В соответствии со ст. 1 ФЗ № 122-ФЗ, под категорию «нежилое помещение» подпадает та группа помещений, которые изначально не предназначаются для проживания в них человека.
Если Вы обладаете нежилым помещением, то у Вас есть законное право разделить это нежилое помещение на несколько отдельных помещений, получив на каждое вновь образованное помещение пакет документов из выписки ЕГРН и технического паспорта. Сделав раздел нежилого помещения, Вы, несомненно, получите коммерческую выгоду, поскольку небольшие помещения стоят дороже и лучше продаются/сдаются.
Опыт оказания услуги – более 7 лет.
Мы гарантируем успешное оказание услуги и закрепляем эту гарантию в условиях договора.
Услуга оказывается под ключ.
Мы будем информировать Вас о статусе выполнения дела в режиме он-лайн, что позволит Вам держать руку на пульсе.
Сервис и поддержка:
При необходимости специалисты компании могут находиться на связи с клиентом и отвечать на его вопросы 24 часа в сутки.
Раздел нежилых помещений в Москве и Московской области – процедура, которая направлена на деление единого объекта на несколько. Достигается это за счет его раздела или же выделения отдельных частей. При этом для каждой из них назначается новый кадастровый номер. Кроме этого выдается документ о праве собственности на вновь сформированный объект.
Проведение раздела в Москве является обязательным в целом ряде ситуаций. Это может быть аренда нежилого объекта, его продажа или же субаренда. В такой ситуации благодаря разделу можно не только урегулировать основные аспекты предстоящей сделки, но и оптимизировать процесс ее подготовки. Рекомендовано разделение нежилых строений и перед осуществлением ипотечных операций. Связано это с невозможностью участия в таких сделках части нежилого объекта, благодаря чему появляется возможность передачи в аренду отдельных частей помещения. При этом каждая такая часть будет выступать в роли отдельной структурной единицы недвижимости.
В ситуациях, когда нежилой объект охватывает несколько этажей сразу, законодательством предусмотрена возможность передачи их в аренду по отдельности. Сама аренда при этом может быть, как краткосрочная, так и долгосрочная. Что до ипотечных операций, то в них подобная нежилая недвижимость участия принимать не может. Исключением является получение каждым этажом раздельного свидетельства на право собственности и личного кадастрового номера.
Если с жилым сектором и разделом в натуре имеется ряд условностей и ограничений, то по нежилому фонду государство никоим образом не ограничивает процедуру раздела недвижимости. Поделить входящие в него объекты можно на нужное количество частей, без каких-либо ограничений. В последующем, владелец имеет полное право на проведение любых операций со своей долей, учитывая при этом личные имущественные интересы и собственные пожелания.
Порядок действий при разделе здания
Принимая решение о разделе нежилого помещения, следует помнить о том, что процедура эта включает в себя несколько последовательно проводимых этапов. Выполнение каждого из них при разделении нежилого помещения на два является обязательным, а сами они заключаются в следующем:
- Подготовка технического плана на сформированную часть или новое помещение. В первую очередь владельцу требуется обращение в кадастровую компанию, для подготовки инженерами соответствующей документации на разделяемые части и участки. Под каждый из них подготавливается свой технический план. Обязательно его представление в электронном формате с утверждением посредством имеющейся у специалиста электронно-цифровой подписи. Продолжительность составления плана во многом зависит от объема работы и оперативности подачи документов-оснований. Как правило, этот период составляет 5-10 дней;
- Подача документов в МФЦ или Росреестр. Выбор конкретной структуры определяется исходя из того, где располагается объект недвижимости. Решение о регистрировании принимается уполномоченным органом на протяжении 10 дней. По их истечении представляется мотивированное решение об отказе в регистрации с просьбой устранить имеющиеся ошибки или же выдается требуемая документация. В случае с негативным ответом, собственник имеет срок в 90 дней для устранения неточностей и повторной подачи документов на дом. Период ее рассмотрения при повторном обращении также составляет 10 дней;
- Получение выписок ЕГРН на каждую вновь созданную часть. В случае с позитивным решением, владельцу выдаются новые выписки из ЕГРН по всем сформированным помещениям с указанием в них их площади и новых границ. После того, как по каждому объекту выдан новый кадастровый паспорт и все изменения поставлены на учет в реестре ГКН, проводится регистрирование прав собственности на вновь сформированные помещения. Одновременно с этим осуществляется и погашение прав на исходный объект, который был подвергнут разделу. Для этого подается соответствующее заявление, которое крайне желательно дополнить пакетом первоначальной документации-основания касательно права собственности на помещение, которое пришлось разделять или здание в целом.
