Продолжаем серию статей о жилищных социальных программах 2019-го года. Мы рады приветствовать на страницах этого портала всех постоянных наших читателей и новых посетителей сайта. Преимущества и недостатки субсидий для покупателей мы уже оговаривали ранее. В этом материале обсудим, как продажа квартиры по жилищному сертификату влияет на сделку, есть ли риски продавца.
Если вы планируете продать недвижимость покупателю, который часть средств планирует погашать за счет жилищного сертификата, вам нелишним будет изучить возможные риски. В статье расскажем обо всех неудобствах такого вида расчета. И о том, подходит ли вам такой вариант, вы примете решение самостоятельно.
Правила распоряжения сертификатом на жилье определены Правительственным Постановлением № 156, что от 21.03.2006 года.
Как можно купить по сертификату жилье в 2019 году
Сразу стоит оговорить, что круг потенциальных владельцев сертификатов ограничен. Программа нацелена на помощь государственным служащим , МЧС, и социально незащищенным категориям населения (многодетные семейства, молодые семьи). Основание для предоставления льготы – фактор нуждаемости в улучшении жилищных условий.
Ограничения программы:
- расчет только на отдельные категории граждан;
- нет фиксированной суммы;
- перечень целей ограничен законом;
- действуют ограничения по срокам;
- предоставляется только гражданину РФ;
- получить помощь можно единожды;
- жилье по сертификату оформляется в совместное владение всех членов семьи;
- стоимость квартиры может быть больше лимита по сертификату;
- потратить на жилье больше чем выделено не получится;
- неистраченные средства подлежат возврату в бюджет;
- наличными средства не выплачиваются;
- для подачи сертификата в банк выделено всего два месяца.
Как реализуется сертификат
Итак, субсидия выделяется на покупку жилья (его строительство). Пошаговая инструкция или как расплатиться с продавцом в порядке приобретения жилья по ГЖС:
- Заключение договора на обслуживание счета. Выбирать нужно учреждение, которое участвует в программе. Через два месяца действия сертификата открыть счет уже не получится, нужно успеть все за 60 дней.
На заметку! Банковское соглашение, при условии, что покупка квартиры оплачивается по жилищному сертификату, действует только 9 месяцев (период реализации сертификата).
- Подбор объекта. Искать можно как самому, так и при участии риэлторов.
- Согласование условий с продавцом. Подписание сделки.
- Регистрация объекта в регистрационном органе.
- Подача пакета документов в банковскую структуру на согласование.
- Подача заявления на распоряжение средствами.
- Отправка заявки казначейству на перевод средств.
- Получение денег банком.
- Зачисления на счета продавца.
- Получение расписки.
- Снятие ограничения с недвижимости.
Внимание! Перевод средств на счета банка, уполномоченного реализовывать сертификат, должен быть выполнен в 5 дневной срок. В свою очередь, после получения денег, зачисления на счета продавца недвижимости производят за сутки.
Требования к жилому объекту в 2019-м году
Ошибочно будет полагать, что потратить деньги можно будет на любой недвижимый объект. Существует ряд требований, несоблюдение которых повлечет за собой отказ. Требования к объекту:
- Жилой фонд. Коммерческая недвижимость, дома для временного проживания не финансируются.
- Собственность продавца. Продавать квартиру вправе только ее собственник, при согласовании с другими совладельцами (если совместная собственность).
- Объект сдан в эксплуатацию.
- Право собственность, с обременением, оформляется на покупателя сразу по реализуемому объекту.
- Жилище отвечает санитарно-эпидемиологическим нормам.
- Оформляется нотариальная сделка.
- Правильно оформленный договор купли-продажи.
Продавцу недвижимости, при условии оплаты жилищным сертификатом, нужно быть готовым к тому, что придется выждать период проверки документов и перевода средств. Более выгодный по времени вариант – кредит, банк переводит продавцу всю сумму сразу. Покупатель далее самостоятельно решает вопросы с распоряжением средств.
Требования к договору 2019 года:
- В соглашении должна быть предусмотрена дата перевода денег.
- Указание реквизитов банковского счета, с которого будет производиться зачисление.
- Детализация данных по сертификату: дата выдачи, срок действия, сумма, владелец.
- Определение периода залога. Изначально должно быть конкретизировано, до какого момента объект будет находиться в ограниченном владении.
- Определение перехода недвижимого объекта в собственность всех членов семьи.
Как без опасений продать квартиру, если тип расчета - жилищный сертификат
Как мы уже знаем, зачисление денег на счета продавца не может проходить без регистрации прав на недвижимое имущество покупателем. По сути, пока не оформите передачу прав новому владельцу нет шанса получить средства по сделке. Но как же быть, если, банк не утвердит оплату, возникнут другие неблагоприятные обстоятельства?
Риски купли продажи при оплате ГЖС:
- Банк, казначейство затягивает сроки перевода.
- Отменяется право владения сертификатом. Исключить лицо из числа участников программы можно на основании судебного решения.
По-большому счету все недвижимое имущество на период решения всех финансовых вопросов находится под ограничением, и в отношении сделок не предусмотрено существенного риска. Главное, чтоб все документы были действительными, чтоб в итоге можно было оспорить сделку.
Новый владелец не сможет отчуждать объект на период действия ограничения. Срок оплаты действительно могут затягиваться, к этому нужно быть готовым изначально. Самый неудачный вариант – отмена действия сертификата, тогда вместо денег продавец получит назад свою недвижимость.
