. При исследовании правовой природы государственной регистрации прав на недвижимость отдельного рассмотрения требует проблема содержания регистрационных действий. Поскольку современное российское законодательство не определяет конкретно виды регистрации, предполагает не совсем обычную для мировой регистрационной практики двойную государственную регистрацию, включающую не просто регистрацию перехода прав (как на первый взгляд можно было бы заключить, основываясь на буквальном прочтении законодательства), а отдельные регистрационные действия по признанию и подтверждению государством не только самих прав, но и порождающих эти права обязательственных правоотношений. В этом случае наиболее ярко проявляет себя различие вещных и обязательственных правоотношений.

Договор и регистрация были четко разделены еще Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998г. №8 « О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав», в п. 14 которого подчеркнуто, что «отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости». При этом Пленум отметил, что « до государственной регистрации перехода права собственности по договору продажи недвижимости покупатель не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до государственной регистрации сохраняется за продавцом», и в то же время « после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем». Все вышеизложенное порождает вопрос: каковы в этом случае правовые последствия исполнения договора (вещные они или обязательственные?).

Иногда исследователи не разделяют вещных и обязательственных правоотношений и рассматривают проблему в категориях сделок. В этой связи А.А Эрделевский пишет: « Отличие регистрации прав на недвижимость от регистрации сделок с ней заключается в том, что в первом случае сделка уже действует и регистрация необходима для того, чтобы во исполнение этой сделки произошел переход прав на недвижимое имущество, а во втором случае-регистрация необходима для вступления в силу самой сделки.

Кроме того, надо обратить внимание и на то, что в действующем законодательстве отсутствует четкий перечень сделок, подлежащих государственной регистрации (в то же время категории прав на недвижимое имущество, подлежащих государственной регистрации, определены в статье ГК РФ в виде закрытого перечня, расширение которого допускается лишь «в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами»). Особую сложность в этом случае составляет правовая природа договоров, не требующих регистрации их именно как сделок. Так, Е.С. Болтанова пишет: « В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК право собственности у приобретателя по договору, который является производным способом приобретения прав, возникает с момента государственной регистрации отчуждения имущества, если иное не установлено законом. Статья 551 прямо предусматривает необходимость государственной регистрации перехода права собственности, поэтому до такой регистрации собственник (продавец) недвижимости сохраняет за собой все права на это имущество, даже если договорное обязательство выполнено полностью и предмет передан покупателю по договору. Эта норма четко разграничивает обязательственно-правовое требование, вытекающее из договора и вещное право собственности, возникающее из договора с момента государственной регистрации права».

Таким образом, обязательственные права в отношении недвижимого имущества уже существуют на момент регистрации перехода права. В этом случае требует анализа правовая природа исполненного обязательства: действительно ли оно с неизбежностью порождает вещные права, или его роль более скромна- служить одним из двух элементов объемного юридического состава, включающего собственно обязательство и акт укрепления права (государственную регистрацию). Регистрация сделок представляется более сложным именно по своему существу юридическим действием. Поскольку сделка в первую очередь-волевое действие, то любое публично-правовое вмешательство (например, закрепление ее содержания в виде регистрационной записи в реестре, получение согласие органов опеки и попечительства на совершение сделки в отношении жилья) означает, что в своем изначальном (незарегистрированном) виде воля в сделке недостаточно устойчива или государство в целях защиты тех или иных социально значимых интересов презюмирует неполноценность волевого момента сделки. Если же государство в лице законодателя признает действительность сделки в силу самого факта выражения ее вовне в установленной форме, регистрация перехода права означает существование другой презумпции-полной юридической правомерности всех элементов сделки, в том числе и волевого. В этом случае регистрация приближается к действиям технического характера.

Отсутствие правоустанавливающего характера такой регистрации изначально было предусмотрено ч. 2 ст. 551 ГК РФ. В ней, в частности, указано, что «исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами». Иными словами, общий для сделок с недвижимостью правовой режим предполагает их законность, действительность в качестве юридического факта. Переход права, его принадлежность новому правообладателю требует государственной регистрации, т.е. в правовую систему России де-факто возвращается процедура укрепления прав, известная еще дореволюционному законодательству.

Прежде чем подойти к рассмотрению собственно юридической и технической природы регистрации, необходимо выяснить, что же представляет собой регистрационное действие в более широком аспекте этого явления. Объективация права во вне, демонстрация его свойств, не только внутренних (т.е. конкретного содержания, качества прикрепленности его к определенному лицу), но и противостоящих личности внешних механизмов, не всегда приемлемых для одной личности, но необходимых для безопасности общества в целом и отдельных наиболее значимых его составляющих. Надличностный характер регистрации нельзя ограничить традиционными ссылками на общественную, социальную и экономическую значимость недвижимых объектов.

Если рассмотреть содержание современного Закона о госрегистрации и подзаконных актов (в том числе многочисленных инструкций и разъяснений региональных регистрационных палат) в части, касающейся содержания регистрационных действий, и выяснить что подлежит регистрации (служит для нее основанием), то можно заключить следующее: регистратор, внося запись о вещном праве в государственный реестр, опирается на заключенные договоры и иные аналогичные документы, которые сами по себе носят правоустанавливающий характер. Регистрация же как юридически значимое действие играет подтверждающую роль.

В некоторых случаях момент возникновения права проявляется ярче. При наследовании регистрационному действию предшествует нотариальное оформление свидетельства о праве на наследство. Нотариальный орган в этом случае совершает действие от имени государства. То обстоятельство, что во всех этих примерах вышеуказанные органы выступают от имени государства или муниципального образования, свидетельствует не только об особой практической значимости оформляемых ими документов, но и о сфере их действия. Для всех них характерна общеобязательность и публичный характер. В Конституции РФ (ст. 9) определен правовой статус земли и природных ресурсов: они « используются и охраняются как основа жизнедеятельности народов, проживающих на соответствующей территории». Таким образом, объекты, так или иначе связанные с землей, приобрели особый публично-правовой статус. Для более подробного рассмотрения существа публичного акта будет целесообразным обратиться к устоявшейся терминологии. Публичный- буквально «осуществляемый в присутствии публики, открытый, общественный». Публичность права иначе можно определить как придание структуре вещного или обязательственного отношения качества общественной значимости и автономности от воли частных лиц. Наиболее рельефно публичность регистрационных действий проявляется во впервые включенном в российское законодательство принципе открытости информации о зарегистрированных правах. Особенно показательно в этом смысле то, что законодатель не устанавливает даже в порядке исключения юридической возможности для правообладателей сделать информацию о своих правах недоступной для заинтересованных лиц. При этом, к сожалению, не учитываются публично-правовые интересы другого рода: обеспечение общественной безопасности и предупреждение возможных правонарушений в сфере оборота недвижимого имущества. Последнее было бы необходимо для защиты прав наиболее слабых в социальном отношении лиц, например престарелых одиноких граждан, инвалидов и т.д. Несомненно, такого рода информация должна быть открытой для правоохранительных, налоговых и иных подобных органов. Однако ее открытость для всех желающих нежелательна опять же с точки зрения общественных, публичных интересов, несмотря на то, что наличие свободного доступа к информации об объектах недвижимости и правах на нее способствует более активному использованию его в обороте (например, при залоге). В этом смысле, безусловно, прав Б. Гонгало, который утверждает: « Система нынешних регистрационных отношений сформировалась благодаря развитию залоговых обязательств». Строго говоря, о залоговой «составляющей» систем регистрации прав на недвижимость, или сделок с ней, или того и другого одновременно, высказываются практически все авторы от дореволюционных российских цивилистов до исследователей новейшего времени, а также некоторые специалисты европейского (континентального) права. Возвращаясь к вопросу о соотношении частноправового и публично-правового начал в регистрации, нельзя не отметить следующее. Акт государственной регистрации дополняет правоотношения по поводу недвижимого имущества, возникшие до него на основании других юридических фактов. С юридической точки зрения специфика недвижимого имущества как объекта проявляется в правах и обязанностях, возникающих в отношении его. В рассматриваемом случае обязательственное право уже существует к моменту регистрации, но для сторон в сделке. В этом случае оно носит частноправовой характер. Качество обязательности для третьих лиц оно приобретает лишь после внесения сведений о нем в Государственный реестр прав и последующей выдачи свидетельства о регистрации права. Как считает А. Эрдлевский, регистрация необходима для вступления в силу самой сделки.