Документация по разделу помещений
Чтобы разделить нежилое здание на несколько частей или помещений, потребуется предоставить такой пакет документации:
- Техпаспорт на объект недвижимости;
- СНИЛС, паспорта собственника или их группы;
- Документация правоустанавливающего характера на помещение.
В случае подачи документов уполномоченным лицом, требуется также нотариально заверенная доверенность на его имя.
Сам же процесс раздела может быть добровольным или принудительным. В первом случае речь идет о совместном оформлении собственниками документации согласно установленным законодательным нормам. В ситуации с принудительным разделом вопрос решается через суд.
У меня здание, бывший склад строительной организации из белого силикатного кирпича, стены в полтора кирпича, высота 6 метров, потолок — двенадцатиметровые плиты перекрытия. В одной части хочу сделать жилое помещение в два этажа. Получается размер этого помещения 6 метров высота, 5.6 метров ширина и 12 метров длина, три стены (5.6х5.6х12) в полтора кирпича, а четвертая перегородка 12 метров в полкирпича(из красного кирпича). К перегородке в полкирпича хочу доложить стену в один кирпич и связать их между собой анкерами для усиления (прав ли я?). И хочу узнать, что мне использовать на межэтажные балки перекрытия, которые будут 5.6 метров: деревянные балки или железные двутаврии, какого размера и какой необходим пролет между ними. Алексей
Здравствуйте, Алексей!
Запланированный вами объем работ относится к реконструкции. Её выполнение требует наличия технического освидетельствования существующих несущих конструкций, разработки проекта и получения разрешения на строительство. Вы собираетесь не только внести существенные изменения в несущий конструктив здания, но и изменить целевое назначение части помещения.
«Усиление» перегородки для последующего опирания балок перекрытия выглядит логичным, но под ненесущие перегородки обычно не выполняют полноценный фундамент (чаще просто делают локальное усиление в бетонном полу, если говорить о складах). Скорее всего, целесообразнее демонтировать перегородку, локально вскрыть пол, сделать монолитную железобетонную фундаментную ленту, на которую опереть новую внутреннюю несущую стену из кирпича толщиной 380 мм. Также возможен вариант устройства столбчатых фундаментов внутри помещения с последующей установкой стальных стоек, которые и будут держать новое перекрытие.
Номер профиля двутавровых балок зависит от нагрузок, пролета и шага самих балок. Если задаться нормативной нагрузкой для жилых помещений из СП 20.13330.2011 «Нагрузки и воздействия», принять шаг балок 1,5 м, толщину монолитной части 150 мм, конструкцию пола весом не более 100 кг/м2, нагрузку от перегородок на втором этаже усреднено до 120 кг/м2, то, исходя из расчета, по первой и второй группе предельных состояний получаем двутавр балочного типа 25Б2 при условии раскрепления из плоскости по середине стальными распорками (например, из швеллера №10).
Подготовка нового перекрытия к заливке бетоном. В качестве несъемной опалубки применен профлист
В случае установки стоек балки получатся меньшего сечения, но общей экономии, скорее всего, не будет из-за расходов на сами стойки.
Разбивка этажа по высоте с применением внутренних стоек
Важный вопрос – узел опирания стальных балок на кирпичную кладку. Обычно решают его устройством пазух шириной 400-500 мм. Нижнюю часть пазух выравнивают бетоном В25 на мелком заполнителе, укладывают стальную пластину толщиной 20 мм по ширине пазухи, и уже на неё опирают балки. Но решение этого узла может сильно зависеть от состояния стены и остаточной марки прочности её материала.