Актуальные вопросы и ответы
- Вопрос: Если средства не поступят на счет продавца, когда можно расторгнуть куплю-продажу?
Ответ: Таких случаев не происходит при привлечении грамотного социалиста к вопросу, соблюдении всех требований. Но закон закрепляет за участником сделки право расторжения договоренности в трехлетний срок.
- Вопрос: В каком банке можно открыть счет, чтоб получить средства по ГЖС?
Ответ: Договор нужно заключать с тем банком, что реализовывает сертификат покупателя.
- Вопрос: Сколько дней банк может зачислять деньги?
Ответ: С момента предоставления собственником сертификата распорядительного заявления и всех документов по сделке банк дает запрос казначейству на зачисление средств федерального бюджета. Как только деньги поступают, в течение суток банк переводит средства на счета продавца.
Вам понадобится
- - жилищный сертификат;
- - целевой счет в Сбербанке;
- - договор купли-продажи;
- - регистрация договора купли-продажи в Росрегистрации;
- - свидетельство, подтверждающее необремененность жилья
Инструкция
После подачи заявки, банк в течение 5 дней рассматривает документы, и если все в порядке, то через 10 рабочих дней с момента предъявления указанного договора переводит деньги на счет продавца или агентства недвижимости, в котором происходила сделка.
Если вы стали владельцем государственного жилищного сертификата, то должны реализовать его в пределах установленного срока, а именно – в течение девяти месяцев с даты выдачи.
В случае, если в течение указанного срока не выберите себе жилье, то банк закрывает блокированный целевой счет и отправляет сертификат обратно органу, выдавшему его.Право на получение жилищного сертификата дается лишь один раз. После того, как вы воспользуетесь этим сертификатом при покупке жилья, вас автоматически исключат из очереди на улучшение жилищных условий.
Государственный жилищный сертификат – документ, узаконивающий право на получение государственной субсидии на приобретении жилья. Он отличается от тех сертификатов, что выдаются на приобретение квадратных метров в строящихся домах, поскольку выдается только определенным категориям граждан: военным (после 10-20 лет службы), чернобыльцам (и приравненным к ним), некоторым категориям работников и переселенцев.
Инструкция
Выдача сертификатов производится федеральными органами исполнительной власти, у которых участники программы числятся на учете, в порядке . Списки формируются в соответствии с инструкцией, и указанием будущего места . Рапорт является гарантией включения всех кандидатов в списки, которые составляются командиром и согласуются с жилищной комиссией, после чего передаются в вышестоящие органы Министерства обороны для проверки и окончательного утверждения всех представленных кандидатур.
Оказывается, во-первых, выделенной суммы катастрофически не хватает для приобретения запланированного жилья (не говоря уже о налогах), без привлечения личных сбережений.
Второе, предварительно нужно убедительно доказать, что на данный момент жилья у вас нет (выписать всю семью из ведомственной квартиры).
Третье, если вы не успели обналичить сертификат в течение двух месяцев со дня выдачи, он становится недействительным, и всю процедуру его получения нужно будет повторить.
Сама идея выдачи жилищных сертификатов для получения государственной субсидии на приобретение жилья – довольно целесообразна, но не всегда практически осуществима в условиях сложившейся законодательной и экономической ситуации в стране.
На получение жилищных сертификатов имеют право только определенные группы лиц, указанные в Правил выпуска и реализации государственных жилищных сертификатов. Для их получения необходимо доказать свою принадлежность к той или иной категории указанных в Правилах лиц, собрав необходимые документы и подав их в уполномоченный государственный орган. Однако получение жилищного сертификата не всегда может означать возможность беспроблемного приобретения жилья.
Инструкция
Государственный жилищный сертификат - это основной инструмент федеральной программы "Жилище". Суть программы состоит в том, чтобы обеспечить жильем как можно больше нуждающихся - при определенных условиях. Сам сертификат - это подтверждение права на государственную субсидия при жилья.
Получить жилищные сертификаты вправе:
1. военнослужащие и сотрудники органов внутренних дел, подлежащие увольнению со службы, если признано, что они нуждаются в улучшении жилищных условий;
2. лица, подлежащие из закрытых военных городков;
3. лица, подвергшиеся вредному воздействию вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС;
4. лица, прибывшие на постоянную работу по контракту в организации, расположенные на территории комплекса "Байконур";
5. иные лица (полный список можно увидеть в п.5 Правил выпуска и государственных жилищных сертификатов).
Процедура получения жилищных сертификатов в целом такова:
1. лицо, имеющее право на получение , собирает необходимые документы (списки также даны в Правилах выпуска и реализации государственных жилищных сертификатов) и сдает их в уполномоченный орган.
2. лицо получает сертификат.
3. уполномоченный банк меняет сертификат на деньги.
4. обладатель сертификата покупает квартиру.
Однако при получении жилищного сертификата стоит помнить о некоторых важных моментах. Во-первых, новое можно получить только взамен старого - к примеру, расторгнув договор социального найма квартиры. Во-вторых, сертификат нужно обналичить в банке в течение 2 месяцев после его получения, иначе придется повторно собирать документы на него, так как он будет просрочен. В-третьих, на сумму, выдаваемую при обналичке сертификата, далеко не всегда можно приобрести квартиру. Сумма сертификата исчисляется из расчета средней рыночной стоимости строительства квадратного метра жилья во всей стране. И несмотря на то, что для некоторых регионов применяется повышающие коэффициенты, денег далеко не всегда хватает, чтобы приобрести жилье в Москве, Санкт-Петербурге или ином развитом регионе.