Введение в законодательство системы регистрации породил множество вопросов технико-юридического характера. В традиционную конструкцию гражданско-правовых договоров был включен новый элемент- «признание и подтверждение государством прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Данная формулировка предполагает, что права на недвижимость и сделки с ней уже существуют на момент их государственной регистрации. Последняя лишь конституирует, укрепляет их- не случайно в связи с этим в цивилистическую литературу возвращается само понятие «укрепление прав». Показателен в этом отношении тот факт, что в ряде случаев в законодательстве момент возникновения вещных прав на недвижимое имущество связывается не с моментом государственной регистрации, а с наступлением иных, прямо предусмотренных законом обстоятельств. Так, право собственности на недвижимое имущество у члена жилищно-строительного кооператива возникает с момента полной выплаты членом кооператива паевого взноса. Логично было бы предположить, что аналогичное правило будет действовать и в отношении тех вещных прав на недвижимое имущество, которые возникли до момента совершения регистрации и регистрация которых носит, скорее, правоподтверждающий, чем правоустанавливающий характер. К ним могут быть отнесены права, возникшие до момента вступления в силу Закона о регистрации; права, появившиеся в промежуток времени с момента вступления этого Закона в силу до момента создания в соответствующем субъекте РФ департамента по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также права на недвижимое имущество, появившиеся в силу судебных решений или нотариально оформленных договоров. В последнем случае законодатель допускает, что для осуществления государственной регистрации достаточно волеизъявления одной из сторон по договору. Однако в этом случае нормативно прописана лишь ситуация, когда регистрируется договор, для которого нотариальное оформление не является обязательным по закону, однако стороны предпочли его оформить именно нотариально. Случаи регистрации договоров, в то же время требующих и обязательного нотариального оформления, законодателем не предусмотрены. В литературе существует мнение, что в отношении этой категории договоров должны применяться те же правила, что и в отношении не требующих нотариального оформления договоров, но удостоверенных именно таким образом.

недвижимый имущество сделка право

Введение

недвижимость право гражданский

С введением в России института частной собственности на недвижимое имущество граждане России стали потенциальными и счастливыми обладателями права собственности на самые разнообразные материальные объекты: в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам. В настоящее время можно выделить следующие объекты гражданских прав, относящиеся к недвижимости: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, нежилые помещения, жилые дома и их части, в том числе жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, квартиры, их части, состоящие из одной или нескольких комнат, жилые помещения в квартирах, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, комнаты, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительного назначения, объекты незавершенного строительства, предприятие как имущественный комплекс.

Целью работы является исследование института недвижимости.

Задачи курсовой работы:

Исследование понятия «недвижимость»

Исследование классификации объектов недвижимости

Изучение особенностей приобретения прав на объект незавершенного строительства

Исследование особенностей гражданского оборота объектов незавершенного строительства и сделок с ним.

Объектом исследования являются гражданско-правовые отношения, связанные с недвижимостью.

В качестве предмета исследования выступает правовой режим недвижимых вещей.

Теоретическую базу исследования составляют труды таких ученых как Авакьян С.А., Безруков А.В., Ванюшин Я.Л., Дмитриев Ю.А., Моисеева Е.Ю., Харитонов М.М., Югов, А.А., Алжеев И.А., Власенко И.Б., Догадайло Е.Ю. и пр.

Методологическую основу исследования составляют общенаучный диалектический метод познания и неразрывно связанные с ним частнонаучные и специальные методы: логический, системно-структурный, формально-юридический, конкретно-социологические и иные методы научного познания.

Структуру данной работы составляет: введение, основная часть, заключение, список использованных источников.

Глава 1. Характеристика недвижимости как объекта гражданских прав

1 Понятие и классификация объектов недвижимости

Если обратиться к правовому определению недвижимости, то оно четко прописано в

П. 1 ст. 130 ГК РФ: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество...».
Назначение данного законодательного определения состоит в том, чтобы иметь возможность из числа всех предметов и явлений в каждом случае выделить объекты, обозначаемые определяемым понятием. С учетом имеющихся в законе определений объект относится к недвижимости, если он:
во-первых, относится к числу объектов, прямо перечисленных в определении, т.е. является земельным участком, участком недр;

во-вторых, является объектом, который связан с землей так, что его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Вместе с тем в юридической литературе высказывается множество мнений ученых о том, что такое недвижимое имущество, и обосновывается вывод, что это понятие юридическое, а не фактическое, так как недвижимостью может признаваться «лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные права. Для возникновения таких прав необходима государственная регистрация. Такая позиция наиболее выражена была Е.А. Сухановым, который пишет: «Согласно

Ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает лишь с момента его государственной регистрации». Другие же ученые полагают, что бесперспективное использование критерия связи с землей необходимо заменить иными юридическими критериями отнесения имущества к недвижимому.
Оценивая данную концепцию, нельзя не согласиться со С.В. Скворцовым, который отмечает, что: «Признаки недвижимости как объекта гражданских прав определены в законе и, следовательно, недвижимость не может возникнуть в силу государственной регистрации прав на нее. Государственная регистрация - явление вторичного порядка, которое не отменяет и не изменяет статуса вещи, а лишь фиксирует права на нее. В противном случае пришлось бы говорить о том, что государственная регистрация является первоначальным способом приобретения прав на недвижимое имущество». Абсолютно прав и Б.М. Гонгало, когда утверждает, что «нет оснований полагать, что недвижимое имущество становится таковым лишь после государственной регистрации. Оно объективно существует и до этого акта (иначе регистрация невозможна), но права на недвижимость возникают после его совершения».
Обратимся к признакам недвижимости, перечисленным в Гражданском

Кодексе РФ. Во-первых, степень прочности связи недвижимого объекта с землей можно определить по-разному, так как с учетом развития уровня техники некоторые недвижимые объекты перемещались на незначительные расстояния без какого-либо ущерба их назначению. Законодатель не дает определения понятиям «прочность» или «прочная связь с землей», а судебная практика каждый раз подходит индивидуально к определению, возникла такая связь или нет. Например, под прочной связью с землей
Постановлением Президиума ВАС РФ признается песчаная подушка, щебеночная подготовка и слой бетона толщиной 20 см. В этой связи некоторые авторы предлагают устанавливать критерий прочной связи объекта с землей в обязательной технический документации, при необходимости с привлечением специалистов в конкретной области. Во-вторых, следует отметить и отсутствие в законодательстве понятия «несоразмерный ущерб назначению недвижимого объекта».
По мнению О.В. Макарова, «...признак несоразмерности ущерба назначению объекта недвижимости при его перемещении вообще должен быть исключен из

ГК РФ». Судебные инстанции зачастую под таким ущербом понимают невозможность после перемещения дальнейшего использования объекта по целевому назначению, в том числе значительное ухудшение технического состояния этого объекта, либо снижение материальной или художественной ценности объекта и т.п. В этой связи ученые по-разному предлагают формулировать дефиницию недвижимости.
Так, М.А. Димитриев к недвижимости относит как природный, так и созданный человеком предмет материального мира, способный быть в обладании и служить удовлетворению потребностей человека, прочно связанный с землей до степени невозможности перемещения его без причинения несоразмерного ущерба его назначению. К.А. Новиков, анализируя признаки недвижимости, приходит к выводу, что под недвижимым имуществом следует понимать такие материальные объекты, физические и юридические характеристики которых предполагают их неизменное нахождение именно на том земельном участке, где эти объекты расположены природой или человеком. Представляется интересной позиция Н.Ю. Шеметовой, которая говорит о недвижимом имуществе только как о земле и органически, неотъемлемо связанных с ней объектах, которые индивидуализированы на местности и утрачивают свое назначение и индивидуальные характеристики при отделении их от земли.
Вместе с тем