Схема устройства узла опирания стальной балки на кирпичную кладку
В месте опирания лестничного марша, ведущего на второй этаж, может понадобиться усиление.
Самостоятельное неквалифицированное принятие конструктивных решений по такому объему работ может быть опасным. Удаленная консультация также не может заменить собой рабочий проект, составленный специалистом по результатам технического освидетельствования состояния существующих конструкций.
Раздел нежилого помещения между собственниками
Документ от 10.11.2015, опубликован на сайте 24.11.2015 под номером 55576, 2-я гражданская, О выделении доли в праве общей долевой собственности в натуре и взыскании расходов по оплате государственной пошлины, РЕШЕНИЕ оставлено БЕЗ ИЗМЕНЕНИЯ
У Л Ь Я Н О В С К И Й О Б Л А С Т Н О Й С У Д
У Л Ь Я Н О В С К И ЙО Б Л А С Т Н О ЙС У Д
Судья Гаврилова Е.И.Дело № 33-4572/2015
А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О ЕО П Р Е Д Е Л Е Н И Е
Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующегоКолобковой О.Б.,
судейКоротковой Ю.Ю., Аладина П.К.,
при секретаре Лавренко Ю.Ю.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Шитова С*** Л*** на решение Барышского городского суда Ульяновской области от 03 августа 2015 года, по которому постановлено:
Произвести раздел в натуре нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Барыш, ул.*** д.***, исходя из варианта № 1заключения эксперта №*** от 29.07.2015, являющегося неотъемлемой частью настоящего решения, выделив в собственность:
ПильщиковуИ*** В***– вход в подвал (литер а), крыльцо (литер к1), помещения, расположенныена первом этаже здания №№ 8 (цех), 9 (склад - литер А), 10 (цех), 11 (склад), 12 (склад), 13 (подсобная), 16 (раздевалка), 17 (туалет), 20 (склад - литер А4), 21 (склад), 22 (гараж -литер А3);помещения, расположенные на втором этаже здания №№ 2 (подсобная - литеры А-А2), 3 (подсобная);
Шитову С*** Л*** - помещения, расположенныена первом этаже здания №№ 1 (торговая - литер А2), 2 (коридор), 3 (склад - литер А), 4 (подсобная), 5 (подсобная), 6 (склад), 7 (цех), 23 (гараж - литер А3);помещение, расположенное на втором этаже здания 4 (подсобная - литеры А-А2);
в общую долевую собственность Пильщикову И*** В***и Шитову С*** Л*** -крыльцо (литер к) и помещения, расположенныена первом этаже здания №№ 14 (склад - литер А), 15 (коридор), 18 (котельная), 19 (проходная - литер А1).
Взыскать с Пильщикова И*** В*** в пользу Шитова С*** Л*** денежную компенсацию за неравноценную долю в размере *** руб. *** коп., а также в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины *** руб.
Взыскать с Пильщикова И*** В*** в доход местного бюджета государственную пошлину в размере *** руб. *** коп.
Взыскать в пользу ООО «Многопрофильный деловой центр»расходы по проведению экспертизы: с Шитова С*** Л****** руб., с Пильщикова И*** В*** *** руб.
Заслушав доклад судьи Коротковой Ю.Ю., объяснения истца Шитова С.Л., его представителя Муллова С.С., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика Пильщикова И.В. - Мясникова В.И., полагавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия,
У С Т А Н О В И Л А:
Шитов С.Л. обратился в суд с иском, уточненным в ходе судебного разбирательства, к Пильщикову И.В. о выделении доли нежилого помещения в натуре.
В обоснование заявленного иска указал, что ему и ответчику направе общей долевой собственности (по ½ доли каждому) принадлежитнедвижимое имущество: двухэтажное здание торгового центра с пекарней общей площадью 819,4 кв.м и земельный участок (разрешенное использование: для столовой, реконструкция здания столовой под торговый центр) общей площадью 1 044 кв.м, расположенные по адресу: Ульяновская область, г. Барыш, ул. ***
Поскольку дальнейшее использование имущества в общей долевой собственности невозможно, истец направил в адрес ответчика соглашение о разделе долей в праве общей долевой собственности. Однако ответчик предлагает иной вариант раздела, условия которого для него неприемлемы.
С учетом результатов проведенной по делу экспертизы истец уточнил исковые требования и просил произвести раздел по варианту № 3 экспертного заключения №*** от 29.07.2015 , выделив ему в натуре ½ доли в праве общей долевой собственности на двухэтажное здание, а именно, помещения №№ 2 - 9 на первом этаже,½ часть помещения № 1 на первом этаже и ½ часть помещения второго этажа, а помещения №№ 18, 19 на первом этаже оставить в общей долевой собственности сторон.
Кроме того, просил взыскать с ответчика компенсацию за неравноценную долю в размере *** руб. *** коп. и расходы по оплате госпошлины в размере *** руб.
Рассмотрев спор по существу, суд принял приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе Шитов С.С. просит отменить решение суда и принять новое, удовлетворив исковые требования в полном объеме.
Считает, что решение вынесено без учета фактических обстоятельств дела.Предложенный им вариант раздела предполагает раздел здания наполовину с учетом особенностей перегородок и конструктивных особенностей мансардного помещения, а также передачу в общую долевую собственность помещений, в которых имеются инженерныекоммуникации.Однако эксперт вышел за рамки поставленных вопросов и сделал вывод о возможности использования здания как пекарни, сославшись на ВНТП 02-92, без указания конкретных правил, которые нарушает его вариант раздела.
Считает, что предложенный экспертом вариант №1 раздела исследован формально. Не учтено, что он не сможет использовать гараж по назначению, так как въезд в него осуществляется с одной стороны здания, отведенной в собственность ответчика, а с другой стороны расположена трансформаторная подстанция. При этом экспертом выделены в общую долевую собственность сторон склад и коридор, что приведет к новым судебнымспорам.
Выводы эксперта о том, что по предложенному им варианту раздела здания необходимость в переоборудовании здания, изменении инженерных сетей и коммуникаций отсутствует, являются несостоятельными. Раздел мансардного помещения произведен криволинейно без учета особенностей его конструкции и дальнейшего использования. Однако возможно прямолинейное деление. При этом взысканной в его пользу денежной компенсации недостаточно для приведения в надлежащее состояние выделенных помещений.
По мнению автора жалобы, ссылка на целевое назначение спорного здания в качестве пекарни нарушает баланс интересов сторон. Прежний собственник здания, осуществлявший производство хлебобулочных изделий, ограничивался меньшим объемом помещения, чем выделенный ответчику.
В возражениях на апелляционную жалобу Пильщиков И.В. просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, которые надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства.
В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.
Рассмотрев доводы жалобы, возражений на нее, изучив материалы дела, проверив соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и правильность применения судом норм материального и процессуального права при вынесении решения, апелляционная инстанция не находит его подлежащим отмене.
При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (п. 3 ст. 252 ГК РФ).
По смыслу указанной нормы закона выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность истцу определенной изолированной части строения, соответствующих его доле, а также утрату им права на эту долю в общем имуществе.
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249 , 289 , 290 ГК РФ.
Исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.
К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), они вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество.
Кроме того, в отсутствие специальных правил следует руководствоваться общими положениями гражданского законодательства о делимости вещей.Выдел доли в праве общей долевой собственности в натуре возможен лишь без соразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Образующиеся части здания (помещения) должны соответствовать исходному назначению здания, а вновь образованные помещения – требованиям СНиП и другой нормативно – технической документации.
Какустановлено в ходе судебного разбирательства, истцу Шитову С.Л. и ответчику Пильщикову И.В. на праве общей долевой собственности (по ½ доли каждому) принадлежит нежилое помещение – двухэтажное здание торгового центра с пекарней общей площадью 819,4 кв.м,расположенное по адресу: Ульяновская область, г. Барыш, ул. *** д.***.
Таким образом, площадь помещений, соответствующая идеальной доле в праве, составляет 409, 7 кв.м.