Видео по теме
Обычно подарочные сертификаты дарят тогда, когда просто не знают, что подарить. Такой билет дает право расплатиться им за товары вместо денег в пределах суммы, указанной на купоне. По правилам такой подарок нельзя обменять на деньги. Если вам подарили подарочный сертификат какого-то магазина, а товары, которые там продаются, совсем не нужны, то совсем не обязательно покупать ненужные вещи только для того, чтобы использовать этот сертификат до окончания срока его действия. Вы можете обналичить такой подарок и потратить деньги на то, что вам действительно нужно.
Вам понадобится
- - подарочный сертификат
- - подключение к интернету
Инструкция
Разместите предложение о возможности приобрести товары со скидкой на досках объявлений, в блогах, на форумах. В объявлении обозначьте , которую получат покупатели магазина. Расскажите друзьям, соседям и знакомым об этой возможности.
Тщательно продумайте, какую скидку вы готовы . Если эта сумма будет слишком маленькой, то люди не захотят из-за такой незначительной суммы договариваться и встречаться с вами, растрачивая свое время.
Договорившись с людьми, заинтересованными в приобретении товаров со скидкой, встретьтесь с ними в назначенное время около магазина. Объясните им, что вы им даете для оплаты покупок подарочный сертификат, а эти люди в ответ должны будут отдать вам сумму, равную стоимости товаров со скидкой.
Вы можете сразу отдать сертификат пришедшим на встречу, взяв за него меньшую сумму, чем заявлено на купоне.
Или же можете помочь этим людям совершить покупки, посетив торговый зал вместе с ними. Второй способ лучше, так как таким образом вы легче завоюете доверие посторонних людей, а, значит, и быстрее получите наличные за подарочный сертификат.
Чтобы уверить покупателей в честных и серьезных намерениях, пройдите с ними в торговый зал для выбора товаров. Сопроводите пришедших людей до кассы, чтобы они были уверены в том, что вы их не обманываете.
После совершения покупки заберите у откликнувшихся на ваше предложение причитающуюся вам сумму денег.
Видео по теме
Источники:
- Подарочные сертификаты Л"Этуаль
Строительная сертификация организована с целью защиты интересов потребителей. Она проводится для того, чтобы строительство не причинило вреда здоровью и имуществу граждан, а также не нанесло ущерба окружающей среде. Строительные сертификаты гарантируют, что строительные конструкции и инженерные системы построены надежно и являются безопасными для эксплуатации.
Вам понадобится
- - обращение в Госстандарт России.
Инструкция
Фирмы, которым доверено строительство дома или проведение капитального ремонта, кроме серьезных рекомендаций и отзывов о качестве работы должны получить определенные сертификаты, подтверждающие, что их компания работает в соответствии с действующими международными и отечественными стандартами и использует в своей деятельности качественные строительные материалы.
Строительный сертификат получите в органе по сертификации, его получение может быть как добровольным, так и обязательным. Сертификат ГОСТ Р, ТР свидетельствует о соответствии продукции требованиям качества и безопасности.
ОСОБЕННОСТИ ПРИОБРЕТЕНИЯ ЖИЛЬЯ ПО ГЖС
1. Расчеты между продавцом и покупателем осуществляются в безналичной форме путем перечисления денег с блокированного счета владельца ГЖС на счет продавца жилья. Нет необходимости брать расписку о получении денежных средств.
2. Владельцы ГЖС не могут участвовать в альтернативных сделках.
3. Не все продавцы желают отражать в договорах купли-продажи реальную стоимость жилья, сильно занижая ее.
4. В некоторых регионах государственная регистрация сделки и права собственности происходят одновременно. При этом продавец расстается с собственностью до получения денег.
5. Договора купли-продажи являются договорами с обременением. В них должен быть описан механизм перехода права собственности на жилье.
6. Обязательным условием договоров купли-продажи жилого помещения или уступки требования на жилое помещение (далее именуется - договор приобретения жилого помещения) является указание, что его оплата производится за счет средств федерального бюджета в виде субсидии, выделяемой по сертификату.
7. В договоре на подбор и оформление квартиры по ГЖС должно быть указано, что покупатель приобретает квартиру с использованием субсидии по ГЖС.
8. Не допускается приобретение жилья, площадь которого в расчете на одного члена семьи участника программы ниже нормы общей (жилой) площади жилого помещения, устанавливаемой органами государственной власти субъектов РФ для постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в месте приобретения жилья.
9. Квартира оформляется в общую собственность всех членов семьи владельца ГЖС.
10. Купить квартиру в доме-новостройке возможно только в случае, если данный дом сдан и имеется возможность оформить собственность на жилье. В этом случае оформляются договор уступки требования и свидетельство о собственности на жилье, которые предъявляются в банк на оплату. Если собственник жилого помещения определен, то с ним заключается договор купли-продажи.
11. Договоры по ГЖС проходят проверку юристами регистрационной палаты, Сбербанка, территориального управления федерального казначейства.
12. Если стоимость жилого помещения превышает размер субсидии, указанный в сертификате, в договоре должен быть определен порядок уплаты недостающей суммы.
КАКОЕ ЖИЛЬЕ МОЖНО КУПИТЬ
Владелец сертификата имеет право приобрести на первичном или вторичном рынке у любых физических и юридических лиц (одного или нескольких) жилые помещения (в том числе индивидуальный жилой дом, часть дома), одну или несколько квартир (комнат). Это жилье должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, быть благоустроенным применительно к условиям населенного пункта, в том числе в сельской местности, выбранного для постоянного проживания.