ГК РФ относит к недвижимости вещи не недвижимые по своей природе, а отнесенные к таковым согласно требованиям законодательства, такие как воздушные, морские и иные суда, отнесенные к недвижимости по экономическим и по другим основаниям с целью распространения на них правового режима недвижимости.
Понятие земельного участка неоднократно менялось в действующем законодательстве, причем «перемещаясь» из одной отрасли в другую. В настоящее время данное понятие содержится в самостоятельной

Главе 1.1 Земельного кодекса РФ. Так, под земельным участком понимается «часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами». Вместе с тем судебная практика исходит из того, что даже если земельный участок не имеет описанных и удостоверенных в установленном порядке границ, то в силу

Ст. 130 ГК РФ и

Ст. 1 Федерального закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» он все равно относится к недвижимому имуществу
В градостроительном законодательстве к недвижимости отнесены такие рукотворные объекты, как «объекты капитального строительства», т.е. здания, строения, сооружения и объекты, строительство которых еще не завершено (

П. 10 ст. 1 ГК РФ), в отношении которых авторы отмечают, что они также имеют различный правовой режим. Например, нежилые помещения внутри зданий отнесены к недвижимости

Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» согласно положению

ГК РФ о возможности отнесения объектов к недвижимости, не предусмотренных кодексом, на основании федерального закона.
К недвижимым объектам также можно отнести и другие объекты, отвечающие признакам недвижимости: а) жилые помещения; б) предприятия как имущественные комплексы; в) стационарные торговые и складские объекты как здания (части здания) и сооружения; г) стадионы как единое спортивное сооружение, состоящее из земельного участка, обустроенного особым образом и предназначенного для спортивных игр (футбольное поле и мини-футбольное поле), а также объектов недвижимости вспомогательного назначения; д) производственные площадки, индивидуализированные в едином кадастре и имеющие основание, прочно соединяющее площадку с землей, и др.Таким образом, согласно действующему законодательству к недвижимым вещам относятся три группы объектов: 1) земельные участки, в том числе искусственные земельные участки и участки недр; 2) рукотворные объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без причинения несоразмерного ущерба их назначению невозможно; 3) объекты, отнесенные законом к недвижимому имуществу, в том числе и движимые по своим конструктивным особенностям.

1.2 Правовой режим недвижимости

Недвижимость относится к числу цивилистических объектов, регламентируемых наиболее тщательно как в части определения ее правового статуса, так и порядка перехода прав на нее (в том числе при отчуждении). Специфический правовой статус этого объекта обусловлен, прежде всего, его первичным характером по отношению к другим видам имущества, его ролью в качестве пространственно-операционного базиса для экономических отношений: «Эффективное функционирование большинства институтов рыночной экономики невозможно без участия тех или иных элементов рынка недвижимости». По этой причине законодатель всегда стремился либо урегулировать отношения в этой сфере наиболее подробно, либо изымал недвижимые объекты из обычного хозяйственного оборота (целиком или только некоторые из них).
Определенное значение для выделения недвижимости в самостоятельную группу недвижимых объектов имеет большой срок их амортизации и значительная рыночная стоимость, которая не снижается с течением времени.
Недвижимость включена в правовое поле в действующем российском законодательстве, прежде всего через нормы Гражданского

Кодекса Российской Федерации, и основной после

ГК РФ документ в рассматриваемой сфере - Федеральный

Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ряд подзаконных нормативных актов.
Приоритет закрепления недвижимости как правовой категории над ее физической составляющей подтверждается и тем очевидным обстоятельством, что по действующему на момент написания настоящей статьи законодательству среди других недвижимых объектов законодатель называет некоторые транспортные средства, космические объекты и т.д.
Можно отметить: действительно, недвижимость как явление правового плана изначально зависима от своей материальной природы. Подразделение вещей на движимые и недвижимые основано на естественных свойствах объектов гражданских прав.
ГК РФ в

П. 1 ст. 130 относит к недвижимым вещам «...все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно...». И только в отношении нетрадиционных объектов недвижимости в качестве ключевого критерия для отнесения к недвижимым указана государственная регистрация («...подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, космические объекты»).
Необходимо уточнить также соотношение в законодательстве двух терминов: «недвижимость» и «земля». ГК РФ в

Закон о регистрации относят к недвижимости земельные участки и все, что с ними связано, т.е. понимают под недвижимостью не только строения, насаждения и пр., но и саму землю, что вполне оправданно и соответствует традиционному подходу.
Однако ГК РФ в

Ст. ст. 263,

277 эти понятия используются не всегда последовательно:

Кодекс оперирует терминами «недвижимость», «недвижимое имущество» для обозначения зданий, сооружений, многолетних насаждений, т.е. всех недвижимых объектов, кроме земли. Представляется, что словесное совпадение двух несхожих явлений обусловлено невозможностью подобрать другой термин, который адекватно обозначал бы объекты, связанные с землей.
ГК РФ закрепляет следующие особенности правового режима недвижимости, как объекта прав и правоотношений:
) права на объекты недвижимости (право собственности, иные вещные права, в том числе их ограничения (обременения));
) особенности возникновения, перехода и прекращения этих прав (все эти права подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (абзац 2 п.1 ст.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним »));
) обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте его нахождения;
) установлен особый порядок приобретения права собственности на бесхозяйные недвижимые вещи (ст. 225 ГК РФ), и более длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество (ст. 234 ГК РФ); обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст. 349 ГК РФ); распоряжение государственным и муниципальным предприятием принадлежащим им недвижимым имуществом (ст. 295 ГК РФ);
) содержаться специальные правила к форме (в том числе, к форме договора) и содержанию сделок с недвижимостью.
На основании вышеизложенного можно заключить, что к настоящему времени недвижимость из средства для разрешения противоречий между интересами различных субъектов как правовой институт недвижимого имущества трансформировалась в механизм многофункционального назначения, предупреждающий такие столкновения в будущем, регламентирующий желательное для законодателя развитие правоотношений в настоящее время и сглаживающий противоречия, имеющиеся к моменту появления соответствующих норм. При этом приходится признать, что исследуемая сфера в настоящее время освоена правом не в той степени, как это требуется по условиям гражданского оборота.