Указанное здание расположено на земельном участке площадью 1 044 кв.м, принадлежащем сторонам в размере ½ доли каждому. Право собственности на спорный объект недвижимости возникло у сторон на основании договора купли - продажи от 10.04.2010.
Согласно техническому паспорту, составленному органом технической инвентаризации по состоянию на 03.04.2015,спорный объект является зданием торгового центра с пекарней, имеет помещения №№ 1-23на первом этаже и №№1, 2 на втором этаже. Незастроенная площадь участка 325, 43 кв.м.
В настоящее время Шитов С.Л. спорным зданием не пользуется, часть помещений используется ответчиком Пильщиковым И.В. для пекарного производства, в связи с чем им произведено оборудование цехов, установка тестомесильных машин, вентиляции и дымоходов, получены технические условия по выпечке хлеба, технические условия на водоснабжение, присоединение к газораспределительной сети объекта газоснабжения пекарни и гаража, приобретено газовое хозяйство для технологических нужд, заключены договоры с ресурсоснабжающими организациями, оборудована канализация, приобретена трансформаторная подстанция и др.
Размещение ответчиком пекарного оборудования, инженерных сетей, производство капитального и косметического ремонта и ведение им предпринимательской деятельности в спорном здании было согласовано с истцом, что подтверждается его согласием от 10.07.2010.
В настоящее время между сторонами возник спор по владению и пользованию имуществом, находящимся в долевой собственности.
Для решения вопроса о технической возможности раздела в натуре нежилого здания судомбыла назначена судебная строительно-техническая экспертиза.
Заключением строительно-технической экспертизы № *** от 29.07.2015 установлена возможность реального разделамежду совладельцами спорного объекта недвижимости в соответствии с их идеальными долями.
Суд, проанализировав предложенные экспертом варианты раздела, учитывая конкретные обстоятельства дела, наличие сложившегося порядка пользования указанным нежилым зданием, а также исходя из баланса интересов участников общей собственности,пришел к обоснованному выводу о том, что вариант № 1 в наибольшей степени отвечает интересам обеих сторон.
В этом случае выделяемые в натуре помещения приближены к идеальным долям сторон, истцупроизводится денежная компенсация за неравноценную долю, линии раздела этажей здания совпадают, имея незначительные отклонения.
Данный вариант в наибольшей степени соответствует существующему порядку пользования, назначению здания в соответствии с техническим паспортом и его отдельных помещений, оборудованных ответчиком с согласия истца.
В общую долевую собственность сторон переданы помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, в которых имеются инженерные коммуникации, вчастности котельная и электрощитовая (помещения №№ 18, 14),а также коридоры, обеспечивающие проход к ним (помещения №№ 19, 15).
Данный вариант раздела здания, как указано в заключении судебной экспертизы, не предполагает нарушение существующих технических характеристик здания, изменение целевого назначения здания.
Эксперт С*** Е.А., будучи допрошенной в судебном заседании апелляционной инстанции, подтвердила, что предлагаемый вариант раздела № 1 разработан с учетом назначения здания, его конструктивных особенностей, строительных норм и правил. Второй этаж представляет собой мансардное помещение без перегородок, не требует возведения капитальных стен и перегородок непосредственнона несущей стене первого этажа. Расчет линий раздела первого этажа производился посередине несущих стен, что повлекло разницу с длиной линий раздела второго этажа. Между тем данная разница обусловлена поставленными задачами исследования о разделе здания в соответствии с идеальным долями сторон, является незначительной и не влияет на несущую способность конструкций. Помещения №№ 8 и 9 выделены Пильщикову И.В.с учетом размещения в них 5 единиц тестомесильного оборудования. В соответствии с п. 2.6 ВНТП02 - 92 часть 2 «Пекарни» и Приложением к нему необходимая минимальная площадь для размещения такого оборудования составляет 10-14 кв.м.
Вопреки доводам жалобы, у судебной коллегии не имеется оснований сомневаться в объективности и достоверности выводов эксперта. Само заключение эксперта в полной мере отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, содержит четкие ответы на поставленные вопросы, подробное описание проведенного исследования, указание на примененные методы. Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями, необходимой квалификацией, опытом работы в экспертной деятельности, и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Экспертом непосредственно осмотренспорный объект недвижимости, что отражено в экспертном заключении, и проанализированы правоустанавливающие и технические документы на него.
При этом заключение экспертизы не имело преимущественного значения и оценивалось судом в совокупности с другими доказательствами, получившими надлежащую оценку в соответствии с требованиямист. 67 ГПК РФ.
Доводы жалобы относительно раздела спорного здания по варианту № 3 являлись предметом исследования суда первой инстанции и обоснованно признаны несостоятельными. Такой выдел ведет к нерациональному использованию площадей, поскольку помещение 24, передаваемое Пильщикову И.В., отделено от остальной части передаваемых ему помещений, фактически вклинивается в помещения истца и требуетустройства отдельного входа, перегородок.
Более того, как указал эксперт, выдел помещений №№ 8, 9 на первом этаже здания в собственность Шитова С.Л. приведет к невозможности использования оставшейся части здания для существующего пекарного производства, поскольку вновь образованные помещения не будут соответствовать требованиям ВНТП 02-92 Часть 2 Пекарни.
Вопреки доводам жалобы, расположение трансформаторной подстанции около помещения № 23 (гараж), выделяемого Шитову С.Л. не исключает возможности использовать данное помещение и не влияет на правильность выводов суда. Земельный участок между сторонами не разделен. Каких - либо препятствий в пользовании данным помещением не установлено.
Рассмотрев заявленный иск в пределах требований истца, настаивавшего исключительно на варианте № 3, суд на основании исследованных доказательств пришел к верному выводу о несостоятельности данного варианта и произвел раздел в соответствиис вариантом № 1, который в наибольшей степени соблюдает баланс сторон.
Доводы, изложенные истцом в жалобе и в судебном заседании апелляционной инстанции, не ставят под сомнение правильность принятого решения.
Оснований к переоценке установленных судом обстоятельств и доказательств, принятых в основу решения, у судебной коллегии не имеется.
Судебное разбирательство проведено всестороннее, полно и объективно.Судом созданы необходимые условия для реализации принципа состязательности сторон. Нарушений процессуального закона, влекущих отмену либо изменение решения суда, не установлено.
Таким образом, решение суда по настоящему делу принято с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующих норм материального права. Оснований для удовлетворения жалобы не имеется.
Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
РешениеБарышского городского суда Ульяновской области от 03 августа 2015 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Шитова С*** Л*** – без удовлетворения.
Председательствующий
Возможность провести раздел предусмотрена законом только для однородных объектов недвижимости. Следовательно, здание может быть разделено только на несколько помещений. Помещение является самостоятельным объектом кадастрового учета, поэтому в границах здания его можно образовать, либо выделить из другого помещения, при этом необходимо учитывать правила, установленные ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости».
Образование помещений происходит за счет внутреннего объема здания. Чтобы вновь образованное помещение было признано самостоятельным объектом недвижимости, в процессе строительных работ нужно добиться соблюдения двух признаков – изолированности и обособленности. Для этого происходит отграничение образованных помещений от остального объема здания.
Признаки изолированности и обособленности подразумевают следующее:
- вновь образованные помещения будут считаться изолированными, если они отграничены от остального объема здания строительными конструкциями (стены, перекрытия и т.д.) и имеют отдельный вход;
- для обособленности помещения требуется не только отграничить его от остального объема здания, но и обустроить собственный выход к местам общего пользования, либо на улицу.
Чтобы разделить одно помещение на несколько новых, чаще всего проводится или реконструкция. Порядок согласования строительных работ будет зависеть от их содержания – для перепланировки не нужно получать разрешение на строительство. Также значение имеет в каком здании происходит раздел в многоквартирном жилом доме или в нежилом здании.
При возведении здания, в том числе многоквартирного жилого дома, постановка на кадастровый учет проходит после приема объекта в эксплуатацию. Поскольку проектной документацией изначально предусматривалось образование помещений в границах здания, они также будут поставлены на кадастровый учет при первичном обращении. Для этого характеристики здания и каждого образованного помещения фиксируются в текстовом и графическом блоке технического плана.
Уже после постановки на учет здания, образование новых помещений может происходить за счет раздела или выдела уже существующих помещений. Для этого соблюдаются следующие правила:
- выдел происходит только при выделении доли в натуре – образуется новое самостоятельное помещение, а исходный объект изменяет свои характеристики (при этом само здание с кадастрового учета не снимается). Выделенные помещения становятся самостоятельными объектами недвижимости;
- при разделе исходный объект утрачивает существование, а вместо него на учет будут поставлены два или более новых помещений. Раздел сооружения (здания) также часто применяемая операция в сфере недвижимости и такая процедура требует профессионального и качественного подхода.
Кадастровое деление нежилого помещения проводится в соответствии с требованиями законодательства и правильность подготовки технического плана будет влиять на скорость выполнения работ и регистрации. Также как и раздел существует объединение помещений в один объект недвижимости. Объединяемый объект также должен быть изолирован и обособлен.
Чем отличается помещение от здания — помещение это всегда составная часть здания. Здание может существовать без зарегистрированных в нем помещений, но помещение не может иметь место быть без здания, в котором оно расположено. Исключения составляют кадастровые ошибки и ошибки в сведениях . Сведения о здании или помещении могли быть искажены и неверно внесен в в переходный период 2013 года. К сожалению, исправлять такие ошибки приходится собственникам зданий и помещений самостоятельно за свой счет.
Для коммерческих зданий раздел и выдел проводятся довольно стандартно. Даже в случае когда необходимо согласовать , в нежилых зданиях это сделать проще. Если мы говорим про часть жилого дома как объект недвижимости, для таких случаев предусмотрен особый порядок согласований любых изменений, которые могут сопровождаться длительными процедурами получений разрешений от различный контролирующих органов. Техническое помещение в жилом доме, даже если оно находится в части, где расположены коммерческие помещения, не подлежит разделу, т.к. чаще всего такие помещения предполагают размещение в них специального оборудования или приборов.
Сейчас мы часто сталкиваемся с такими вопросами клиентов: новый дом по документам нежилое здание. Это связано с тем, что приобретает популярность строительство апарт-отелей. Помещения в них продают как квартиры, при этом само здание и помещения в нем являются коммерческой недвижимостью. Если часть жилого дома как объект недвижимости проходит согласование по правилам Жилищного кодекса, то для апарт-отелей все согласовательные процедуры как для коммерческих зданий.
При разделе и выделе ключевое значение также имеет – на основании этого документа собственник смогут провести учет и регистрацию в Росреестре.
Комментарий специалиста . Закон предусматривает и возможность образования временных помещений, которые не будут признаны полноценными объектами недвижимости. Например, при сдаче части здания или нежилого помещения в аренду, площадь может отграничиваться временными стенами или перегородками. В этом случае об образовании постоянного объекта речи не идет, а в Росреестре будет проведен временный кадастровый учет на срок аренды. С 2017 года такой учет возможен только при регистрации аренды или иного обременения на часть объекта недвижимости, провести временный учет без регистрации сделки по нему сейчас нельзя.
Если вам необходимо помощь опытных специалистов и кадастровых инженеров, чтобы провести образование, раздел или выдел новых помещений, обращайтесь в компанию « ». Мы выполним полный комплекс технических работ на объектах недвижимости, поможем оформить право собственности на вновь созданное помещение.
Как оформить образование помещений
Образование новых помещений в пределах границ здания происходит по решению собственника. Соответственно, если происходит раздел нежилого помещения на несколько новых объектов, такое решение должны выразить все владельцы на праве долевой собственности.
Итоги строительных работ, после оформления акта, необходимо зафиксировать в техплане. Для этого собственник объекта выполняет следующие действия:
- после подписания акта нужно обратиться за изготовлением технического плана здания, а также каждого измененного или образованного нежилого помещения;
- инженер проводит кадастровые работы – запрашивает сведения и архивную документацию ( здания и помещений, и т.д.) — при необходимости, проводит фактическое обследование недвижимости;
- в результате обследования инженер устанавливает следующие параметры – площади и местоположения каждого помещения в пределах здания, наличие ограждающих элементов и конструкций, дверные и оконные проемы, и т.д.;
- если здание впервые ставиться на кадастровый учет с одновременным образованием помещений, необходимо проведение кадастровых работ на земельном участке – позволит определить местоположение здания на участке и его ;
- результаты кадастровых работ инженер фиксирует в техплане – заполняется текстовое описание характеристик, образованные помещения отражаются на поэтажном плане здания, составляются схемы и чертежи.
Техплан является основанием для обращения – постановка на учет происходит по заявлению собственника, либо сторон договора аренды. Образование помещения, раздел или выдел будет считаться завершенным с момента, когда сведения кадастрового учета будут внесены в . На каждый самостоятельный объект недвижимости собственник получит выписку из реестра.
Комментарий эксперта . С 2018 года закон обязывает провести постановку на учет каждого объекта недвижимости – в противном случае, любые виды сделок будут запрещены. Чтобы своевременно подать документы в кадастр и оформить сделки купли-продажи или аренды, обратитесь в компанию « ». Инженеры нашей компании окажут услуги и проведут кадастровые работы и , быстро оформят техплан, который будет являться основанием для учета в Росреестре .
Как разделить здание или помещение на части для аренды
В 2019 году допускается передавать в аренду помещение или часть здания, не отвечающее признакам изолированности и обособленности. Для такого варианта временного раздела нужно учитывать следующие нюансы:
- общая площадь здания или помещения может быть разделена на два или более временных объекта – их ограждение перегородками или строительными конструкциями не обязательно;
- каждая временная часть здания или помещения обладает уникальными характеристиками – их установит инженер при обследовании объекта и составлении технических планов на каждую часть;
- каждая часть при таком разделе объектов будет поставлена на временный кадастровый учет – постановка проходит по общим правилам, а изменение прав собственника не происходит.
Сведения временного кадастрового учета также будут внесены в кадастр. Одновременно будет зарегистрировано обременение прав на весь срок аренды. При регистрации договора необходимо представить документы, указанные в Федеральном законе № . При повторной сдаче в аренду аналогичных частей помещений необходимо новое оформление технических планов.
Комментарий эксперта . Если вам необходимо провести в границах здания, либо оформить техническую документацию для продажи иди аренды объектов, обращайтесь в компанию « ». Мы подготовим в течение 1-2 дней, поможет собрать документы на учет и регистрацию в Росреестре, окажем консультационную поддержку по любым вопросам .
Раздел здания для регистрации аренды в 2019 году
С начала 2017 года для владельцев нежилых помещений очень актуален вопрос регистрации в Росреестре договора аренды.
Именно с 1 января 2017 года действуют новые правила: любое помещение, которого регистрируется в Росреестре, должен присутствовать в государственном кадастре недвижимости. Простыми словами: если Вы хотите зарегистрировать договор, вы должны иметь на объект или .
В условиях постоянно меняющегося законодательства, появления новых разновидностей объектов, собственник здания и помещения должен иметь четкое представление о том, чем отличается здание от помещения, какие бывают виды технических помещений в жилом доме, где найти достоверную информацию о здании и помещениях в нем.
При конкретных кадастровых работах мы сталкиваемся с различными ситуациями и задачами. Обширная практика в сфере разделов, деления, выделов и объединений, позволяет нам анализировать самые частые вопросы, возникающие в ходе таких работ. Рассмотрим некоторые из них.
Сложность в том, что помещение чаще всего сдается в аренду частично. Рассмотрим пример такой ситуации и путь ее решения:
Пример.
Дано: 1 этаж многоквартирного дома. Общая площадь 1100 м2.
Цель: Сдать в аренду 300 м2 известной продуктовой сети магазинов.
Задача: Зарегистрировать в Росреестре (это обязательное условие, которое требует будущий арендатор, ведь ему нужно получать лицензию на алкоголь)
Решение:
- Разрабатывается , в котором прописываются характеристики всего помещения.
- В графической части выделяется часть под аренду.
- Подписанный
