Текущая страница: 1 (всего у книги 7 страниц)

Шрифт:

100% +

Ильдар Резепов
Жилищное право. Шпаргалка

1. Понятие, предмет и метод жилищного права

Предмет жилищного права – общественные отношения, которые складываются при использовании жилых помещений для проживания; взаимоотношения с органами государственной власти и местного самоуправления по поводу изменения правового режима помещения или регистрации прав на жилое помещение и др. Гражданское и жилищное право регулируют вопросы о жилых помещениях, т. е. их объекты отчасти совпадают.

Согласно ч. 1 от. 4 Жилищного кодекса РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (ЖК РФ) жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:

1) возникновения, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного, муниципального и частного жилищного фонда;

2) пользования общим имуществом собственников помещений и др.

Объект жилищного права – это жилое помещение и правоотношения, возникающие при его использовании. Жилищное право нельзя считать отдельной отраслью, так как часть правоотношений урегулирована гражданским правом, другая часть – гражданским и жилищным, третья – только жилищным.

Еще один критерий выделения отдельной отрасли – метод правового регулирования.

Методы правового регулирования:

1) императивный (властные предписания, основан на запретах, обязанностях, наказаниях);

2) диспозитивный (равноправие сторон, координация, основан на дозволениях);

3) поощрительный (вознаграждение за определенное заслуженное поведение);

В гражданском праве используется императивный метод.

В жилищном праве используется диспозитивный и императивный методы. Жилищное право использует те же методы правового регулирования, что и гражданское, т. е. жилищное право не является отдельной отраслью права. Его можно назвать подотраслью гражданского права, но не его институтом, поскольку оно само состоит из институтов.

Институты жилищного права: права собственности, социального найма, правовое регулирование товарищества собственников жилья и т. д.

Жилищное право – это система общеобязательных, формально-определенных юридических норм, выражающих общественную, классовую волю, устанавливаемых, обеспечиваемых государством и направленных на урегулирование общественных отношений, складывающихся по поводу его предмета.

В объективном смысле это жилищное законодательство РФ, практика его применения, юридические обычаи. В субъективном – мера юридически возможного поведения, удовлетворяющего интересы лица – пользователя жилым помещением. Субъективные жилищные права – конкретные права и свободы личности относительно жилого помещения, которые принадлежат субъекту и зависят от его воли и сознания.

2. Место жилищного права в системе российского законодательства

Жилищное право до 1980-х гг. входило в состав гражданского, пока не потребовалось подготовить и принять в качестве самостоятельных основополагающие жилищные законы – Основы жилищного законодательства и жилищные кодексы.

В 1983-1995-е гг жилищное законодательство развивалось уже отдельно от гражданского.

Гражданский кодекс РФ (ч. 1, 2 и 3) в ч. 1 содержит наиболее важные нормы, связанные с осуществлением прав на жилое помещение (гл. 18 ГК РФ). Часть 2 ГК РФ включает гл. 35, посвященную общему регулированию найма жилого помещения.

В ГК РФ признается самостоятельное существование жилищного законодательства как отрасли. В п. «о» от. 71 Конституции РФ упоминается отдельно гражданское и жилищное законодательство. В от. 288 ГК РФ указано, что «перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством».

Гражданское право регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями тогда, когда жилье является предметом экономического оборота, а также вещные отношения и отношения собственности в жилищной сфере.

В литературе указывалось, что «многие законы и иные нормативные акты с равным основанием могут считаться актами как жилищного, так и гражданского законодательства. Сказанное относится и к Закону РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и т. д. Четкую разграничительную линию между ними едва ли можно провести».

Вопрос о месте жилищного права в системе российского права является дискуссионным уже в течение нескольких десятилетий.

В юридической науке высказаны многие мнения, которые можно свести к 3 основным группам:

1) жилищное право – это институт гражданского права;

2) подотрасль гражданского права;

3) комплексная отрасль права.

В. К. Райхер

Разделение всей системы правовых норм на различные отрасли права действительно необходимо, и вывод нужно делать следующий: в которой объединены нормы и правовые институты гражданского, административного и других отраслей права.

3. Субъекты и объекты жилищного права

Субъекты жилищного права – это лица, участвующие в данных правоотношениях.

Субъектами жилищных правоотношений являются граждане и юридические лица, РФ, субъекты РФ, муниципальные образования (от. 4 ЖК РФ). Положения ЖК РФ применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено ЖК РФ или другим федеральным законом. Круг субъектов широк и разнообразен:

1) стороны жилищного обязательства;

2) пользователи жилых помещений, несовпадающие со сторонами обязательства;

3) лица, которые имеют самостоятельное право пользования жилыми помещениями;

4) лица, права которых имеют зависимый, производный характер, и т. д.

Например, сторонами жилищных организационных отношений выступают органы, уполномоченные вести учет лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и граждане, имеющие право на получение жилья в данном жилищном фонде. В жилищных имущественных отношениях в качестве пользователя жилого помещения могут быть только граждане, члены их семей. В жилищном праве семья понимается иначе, чем в семейном праве.

Семья – группа лиц, общность людей, основанная на браке, родстве, свойстве или совместном проживании в одном жилище и ведущая с нанимателем жилого помещения совместное

хозяйство (включая общий бюджет, взаимную заботу и т. д.). Тем не менее законодательство построено таким образом, что семья как общность людей субъектом жилищных отношений не является.

Согласно ч. 1 от. 15 ЖК РФ единственным объектом жилищного права являются жилые помещения. Это жилые дома, их части; квартиры и их части; комнаты. Заселение жилых помещений, признанных в соответствии с санитарным законодательством РФ непригодными для проживания, равно как и предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений, не допускаются.

Жилищное законодательство предъявляет к жилым помещениям определенные требования. Прежде всего оно должно быть жилым, т. е. функционально предназначенным для проживания граждан круглогодично. Это означает, что жилой дом, в котором находится жилое помещение, должен быть строением капитального типа. Всевозможные времянки, вагончики и иное к таковым строениям не относятся и в состав жилищного фонда не включаются. В подобных помещениях могут проживать граждане, нос ними должен заключаться договор аренды (имущественного найма). Предметом жилищного права не могут быть подсобные помещения (кухни, коридоры ит.п.).

Статья 673 ГК РФ относительно объекта договора коммерческого найма устанавливает два требования: жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания.

4. Система жилищного права

Система жилищного права состоит из ЖК РФ и других нормативных актов. ЖК РФ содержит 8 разделов, 14 глав и 165 статей.

В разделе «Общие положения» определены задачи жилищного законодательства – обеспечение и защита конституционного права на жилище, имущественных прав граждан и юридических лиц в жилищной сфере и т. д. Очерчен круг вопросов, относящихся к компетенции РФ и ее субъектов в области регулирования жилищных отношений, определено, как соотносятся жилищное законодательство и иное законодательство, содержащее нормы жилищного права. Ряд статей ЖК РФ содержит положения, определяющие виды жилищного фонда, назначение жилых домов и жилых помещений, порядок перевода жилых помещений в нежилые и т. д. Необходимое внимание уделено вопросам управления жилищным фондом и его содержания, государственному учету жилищного фонда, государственному контролю за использованием и сохранностью жилищного фонда.

В ЖК РФ изложены с учетом норм ГК РФ положения в отношении жилых домов, жилых помещений, принадлежащих гражданам на праве собственности, пользования таким жильем, прав и обязанностей нанимателей жилых помещений, принадлежащих на праве собственности гражданам.

Нормами ЖК РФ предусмотрены положения, устанавливающие сроки внесения платы за жилье и коммунальные услуги и ответственность должников.

В самостоятельные (отдельные) разделы вынесены вопросы, являющиеся общими для договоров социального найма и найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов, социального использования, а также вопросы, регламентация которых по всем видам жилищного фонда основана на общих принципах и подходах.

В целом новый ЖК РФ предусматривает регулирование общественных отношений с участием граждан, юридических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления по поводу возникновения, осуществления и прекращения права пользования жилыми помещениями; требований к жилым помещениями; обеспечения сохранности, содержания и ремонта жилищного фонда и т. д.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» вплоть до приведения в соответствие с ЖК РФ законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории России, законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат ЖК РФ и указанному закону. К жилищным отношениям, возникшим до введения в действие ЖК РФ, его положения применяются в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, прямо предусмотренных указанным законом.

5. Становление и развитие российского жилищного права. Изменение жилищных правоотношений собственности на жилые помещения

Жилье как элемент материальной культуры прошло длинный путь: от естественных укрытий и пещер до современных домов и небоскребов. Разорение крестьянских масс явилось базой для роста капиталистических городов. Высокая концентрация населения в городах вызвала огромный спрос на жилье. Жилище становится товаром, за его использование потребители вносят квартирную плату.

В дореволюционной России жилищное хозяйство в основном находилось в руках частных предпринимателей и являлось отсталым. Пришедшие в 1917 г. к власти большевики сразу приступили к решению жилищного вопроса в соответствии со своими программными документами, в основе которых лежали идеи экспроприации домов буржуазии и переселения в них из трущоб и подвалов рабочих. 20 ноября (3 декабря) 1917 г. В. И. Ленин составил «Тезисы закона о конфискации домов со сдаваемыми внаем квартирами», где предусматривалась национализация всей городской земли. В документе были намечены главные направления жилищной политики Советского государства и заложены принципы управления общественным жилищным фондом. Эти идеи также были отражены в Декрете СНК РСФСР от 23 ноября (6 декабря) 1917 г. «Об отмене частной собственности на городские недвижимости» и Декрете ВЦИК от 6 (29) декабря 1917 г. «О запрещении сделок с недвижимостью».

На основании постановления СНК РСФСР от 8 августа 1921 г. «Об управлении домами» руководство муниципализированным жилищным фондом оформляется в единую систему. К управлению муниципализированными домами привлекались сами трудящиеся, проживавшие в этих домах. Им предоставлялось право избирать на 1 год заведующих.

С 1921 г. в городах создаются жилищные товарищества. С 1924 г. – жилищно-арендные кооперативные товарищества – ЖАКТы.

Великая Отечественная война сильно приостановила развитие городского хозяйства в целом и жилищно-коммунального в частности. Только в 1960-е гг. была поставлена задача достичь значительного прироста жилищного фонда страны.

В 1983 г. принимается ЖК РСФСР. В начале 1990-х гг. были реализованы некоторые программы жилищного строительства, основной из которых является государственная целевая программа «Жилище». 10 июля 1995 г. принята федеральная Программа «Строительство на территории РФ жилья для граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей».

Принятие нового ЖК РФ – это новый этап развития жилищного права России. ЖК РФ закрепил недопустимость произвольного лишения жилья; неприкосновенность жилища и собственности; а также недопустимость ограничения или лишения права пользования жилым помещением и т. д.

6. Принципы жилищного права

Согласно ст. 1 ЖК РФ жилищное законодательство основано на следующих принципах:

1) необходимости обеспечения органами государственной власти и органами МСУ условий реализации гражданами их прав на жилище и его безопасность;

2) неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища;

3) необходимости беспрепятственного осуществления прав, обеспечивающихся жилищным законодательством;

4) признания равенства участников отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями;

5) необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.

Жилищные права могут быть ограничены на основании закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Граждане, законно находящиеся на территории РФ, имеют право на свободный выбор жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством.

Ограничение права граждан на свободу выбора жилых помещений допускается только на основании ЖК РФ или другого закона.

Согласно от. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Конституционное право на жилище означает гарантированную для каждого гражданина возможность быть обеспеченным постоянным жилищем. Это право предполагает юридическую возможность стабильного пользования имеющимся у гражданина жилым помещением, его неприкосновенность, недопущение произвольного лишения жилища, а также вероятность улучшения жилищных условий путем приобретения другого жилого помещения.