Глава 2. Проблемы правового регулирования объектов незавершенного строительства

1 Особенности приобретения прав на объекты незавершенного строительства

По общему правилу приобретение права собственности на объект незавершенного строительства возможно посредством создания его лицом для себя (

П. 1 ст. 218 ГК РФ) либо посредством исполнения договора или иной сделки по отчуждению такого объекта (

П. 2 ст. 218 ГК РФ). При этом следует заметить, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Исходя из

П. 1 ст. 55,

2 ст. 55.24 ГК РФ, документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие его всем требованиям законодательства, градостроительным и строительным нормам и правилам, а также проектной документации и допускающим его эксплуатацию в соответствии с разрешенным использованием (назначением), является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Соответственно, до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию запрещается его использование (эксплуатация).
Таким образом, «важнейшим для квалификации вновь создаваемого объекта недвижимого имущества как завершенного является факт приемки этого объекта в эксплуатацию... Следовательно, отсутствие разрешения на ввод объекта недвижимого имущества в эксплуатацию и есть тот самый квалифицирующий признак, позволяющий отделить завершенные строительством объекты от незавершенных». На это обращает внимание и судебная практика.
Указанный критерий является квалифицирующим при разграничении в

Ст. 25 Закона о регистрации «созданных объектов» недвижимости и «объектов незавершенного строительства». Поскольку в соответствии с

П. 1 ст. 25 указанного Закона право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания, т.е. разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в свою очередь, не завершенные строительством объекты являются вновь создаваемым недвижимым имуществом, на которые еще не получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Относительно приобретения и перехода прав на объекты незавершенного строительства гражданское законодательство и ранее не устанавливало каких-либо ограничений. Однако совершить сделку с объектом недвижимого имущества возможно лишь после регистрации права собственности на него. Статья 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) устанавливает порядок государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства. Основополагающим фактором такой регистрации является надлежащее оформление земельных отношений. Заявитель должен представить документы: подтверждающие право собственности на земельный участок или право пользования им (свидетельство о собственности, договор аренды земельного участка и т. п.); подтверждающие факт создания объекта (разрешение на строительство, проектную документацию); содержащие описание объекта незавершенного строительства. Несмотря на обновление законодательства о регистрации недвижимости, в литературе обращается внимание на необходимость его дальнейшего совершенствования, в частности решения вопроса о моменте возникновения права собственности при создании объектов недвижимости.
Права на недостроенный или реконструируемый объект недвижимости могут быть зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) по правилам ст. 25 Закона о регистрации. Это позволяет совершать сделки с таким объектом, в частности заключать договоры купли-продажи. Подчеркнем, что в качестве объекта незавершенного строительства регистрируется здание в целом, а не отдельные помещения в нем. В то же время здание может состоять из помещений, предназначенных для использования в качестве офисов, торговых площадей и проч. Помещения удовлетворяют потребности самого собственника при осуществлении конкретного вида предпринимательской деятельности или служат извлечению дохода путем передачи их по договору аренды. На практике такие помещения не регистрируются в качестве объектов незавершенного строительства до момента ввода здания в эксплуатацию. Если объект незавершенного строительства может быть предметом договора купли-продажи, то отдельные помещения в нем - нет. Во-первых, они не обладают необходимой для совершения сделок по их отчуждению степенью индивидуализации. Во-вторых, по окончании строительства (реконструкции) вводится в эксплуатацию и осуществляется приемка здания в целом, а не отдельных его частей (помещений). В-третьих, до окончания строительства невозможна регистрация отдельных помещений в здании. В Концепции содержатся положения о необходимости дополнить ГК РФ нормами, устанавливающими особенности возникновения права собственности на объекты долевого строительства, например, предлагается установить следующее: «При долевом строительстве государственная регистрация права собственности на помещения возможна только после государственной регистрации права собственности застройщика на здание, в котором находятся эти помещения». Более того, даже после регистрации права собственности на все здание помещения в нем могут быть проданы только при условии их кадастрового учета и регистрации за собственником права собственности. С этого же момента право собственности на здание как единый объект прекращается. Длительность процесса оформления права собственности на вновь создаваемые и реконструируемые объекты недвижимости и в то же время желание собственника использовать вложенный в объект капитал порождают потребность в распоряжении созданным (реконструированным) объектом или его частями (помещениями) еще до оформления прав на них.
Таким образом, лицу, которое в силу п.1 ст.218 ГК РФ приобретает право собственности на создаваемый объект, необходимо до завершения его создания совершить сделку с объектом незавершенного строительства. Это указание, отнюдь не исключает возможности государственной регистрации права собственности на незаконченный строительством объект и вне зависимости от совершения сделок, направленных как на отчуждение соответствующего права собственности, так и на его обременение (например, при ипотеке). Вместе с тем в последнее время в научной литературе все чаще встречается точка зрения о том, что для признания объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом вполне достаточно первого названного условия, которое отличается своей объективностью и законодательно закреплено в п.1 ст.130 ГК РФ.

2.2 Участие объектов незавершенного строительства в гражданском обороте

Правоотношения, складывающиеся в связи с оборотом объектов незавершенного строительства, - это та сфера, в которой сосредоточено многообразие подходов российского законодателя к определению недвижимости. По сути дела, именно в вопросе оценки правового статуса объектов незавершенного строительства наиболее отчетливо проявляется многообразие взглядов российских юристов на такое явление гражданского оборота, каковым является недвижимое имущество. В зависимости от того, как юристы будут отвечать на вопрос, что такое недвижимость, последуют и суждения о том, что такое объекты незавершенного строительства.
В частности, в условиях жесткой конкуренции на рынке коммерческой недвижимости и фактической нехватки нежилых помещений отдельных категорий особый интерес для арендаторов представляют объекты, не введенные в эксплуатацию.
С одной стороны, как верно отмечается в литературе, сам по себе вопрос о способности объектов незавершенного строительства выступать объектом арендных отношений является открытым. Так, по мнению некоторых ученых, поскольку объекты незавершенного строительства представляют собой вещи, находящиеся в процессе создания, подобного рода объекты не могут полноценно выступать в имущественном обороте и их аренда невозможна, как невозможно пользование еще не созданной вещью. Сомнения в правомерности передачи в аренду объектов незавершенного строительства, несмотря на их признание в качестве самостоятельного вида недвижимых вещей, возникают также в силу идеи о невозможности извлечения полезных свойств из незавершенной вещи. Но, с точки зрения других юристов, объекты незавершенного строительства вполне способны активно вовлекаться в экономический оборот, в том числе в составе предмета договора аренды, так как это не нарушает чьи бы то ни было права и законные интересы. Исследователи гражданско-правового статуса недостроенной недвижимости отмечают, что при выявлении возможности использования объекта незавершенного строительства в целях, предусмотренных договором, установление арендных отношений допустимо.
Действительно, к недвижимости всегда относились как к товару особого рода, к которому неприменимы обычные нормы. С одной стороны, указывали на экономические причины (высокая стоимость объектов недвижимости), с другой - подчеркивали их социальную значимость. В силу этого обосновывалась необходимость участия государства в регулировании рынка недвижимости. Такое регулирование заключается прежде всего в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данная процедура призвана обеспечить интересы участников рынка, государства, местных органов власти и других субъектов права. Благодаря этой системе права собственников недвижимости подтверждались государственной регистрацией. Иное толкование п. 2 ст. 455 ГК РФ дается в Постановлении Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее - Постановление Пленума ВАС РФ № 54). В силу п. 5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения § 1 гл. 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров. Пленум ВАС РФ сослался на отсутствие в § 7 гл. 30 ГК РФ положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРП. Поэтому в случае возникновения спора следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество (предмет договора) само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным. Отметим, что ранее не только отсутствие государственной регистрации являлось препятствием к заключению договора купли-продажи будущей недвижимости, но и невозможность индивидуализации предмета продажи, которая требовалась в соответствии со ст. 554 ГК РФ. В пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ № 54 говорится о том, что индивидуализировать предмет договора может указание не только кадастрового номера, но и иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией). Даже если в самом договоре недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, но они имеются в акте приема-передачи, такой договор не может быть признан незаключенным. В соответствии со ст. 555 ГК РФ такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества. Допустимо определять цену за единицу площади или иным образом. Естественно, в первом случае необходимо исходить из площади конкретной, а не ориентировочной. Если сравнивать нормы о купле-продаже и об аренде с точки зрения возможности продажи или аренды будущей вещи и распространения этого правила на объекты незавершенного строительства, то необходимо отметить, что в главе об аренде подобной статьи нет.
Кроме того, при купле-продаже экономический интерес состоит в приобретении объекта в собственность (в будущем), а при аренде - во временном (краткосрочном или долгосрочном) использовании по назначению. На практике порой возникает потребность в заключении договора, который позволит установить арендные отношения по поводу недвижимого имущества, подлежащего созданию в будущем. Однако выбор правовых форм в данном случае невелик, и вопрос решается путем заключения предварительного договора.
Вместе с тем собственник объекта незавершенного строительства до регистрации права собственности на законченный объект заинтересован в заключении договоров о передаче помещений во владение арендаторов. В одних случаях оформляется договор аренды на срок менее одного года (такие договоры не требуют регистрации), в других заключаются предварительные договоры аренды (на длительный срок), а иногда и те и другие. Обычно в таких краткосрочных договорах оговариваются условия о том, что отделка помещений производится силами и средствами арендатора, поэтому арендная плата за 11 месяцев либо не выплачивается, либо носит символический характер. При рассмотрении исков о признании таких договоров недействительными (из-за отсутствия зарегистрированного права собственности арендодателя на объект недвижимости, несоответствия сданного помещения целям аренды), о взыскании выплаченной арендной платы в качестве неосновательного обогащения позиция судов довольно лояльна. В удовлетворении таких исков отказывают, ссылаясь на заключенность или действительность данных договоров.
Таким образом, гражданский оборот недвижимости - одна из основных «несущих конструкций» рыночной экономики. К недвижимости относятся земельные участки, здания и сооружения жилого, производственного и иного назначения, предприятия как имущественные комплексы, иные объекты. ГК РФ относит объекты незавершенного строительства к недвижимости, если они прочно связаны с землей и не могут быть перемещены без ущерба их назначению. Если же объект не отвечает этим требованиям, то он относится к движимому имуществу.

2.3 Осуществление сделок с объектами незавершенного строительства

На сегодняшний день, пожалуй, можно утверждать, что в судебной практике преобладает подход, согласно которому передача в аренду не завершенных строительством объектов принципиально допустима. Так, отказывая в удовлетворении требования о признании договора аренды недействительным, ФАС Московского округа посчитал несостоятельным довод об отсутствии объекта аренды на момент заключения договора, исходя из того что арендодатель обладал правом собственности на объект незавершенного строительства и закон не содержит запрета на сдачу в аренду такого имущества. В другом деле ФАС Западно-Сибирского округа пояснил, что

Ст. 607 ГК РФ допускает передачу в аренду объектов незавершенного строительства, и отверг попытку арендатора освободиться от обязанности вносить арендную плату посредством доводов о том, что процесс строительства арендованного имущества не был завершен и арендатор этим имуществом не пользовался.
Вместе с тем следует отметить некоторые судебные акты, в которых высказывается прямо противоположный подход, при котором возможность аренды объектов незавершенного строительства отвергается. В частности, ФАС Волго-Вятского округа согласился с выводом нижестоящих судов о том, что объекты незавершенного строительства, изменяющие свои качества и характеристики, не могут признаваться объектами аренды. Признавая, что законодательство не ограничивает возможность совершать сделки с объектами незавершенного строительства при наличии свидетельства о государственной регистрации права собственности, суд тем не менее посчитал, что изменяющиеся по мере осуществления работ характеристики возводимого объекта не позволяют определенно установить имущество на момент передачи в аренду, а потому договор аренды такого объекта в соответствии с

П. 3 ст. 607 ГК РФ может быть квалифицирован как незаключенный. К аналогичному выводу пришел ФАС Уральского округа, который указал, что сдача в аренду объекта, не завершенного строительством, противоречит смыслу арендных отношений, поскольку такой объект в процессе завершения его создания изменяет свои качества и характеристики и не имеет специального назначения.
Нельзя не указать на естественные юридические препятствия к заключению договоров аренды объектов незавершенного строительства. Так, достаточно очевидно, что договоры аренды объекта, право собственности на который вразрез с требованиями

Ст. ст. 130,

219 ГК РФ и положениями

Ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не зарегистрировано, являются недействительными по

Ст. 168 ГК РФ. Более того, до момента государственной регистрации права собственности на такой объект невозможно говорить о юридическом существовании самого незавершенного строительства как недвижимой вещи. Преградой к обременению недостроя правами арендаторов выступают градостроительные, санитарно-эпидемиологические, противопожарные, экологические архитектурные и прочие нормативные требования, предъявляемые к строящимся и эксплуатируемым объектам недвижимости. Если договор аренды предполагает использование арендованного недостроя по назначению, которое данный объект приобретет лишь после ввода в эксплуатацию (т.е. после осуществления всех необходимых по закону контрольных процедур), то такой договор аренды также должен признаваться недействительным по

Ст. 168 ГК РФ как противоречащий, в частности, норме

Ст. 9.5 КоАП РФ, которая устанавливает административную ответственность за эксплуатацию объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию.
Если объект незавершенного строительства технически учтен и право собственности на него в соответствии с требованиями

Ст. ст. 130,

219 ГК РФ и положениями

Ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в установленном порядке зарегистрировано, принципиально возможно обременение такого права договором аренды, предполагающим использование арендованного имущества в соответствии с установленными градостроительными, санитарно-эпидемиологическими, противопожарными, экологическими, архитектурными и иными нормами. Такой вывод видится соответствующим не только букве закона, юридически признающего объекты незавершенного строительства в качестве оборотоспособных недвижимых вещей, но и адекватным задачам наделения участников имущественного оборота максимальной степенью договорной свободы, привлечения инвестиций в строительство и в конечном счете общего укрепления экономики страны.
При передаче в аренду недвижимой вещи, создание которой не окончено, существует риск того, что в случае спора суд посчитает договор аренды незаключенным, опираясь на доводы о том, что: а) в процессе достройки имущество меняет свои характеристики и фактически невозможно его идентифицировать как объект аренды и б) не введенный в эксплуатацию объект не имеет функционального назначения и фактически невозможно определить цели его использования арендатором.
С предварительными договорами ситуация оказывается более сложной, причем одинаковые недостатки присутствуют в предварительных договорах как купли-продажи, так и аренды. Такие договоры, заключаемые на различных стадиях строительства объектов недвижимости, широко распространены. С экономической точки зрения это объясняется нехваткой собственных средств у застройщика и невыгодными условиями банковского кредитования. Оптимальным решением является привлечение инвесторов, которые в будущем должны стать собственниками (или арендаторами) объекта недвижимости, а точнее, помещений в нем. Использование в этих случаях конструкции предварительного договора имеет существенные недостатки, так как заключение данного договора, если обратиться к буквальному смыслу норм ГК РФ, порождает не обязательства сторон (передать вещь в собственность, передать деньги), а только их обязанность в будущем заключить основной договор купли-продажи.
В то же время стороны по такому предварительному договору стремятся осуществить передачу денег от будущего покупателя к продавцу, передать помещение во владение будущего покупателя (арендатора) для осуществления отделки помещения за счет своих средств и в соответствии с потребностями приобретателя. Эта необходимость возникает на стадии готовности к вводу в эксплуатацию объекта недвижимости, право собственности на который не зарегистрировано. Поскольку подобные отношения выходят за рамки правового регулирования, стороны оформляют передачу денег путем использования таких инструментов, как, например, обеспечительный залог денег, а помещение передается, как указывалось выше, по краткосрочному договору аренды. Такая конструкция представляется неудачной, поскольку не соответствует сути предварительного договора. Именно поэтому стороны оказываются в невыгодном положении, когда возникают споры, связанные с расторжением, неисполнением.
Сегодня встречаются попытки вывести денежные средства должника путем заключения договоров аренды недостроенных объектов. В одних случаях это приводит к банкротству и ущемлению прав кредиторов такого арендатора, в других таким образом удается создать видимость долга, что позволяет арендодателю иметь ряд преимуществ перед другими кредиторами, суммы требований которых меньше. Используя конструкцию предварительного договора для отношений, складывающихся по поводу купли-продажи или аренды недостроенных объектов недвижимости, важно понимать, в течение какого срока этот договор будет действовать и какие последствия наступают в случае истечения срока. Законодатель предоставляет сторонам право самим определить, не позднее какого срока должен быть заключен основной договор.
Однако эта норма не является императивной, и стороны могут не согласовывать данный срок. Он не является существенным условием предварительного договора. При отсутствии срока договор будет действовать в течение года (п. 4 ст. 429 ГК РФ). Неправильное указание срока может приводить к оспариванию предварительных договоров. Данное обстоятельство вызывает обеспокоенность инвесторов, заключающих подобные соглашения. Срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, должен быть достаточно определенным для того, чтобы реализовать предусмотренное действующим законодательством правило о понуждении к заключению договора в судебном порядке (п. 4 ст. 445 ГК РФ).
Таким образом, действующее законодательство не препятствует совершению сделок с объектами незавершенного строительства. Имеется ряд судебной практики по вопросам распоряжения объектами незавершенного строительства, а также богатая нормативная база, регулирующая вопросы различных видов сделок с объектами незавершенного строительства. Однако слишком широкое применение положений, направленных на включение в оборот недостроенных объектов недвижимости, может способствовать и недобросовестн