Указанное жилое помещение оформляется в общую собственность всех членов семьи владельца сертификата.
Приобрести квартиру по сертификату вы можете только в том субъекте РФ, который изначально выбрали сами и который указан в сертификате (город Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Ленинградская область - разные субъекты).
Поиск вариантов приобретения жилья можно вести как самостоятельно, так и поручив это специализированной структуре.
КАК СОВЕРШАЕТСЯ КУПЛЯ-ПРОДАЖА
Блокированный целевой счет в Сбербанке
Оплата по договору купли-продажи производится только Сбербанком с открытого владельцем сертификата блокированного целевого счета.
Для открытия блокированного целевого счета необходимо обратиться в любое отделение Сбербанка России по избранному месту жительства. Банк после проведения проверки соответствия данных, указанных в сертификате, данным, содержащимся в документе владельца сертификата, удостоверяющем личность, в установленном порядке открывает отдельный блокированный целевой лицевой счет на имя владельца сертификата и заключает с ним договор на открытие и обслуживание этого счета.
Заключение договора и его регистрация
Договор купли-продажи жилья может быть составлен самостоятельно либо за его составлением можно обратиться в риэлторскую компанию, к нотариусу или в юридическую фирму. Продавец жилья должен обладать правом собственности на это жилье. Договор купли-продажи не требует обязательного нотариального заверения.
При заключении договора купли-продажи жилья продавец должен представить следующие документы:
правоустанавливающие документы на отчуждаемое жилье;
документы, удостоверяющие личность и подтверждающие правоспособность продавца;
справки жилищно-коммунальных органов об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
справку об уплате налога с имущества, а также справку об отсутствии задолженности по оплате налога с имущества, находящегося в собственности (если отчуждаемое жилье приобретено в собственность в порядке дарения или наследования);
выписку из единого государственного реестра прав на имущество и сделок с ним или справку бюро технической инвентаризации (БТИ) об отсутствии какого-либо обременения на отчуждаемое имущество;
выписку из домовой книги и копию финансово-лицевого счета;
справку БТИ о стоимости отчуждаемого жилья;
постановление главы администрации, оформленное и заверенное в установленном законодательством порядке (если на отчуждаемое жилье имеют право несовершеннолетние дети продавца).
Договор купли-продажи до предъявления его в банк должен быть зарегистрирован органом, уполномоченным осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Оплата жилья, приобретаемого по ГЖС
Оплата приобретаемого жилья по предъявленному зарегистрированному договору купли-продажи осуществляется только территориальным банком Сбербанка России с открытого владельцем сертификата блокированного целевого счета.
Владелец сертификата в течение срока его действия должен представить в банк договор купли-продажи жилого помещения, зарегистрированный в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В случае если приобретаемое жилое помещение расположено в жилом здании, строительство которого завершено, оно принято в установленном порядке в эксплуатацию, но акт приема-передачи жилых помещений (квартир) не составлялся и право собственности на них не зарегистрировано, вместо договора купли-продажи жилого помещения в банк предъявляется договор уступки требования на жилое помещение, заключенный в соответствии с гражданским законодательством РФ владельцем сертификата и лицом, имеющим право требования на это жилое помещение. Кроме того, в банк предъявляется свидетельство о государственной регистрации права собственности на данное жилое помещение, полученное в результате реализации условий этого договора, оформленное на имя владельца сертификата и членов его семьи.
Банк в течение пяти рабочих дней со дня представления договора купли-продажи жилья осуществляет проверку договора. При отсутствии замечаний банк в тот же срок принимает договор к оплате и в течение трех рабочих дней после поступления средств от территориального органа федерального казначейства зачисляет эти средства на отдельный блокированный целевой лицевой счет владельца сертификата при наличии поручения вкладчика на оплату жилого помещения. Перечисление средств по договору приобретения жилого помещения продавцу этого помещения или лицу, уступившему требование на жилое помещение, осуществляется путем безналичных расчетов в порядке и в сроки, установленные правилами.
Владелец сертификата также может в соответствии со статьями 182 и 185 Гражданского кодекса РФ от своего имени и от имени членов своей семьи уполномочить доверенное лицо на совершение необходимых действий по приобретению жилья с помощью сертификата. При этом доверенность должна быть не генеральная, а специальная, то есть на каждое действие.
Например:
право сдачи сертификата в уполномоченный банк;
право на открытие блокированного целевого счета на имя владельца сертификата;
право на предъявление договора купли-продажи жилья в уполномоченный банк на оплату и получение справки об оплате;
право на заключение от имени владельца сертификата и членов его семьи договора купли-продажи жилья;
право регистрации договора купли-продажи жилья и возникших по нему прав собственности в органе, уполномоченном осуществлять на территории субъекта Российской Федерации государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Советы юриста владельцам ГЖС
1. Какую цену ставить в договоре?