Часть 2 от. 40 Конституции РФ предусматривает, что органы государственной власти и органы МСУ поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Этому праву соответствуют определенные обязанности государства, муниципальных органов, связанные с предоставлением малообеспеченным гражданам жилых помещений и пользованием этими помещениями, расширением государственного и муниципального жилищных фондов, содействием развитию частного фонда и других форм обеспечения граждан жилищем. Запрещаются действия, препятствующие осуществлению права на жилище.

Согласно от. 25 Конституции РФ и ч. 1 от. ЗЖК РФ жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных ЖК РФ целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения.

7. Взаимодействие жилищного права с другими отраслями права

Жилищное право до 1980-х гг. включалось в состав гражданского права, пока не было признано целесообразным подготовить и принять в качестве самостоятельных основополагающие жилищные законы – Основы жилищного законодательства и жилищные кодексы.

В течение 1983–1995 гг. жилищное законодательство развивалось уже отдельно от гражданского.

В юридической литературе указывалось, что «многие законы и иные нормативные акты с равным основанием могут считаться актами как жилищного, так и гражданского законодательство. Данное положение относится и к Закону РФ «Об основах федеральной жилищной политики», и к Закону «О приватизации жилищного фонда в РФ» и т. д. Четкую разграничительную линию между ними едва ли можно провести».

Жилищное право представляет собой комплексную отрасль права. В. К. Райхер писал, что жилищные отношения регулируются нормами административно-правового института распределения жилья, гражданско-правового института договора найма жилого помещения, кооперативно-правового института по обеспечению жилой площадью в домах жилищно-строительных кооперативов. Эту позицию впоследствии поддержали и другие ученые.

Разделение всей системы правовых норм на различные отрасли права действительно необходимо, и вывод нужно делать следующий – жилищное право является комплексной отраслью права, в которой объединены нормы и правовые институты гражданского, административного и других отраслей права. Жилищное право регулирует отношения, складывающиеся в процессе пользования жилыми помещениями, предоставления в пользование жилых помещений, управления и эксплуатации жилищных фондов, т. е. общественные отношения, возникающие в процессе реализации права на жилище. Специфической чертой таких отношений является то, что они возникают, существуют и развиваются главным образом по поводу особого материального объекта – жилища.

Жилищное право заимствует методы правового регулирования, используемые в других, основных отраслях права. Так, для отношений пользования жилыми помещениями характерным является гражданско-правовой метод (с использованием административно-правовых средств); для отношений распределения (предоставления) жилья, управления жилищным фондом, других отношений организационного, управленческого характера – метод административного права (метод власти – подчинения). Будучи связанными между собой тем, что обслуживают специфические (жилищные) отношения, существующие и развивающиеся по поводу особого материального объекта – жилища, жилищно-правовые нормы образуют особую вторичную, комплексную отрасль права (правовой комплекс, правовую общность), развивающуюся по своим внутренним закономерностям.

8. Понятие и виды источников жилищного права

Источник права – форма выражения государственной воли, проявляющаяся в результате правотворческого процесса государства.

К источникам жилищного права можно отнести нормативные правовые акты, нормативные договоры, акты федерального законодательства. Все они находятся в определенной иерархической связи.

Первыми выступают федеральные акты законодательства. Это Конституция РФ, федеральные конституционные законы, федеральные законы, кодексы.

Далее идут законы субъектов РФ. Они могут приниматься при отсутствии регулирования какого-либо вопроса на федеральном уровне, в случае, когда федеральным законодательством предусмотрено, что урегулирование какого-либо вопроса относится к компетенции субъекта РФ, не могут противоречить федеральному законодательству.

Следующей группой источников выступают нормативные правовые акты – правовые акты, принятые полномочными органами и содержащие правовые нормы, т. е. предписания общего характера и постоянного действия, рассчитанные на многократное применение. Они издаются органами, обладающими нормотворческой компетенцией, в строго установленной форме. Это официальные документы, носители юридически значимой информации.

Все нормативные правовые акты – подзаконные, это значит, что их принимают во исполнение федеральных законов, законов субъектов РФ.

Первое место среди них занимают указы Президента РФ, затем постановления Правительства РФ. Затем постановления федеральных министерств и ведомств. На уровне субъекта РФ нормативные правовые акты принимают правительство субъекта РФ, министерства и ведомства в структуре региональной исполнительной власти.

Последний уровень – подзаконные нормативные акты органов местного самоуправления.

Источниками жилищного права будут являться и нормативные договоры. Однако на практике пока нельзя назвать ни одного такого акта. Нормативные договоры заключались между федеральным центром и субъектом РФ по разграничению полномочий, предметов ведения. Их заключение практиковалось в 1990-е гг. XX в., когда федеральным центром проводилась политика по излишней децентрализации государственной власти. В настоящий момент почти все заключенные ранее нормативные договоры отменены. Однако сама возможность их заключения законодательно сохранилась.

Постановление суда – это прежде всего акт применения права. Постановления пленума Верховного Суда РФ или Высшего Арбитражного Суда РФ в определенных случаях будут являться источником жилищного права.

Акты Конституционного Суда РФ в зависимости от ситуации также могут являться источниками жилищного права.

Тема 1. Понятие жилищного права

1.1. Предмет регулирования жилищного права

Жилищное право - совокупность правовых норм, регулирующих жилищные отношения. В нашей стране возникновение жилищного права как сравнительно нового правового образования (80-е гг. XX в.) было обусловлено прежде всего потребностью в комплексном подходе к решению вопросов, связанных с обеспечением граждан жильем.

В ЖК впервые определен круг жилищных отношений. Согласно ч. 1 ст. 4 жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:

1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда;

2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

3) пользования общим имуществом собственников помещений;

4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;

5) учета жилищного фонда;

7) переустройства и перепланировки жилых помещений;

8) управления многоквартирными домами;

9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

10) предоставления коммунальных услуг;

11) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

12) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования. Положения ЖК применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено ЖК или другим федеральным законом (ч. 2 ст. 4ЖК).

Особенность жилищного права заключается в том, что оно регулирует, с одной стороны, организационные отношения, складывающиеся на началах власти и подчинения (в частности, по управлению жилищным фондом, по учету нуждающихся в жилье граждан и распределению жилых помещений), а с другой - отношения, для которых характерным является равенство их субъектов (отношения, связанные с пользованием жилыми помещениями).

1.2. Право граждан на жилище

Статья 40 Конституции провозглашает право каждого гражданина Российской Федерации на жилище. Посредством реализации данного права обеспечивается удовлетворение жизненно важной потребности человека в жилье.

В соответствии с Всеобщей декларацией прав человека от 10 декабря 1948 г. «каждый человек имеет право на такой жизненный уровень, включая пищу, одежду, жилище, медицинский уход и необходимое социальное обслуживание, который необходим для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи» (ст. 25).

Согласно Международному пакту об экономических, социальных и культурных правах от 16 декабря 1966 г. (участником которого Российская Федерация является в качестве правопреемника СССР) «участвующие в настоящем Пакте государства признают право каждого на достойный жизненный уровень для него самого и его семьи, включающий достаточное питание, одежду и жилище, и на непрерывное улучшение условий жизни. Государства-участники примут надлежащие меры к обеспечению осуществления этого права, признавая большое значение в этом отношении международного сотрудничества, основанного на свободном согласии» (ст. 11).

Конституционная норма о праве граждан на жилище появилась в нашей стране сравнительно недавно. Впервые это право было закреплено в Конституции СССР 1977 г., а затем нашло отражение в Конституции РСФСР и Конституции, а также в кодифицированных и других жилищных законах (Основах жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 г.;ЖК РСФСР, Федеральном законе от 12.01.1996 № 9-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации „Об основах федеральной жилищной политики“»).