Заключение

Недвижимость занимает одно из главных мест в системе объектов гражданских прав, являясь системным образованием, она имеет собственную структуру и взаимосвязь составляющих ее элементов и поэтому требует от российского законодателя создания стройной системы норм, регламентирующих отношения по управлению недвижимостью.
Правоотношения в сфере недвижимости являются одним из наиболее обсуждаемых и острых вопросов, отраженных на страницах юридической печати, среди ученых продолжается дискуссия о понятии и признаках недвижимого имущества, путях совершенствования правового регулирования отношений, связанных с недвижимостью.
Определение недвижимости, закрепленное в ст. 130 ГК РФ, подвергается критике долгое время и по различным основаниям. Анализ юридической литературы позволил выявить разнообразие суждений относительно изменения легального определения недвижимости, при этом законодатель не прибегнул к тому, чтобы внести какие-либо существенные и необходимые изменения в институт недвижимости.
В ст. 130 ГК РФ законодатель помимо прямого перечисления относимых к недвижимости объектов указывает, что к недвижимости относится «все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно». Указанная формулировка носит сугубо оценочный характер, не позволяет однозначно определить о каких именно объектах идет речь, что вызывает трудности у правоприменителя и влечет за собой противоречивую судебную практику в части определения несоразмерного ущерба назначению объектов при перемещении.
Анализ действующего законодательства свидетельствует о том, что правовой режим всей совокупности недвижимых вещей не однороден. Существуют различия в регулировании правового режима различных видов недвижимости. Особенно заметны такие различия в регулировании недвижимых вещей, которые являются таковыми в силу своих естественных свойств, и тем недвижимым имуществом, которое наделено статусом недвижимости в силу закона.
Для признания объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом необходимо одновременно наличие трех признаков.
. Соответствие двум признакам по ст. 130 ГК.
. Отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в установленном законодательством порядке.
. Создание или реконструкция здания (сооружения).
Резюмируя изложенное, можно сформулировать следующее определение: «объект незавершенного строительства - это создаваемое или реконструируемое здание (сооружение) в установленном законодательством порядке, на которое отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию».
Как позитивный момент необходимо отметить, что законодательная база в сфере недвижимого имущества постоянно корректируется и обновляется, чему в немалой степени способствует и сам рынок недвижимости, который в свете экономических преобразований последних лет занимает лидирующее положение в сфере оборота имущества.

Список использованной источников и литературы

1.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 31.01.2016) // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс» - последнее обновление 20.05.2016 г.
2.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 29.06.2015), (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2015) // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс» - последнее обновление 20.05.2016 г.
.Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 01.05.2016) // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс» - последнее обновление 20.05.2016 г.
.Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 30.12.2015), (с изм. и доп., вступ. в силу с 10.01.2016) // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс» - последнее обновление 20.05.2016 г.
.Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 01.05.2016) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп., вступ. в силу с 07.05.2016) // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс» - последнее обновление 20.05.2016 г.
.Постановление Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс» - последнее обновление 20.05.2016 г.
7.
Постановление Президиума ВАС РФ от 16 декабря 2008 г. № 9626/08 по делу № А08-7744/06-5 // Вестник ВАС РФ. 2009. № 4 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс» - последнее обновление 20.05.2016 г.
.Определение ВАС РФ от 21 апреля 2011 г. № ВАС-4158/11 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс» - последнее обновление 20.05.2016 г.
.Постановление ФАС Московского округа от 18 мая 2004 г. № КГ-А40/3498-04-П // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс» - последнее обновление 20.05.2016 г.
.Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19 февраля 2002 г. № Ф04/593-63/А70-2002 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс» - последнее обновление 20.05.2016 г.
.Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17 ноября 2008 г. № А17-1012/2007 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс» - последнее обновление 20.05.2016 г.
.Определение ВАС РФ от 4 марта 2011 г. № ВАС-1696/11 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс» - последнее обновление 20.05.2016 г.
.Определение ВАС РФ от 4 марта 2011 г. № ВАС-1693/11 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс» - последнее обновление 20.05.2016 г.
.Постановление ФАС Московского округа от 14.03.2012 по делу № А40-45587/11-2-305// Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс» - последнее обновление 20.05.2016 г.

Определение ВАС РФ от 09.09.2008 N 8985/08 по делу N А55-16774/2007 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс» - последнее обновление 20.05.2016 г.

17.Валявина Е.Ю. О гражданском обороте объектов незавершенного строительства // Журнал российского права. 2012. № 1.

18.Гасанов М.М. Правовая природа объекта незавершенного строительства // Налоги. 2011. № 2. С. 21 - 24.

19.Димитриев М.А.
Недвижимые вещи как объекты гражданских прав // Нотариус. 2013. № 5. С. 22 - 25.
.Коновалов Н.М., Писаренко В.К., Шиловская А.Л. Строительное и жилищное право: Учеб. пособие. М., 2010.

21.Ланда В.М. Проблемы правового режима объектов незавершенного строительства // Правовые вопросы недвижимости. 2010. № 1. С. 2 - 5.

22.Макаров О.В.
Недвижимость как объект гражданских правоотношений: сущность и характерные черты // Нотариус. 2014. № 5. С. 11 - 12.
23.Мельников Н. Сделки с объектами незавершенного строительства // Хозяйство и право. 2010. № 4. С. 58 - 63.

Микрюков В.А. О возможности обременения объекта незавершенного строительства договором аренды // Адвокат. 2013. № 4. С. 46 - 50.

25.Мустафина З.К. Приобретение права собственности на объекты незавершенного строительства по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи: практика и тенденции развития гражданского законодательства / З.К. Мустафина // Юрист. - 2012. - N 3. - С. 42 - 45.

Незнамова А.А. Особенности договора купли-продажи объекта незавершенного строительства // Юридический мир. 2014. № 11. С. 29 - 33.

27.Новиков К.А.
Понятие недвижимого имущества в гражданском законодательстве // Вестник ВАС РФ. 2014. № 5. С. 4 - 12.
28.Писков И.П.
К вопросу о понятии недвижимости в российском праве // Проблемы развития частного права: Сб. статей к юбилею В.С. Ема / Отв. ред. Е.А. Суханов, Н.В. Козлова. М.: Статут, 2011. - 559 с.
.Практика применения Гражданского кодекса РФ, частей второй и третьей / Под общ. ред. В.А. Белова. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Юрайт; Юрайт-Издат, 2011.

Стародумова С.Ю. Возникновение и осуществление права собственности граждан на земельные участки: Дис. ... канд. юрид. наук. Саратов, 2010. С. 43 - 44.

31.Стародумова С.Ю. Понятие недвижимости в гражданском праве // Юридический мир. 2015. № 5. С. 42 - 45.