При заключении договора купли-продажи недвижимости часто возникает вопрос: какую цену ставить в договоре - реальную или заниженную? Каждый на этот вопрос отвечает самостоятельно. В соответствии с Постановлением Правительства РФ № 71 от 20.01.1998 г. раздел 2 абз. 4 (в редакции Постановления Правительства РФ № 315 от 08.04.2000 г. с изменениями, внесенными Постановлением Правительства РФ № 168 от 19.03.2002 г.) граждане – участники Программы могут приобретать жилые помещения как за счет безвозмездной субсидии, так и с дополнительным привлечением собственных средств или кредитных ресурсов. Если в договоре купли-продажи недвижимости указана цена меньше размера безвозмездной субсидии, то продавцу из средств федерального бюджета оплачивается действительная цена договора, а не полный размер субсидии. Если цена договора превышает размер безвозмездной субсидии, то обязательно должен быть определен порядок расчета. Но мы советуем помнить следующее:
цена в договоре при продаже недвижимости, как и его предмет (ст. 555 ГК РФ), отнесены к существенным условиям договора. Поэтому при ее несогласовании сторонами договор о продаже недвижимости считается незаключенным. Как и сам договор о продаже недвижимости, любое соглашение о цене или ее изменении должно быть облечено в письменную форму;
при расторжении договора купли-продажи каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. То есть в лучшем случае вам возвратят только сумму, указанную в договоре (ст. 167 ГК РФ). В худшем случае, если докажут умышленное занижение цены в договоре купли-продажи, все полученное по сделке взыскивается в доход Российской Федерации (ст. 169 ГК РФ).
Почему некоторые люди занижают цены в договорах купли-продажи и идут на этот риск? Основные причины - это ограниченность в средствах, жадность и налоговая безграмотность людей. Люди не хотят платить лишние деньги нотариусу. Ведь он берет 1,25% (при сделке с использованием государственной субсидии) от цены квартиры, указанной в договоре. Кроме того, отдельно оплачивается техническая сторона сделки. Но договор купли-продажи можно оформить в простой письменной форме, избежав этих затрат.
2. Какие налоги платить?
При покупке жилья по сертификату
Безвозмездная субсидия не подлежит налогообложению на основании положения подпункта «д» пункта 1 статьи 3 Закона РФ от 07.12. 1991 г. № 1998-1 «О подоходном налоге с физических лиц» с последующими изменениями и дополнениями. Согласно этому подпункту в целях налогообложения в совокупный доход, полученный физическими лицами в налогооблагаемый период, не включаются:
все виды установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации и решениями органами местного самоуправления компенсационных выплат физическим лицам в пределах норм, утвержденных законодательством, связанных с бесплатным предоставлением жилых помещений и коммунальных услуг.
В том случае, если гражданин приобретает жилье свыше стоимости, покрываемой безвозмездной субсидией с привлечением собственных средств или средств банковского кредита, гражданин пользуется льготой в соответствии с подпунктом «в» пункта 6 статьи 3 вышеназванного закона в пределах сумм, подлежащих исключению из облагаемого дохода.
При продаже жилья
При продаже жилья действуют имущественные налоговые вычеты (освобождение от налогов). Статьей 220 Налогового кодекса предусмотрено право налогоплательщика на получение имущественных налоговых вычетов по суммам, полученным от продажи (реализации) имущества, находившегося в его собственности, а также по суммам, израсходованным на новое строительство (приобретение) жилья.
Налоговые вычеты при продаже квартир в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, дач, садовых домиков или земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика менее пяти лет, но не превышающих в целом 1.000.000 рублей. При продаже жилых домов, квартир, дач, садовых домиков и земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика пять лет и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества (на сумму сделки). Следует отметить, что в данном случае речь идет именно о сроке владения квартирой на праве собственности, а не о сроке проживания в ней.
3. Можно ли обойтись без нотариуса?
В соответствии с действующим законодательством нотариальное удостоверение договора необязательно. На регистрацию принимаются договоры как в простой письменной, так и в нотариально удостоверенной форме. Какую форму выбрать, зависит лишь от желания участников сделки. И первая, и вторая имеют свои достоинства и недостатки.
Вариант первый: обратиться к нотариусу
Один из основных аргументов сторонников нотариально удостоверенной формы договора - нотариус проверяет правильность оформления документов.
Нотариус должен решать следующие задачи:
перед удостоверением договора он устанавливает личности всех участников сделки, проверяет их личные документы;
определяет подлинность подписей на всех удостоверяемых документах, поскольку они подписываются в его присутствии;
определяет психическое состояние лиц, участвующих в сделке (например в диалоге), выясняет их дееспособность и подтверждает их вменяемость в момент совершения сделки;
разъясняет каждому участнику смысл и значение сделки, а также те правовые последствия, которые наступят после ее совершения;
проверяет весь комплект необходимых документов. Если они не соответствуют требованиям законодательства либо завершился срок действия какого-то документа, то нотариус обязан приостановить удостоверение сделки.
При удостоверении договора нотариус проверяет правильность его составления, соответствие договорных условий действующему законодательству. В случае необходимости он сам может составить проект договора. Таким образом, придя к нотариусу, вы снимаете с себя часть проблем.
Вариант второй: сделать все самостоятельно
Следует отметить, что преимущества нотариального удостоверения носят теоретический характер. Так должно быть. Однако существует и практический аспект. Из-за большого объема работа нотариусов поставлена на поток. Соотношение случаев расторжения, признания сделок недействительными как нотариально удостоверенных, так и не удостоверенных договоров примерно одинаковое.
Более того, ни один нотариус не гарантирует юридической чистоты совершаемой сделки. Ситуация такова, что даже при исключительной добросовестности и компетентности нотариуса все проверить невозможно.
Выполнить многие функции нотариуса участники сделки могут и сами. Причем в некоторых случаях они это делают лучше – ведь никто лучше их самих не знает всех особенностей совершения данной сделки. Что нужно проверить, какие дополнительные условия включить в текст договора, продавец и покупатель вполне могут решить без помощи нотариуса.
Особенности регистрации
Процедура регистрации зависит от формы договора. Если договор был нотариально удостоверен, обратиться с заявлением о государственной регистрации может любая из сторон договора самостоятельно, участия другой стороны не требуется. Здесь есть опасность того, что в регистрации договора в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним откажут, потеряете время, а это в нашей экономической ситуации – деньги.
При заключении договора в простой письменной форме заявления о государственной регистрации должны подать обе стороны - как продавец, так и покупатель. Без участия хотя бы одного из них государственная регистрация проводиться не будет.
Сколько платить?
Нотариальное удостоверение - услуга платная. За нее взимается государственная пошлина в размере 0,5% от суммы сделки, совершаемой между близкими родственниками (супругами, детьми и родителями, братьями и сестрами), или 1,5% от суммы сделки, совершаемой между другими лицами.
Как правило, нотариус удостоверяет договор, им же составленный. В этом случае за составление проекта договора вы заплатите еще 1% от суммы сделки плюс оплата технической стороны сделки.
При приобретении жилья с участием государственной безвозмездной субсидии покупатель освобождается от уплаты государственной пошлины. Оставшуюся половину должен оплатить продавец. Но, как правило, зная об этом, продавец закладывает эту сумму в цену договора, и вы оплачиваете ее косвенно.
Оплата государственной пошлины, даже в случае освобождения одной из сторон, происходит по согласию сторон. За чей счет будет совершаться нотариальное удостоверение договора, следует отразить в тексте самого договора.
Необходимо помнить, что право собственности на недвижимое имущество возникает только после государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).
4. Поводы для расторжения договора
Можно ли оспорить сделку?
Участникам рынка недвижимости, к которым относится и участник Программы ГЖС, необходимо знать, что закон устанавливает целый ряд оснований для признания сделки недействительной. Например, совершение сделки под влиянием насилия, угрозы, обмана, заблуждения и т. д.
Существуют два вида недействительных сделок: ничтожные и оспоримые. Ничтожная сделка недействительна независимо от ее признания таковой судом. Так, например, продажа квартиры, в которой проживают несовершеннолетние, без согласия органа опеки – ничтожная сделка, так как она противоречит требованиям закона (ст. 168 ГК РФ). Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в суд любым заинтересованным лицом в течение 10 лет со дня, когда началось ее исполнение (ст. 166, 181 ГК РФ). Оспоримая сделка недействительна, если будет признана таковой судом по иску лиц, указанных в Гражданском кодексе. Например, недействительной может быть признана сделка, совершенная под влиянием заблуждения, по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ). Иск о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в суд в течение одного года со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (п. 2 ст. 181 ГК РФ).
Последствия признания сделок недействительными
Недействительная сделка не влечет юридических последствий. В этом случае каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возместить полученное в натуре – возместить его стоимость (ст. 167 ГК РФ).
Общим правилом таких последствий является двусторонняя реституция – каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное ею по недействительной сделке: продавец обязан возвратить полученную денежную сумму, а покупатель - квартиру.
В ряде случаев последствием является взыскание полученного по сделке в доход государства. Возможны два варианта: либо односторонняя реституция, т. е. взыскание только с виновной стороны, либо, при наличии вины у обеих сторон, с них взыскивается все полученное по сделке.
Для расторжения сделок поводов достаточно много: это неисполнение договора, нарушения, допущенные как в этом, так и в предыдущих договорах.
Чаще всего встречаются следующие нарушения. Например, сделка не соответствует закону или иным правовым актам. При этом чаще всего встречается невключение несовершеннолетних, прописанных в квартире в момент приватизации, в число собственников, отсутствие согласия всех прописанных в квартире на момент приватизации. Это можно проверить, получив архивную выписку из домовой книги и проверив всех, прописанных в этой квартире, и куда они впоследствии выписались. Серьезную опасность составляют сделки, совершенные гражданином, признанным недееспособным или ограниченным судом в дееспособности. При этом часто вопрос о недееспособности решается как бы задним числом, на основании выписок из истории болезни и амбулаторной карты. Обезопасить себя можно только проверив, состоят ли продавцы квартиры на учете в ПНД, но часто эта информация является закрытой.
Отдельную категорию составляют сделки, совершенные людьми, неспособными понимать значения своих действий или руководить ими, совершенные под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой или стечения тяжких обстоятельств. Проверить риск по таким сделкам очень тяжело.
Хотелось бы обратить особое внимание на то, что по сложившейся судебной практике при расторжении договора купли-продажи квартиры возврат квартиры не подразумевает одновременного возврата денег за квартиру.
Если продавец деньги уже потратил, то возврат будет осуществляться постепенно из заработанных продавцом средств. При этом эта сумма не может превышать 20 процентов (ст. 383 ГПК РСФСР). Но и взыскание не всегда возможно наложить. Взыскание на имущество должника не обращается, если размер взыскания не превышает той доли месячной заработной платы или иного заработка, пенсии или стипендии, на которую по закону может быть обращено взыскание (ст. 363 ГПК РСФСР).
5. Как проверить квартиру?
Первый этап: кто собственник квартиры?
Основная задача – выяснить, обладает ли продавец правами собственника на отчуждаемую квартиру. Квартира может находиться в собственности как одного, так и нескольких лиц (общая собственность). Общая собственность на квартиру возникает, например, когда жилое помещение было приватизировано всеми проживающими в нем членами семьи. При отчуждении квартиры, находящейся в общей собственности, каждый из собственников выступает в качестве продавца по договору. Нужно убедиться в том, что собственники продают квартиру по общему согласию, если жилье находится в общей совместной собственности (ст. 144, 246, 253 ГК РФ).
Право собственности на приватизированную квартиру подтверждается договором передачи в собственность и свидетельством о собственности на жилище. Для кооперативных квартир таким документом является справка о выплате пая. Если квартира была получена продавцом по наследству, в дар или куплена им, право собственности подтверждается документом, на основании которого она перешла к собственнику (свидетельство о праве на наследство, договор дарения, купли-продажи, уступки права требования, мены). При этом на всех договорах должен быть поставлен штамп о регистрации.
Если продавец утерял правоустанавливающие документы, то до введения учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним он получал дубликаты правоустанавливающих документов. После введения учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним им выдается выписка из Единого Государственного Реестра Прав (ЕГРП).
Необходимо также убедиться в том, что приобретаемая вами квартира не заложена, не находится под арестом или запретом. Информация об ограничениях квартиры предоставляется учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Если продавец квартиры отказывается ознакомить вас с интересующими документами или нет уверенности в действительности представленных продавцом бумаг, вы можете самостоятельно получить необходимые сведения. Сведения об объекте недвижимости, правах, зарегистрированных на этот объект, а также об ограничениях (обременениях) прав предоставляются любому лицу. Для этого вам необходимо представить в учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним документ, удостоверяющий личность, и письменное заявление. К сожалению, данная услуга платная. Для квартир, находящихся в собственности лиц, ее приватизировавших (первая приватизация), проверка сводится к сверке лиц, зарегистрированных на данной площади и указанных в свидетельстве о собственности на жилище. Кроме того, нужно точно установить, участвовали ли в приватизации дети, прописанные здесь. И где они проживают в настоящее время.
Если же квартира принадлежит собственнику на основании договора купли-продажи, то непременно нужно выяснить, как часто с момента приватизации эта квартира продавалась. А еще необходимо
узнать, куда при предыдущих продажах квартиры выписывались ее собственники. И соблюдались ли правила продажи. Нужно проверить, учитывались ли при продаже интересы несовершеннолетних и людей, отнесенных к группе риска. Эту информацию получают в органах опеки и попечительства по месту жительства. Эти органы выдают разрешение на совершение сделки с жильем, если в квартире проживают их подопечные. Если разрешение каким-то образом обошли, а оно требовалось, то в случае конфликта суд признает сделку недействительной.
Второй этап: кто живет в квартире?
Всегда нужно тщательно изучать документы, подтверждающие право собственности на продаваемую квартиру, интересоваться, не проживают ли в ней лица, выписанные из квартиры временно (находящиеся в загранкомандировке, на службе в армии, на учебе или в заключении). Ведь в соответствии с действующим законодательством эти лица по возвращении имеют право на заключение договора найма по месту прежнего проживания. Часто в судебной практике встречаются случаи, когда сделка купли-продажи признается недействительной, так как при приватизации квартиры были нарушены права несовершеннолетних членов семьи на участие в приватизации.
Необходимо обратить внимание, что лица, имеющие право на проживание, не всегда могут быть в числе собственников квартиры. Квартира может находиться в собственности супругов, но дети, прописанные в данной квартире, могут не являться ее собственниками, однако их интересы будут учтены судом в случае спора по сделке. Согласно
п. 1 ст. 292 ГК РФ члены семьи собственника имеют право пользоваться ею, переход права собственности не является основанием для прекращения пользования квартирой членами семьи прежнего собственника (п. 2 ст. 292 ГК РФ). Вы можете купить квартиру не только с тараканами, но и с двуногими жильцами.
Чье согласие должен иметь продавец?
Если собственником квартиры является малолетний гражданин (до 14 лет) или гражданин, признанный судом недееспособным, продать квартиру могут только его законные представители (родители, усыновители или опекуны (ст. 28 ГК РФ). На совершение сделок по отчуждению имущества малолетних и недееспособных лиц необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ). Разрешение оформляется постановлением или распоряжением органа местного самоуправления за подписью его главы.
Если продавец приобрел продаваемую квартиру, находясь в законном браке, такая квартира является совместной собственностью супругов (ст. 34 Семейного кодекса РФ). Для того чтобы продать эту квартиру, продавец должен получить нотариально удостоверенное согласие второго супруга, в противном случае сделка признается недействительной решением суда (п. 3 ст. 35 СК РФ).
Этап третий: заключаем договор
В договоре купли-продажи должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить квартиру. При отсутствии этих данных договор считается незаключенным и не влечет юридических последствий (ст. 554 ГК РФ). Договор должен обязательно предусматривать цену квартиры. При отсутствии цены в договоре он не считается заключенным (ст. 555 ГК РФ).
Договоры купли-продажи и уступки права разнятся порядком расчета сторонами. Порядок расчета должен обязательно оговариваться в договоре. Договор купли-продажи считается заключенным с момента регистрации учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. 558 ГК РФ).
6. Страховать или нет?
Приобретая квартиру, покупателю необходимо отдавать себе отчет в том, что существуют факторы риска, которые невозможно выявить. Специалисты утверждают, что практически любая сделка на вторичном рынке может быть оспорена. Каждый сотый владелец лишается своих прав по причинам, от него не зависящим. Судебная практика стоит на том, что признание одной из предыдущих сделок недействительной влечет недействительность всех последующих сделок.
Юридическая проверка в значительной степени снижает риск для покупателя. Поинтересуйтесь в той же страховой компании, застрахуют ли они ваш риск утери права собственности на приобретаемую квартиру, и, если после проверки сделки получите отрицательный ответ, значит, риск слишком велик. Страхование права собственности является частью сделки в практике западных стран. Российский рынок, несмотря на значительное количество афер, только начинает примерять западные стандарты. Первая причина состоит в том, что, несмотря на высокий потенциальный спрос, лишь немногие страховые компании предлагают подобный вид страхования.
Страхование риска утраты права собственности на жилье называют титульным страхованием. В задачи страховой компании входит защита покупателя в суде, причем делать это страховая компания будет исключительно добросовестно, отстаивая свои деньги. Причина состоит в том, что страховая сумма, выплачиваемая страховой компанией при наступлении страхового случая, ограничена лишь рыночной стоимостью. То есть, если страховая компания проигрывает в суде и квартиру возвращают владельцу, она полностью возвращает покупателю деньги, затраченные на приобретение жилья.
Вторая причина невысокой популярности страхования - все то же русское “авось”: все, что ни происходит, происходит с кем-то и меня не коснется.
Третья причина состоит в нашей ограниченности в средствах и довольно высоких тарифах. Они колеблются от 0,2 процента страховой суммы (цены договора) при страховании новостроек на один год до 2,5 процента при страховании риска утери права собственности на объекты недвижимости, имеющие длительную историю обращения на вторичном рынке, и сроке страхования до 10 лет. Страховать жилье на срок более 10 лет не имеет смысла – истекает срок исковой давности.
И в заключение. Грамотный собственник жилья постарается, опираясь на закон, обезопасить себя и свое имущество всеми возможными юридическими способами.
Государственный жилищный сертификат – именное свидетельство, удостоверяющее право его владельца на получение безвозмездной субсидии для приобретения жилья.
Решение об участии в подпрограмме граждане принимают добровольно. Гражданин-участник подпрограммы информируется об условиях реализации сертификатов и дает письменное согласие на участие в подпрограмме и на исключение из очереди на улучшение жилищных условий, в случае приобретения жилого помещения с использованием сертификата.
Кто может получить жилищный сертификат?
- военнослужащие, принятые до 01 января 2005 года на учет в качестве нуждающихся в получении жилых помещений, (однако, с января 2011 года, выдача им жилищных сертификатов прекращена. Вместо сертификатов для улучшения жилищных условий они будут получать просто деньги) общая продолжительность военной службы которых составляет более 10 лет увольняемые или уволенные с военной службы по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе, по состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями, уволенные с военной службы и подлежащие переселению из закрытых и обособленных военных городков;
- сотрудники МВД – полицейские (сюда же относятся и те, кто был на службе в уголовно-исполнительной системе);
- ветераны Великой Отечественной войны;
- молодые семьи;
- северяне;
- инвалиды;
- граждане, которые лишились жилого помещения в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий, от террористических актов;
- вынужденные переселенцы.
Серии и виды жилищных сертификатов
- УВ – для увольняемых военнослужащих, сотрудников МВД, ФСБ, ГУИОН, МЧС;
- ГУ – граждане, уволенные с военной службы и получающие ГЖС в субъектах РФ;
- БК – для переселяемых из Байконура;
- ПС – для граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера;
- В – вдовы военнослужащих, погибших во время службы в Вооруженных силах;
- МУ – молодые ученые (если возраст не превышает 35 лет (для кандидатов наук) или 45 лет (для докторов наук) и стаж его работы в научной организации в должности научного работника составляет не менее 5 лет);
Как заключается договор покупки жилья с сертификатом?
С сертификатом на руках необходимо идти в один из банков, который федеральное казначейство уполномочило обслуживать сертификаты по конкретной программе, чтобы сдать нотариально заверенную копию сертификата.
Как указывалось выше, жилищный сертификат имеет денежный эквивалент. Но поскольку участнику программы «живые деньги» не полагаются, то обладатель сертификата пишет заявление. На основании него в банке открывают отдельный блокированный целевой счет. Кроме того, две стороны подписывают договор на обслуживание этого счета.
В течение девяти месяцев тому, кто владеет сертификатом, необходимо подобрать подходящее жилье. А потом представить в банк договор купли-продажи жилого помещения. Он должен быть зарегистрирован в соответствующем полномочном органе.
Пять дней достаточно, чтобы банк рассмотрел предоставленные документы. Так определено законом. Если у него нет вопросов к клиенту, то он в течение десяти рабочих дней перечисляет деньги на счет продавца квартиры.
Жилищный сертификат для молодых ученых
Предоставление сертификатов осуществляется Российской академией наук и её отделениями, Российской академией медицинских наук – молодым ученым, работающим в академиях наук или подведомственных им научных организациях. Молодой ученый может быть признан участником Программы, если:
- его возраст не превышает 35 лет (для кандидатов наук) или 40 лет (для докторов наук);
- он работает в научной организации научным работником и его общий стаж работы научным работником составляет не менее 5 лет;
- он признан научной организацией нуждающимся в улучшении жилищных условий в соответствии с жилищным законодательством РФ.
Для получения жилищного сертификата молодой ученый подает в научную организацию по месту работы соответствующее заявление, копии документов, удостоверяющего личность, подтверждающего наличие ученой степени, стаж работы, о признании его нуждающимся в улучшении жилищных условий.
Научная организация составляет списки молодых ученых, претендующих на жилищный сертификат, направляет их в академию наук, а затем в Минэкономразвития РФ.
Срок действия жилищного сертификата для ученых составляет: 2 месяца для представления его в кредитную организацию, а для покупки жилья – 9 месяцев, в случае замены сертификата – 6 месяцев.