В ч. 1 ст. 40 Конституции положение о праве на жилище («каждый имеет право на жилище») содержит гарантию охраны этого права: «Никто не может быть произвольно лишен жилища». Часть 2 ст. 40 Конституции предусматривает, что органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Необходимо отметить, что в связи с переходом к рыночной экономике изменился подход к вопросу о путях обеспечения жильем граждан России. Если ранее значительную часть жилых помещений они получали из государственного, ведомственного и общественного жилищного фонда, то в настоящее время потребность в жилье в основном должна удовлетворяться посредством индивидуального жилищного строительства, приобретения жилых помещений за счет своих средств на рынке жилья либо коммерческого найма жилых помещений. Бесплатно же или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами жилье должно предоставляться лишь малоимущим и иным указанным в законе гражданам (ч. 3 ст. 40 Конституции). К «иным указанным в законе гражданам» относятся военнослужащие, участники Великой Отечественной войны и приравненные к ним лица, лица, пострадавшие в результате чрезвычайных обстоятельств (в том числе потерпевшие от землетрясений, наводнений и т. п., беженцы, вынужденные переселенцы), и некоторые другие категории граждан.

Закреплением в Конституции права на жилище государство принимает на себя ответственность за обеспечение и охрану этого права человека, которое означает возможность каждого иметь жилище и в необходимых случаях пользоваться защитой государства от его произвольного лишения.

В ЖК конкретизируются положения Конституции об обеспечении условий для осуществления права на жилище. Согласно ст. 2 ЖК органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своей компетенции обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе:

1) содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях создания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в жилище;

2) используют бюджетные средства и иные не запрещенные законом источники денежных средств для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления в установленном порядке субсидий для приобретения или строительства жилых помещений;

3) в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда;

4) стимулируют жилищное строительство;

5) обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, потребителей коммунальных услуг, а также услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда;

6) обеспечивают контроль за исполнением жилищного законодательства, использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

7) обеспечивают контроль за соблюдением установленных законодательством требований при осуществлении жилищного строительства.

В российском законодательстве понятие «жилище» не раскрывается полностью, что вызывает споры на практике. Термином «жилище» обычно обозначается особое сооружение или помещение, специально предназначенное для проживания людей: жилой дом, квартира, комната вместе с соответствующими вспомогательными помещениями (кухня, коридор, ванная комната, прихожая и т. п.), а также другие объекты жилого дома, используемые при его эксплуатации (лифт и лифтовое хозяйство, иное инженерное оборудование).

Анализ норм, содержащихся в Конституции и федеральном законодательстве, показывает, что на данном этапе развития жилищных отношений право на жилище может быть реализовано следующими способами:

1) путем предоставления жилых помещений по договору социального найма в домах, составляющих жилищный фонд социального использования. Согласно Конституции таким правом обладает лишь ограниченный круг лиц.

В соответствии со ст. 49 ЖК по договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда.

Малоимущим гражданам, признанным по установленным ЖК основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, в установленном ЖК порядке по договорам социального найма предоставляются жилые помещения муниципального жилищного фонда.

Жилые помещения жилищного фонда РФ или жилищного фонда субъекта РФ по договорам социального найма предоставляются иным определенным федеральным законом или законом субъекта РФ категориям граждан, признанным по установленным ЖК и (или) федеральным законом или законом субъекта РФ основаниям нуждающимися в жилых помещениях. Данные жилые помещения предоставляются в установленном ЖК порядке, если иной порядок не предусмотрен указанным федеральным законом или законом субъекта РФ.

Названным выше категориям граждан могут предоставляться по договорам социального найма жилые помещения муниципального жилищного фонда органами местного самоуправления в случае их наделения в установленном законодательством порядке государственными полномочиями на обеспечение этих категорий граждан жилыми помещениями. Данные жилые помещения предоставляются в порядке, установленном ЖК, если иной порядок не предусмотрен федеральным законом или законом субъекта РФ.

Жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное;

2) путем передачи жилых помещений в пользование в соответствии с договором так называемого коммерческого найма (формулировка «коммерческий наем», соответствующая экономической сути данного вида найма, в действующем законодательстве (гл. 35 ГК) не применяется, а используется общая формулировка «наем жилого помещения», распространяющаяся и на этот вид найма, в качестве же разновидности найма жилого помещения выделяется социальный наем). По данному договору в наем может сдаваться жилье из государственного, муниципального и частного жилищного фонда, на условиях, которые существенно отличаются от договора социального найма. