В кризисные времена цены на жилье стремительно увеличиваются - в геометрической прогрессии, и чуть ли не каждый квартал. Помочь в такой ситуации может государственный жилищный сертификат - специальный вид свидетельства, удостоверяющий право той или иной категории граждан на приобретение нового жилья за счет федерального бюджета.
В России выдача таких свидетельств продолжается уже около 10 лет в рамках специальной федеральной программы обеспечения жильем некоторых категорий россиян - переселенцев, социально незащищенных групп населения, молодых семей и тд. Кто может получить этот документ и как это сделать, если вы имеете на это право, мы рассмотрим в этой статье.
По данным соцопросов, устроенных минстроем РФ, до 85% россиян своими жилищными условиями не довольны. Что и не удивительно, с современной тенденцией роста можно хоть половину заработной платы откладывать в заветную копилку, но все равно будет не хватать.
Кто имеет право на получение и реализацию сертификата
За прошедшие годы условия выдачи государственных жилищных сертификатов неоднократно менялись - как и список категорий граждан, имеющих право на получение бесплатной квартиры или дома. Эта крупная государственная программа разделена на подпрограммы получения государственного жилищного сертификата, которые как раз и формируются с учетом тех лиц, которые имеют право на получение этого свидетельства.
Действующее законодательство указывает, что сертификат могут получить:
- военнослужащие, члены их семей (те, кто имеют выслугу более 10 лет, получают право за год до увольнения со службы),
- работники органов внутренних дел и члены их семей,
- работники МЧС,
- жители района космодрома “Байконур”,
- проживающие в районах, зараженных радиацией,
- признанные нуждающимися в жилье,
- переселенцам из районов Крайнего Севера (и приравненных к ним местностей).
А вот, например, молодым семьям государственные жилищные сертификаты не выдают - для них существует своя программа, которая так и называется "Жилье для молодой семьи".
Для каждой из этих категорий есть определенные условия, и только при их соблюдении человек получает право на получение государственного жилищного сертификата - для военных и их семей одни, для северян - совсем другие. Подробнее об условиях получения статуса держателя сертификата или переселенца можно прочитать в Постановлении Правительства РФ от 21.03. 2006 "Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством" федеральной целевой программы "Жилище" на 2015 - 2020 годы".
Для порядка субъекты РФ ведут специальный сводный список граждан-получателей государственных жилищных сертификатов, с ним можно ознакомиться на сайте министерства ЖКХ Краснодарского края. Отметим сразу: первыми в очереди на получение сертификата стоят те россияне, чьи жилищные условия были признаны непригодными для проживания по тем или иным причинам - например, у человека вообще нет собственного жилья, а семья большая или жилье, в котором он проживает со своими детьми условиям проживания не отвечает.
Размер гарантированной субсидии в рамках федеральной программы
Для расчета количества денег, которое вы получите, используется социальная квартиры: 33 кв. м для одиноких граждан, 42 кв. м на семью из двух человек и по 18 кв. м на каждого члена семьи при составе семьи три и более человек. Субсидия является безналичной. Ее размер рассчитывается на дату выдачи сертификата и изменению не подлежит. Норматив стоимости 1 кв. м общей площади жилья определяется Министерством регионального развития РФ на каждое полугодие.
За счет субсидии можно не только купить жилье, но и оплатить риэлторские услуги, если это потребуется получателю. Только такое условие должно обязательно быть прописано в договоре на получение нового жилого помещения.
Сроки получения государственного жилищного сертификата
Чтобы стать участником программы/подпрограммы, нужно подать заявление в период с 1 января по 1 июля года, который предшествует тому году, когда вы планируете получить новое жилье. Дальше, в общем-то, все просто, нужно только строго соблюдать все сроки - действие сертификата заканчивается через 9 месяцев, и новый вам не предоставит никто.
После получения документа владелец сдает его нотариально заверенную копию в один из банков, уполномоченных федеральным казначейством на обслуживание данной программы (это «Сбербанк», «Газпромбанк», «Зенит», «Уралсиб» или «Росбанк»). На основании заявления держателя сертификата банк открывает на его имя отдельный блокированный целевой счет, деньги с которого можно потратить исключительно на .
Владелец свидетельства в течение срока его действия (напоминаем - это 9 месяцев) должен подобрать жилье и представить в банк официально зарегистрированный в соответствующем полномочном органе договор купли-продажи жилого помещения.
После этого банк в течение пяти дней рассматривает документы и в случае положительного решения в течение десяти рабочих дней перечисляет деньги на счет продавца квартиры.
Какое жилье можно приобрести с помощью сертификата?
Сертификат имеет денежный эквивалент, однако получить в банке "живые" деньги и воспользоваться ими по своему усмотрению строго запрещается.
- Получить такую социальную гарантию можно только один раз и на покупку только готового жилья.
- Вложить его в уже построенный, но еще не сданный дом нельзя.
- Повторное получение сертификата на жилье одним и тем же лицом на законодательном уровне запрещено.
- Жилье участники федеральной программы могут купить на вторичном рынке любого субъекта РФ, также позволительно покупать индивидуальный жилой дом (либо его часть), одну или несколько квартир (комнат).
- При этом законодательство не позволяет приобретать квартиры, площадь которых меньше установленных норм (например, семья с одним ребенком не сможет купить однокомнатную квартиру – даже при условии, что на большую площадь не хватает средств), однако недостающую сумму разрешено компенсировать ипотечным кредитом либо собственными накоплениями.
Как нельзя использовать государственный жилищный сертификат
Выданный государством документ можно использовать в качестве первоначального взноса по , а вот передавать его другому лицу строжайше запрещено законом - это именной документ, и выдается на имя конкретного лица - получателя. Такие действия будут расценены в качестве мошенничества и могут быть квалифицированы по статье 159 УК РФ. Чтобы самому не стать жертвой мошенников при проведении сделок с государственным жилищным сертификатом, вы можете обратиться к нашим экспертам сайт - мы подберем жилье и проконсультируем по всем аспектам и тонкостям покупки жилья с помощью полученной вами субсидии.
ОСОБЕННОСТИ ПРИОБРЕТЕНИЯ ЖИЛЬЯ ПО ГЖС
1. Расчеты между продавцом и покупателем осуществляются в безналичной форме путем перечисления денег с блокированного счета владельца ГЖС на счет продавца жилья. Нет необходимости брать расписку о получении денежных средств.
2. Владельцы ГЖС не могут участвовать в альтернативных сделках.
3. Не все продавцы желают отражать в договорах купли-продажи реальную стоимость жилья, сильно занижая ее.
4. В некоторых регионах государственная регистрация сделки и права собственности происходят одновременно. При этом продавец расстается с собственностью до получения денег.
5. Договора купли-продажи являются договорами с обременением. В них должен быть описан механизм перехода права собственности на жилье.
6. Обязательным условием договоров купли-продажи жилого помещения или уступки требования на жилое помещение (далее именуется - договор приобретения жилого помещения) является указание, что его оплата производится за счет средств федерального бюджета в виде субсидии, выделяемой по сертификату.
7. В договоре на подбор и оформление квартиры по ГЖС должно быть указано, что покупатель приобретает квартиру с использованием субсидии по ГЖС.
8. Не допускается приобретение жилья, площадь которого в расчете на одного члена семьи участника программы ниже нормы общей (жилой) площади жилого помещения, устанавливаемой органами государственной власти субъектов РФ для постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в месте приобретения жилья.
9. Квартира оформляется в общую собственность всех членов семьи владельца ГЖС.
10. Купить квартиру в доме-новостройке возможно только в случае, если данный дом сдан и имеется возможность оформить собственность на жилье. В этом случае оформляются договор уступки требования и свидетельство о собственности на жилье, которые предъявляются в банк на оплату. Если собственник жилого помещения определен, то с ним заключается договор купли-продажи.
11. Договоры по ГЖС проходят проверку юристами регистрационной палаты, Сбербанка, территориального управления федерального казначейства.
12. Если стоимость жилого помещения превышает размер субсидии, указанный в сертификате, в договоре должен быть определен порядок уплаты недостающей суммы.
КАКОЕ ЖИЛЬЕ МОЖНО КУПИТЬ
Владелец сертификата имеет право приобрести на первичном или вторичном рынке у любых физических и юридических лиц (одного или нескольких) жилые помещения (в том числе индивидуальный жилой дом, часть дома), одну или несколько квартир (комнат). Это жилье должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, быть благоустроенным применительно к условиям населенного пункта, в том числе в сельской местности, выбранного для постоянного проживания.
Указанное жилое помещение оформляется в общую собственность всех членов семьи владельца сертификата.
Приобрести квартиру по сертификату вы можете только в том субъекте РФ, который изначально выбрали сами и который указан в сертификате (город Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Ленинградская область - разные субъекты).
Поиск вариантов приобретения жилья можно вести как самостоятельно, так и поручив это специализированной структуре.
КАК СОВЕРШАЕТСЯ КУПЛЯ-ПРОДАЖА
Блокированный целевой счет в Сбербанке
Оплата по договору купли-продажи производится только Сбербанком с открытого владельцем сертификата блокированного целевого счета.
Для открытия блокированного целевого счета необходимо обратиться в любое отделение Сбербанка России по избранному месту жительства. Банк после проведения проверки соответствия данных, указанных в сертификате, данным, содержащимся в документе владельца сертификата, удостоверяющем личность, в установленном порядке открывает отдельный блокированный целевой лицевой счет на имя владельца сертификата и заключает с ним договор на открытие и обслуживание этого счета.
Заключение договора и его регистрация
Договор купли-продажи жилья может быть составлен самостоятельно либо за его составлением можно обратиться в риэлторскую компанию, к нотариусу или в юридическую фирму. Продавец жилья должен обладать правом собственности на это жилье. Договор купли-продажи не требует обязательного нотариального заверения.
При заключении договора купли-продажи жилья продавец должен представить следующие документы:
правоустанавливающие документы на отчуждаемое жилье;
документы, удостоверяющие личность и подтверждающие правоспособность продавца;
справки жилищно-коммунальных органов об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
справку об уплате налога с имущества, а также справку об отсутствии задолженности по оплате налога с имущества, находящегося в собственности (если отчуждаемое жилье приобретено в собственность в порядке дарения или наследования);
выписку из единого государственного реестра прав на имущество и сделок с ним или справку бюро технической инвентаризации (БТИ) об отсутствии какого-либо обременения на отчуждаемое имущество;
выписку из домовой книги и копию финансово-лицевого счета;
справку БТИ о стоимости отчуждаемого жилья;
постановление главы администрации, оформленное и заверенное в установленном законодательством порядке (если на отчуждаемое жилье имеют право несовершеннолетние дети продавца).
Договор купли-продажи до предъявления его в банк должен быть зарегистрирован органом, уполномоченным осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Оплата жилья, приобретаемого по ГЖС
Оплата приобретаемого жилья по предъявленному зарегистрированному договору купли-продажи осуществляется только территориальным банком Сбербанка России с открытого владельцем сертификата блокированного целевого счета.
Владелец сертификата в течение срока его действия должен представить в банк договор купли-продажи жилого помещения, зарегистрированный в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В случае если приобретаемое жилое помещение расположено в жилом здании, строительство которого завершено, оно принято в установленном порядке в эксплуатацию, но акт приема-передачи жилых помещений (квартир) не составлялся и право собственности на них не зарегистрировано, вместо договора купли-продажи жилого помещения в банк предъявляется договор уступки требования на жилое помещение, заключенный в соответствии с гражданским законодательством РФ владельцем сертификата и лицом, имеющим право требования на это жилое помещение. Кроме того, в банк предъявляется свидетельство о государственной регистрации права собственности на данное жилое помещение, полученное в результате реализации условий этого договора, оформленное на имя владельца сертификата и членов его семьи.
Банк в течение пяти рабочих дней со дня представления договора купли-продажи жилья осуществляет проверку договора. При отсутствии замечаний банк в тот же срок принимает договор к оплате и в течение трех рабочих дней после поступления средств от территориального органа федерального казначейства зачисляет эти средства на отдельный блокированный целевой лицевой счет владельца сертификата при наличии поручения вкладчика на оплату жилого помещения. Перечисление средств по договору приобретения жилого помещения продавцу этого помещения или лицу, уступившему требование на жилое помещение, осуществляется путем безналичных расчетов в порядке и в сроки, установленные правилами.
Владелец сертификата также может в соответствии со статьями 182 и 185 Гражданского кодекса РФ от своего имени и от имени членов своей семьи уполномочить доверенное лицо на совершение необходимых действий по приобретению жилья с помощью сертификата. При этом доверенность должна быть не генеральная, а специальная, то есть на каждое действие.
Например:
право сдачи сертификата в уполномоченный банк;
право на открытие блокированного целевого счета на имя владельца сертификата;
право на предъявление договора купли-продажи жилья в уполномоченный банк на оплату и получение справки об оплате;
право на заключение от имени владельца сертификата и членов его семьи договора купли-продажи жилья;
право регистрации договора купли-продажи жилья и возникших по нему прав собственности в органе, уполномоченном осуществлять на территории субъекта Российской Федерации государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Советы юриста владельцам ГЖС
1. Какую цену ставить в договоре?