32.Стародумова С.Ю. Правовой режим недвижимых вещей // Правовые вопросы недвижимости. 2015. № 1. С. 14 - 17.

Черная Н.В. Понятие «не завершенный строительством объект» в современном гражданском законодательстве // Нотариус. 2013. № 8. С. 20 - 25.

Чикобава Е.М. Проблемы понятия объекта недвижимости // Правовые вопросы недвижимости. 2011. № 2. С. 24 - 28.

Шеметова Н.Ю. Недвижимость: особенности правового режима // Право и экономика. 2014. № 5. С. 38 - 43.

36.Шеметова Н.Ю.
Определение недвижимого имущества в России: экономические предпосылки и правовые подходы // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2014. № 7. С. 26.

УДК 349.41: 347.4

Страницы в журнале: 64-66

Е.М. БУТАЕВА,

аспирант кафедры государственно-правовых дисциплин Дальневосточного юридического института Тихоокеанского государственного университета

научный руководитель:

М.И. ПОРОТНИКОВ,

кандидат юридических наук, доцент кафедры государственно-правовых дисциплин Дальневосточного юридического института Тихоокеанского государственного университета, заслуженный юрист России

В статье анализируется ряд вопросов правового регулирования земельных отношений в Российской Федерации; уделяется особое внимание государственному управлению в сфере приватизации и распоряжения земельными участками, принадлежащими Российской Федерации на праве собственности; отмечаются недостатки действующего законодательства, а также делается вывод о необходимости внесения изменений в федеральные нормативные правовые акты.

Ключевые слова: право собственности, рынок недвижимости, земельные участки, государственное управление, функции, публичный собственник, приватизация, отчуждение.

In article some question of legal regulation of ground relations in the Russian Federation is analyzed; it is given particular attention to the government in sphere of privatization and the order by the ground areas belonging to the Russian Federation on the property right; current legislation lacks are marked, and also the conclusion about necessity of modification of federal standard legal certificates becomes.

Keywords: the property right, the real estate market, the ground areas, the government, functions, the public proprietor, privatization, alienation.

С незапамятных времен люди живут в государственных союзах, и размеры накопленного ими политического опыта огромны. И тем не менее ученый-государствовед доселе затрудняется указать те категории, в которых обстоит его предмет, а практический политик доселе повторяет старые ошибки и нередко ведет свой корабль неуверенною и неискусною рукою. Эти ошибки объясняются не только случайными недосмотрами или личными неспособностями, но и общими и основными дефектами государственного правосознания.

И.А. Ильин

Очевидно, что на пути к построению правового государства и рыночной экономики концепция государственного градорегулирования должна носить системный характер, отвечать критериям надежности, достоверности, а значит, государственную политику в области градостроительной деятельности необходимо осуществлять на научной основе с учетом закономерностей развития и изменения среды функционирования власти. В этой связи достойными применения являются законы функционирования государственного управления, разработанные А.П. Лончаковым. Один из них - создание базисных условий для развития производственных отношений.

Обзор типологии форм политико-правового устройства государств на разных этапах их исторической эволюции показывает, что отношения собственности в стране играют определяющую роль в выборе той или иной модели управления, территориального и политического устройства. Причем доминирующую роль в экономике играет собственность на природные ресурсы и средства производства. Земля - источник жизнедеятельности человека и основа для любого строительства. Эффективное использование земельных ресурсов влияет на уровень ВВП и иные показатели социально-экономического благополучия страны. Рыночная экономика предполагает различные формы собственности на земельные ресурсы - государственную, муниципальную, частную. Вопросы собственности на землю, а точнее объем прав собственника или иного титульного владельца, гарантированный государством посредством правового механизма, становятся предметом научных дискуссий, судебных споров и задают вектор совершенствования законодательства и развития политики в сфере имущественно-земельных отношений. Свобода в выборе средств и методов хозяйствования, закрепленная в Конституции РФ, регулируется необходимостью соблюдения публичных и частных интересов в системе социального управления, и цель данных ограничений - защита жизни и здоровья граждан, имущества физических и юридических лиц, правовая охрана окружающей среды. Следовательно, закрепляемый в законодательстве объем ограничений прав собственника должен подчиняться только этим - и никаким другим - целям, опосредуя собой правовой механизм, который, с одной стороны, защищает права собственника, с другой стороны, устанавливает пределы осуществления этих прав с целью не допустить злоупотребления правом во вред частным и публичным интересам.

В связи с вышесказанным справедливо замечание об относительном соотношении частных и публичных интересов в системе градорегулирования. «В силу того что градостроительная деятельность частных лиц является первичной (по отношению к производной, вторичной функции регулирования: если нет деятельности, то ничего не нужно и регулировать), сбалансированная система градорегулирования должна выстраиваться “вокруг” частных интересов и в соответствии с ними».

До принятия Конституции РФ 1993 года и ряда законодательных актов, развивающих ее положения, в нашей стране отсутствовал полноценный рынок недвижимости. После приватизационных процессов 1990-х годов, проходивших в условиях отсутствия действенного законодательства и недооценки важности правовой охраны отношений собственности, рынок недвижимого имущества получил одностороннее развитие. Как показывает статистика, в государственной и муниципальной собственности находится 92,3% земель. Недостаток земельных участков, вводимых государством и муниципалитетами в гражданский оборот, т. е. предоставляемых на праве собственности или аренды, рождает высокий спрос, следствием которого становится спекулятивная цена на имеющиеся на рынке земельные участки, а также монополизм на строительных рынках, обусловленный скупкой земельных участков на аукционе по наиболее высокой цене, что могут позволить себе только крупные строительные компании.

Преодолеть сложившуюся ситуацию, связанную с дефицитом земельных участков, выделяемых для жилищного и иных видов строительства, призван Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (далее - фонд). Он имеет достаточно широкие четко прописанные в законе полномочия, связанные с распоряжением земельными участками, право собственности на которые принадлежит Российской Федерации; фонд может заниматься инвестиционной деятельностью в сфере строительства, а также имеет иные права и полномочия, закрепленные в Федеральном законе от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства». На наш взгляд, функции по распоряжению государственной собственностью (земельными участками и недвижимыми объектами, прочно связанными с данными участками), по сути, представляют собой публично-правовые полномочия Российской Федерации и должны находиться в компетенции органов исполнительной власти. Распоряжение государственной собственностью должно носить властно-организационный подзаконный характер и осуществляться на системной основе специально уполномоченными органами государственного управления. В правовой литературе вполне обоснованно, на наш взгляд, разрабатывается концепция о процессуальном характере деятельности по распоряжению государственным имуществом, согласно которой процесс управления государственной собственностью представляет собой единую систему, состоящую из элементов «административного правонаделительного, административного правотворческого, административного юрисдикционного и законодательного процессов».

Согласно типологии органов исполнительной власти, установленной в Указе Президента РФ от 09.03.2004 № 314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти», функции по управлению государственным имуществом осуществляет федеральное агентство. Применительно к рассматриваемым правоотношениям, возникающим в связи с отчуждением земельных участков, на наш взгляд, функции публичного собственника должно осуществлять Федеральное агентство по управлению государственным имуществом. Иные функции фонда, указанные в подпунктах 13-19 п. 3 ст. 3 Федерального закона от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», за исключением полномочий по инвестированию в объекты капитального строительства, должно осуществлять Министерство регионального развития Российской Федерации.

Таким образом, приходится констатировать, что рынок земельных участков, необходимых для строительной деятельности, в России не создан, т. е. нет условий для инновационного и прогрессивного развития производственных отношений.

Кроме того, актом революционного характера в рыночных отношениях явился Земельный кодекс РФ, принятый 25 октября 2001 г. В складывающихся (после этапа приватизации государственных и муниципальных предприятий) земельно-имущественных отношениях законодатель в одностороннем порядке путем принятия нормативного правового акта федерального уровня существенно урезал права собственников приватизированных предприятий, зданий, сооружений, которые были выкуплены у государства или муниципального образования. Так, согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ) до 1 января 2010 г. осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, юридическим и физическим лицам, которые являются собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности. Представляется, что этот срок должен быть продлен до 1 января 2013 г. В этом аспекте мы поддерживаем проект федерального закона № 143496-5 «О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации” и статью 7 Федерального закона “О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности”» в части продления установленного срока для продажи земельных участков.

Согласно п. 3 ст. 2 Закона № 137-ФЗ органы государственной власти в городах, население которых превышает 3 млн человек, одновременно с приобретением в собственность земельных участков, находящихся в государственной собственности, где ранее были приватизированы предприятия, здания и сооружения, могут устанавливать запрет на строительство, реконструкцию зданий, строений, сооружений, расположенных на соответствующем земельном участке. Данные ограничения противоречат нормам о праве собственности, закрепленным в ГК РФ, а также принципам, изложенным в ЗК РФ. Можно предположить, что установление подобных запретов законодатель оправдывает заботой о пространственно-территориальной организации городских агломераций, которые имеют уплотненную застройку. Вместе с тем вето на строительство может быть снято в случае, если собственник уплатит соответствующий выкуп. Размер платы за снятие такого запрета, как устанавливает п. 3 ст. 2 Закона № 137-ФЗ, не может превышать 80% кадастровой стоимости земельного участка, что составляет значительную денежную сумму в условиях использования кадастровой оценки для расчета выкупной цены земельных участков.

Как верно отмечено в Концепции развития законодательства Российской Федерации на период 2008-2011 гг., предложенной Торгово-промышленной палатой Российской Федерации, возможность установления запрета на строительство создает предпосылки для коррупции и может стать инструментом давления на землепользователя с целью понудить его переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, а не на право собственности.

В аспекте формирования цивилизованного рынка, основанного на признании и правовой защите прав собственности, учитывая необходимость последовательной реализации в законодательстве и на практике принципа единства земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ), представляется, что положение, дающее право органам государственной власти устанавливать ограничения в виде запрета на строительную деятельность, должно быть исключено из ст. 2 Закона № 137-ФЗ.

Библиография

1 См.: Лончаков А.П. Государственное управление и законы его функционирования. - Хабаровск, 1996.

2 См.: Мировые земельные ресурсы и их оценка // Правовые вопросы строительства. 2009. № 1. С. 3-6.

3 Градорегулирование: Основы регулирования градостроительной деятельности в условиях становления рынка недвижимости. - М., 2007. С. 14.

4 Винницкий А.В. Процессуальные аспекты управления государственной собственностью // Современное право. 2009. № 8. С. 23.

Недвижимость по своему правовому режиму отличается от других составных частей имущества тем, что для регулирования рынка недвижимости требуется знание и использование норм большинства отраслей права.
Правовое регулирование отношений в сфере недвижимости является важным конструктивным элементом реформирования экономики, так как с этим связан большой круг социально-экономических и политических проблем, затрагивающих все слои нашего общества. При этом недвижимость по своему правовому режиму отличается от других составных частей имущества. Наибольшее удельное значение в регулировании отношений с недвижимостью имеет гражданское право.
Гражданское законодательство, в частности Гражданский кодекс РФ:

1. определяет правовое положение участников гражданского оборота;
2. основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав;
3. регулирует договорные и иные обязательства, а также другие имущественные и связанные с ними неимущественные отношения (часть II ГК РФ).

Следует отметить, что в основе имущественных отношений по гражданскому праву лежит юридическое равенство сторон, а права и обязанности сторон возникают, как правило, из договора. В то же время в отношении недвижимости используются нормы административного, земельного, финансового и других отраслей права.
Рассмотрим более подробно нормы земельного права, изложенные прежде всего в Земельном кодексе РФ (ЗК РФ). Земля имеет правовой статус и служит объектом специфических общественно-экономических отношений. Регулирование этих отношений - цель и предмет земельного права, которое является отдельной отраслью в системе российского права.
Согласно законодательству, граждане и юридические лица - собственники земельных участков имеют право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранным участием.
Типовой договор купли-продажи земельного участка - купчая, утвержден приказом Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству от 2 июня 1993 г. №1-16/770.
Аренда земельных участков представляет собой для землепользователей менее защищенную и выгодную с экономической точки зрения форму владения, чем собственность. Приобретение земельных участков в собственность для землепользователей и инвесторов обойдется в большинстве случаев дешевле, чем аренда, при наличии достаточно серьезных гарантий со стороны государства в случае выкупа участка для государственных и муниципальных нужд, а также наличия права распоряжения участком.
Если земельные правоотношения для собственника регулируются только действующим законодательством, то для арендатора дополнительно действует договор с арендодателем. Это обстоятельство существенно уменьшает правовую защищенность арендатора, так как при отсутствии детального законодательства об аренде земли органы власти могут включать в договор любые условия по своему усмотрению.
Арендное землепользование регулируется общими положениями об аренде, которые содержатся в ст. 606-625 Гражданского кодекса РФ. Порядок заключения договоров аренды земель сельскохозяйственного назначения утвержден Постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. №177 «Об утверждении форм свидетельств о праве собственности, договора аренды и договора временного пользования землей».
Правовое регулирование в сфере недвижимости опирается также на нормы жилищного права, и прежде всего на Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ).
В ст. 15 ЖК дается определение жилого помещения: это изолированной помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Частная собственность на жилье, которая становится все более важным фактором общественных отношений, теперь не ограничивается по количеству, размерам и стоимости. Жилищный кодекс дает все права для образования и деятельности жилищных товариществ, т.е. товариществ собственников жилых помещений по управлению жилищным фондом, причем оплата жилья и коммунальных услуг должна обеспечивать возмещение издержек на содержание и ремонт жилья и на коммунальные услуги.
Для социальной защиты населения в ЖК введено понятие - социальная норма площади жилья (ст. 50). Это норма жилой площади на одного человека, в пределах которой предоставляется компенсация на оплату жилья и коммунальных услуг с учетом совокупного дохода семьи и действующих льгот, ее устанавливают местные органы управления.
Жилищный кодекс устанавливает, что граждане имеют право на приобретение жилья в частную собственность путем:
приватизации в установленном порядке занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов, в том числе находящихся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственном жилом фонде);

• жилищного строительства, в том числе жилищного строительства товариществами индивидуальных застройщиков;
• участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, кондоминиумах;
• купли-продажи жилья, в том числе через биржи, аукционы; а также приобретения в порядке наследования и по другим законным основаниям.

Законом определены и основные принципы регулирования земельных отношений при жилищном строительстве, в том числе права застройщика на получение или приобретение земельных участков, на осуществление строительства, реконструкцию и ремонт жилищного фонда.
Граждане имеют право на получение кредита под залог, в том числе под залог недвижимости, а также под гарантии органов государственной власти и управления или органов местного самоуправления, либо под гарантии предприятий, учреждений, общественных объединений. В этом случае правовое регулирование в сфере недвижимости затрагивает нормы финансового права. Граждане вправе получить в установленном порядке компенсации (субсидии), льготные кредиты, ссуды от органов государственной власти и управления, органов местного самоуправления, условия получения которых регулируются Правительством и Центральным банком РФ.
К объектам недвижимости относятся также леса и многолетние насаждения, поэтому правовое регулирование в этой области затрагивает также Лесной кодекс РФ.
Таким образом, правовое регулирование в сфере недвижимости представляется достаточно сложным, так как затрагивает большой круг социальных, экономических, политических, финансовых и других проблем, касающихся всех членов общества. И требуется знание и использование норм всех отраслей права: гражданского, жилищного, земельного, финансового и др.