При заключении договора купли-продажи недвижимости часто возникает вопрос: какую цену ставить в договоре - реальную или заниженную? Каждый на этот вопрос отвечает самостоятельно. В соответствии с Постановлением Правительства РФ № 71 от 20.01.1998 г. раздел 2 абз. 4 (в редакции Постановления Правительства РФ № 315 от 08.04.2000 г. с изменениями, внесенными Постановлением Правительства РФ № 168 от 19.03.2002 г.) граждане – участники Программы могут приобретать жилые помещения как за счет безвозмездной субсидии, так и с дополнительным привлечением собственных средств или кредитных ресурсов. Если в договоре купли-продажи недвижимости указана цена меньше размера безвозмездной субсидии, то продавцу из средств федерального бюджета оплачивается действительная цена договора, а не полный размер субсидии. Если цена договора превышает размер безвозмездной субсидии, то обязательно должен быть определен порядок расчета. Но мы советуем помнить следующее:
цена в договоре при продаже недвижимости, как и его предмет (ст. 555 ГК РФ), отнесены к существенным условиям договора. Поэтому при ее несогласовании сторонами договор о продаже недвижимости считается незаключенным. Как и сам договор о продаже недвижимости, любое соглашение о цене или ее изменении должно быть облечено в письменную форму;
при расторжении договора купли-продажи каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. То есть в лучшем случае вам возвратят только сумму, указанную в договоре (ст. 167 ГК РФ). В худшем случае, если докажут умышленное занижение цены в договоре купли-продажи, все полученное по сделке взыскивается в доход Российской Федерации (ст. 169 ГК РФ).
Почему некоторые люди занижают цены в договорах купли-продажи и идут на этот риск? Основные причины - это ограниченность в средствах, жадность и налоговая безграмотность людей. Люди не хотят платить лишние деньги нотариусу. Ведь он берет 1,25% (при сделке с использованием государственной субсидии) от цены квартиры, указанной в договоре. Кроме того, отдельно оплачивается техническая сторона сделки. Но договор купли-продажи можно оформить в простой письменной форме, избежав этих затрат.
2. Какие налоги платить?
При покупке жилья по сертификату
Безвозмездная субсидия не подлежит налогообложению на основании положения подпункта «д» пункта 1 статьи 3 Закона РФ от 07.12. 1991 г. № 1998-1 «О подоходном налоге с физических лиц» с последующими изменениями и дополнениями. Согласно этому подпункту в целях налогообложения в совокупный доход, полученный физическими лицами в налогооблагаемый период, не включаются:
все виды установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации и решениями органами местного самоуправления компенсационных выплат физическим лицам в пределах норм, утвержденных законодательством, связанных с бесплатным предоставлением жилых помещений и коммунальных услуг.
В том случае, если гражданин приобретает жилье свыше стоимости, покрываемой безвозмездной субсидией с привлечением собственных средств или средств банковского кредита, гражданин пользуется льготой в соответствии с подпунктом «в» пункта 6 статьи 3 вышеназванного закона в пределах сумм, подлежащих исключению из облагаемого дохода.
При продаже жилья
При продаже жилья действуют имущественные налоговые вычеты (освобождение от налогов). Статьей 220 Налогового кодекса предусмотрено право налогоплательщика на получение имущественных налоговых вычетов по суммам, полученным от продажи (реализации) имущества, находившегося в его собственности, а также по суммам, израсходованным на новое строительство (приобретение) жилья.
Налоговые вычеты при продаже квартир в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, дач, садовых домиков или земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика менее пяти лет, но не превышающих в целом 1.000.000 рублей. При продаже жилых домов, квартир, дач, садовых домиков и земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика пять лет и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества (на сумму сделки). Следует отметить, что в данном случае речь идет именно о сроке владения квартирой на праве собственности, а не о сроке проживания в ней.
3. Можно ли обойтись без нотариуса?
В соответствии с действующим законодательством нотариальное удостоверение договора необязательно. На регистрацию принимаются договоры как в простой письменной, так и в нотариально удостоверенной форме. Какую форму выбрать, зависит лишь от желания участников сделки. И первая, и вторая имеют свои достоинства и недостатки.
Вариант первый: обратиться к нотариусу
Один из основных аргументов сторонников нотариально удостоверенной формы договора - нотариус проверяет правильность оформления документов.
Нотариус должен решать следующие задачи:
перед удостоверением договора он устанавливает личности всех участников сделки, проверяет их личные документы;
определяет подлинность подписей на всех удостоверяемых документах, поскольку они подписываются в его присутствии;
определяет психическое состояние лиц, участвующих в сделке (например в диалоге), выясняет их дееспособность и подтверждает их вменяемость в момент совершения сделки;
разъясняет каждому участнику смысл и значение сделки, а также те правовые последствия, которые наступят после ее совершения;
проверяет весь комплект необходимых документов. Если они не соответствуют требованиям законодательства либо завершился срок действия какого-то документа, то нотариус обязан приостановить удостоверение сделки.
При удостоверении договора нотариус проверяет правильность его составления, соответствие договорных условий действующему законодательству. В случае необходимости он сам может составить проект договора. Таким образом, придя к нотариусу, вы снимаете с себя часть проблем.
Вариант второй: сделать все самостоятельно
Следует отметить, что преимущества нотариального удостоверения носят теоретический характер. Так должно быть. Однако существует и практический аспект. Из-за большого объема работа нотариусов поставлена на поток. Соотношение случаев расторжения, признания сделок недействительными как нотариально удостоверенных, так и не удостоверенных договоров примерно одинаковое.
Более того, ни один нотариус не гарантирует юридической чистоты совершаемой сделки. Ситуация такова, что даже при исключительной добросовестности и компетентности нотариуса все проверить невозможно.
Выполнить многие функции нотариуса участники сделки могут и сами. Причем в некоторых случаях они это делают лучше – ведь никто лучше их самих не знает всех особенностей совершения данной сделки. Что нужно проверить, какие дополнительные условия включить в текст договора, продавец и покупатель вполне могут решить без помощи нотариуса.
Особенности регистрации
Процедура регистрации зависит от формы договора. Если договор был нотариально удостоверен, обратиться с заявлением о государственной регистрации может любая из сторон договора самостоятельно, участия другой стороны не требуется. Здесь есть опасность того, что в регистрации договора в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним откажут, потеряете время, а это в нашей экономической ситуации – деньги.
При заключении договора в простой письменной форме заявления о государственной регистрации должны подать обе стороны - как продавец, так и покупатель. Без участия хотя бы одного из них государственная регистрация проводиться не будет.
Сколько платить?
Нотариальное удостоверение - услуга платная. За нее взимается государственная пошлина в размере 0,5% от суммы сделки, совершаемой между близкими родственниками (супругами, детьми и родителями, братьями и сестрами), или 1,5% от суммы сделки, совершаемой между другими лицами.
Как правило, нотариус удостоверяет договор, им же составленный. В этом случае за составление проекта договора вы заплатите еще 1% от суммы сделки плюс оплата технической стороны сделки.
При приобретении жилья с участием государственной безвозмездной субсидии покупатель освобождается от уплаты государственной пошлины. Оставшуюся половину должен оплатить продавец. Но, как правило, зная об этом, продавец закладывает эту сумму в цену договора, и вы оплачиваете ее косвенно.
Оплата государственной пошлины, даже в случае освобождения одной из сторон, происходит по согласию сторон. За чей счет будет совершаться нотариальное удостоверение договора, следует отразить в тексте самого договора.
Необходимо помнить, что право собственности на недвижимое имущество возникает только после государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).
4. Поводы для расторжения договора
Можно ли оспорить сделку?
Участникам рынка недвижимости, к которым относится и участник Программы ГЖС, необходимо знать, что закон устанавливает целый ряд оснований для признания сделки недействительной. Например, совершение сделки под влиянием насилия, угрозы, обмана, заблуждения и т. д.
Существуют два вида недействительных сделок: ничтожные и оспоримые. Ничтожная сделка недействительна независимо от ее признания таковой судом. Так, например, продажа квартиры, в которой проживают несовершеннолетние, без согласия органа опеки – ничтожная сделка, так как она противоречит требованиям закона (ст. 168 ГК РФ). Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в суд любым заинтересованным лицом в течение 10 лет со дня, когда началось ее исполнение (ст. 166, 181 ГК РФ). Оспоримая сделка недействительна, если будет признана таковой судом по иску лиц, указанных в Гражданском кодексе. Например, недействительной может быть признана сделка, совершенная под влиянием заблуждения, по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ). Иск о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в суд в течение одного года со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (п. 2 ст. 181 ГК РФ).
Последствия признания сделок недействительными
Недействительная сделка не влечет юридических последствий. В этом случае каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возместить полученное в натуре – возместить его стоимость (ст. 167 ГК РФ).
Общим правилом таких последствий является двусторонняя реституция – каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное ею по недействительной сделке: продавец обязан возвратить полученную денежную сумму, а покупатель - квартиру.
В ряде случаев последствием является взыскание полученного по сделке в доход государства. Возможны два варианта: либо односторонняя реституция, т. е. взыскание только с виновной стороны, либо, при наличии вины у обеих сторон, с них взыскивается все полученное по сделке.
Для расторжения сделок поводов достаточно много: это неисполнение договора, нарушения, допущенные как в этом, так и в предыдущих договорах.
Чаще всего встречаются следующие нарушения. Например, сделка не соответствует закону или иным правовым актам. При этом чаще всего встречается невключение несовершеннолетних, прописанных в квартире в момент приватизации, в число собственников, отсутствие согласия всех прописанных в квартире на момент приватизации. Это можно проверить, получив архивную выписку из домовой книги и проверив всех, прописанных в этой квартире, и куда они впоследствии выписались. Серьезную опасность составляют сделки, совершенные гражданином, признанным недееспособным или ограниченным судом в дееспособности. При этом часто вопрос о недееспособности решается как бы задним числом, на основании выписок из истории болезни и амбулаторной карты. Обезопасить себя можно только проверив, состоят ли продавцы квартиры на учете в ПНД, но часто эта информация является закрытой.
Отдельную категорию составляют сделки, совершенные людьми, неспособными понимать значения своих действий или руководить ими, совершенные под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой или стечения тяжких обстоятельств. Проверить риск по таким сделкам очень тяжело.
Хотелось бы обратить особое внимание на то, что по сложившейся судебной практике при расторжении договора купли-продажи квартиры возврат квартиры не подразумевает одновременного возврата денег за квартиру.
Если продавец деньги уже потратил, то возврат будет осуществляться постепенно из заработанных продавцом средств. При этом эта сумма не может превышать 20 процентов (ст. 383 ГПК РСФСР). Но и взыскание не всегда возможно наложить. Взыскание на имущество должника не обращается, если размер взыскания не превышает той доли месячной заработной платы или иного заработка, пенсии или стипендии, на которую по закону может быть обращено взыскание (ст. 363 ГПК РСФСР).
5. Как проверить квартиру?
Первый этап: кто собственник квартиры?
Основная задача – выяснить, обладает ли продавец правами собственника на отчуждаемую квартиру. Квартира может находиться в собственности как одного, так и нескольких лиц (общая собственность). Общая собственность на квартиру возникает, например, когда жилое помещение было приватизировано всеми проживающими в нем членами семьи. При отчуждении квартиры, находящейся в общей собственности, каждый из собственников выступает в качестве продавца по договору. Нужно убедиться в том, что собственники продают квартиру по общему согласию, если жилье находится в общей совместной собственности (ст. 144, 246, 253 ГК РФ).
Право собственности на приватизированную квартиру подтверждается договором передачи в собственность и свидетельством о собственности на жилище. Для кооперативных квартир таким документом является справка о выплате пая. Если квартира была получена продавцом по наследству, в дар или куплена им, право собственности подтверждается документом, на основании которого она перешла к собственнику (свидетельство о праве на наследство, договор дарения, купли-продажи, уступки права требования, мены). При этом на всех договорах должен быть поставлен штамп о регистрации.
Если продавец утерял правоустанавливающие документы, то до введения учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним он получал дубликаты правоустанавливающих документов. После введения учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним им выдается выписка из Единого Государственного Реестра Прав (ЕГРП).
Необходимо также убедиться в том, что приобретаемая вами квартира не заложена, не находится под арестом или запретом. Информация об ограничениях квартиры предоставляется учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Если продавец квартиры отказывается ознакомить вас с интересующими документами или нет уверенности в действительности представленных продавцом бумаг, вы можете самостоятельно получить необходимые сведения. Сведения об объекте недвижимости, правах, зарегистрированных на этот объект, а также об ограничениях (обременениях) прав предоставляются любому лицу. Для этого вам необходимо представить в учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним документ, удостоверяющий личность, и письменное заявление. К сожалению, данная услуга платная. Для квартир, находящихся в собственности лиц, ее приватизировавших (первая приватизация), проверка сводится к сверке лиц, зарегистрированных на данной площади и указанных в свидетельстве о собственности на жилище. Кроме того, нужно точно установить, участвовали ли в приватизации дети, прописанные здесь. И где они проживают в настоящее время.
Если же квартира принадлежит собственнику на основании договора купли-продажи, то непременно нужно выяснить, как часто с момента приватизации эта квартира продавалась. А еще необходимо
узнать, куда при предыдущих продажах квартиры выписывались ее собственники. И соблюдались ли правила продажи. Нужно проверить, учитывались ли при продаже интересы несовершеннолетних и людей, отнесенных к группе риска. Эту информацию получают в органах опеки и попечительства по месту жительства. Эти органы выдают разрешение на совершение сделки с жильем, если в квартире проживают их подопечные. Если разрешение каким-то образом обошли, а оно требовалось, то в случае конфликта суд признает сделку недействительной.
Второй этап: кто живет в квартире?
Всегда нужно тщательно изучать документы, подтверждающие право собственности на продаваемую квартиру, интересоваться, не проживают ли в ней лица, выписанные из квартиры временно (находящиеся в загранкомандировке, на службе в армии, на учебе или в заключении). Ведь в соответствии с действующим законодательством эти лица по возвращении имеют право на заключение договора найма по месту прежнего проживания. Часто в судебной практике встречаются случаи, когда сделка купли-продажи признается недействительной, так как при приватизации квартиры были нарушены права несовершеннолетних членов семьи на участие в приватизации.
Необходимо обратить внимание, что лица, имеющие право на проживание, не всегда могут быть в числе собственников квартиры. Квартира может находиться в собственности супругов, но дети, прописанные в данной квартире, могут не являться ее собственниками, однако их интересы будут учтены судом в случае спора по сделке. Согласно
п. 1 ст. 292 ГК РФ члены семьи собственника имеют право пользоваться ею, переход права собственности не является основанием для прекращения пользования квартирой членами семьи прежнего собственника (п. 2 ст. 292 ГК РФ). Вы можете купить квартиру не только с тараканами, но и с двуногими жильцами.
Чье согласие должен иметь продавец?
Если собственником квартиры является малолетний гражданин (до 14 лет) или гражданин, признанный судом недееспособным, продать квартиру могут только его законные представители (родители, усыновители или опекуны (ст. 28 ГК РФ). На совершение сделок по отчуждению имущества малолетних и недееспособных лиц необходимо получить разрешение органа опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ). Разрешение оформляется постановлением или распоряжением органа местного самоуправления за подписью его главы.
Если продавец приобрел продаваемую квартиру, находясь в законном браке, такая квартира является совместной собственностью супругов (ст. 34 Семейного кодекса РФ). Для того чтобы продать эту квартиру, продавец должен получить нотариально удостоверенное согласие второго супруга, в противном случае сделка признается недействительной решением суда (п. 3 ст. 35 СК РФ).
Этап третий: заключаем договор
В договоре купли-продажи должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить квартиру. При отсутствии этих данных договор считается незаключенным и не влечет юридических последствий (ст. 554 ГК РФ). Договор должен обязательно предусматривать цену квартиры. При отсутствии цены в договоре он не считается заключенным (ст. 555 ГК РФ).
Договоры купли-продажи и уступки права разнятся порядком расчета сторонами. Порядок расчета должен обязательно оговариваться в договоре. Договор купли-продажи считается заключенным с момента регистрации учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. 558 ГК РФ).
6. Страховать или нет?
Приобретая квартиру, покупателю необходимо отдавать себе отчет в том, что существуют факторы риска, которые невозможно выявить. Специалисты утверждают, что практически любая сделка на вторичном рынке может быть оспорена. Каждый сотый владелец лишается своих прав по причинам, от него не зависящим. Судебная практика стоит на том, что признание одной из предыдущих сделок недействительной влечет недействительность всех последующих сделок.
Юридическая проверка в значительной степени снижает риск для покупателя. Поинтересуйтесь в той же страховой компании, застрахуют ли они ваш риск утери права собственности на приобретаемую квартиру, и, если после проверки сделки получите отрицательный ответ, значит, риск слишком велик. Страхование права собственности является частью сделки в практике западных стран. Российский рынок, несмотря на значительное количество афер, только начинает примерять западные стандарты. Первая причина состоит в том, что, несмотря на высокий потенциальный спрос, лишь немногие страховые компании предлагают подобный вид страхования.
Страхование риска утраты права собственности на жилье называют титульным страхованием. В задачи страховой компании входит защита покупателя в суде, причем делать это страховая компания будет исключительно добросовестно, отстаивая свои деньги. Причина состоит в том, что страховая сумма, выплачиваемая страховой компанией при наступлении страхового случая, ограничена лишь рыночной стоимостью. То есть, если страховая компания проигрывает в суде и квартиру возвращают владельцу, она полностью возвращает покупателю деньги, затраченные на приобретение жилья.
Вторая причина невысокой популярности страхования - все то же русское “авось”: все, что ни происходит, происходит с кем-то и меня не коснется.
Третья причина состоит в нашей ограниченности в средствах и довольно высоких тарифах. Они колеблются от 0,2 процента страховой суммы (цены договора) при страховании новостроек на один год до 2,5 процента при страховании риска утери права собственности на объекты недвижимости, имеющие длительную историю обращения на вторичном рынке, и сроке страхования до 10 лет. Страховать жилье на срок более 10 лет не имеет смысла – истекает срок исковой давности.
И в заключение. Грамотный собственник жилья постарается, опираясь на закон, обезопасить себя и свое имущество всеми возможными юридическими способами.
Информация для граждан, имеющих право на участие в основном мероприятии «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации».
Основное мероприятие «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» (далее – основное мероприятие) является федеральной программой. Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент), как представитель субъекта Российской Федерации – города Москвы, выдает участникам основного мероприятия государственные жилищные сертификаты (далее - сертификат) для улучшения жилищных условий.
Сертификат является именным свидетельством, удостоверяющим право гражданина на получение за счет средств федерального бюджета социальной выплаты для приобретения жилого помещения.
Внимание, сертификат не является субсидией, предоставляемой из бюджета города Москвы жителям города, состоящим на жилищном учете в городе Москве, для приобретения или строительства жилья (ст. 31 Закона города Москвы от 14.06.2006 № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения»).
Сертификат не является ценной бумагой.
Норматив общей площади жилого помещения для расчета размера социальной выплаты устанавливается в следующем размере:
33 кв. м - для одиноко проживающего гражданина;
42 кв. м - на семью из 2 человек;
по 18 кв. м на каждого члена семьи при численности семьи 3 человека и более.
Расчет размера социальной выплаты при выдаче сертификата производится исходя из норматива стоимости 1 кв. м общей площади жилого помещения по Российской Федерации , действовавшего на дату выдачи сертификата.
Срок получения социальной выплаты напрямую зависит от количества выделяемых городу Москве сертификатов.
Социальная выплата предоставляется владельцу сертификата в безналичной форме путем зачисления средств федерального бюджета на его банковский счет, открытый в банке.
Участником основного мероприятия и (или) членами его семьи, имеющими в собственности жилое помещение (жилые помещения) без установленных обременений, принимается обязательство о безвозмездном отчуждении этого жилого помещения (жилых помещений) в государственную или муниципальную собственность. При этом отчуждение жилого дома (части жилого дома) осуществляется вместе с земельным участком, занятым указанным жилым домом (частью жилого дома) и необходимым для его использования.
В случае если участником основного мероприятия и членами его семьи не принято обязательство о расторжении договора социального найма и об освобождении занимаемого ими жилого помещения, выдача сертификата указанному гражданину не производится.
Владелец сертификата в течение 3 месяцев с даты выдачи сертификата сдает его в банк по месту приобретения жилого помещения или по месту пребывания владельца сертификата для заключения договора банковского счета и открытия банковского счета.
Участник основного мероприятия может приобрести жилое помещение на территории города Москвы или Московской области не только в пределах средств социальной выплаты, но и с использованием собственных и (или) заемных (кредитных) средств, а также средств (части средств) материнского (семейного) капитала.
После получения информации о реализации государственного жилищного сертификата участник основного мероприятия снимается с учета.
В соответствии с нормами постановления Правительства Российской Федерации от 21.03.2006 № 153 «О некоторых вопросах реализации основного мероприятия «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» и постановления Правительства Москвы от 11.05.2010 № 388-ПП «Об утверждении Правил рассмотрения заявлений граждан об участии в основном мероприятии «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» Департаментом городского имущества города Москвы и оформления и выдачи государственных жилищных сертификатов о выделении социальной выплаты на приобретение жилых помещений» Департаментом ежегодно проводится работа по формированию списков участников основного мероприятия, подавших заявление с 1 января по 1 июля года о получении государственного жилищного сертификата в планируемом году.
К указанным гражданам относятся:
Граждане, выезжающие (выехавшие) из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, имеющие право на получение социальной выплаты в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2002 № 125-ФЗ «О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей»;
Граждане, подвергшиеся радиационному воздействию вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС, аварии на производственном объединении «Маяк», и приравненные к ним лица, вставшие на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, имеющие право на обеспечение жильем за счет средств федерального бюджета в соответствии со статьями 14, 15, 16, 17 и 22 Закона Российской Федерации от 15.05.1991 № 1244-1 «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС», Федеральным законом от 26.11.1998 № 175-ФЗ «О социальной защите граждан Российской Федерации, подвергшихся воздействию радиации вследствие аварии в 1957 году на производственном объединении «Маяк» и сбросов радиоактивных отходов в реку Теча» и постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 2123-1 «О распространении действия Закона РСФСР «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС» на граждан из подразделений особого риска»;
Граждане, признанные в установленном порядке вынужденными переселенцами, не обеспеченные жилыми помещениями для постоянного проживания и включенные территориальными органами федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление функций по контролю и надзору в сфере миграции, в сводные списки вынужденных переселенцев, состоящие в городе Москве на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий либо на учете нуждающихся в жилых помещениях;
Граждане, выезжающие из населенных пунктов (в том числе из городов, поселков), с полярных станций, находящихся в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях и закрывающихся в соответствии с законодательством Российской Федерации на основании решений органов государственной власти субъектов Российской Федерации по согласованию с Правительством Российской Федерации, имеющие право на получение социальной выплаты в соответствии с Федеральным законом от 17.07.2011 № 211-ФЗ «О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из закрывающихся населенных пунктов в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях».
Если Вы относитесь к данным категориям граждан, состоите на жилищном учете в городе Москве, Вы можете подать в Департамент по адресу: ул. Бахрушина, д. 18, стр. 1, заявление о постановке на учет в качестве участника основного мероприятия «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации».
За более подробными разъяснениями и иным вопросам, в рамках названной подпрограммы, в соответствии с пп. «б», п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 21.03.2006 № 153 Вы вправе обратиться в Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации или ознакомиться самостоятельно в постановлении Правительства Российской Федерации от 21.03.2006 № 153 и постановлении Правительства Москвы от 11.05.2010 № 388-ПП.
Размер социальной выплаты по сертификату:
На 1 человека - 1 693 019 руб. (33 кв. м на 1 участника);
На 2 человек - 2 154 752 руб. (42 кв. м на 2 участников);
На 3 человек - 2 770 395 руб. (по 18 кв. м на каждого члена семьи при численности семьи 3 человека и более).
Примеры расчета социальной выплаты по сертификату:
- В дополнение к занимаемому жилому помещению
(33,0 кв. м – 10,6 кв. м = 22,4 кв. м) х 42 753 руб. х 1,2 = 1 149 201 руб. , где:
33,0 кв. м – норматив общей площади жилого помещения для расчета размера социальной выплаты для одиноко проживающего гражданина (п. 16 Правил, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 21.03.2006 № 153);
10,6 кв. м. - общая площадь жилого помещения, находящегося в собственности или на праве пользования участника основного мероприятия (п. 16.2 Правил, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 21.03.2006 № 153);
42 753 руб.
1,2
- С освобождением занимаемого жилого помещения
33,0 кв. м х 42 753 руб. х 1,2 = 1 693 019 руб., где:
33,0 кв. м – норматив общей площади жилого помещения для расчета размера социальной выплаты на семью из одного человек (п. 16 Правил, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 21.03.2006 № 153);
42 753 руб. - норматив стоимости одного квадратного метра общей площади жилья по Российской Федерации (п. 13 Правил, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 21.03.2006 № 153 и приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 04.07.2018 № 387/пр «О нормативе стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по Российской Федерации на второе полугодие 2018 года и показателях средней стоимости одного квадратного метра площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на III квартал 2018 года»);
1,2 - повышающий коэффициент к нормативу стоимости квадратного метра общей площади жилья по Российской Федерации для приобретения жилого помещения на территории города Москвы или Московской области (пп. «а», п. 14 Правил, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 21.03.2006 № 153).
В числе программ, с помощью которых федеральные власти помогают льготным категориям населения приобретать жилье, существуют ГЖС – государственные жилищные сертификаты. Они предназначены для увольняемых в запас военных, переселенцев из районов Крайнего Севера, «чернобыльцев» и ряда других категорий. В том, как эта система реально работает, насколько велики шансы ее «целевой аудитории» решить свои жилищные проблемы, разбирался корреспондент Интернет-журнала о недвижимости сайт.
Данная статья является справочно-информационным материалом, вся информация в ней представлена в ознакомительных целях и носит исключительно информационный характер.
Что это за программа?
Государственный жилищный сертификат - именное свидетельство, удостоверяющее право гражданина – участника программы приобрести жилое помещение за счет средств федерального бюджета. По своему статусу ГЖС ценными бумагами не являются, а средства, которые перечисляются участнику программы, считаются социальными выплатами.
«Данный вид жилищного обеспечения берет свое начало с 1998 года, - рассказывает Инна Игнаткина, первый заместитель генерального директора компании МИАН . – За прошедшие годы программа неоднократно меняла свой статус. Изначально это была президентская программа, затем – федеральная целевая программа, впоследствии – отдельная подпрограмма «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002–2010 годы»
«На получение жилищного сертификата могут рассчитывать увольняемые со службы военнослужащие, сотрудники органов внутренних дел РФ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы Минюста, сотрудники Государственной противопожарной службы, - перечисляет Ирина Наумова, директор по маркетингу и PR компании «НДВ-Недвижимость» . – Также она распространяется на членов семей военнослужащих-контрактников, погибших (умерших) в период прохождения военной службы или после увольнения. Еще в нее включены участники ликвидаций радиационных аварий и катастроф, бывшие работники космодрома «Байконур», а также граждане, выезжающих из районов Крайнего Севера».
ГЖС выдается только один раз в жизни. Для расчета размера субсидии используется социальная норма общей площади : 33 кв. м для одиноких граждан, 42 кв. м на семью из двух человек и по 18 кв. м на каждого члена семьи при составе семьи три и более человек. Жилье участники программы могут купить на первичном или вторичном рынке любого субъекта РФ. Участнику программы открывается банковский счет в одном из пяти банков: «Сбербанк», «Газпромбанк», «Зенит», «Уралсиб» или «Росбанк». После этого в течение девяти месяцев человек должен подобрать себе жилье. Субсидия является безналичной. Ее размер рассчитывается на дату выдачи сертификата и изменению не подлежит.
Скока-скока?
Ахиллесова пята государственных программ – странное представление о деньгах. Определяемые чиновниками суммы часто оказываются смехотворными – они в разы отличаются от того, что существует на рынке. Кроме того, в госпрограммах обычно обнаруживаются и другие дефекты – их наиболее состоятельная часть населения быстро учится использовать к собственной выгоде.
«До 2004 года размер предоставляемых субсидий определялся по каждому субъекту РФ, - рассказывает Инна Игнаткина (МИАН). – Военнослужащие, на которых в тот период программа и была рассчитана, могли выбрать постоянным местом жительства любой регион РФ. Естественно, более 70% участников приезжали в самые дорогие места – Москву, Санкт-Петербург, Московскую область. Там они покупали квартиры и сразу же продавали, а потом разъезжались в те места, где действительно собирались жить. Из-за подобных граждан другие участники подпрограммы были вынуждены стоять в очереди вместо одного года по пять и более лет». В 2004 году механизм был отлажен: в нормативно-правовые акты были внесены изменения. Теперь у граждан есть выбор – в некоторых регионах можно приобрести бОльшую площадь на данную стоимость ГЖС.
Но все равно деньги, за которые – по мнению государственных чиновников – можно купить квартиру, остаются смешными. «Для сертификатов «воинских» серий (УВ, ГУ, МЧ, БК, ВП) норматив стоимости 1 кв. м общей площади жилья определяется Министерством регионального развития РФ на каждое полугодие, - говорит Инна Игнаткина. – На II полугодие 2009 года стоимость по Российской Федерации составляет 26,5 тыс. руб. Для Москвы и Московской области применяется повышающий коэффициент в 1,2 – это значит, что 1 кв. м должен стоить 31,8 тыс. руб.».
Серьезной проблемой для участников является то, что законодательство не позволяет участникам программы приобретать квартиры, площадь которых меньше установленных норм. Логика государства понятна: оно не хочет плодить новых очередников на получение жилья. Но, отмечает Евгений Скоморовский, управляющий директор компании «Century 21 Запад» , в результате, например, семья с одним ребенком не сможет купить однокомнатную квартиру – даже при условии, что на большую площадь не хватает средств. Особенно эта проблема, естественно, актуальна для Москвы и Подмосковья. Утешением мог служить тот факт, что разницу позволяется компенсировать ипотечным кредитом. Но сегодня это не очень актуально: кредит участнику программы (скорее всего, уволившемуся в запас офицеру) банки вряд ли дадут.
Что покупают?
По словам Инны Игнаткиной (МИАН), до конца 2010 года обеспечить жильем планируется более 130 тысяч семей. Точная статистика продаж жилья с использованием ГЖС в открытых источниках не публикуется (и вряд ли она где-то централизованно собирается), однако известно, что около 55% участников настроены на приобретение квартиры в Московском регионе, еще около 4% рассматривают Санкт-Петербург. Примерно по 2% в общей структуре спроса приходится на Татарстан и Башкортостан, Свердловскую и Нижегородскую области, доли остальных регионов не превышают 1%.
Если же говорить о Московском регионе, то, понятно, наибольший выбор квартир получается в городах Среднего и Дальнего Подмосковья – там сертификат покрывает бОльшую часть стоимости, а иногда и всю ее целиком. К примеру, в городах Зарайск или Рошаль (более 100 км от МКАД на юго-восток) стоимость 1 кв. м жилья в среднем составляет 30,9 тыс. и 26,2 тыс. руб. соответственно.
Перемещаясь в Ближнее Подмосковье, мы видим совсем другие цены: они варьируются от 71,9 тыс. руб. в Люберцах и Балашихе до 107,6 тыс. в Химках и Красногорске. ГЖС, таким образом, компенсирует своему владельцу лишь 30-45% стоимости жилья. И, наконец, в Москве, где средняя стоимость 1 кв. м жилья на сегодня составляет около 140 тыс. руб., «воинский» сертификат даст лишь 20-25%. Остальные 75-80% придется доплачивать из собственных (возможно заемных) средств.
О кризисе, который обостряет ум
Теоретически ГЖС, как мы уже сказали, позволяет приобретать квартиры и на первичном, и на вторичном рынке. Также позволительно покупать индивидуальный жилой дом (либо его часть), одну или несколько квартир (комнат). Однако в сделке всегда есть другая сторона – продавцы. И довольно долго они с подозрением смотрели на перспективу, что за свою недвижимость они получат не живые деньги, а нечто не очень понятное.
Опасения, если честно, не совсем беспочвенные. Деньги с ГЖС поступают безналом на счет продавца – ждать их приходится не менее 1-1,5 месяца с момента после подписания договора купли-продажи: месяц на госрегистрацию и еще минимум две недели на банковский перевод. Плюс традиционные для нашей страны сомнения из серии «а вдруг банк обанкротится?!». Плюс вообще нежелание демонстрировать свои денежные потоки кому-либо.
Но все это было актуально до кризиса. Как только покупателей на рынке поубавилось, продавцы стали рады любым деньгам – пусть и безналичным, и по госпрограмме. Так, например, компания «Юит-Московия» выделила специальный телефонный номер, //www.yit-dom.ru/ по которому можно проконсультироваться о приобретении квартиры с помощью ГЖС. А агентство недвижимости «Азбука жилья» определило конкретные адреса для получателей ГЖС:
Звенигород, мкр. Пронина корп. 6, корп. 7, корп.9. Это 14-этажные монолитно-кирпичные новостройки. В шаговой доступности от них – два детских сада, школа, круглосуточный универсам, спортивный клуб. Стоимость однокомнатной квартиры в этих новостройках – от 1 885 500 руб., двухкомнатной – от 2 754 000 руб., трехкомнатной – от 4 230 000 руб.;
Апрелевка, ул. Горького, д.1 . Современная монолитная новостройка бизнес-класса с комфортными квартирами и удобным расположением относительно всех объектов инфраструктуры города. Предлагаются трехкомнатные квартиры стоимостью от 5 016 000 руб.
«Наше агентство с 2007 года работает по программе жилищных сертификатов, предоставляя клиентам возможность купить квартиру с помощью государственных средств», - говорит Виктория Ворожбицкая, PR-менеджер компании «Азбука Жилья» .
Резюме портала
Старая мудрость рекомендует не смотреть дареному коню в зубы. Государственные жилищные сертификаты – это, конечно, далеко не всегда возможность полностью купить квартиру. Однако если рассматривать альтернативу – или получить эти деньги, или вообще ничего – ответ, нам кажется, очевиден: ГЖС – штука хорошая. По крайней мере, как подспорье при покупке.
Что касается продавцов и риэлторов, то сделка с любым государственным участием всегда означает больше хлопот и беготни. Но роскошь отбрасывать целый пласт платежеспособных покупателей была возможность только в докризисный период. Сегодня, увы, иные времена.
Субсидия предоставляется владельцу сертификата в безналичной форме путем зачисления средств федерального бюджета на его банковский счет.
Владелец сертификата в течение двух месяцев с даты выдачи сертификата сдает его в банк по месту приобретения жилья или по месту пребывания владельца сертификата для заключения договора и открытия банковского счета. Если этот двухмесячный срок был нарушен, сертификат банком не принимается.
Банковский счет может быть открыт на территории другого субъекта РФ, не указанного в сертификате. При открытии счета обязательно заполняется банковская карточка с образцом подписи распорядителя счета.
Распорядитель счета до приобретения квартиры должен представить в банк по месту приобретения жилья ранее заключенный договор об открытии банковского счета. В договоре банковского счета может быть предусмотрено, что по соглашению сторон открытие банковского счета и операции по переводу денежных средств осуществляются за счет средств распорядителя счета. Также в договоре может быть указано доверенное лицо владельца сертификата.
Порядок действий владельца государственного жилищного сертификата таков. В течение двух месяцев с момента выдачи сертификата он должен обратиться в банк для открытия на его имя банковского счета и заключения соответствующего договора. При этом нужно учесть, что предусмотренная сертификатом субсидия не будет автоматически и сразу перечислена на этот счет.
Основанием для перечисления станет только наличие следующих документов: договора купли-продажи объекта недвижимости и соответствующего свидетельства о государственной регистрации права собственности. При этом оригиналы договора и свидетельства хранятся в банке до перечисления средств участнику подпрограммы, указанному в договоре на жилое помещение, или до принятия решения об отказе от такого перечисления и затем возвращаются распорядителю счета.
Далее банк в течение трех рабочих дней с даты получения указанных документов осуществляет их проверку и принимает договор на жилое помещение для оплаты. Допускается принятие договора для оплаты в случае, если стоимость приобретаемого жилого помещения (жилых помещений) ниже размера субсидии, указанного в сертификате.
В случае, если стоимость приобретаемого жилого помещения превышает размер субсидии, указанный в сертификате, в договоре может быть определен порядок уплаты недостающей суммы.
Существенными условиями договора купли-продажи, оплата по которому будет производиться с использованием жилищных сертификатов, являются следующие. В договоре на жилое помещение должны быть указаны реквизиты сертификата (серия, номер, дата выдачи, орган, выдавший сертификат) и банковского счета, с которого будут осуществляться операции по оплате жилого помещения, приобретаемого на основании договора.
Решение банка об отказе в приеме договора на жилое помещение для оплаты выдается распорядителю счета в течение трех рабочих дней с даты получения документов в письменной форме с указанием причин отказа. При этом документы, принятые банком для проверки, возвращаются.
Если банк принимает решение о приеме договора на жилое помещение для оплаты, он в течение одного рабочего дня направляет государственному заказчику подпрограммы заявку на перечисление средств федерального бюджета в счет оплаты договора.
Государственный заказчик подпрограммы в течение пяти рабочих дней с даты получения заявки банка проверяет данные, указанные в заявке банка, на соответствие данным, содержащимся в едином реестре выданных сертификатов.
Основанием для отказа в перечислении субсидии служит несоответствие данных, указанных в заявке банка, данным, содержащимся в едином реестре выданных сертификатов. В данном случае перечисление средств субсидии не производится, о чем государственный заказчик подпрограммы в указанный срок уведомляет банк.
Если указанные сведения совпадают, государственный заказчик подпрограммы представляет в территориальный орган федерального казначейства платежные поручения, в которых должны быть указаны номер и дата заявки банка, и заявку банка.
Аналогичную проверку осуществляет территориальный орган федерального казначейства. При несоответствии данных, указанных в платежном поручении, данным, содержащимся в заявке банка, платежное поручение подлежит возврату государственному заказчику подпрограммы без исполнения, а при их соответствии территориальный орган федерального казначейства санкционирует кассовый расход средств федерального бюджета государственным заказчиком подпрограммы.
Перевод денежных средств по государственному жилищному сертификату производится ГлавФЭУ МО на банковский счет лишь после того, как владельцем сертификата куплено жилье, на него получено свидетельство о собственности, затем эти документы одобрены банком и направлены государственному заказчику. Государственный заказчик, в свою очередь, проверяет полученные сведения в течение пяти дней и лишь после этого направляет в территориальный орган федерального казначейства для оплаты.
Государственная регистрация договора купли-продажи и перехода права собственности в органах государственной регистрации производится в соответствии с п. 3 ст. 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не позднее, чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.
Таким образом, сама процедура оформления получения субсидии по государственному жилищному сертификату занимает немалый промежуток времени.
В соответствии с п. 53 Правил выпуска и реализации государственных жилищных сертификатов у военнослужащего - участника подпрограммы есть право приобрести жилое помещение на первичном рынке жилья (в новостройках).
Существуют ограничения, касающиеся сроков предоставления в банк договора на жилое помещение и свидетельства о государственной регистрации права собственности на приобретаемое жилое помещение. Эти документы должны быть представлены в банк в пределах срока действия договора банковского счета.
В связи с этим покупка квартиры в строящемся доме на этапе начала строительства (когда ее стоимость существенно ниже, чем на этапе окончания строительства) невозможна, так как срок действия договора банковского счета и непосредственно самого жилищного сертификата - девять месяцев, что существенно меньше срока окончания строительства и дальнейшей регистрации права собственности на квартиру в органах государственной регистрации.
В соответствии с положениями подпрограммы военнослужащие не могут принять участие в долевом строительстве дома с оплатой денежными средствами, полученными по государственному жилищному сертификату.
Теоретически купить квартиру в новостройке возможно. Но даже приобретая квартиру в сдающемся или уже сданном доме на этапе окончания строительства и сдачи его в эксплуатацию, необходимо знать, что с момента приемки дома и до оформления в собственность квартир в этом доме проходит определенный срок. А банк перечисляет деньги только при наличии государственной регистрации права собственности на приобретаемое жилье.
Таким образом, необходимо учесть, что с помощью государственных жилищных сертификатов можно приобрести только то жилье, которое можно быстро оформить в собственность. Только при соблюдении этого условия можно рассчитывать на получение субсидии.
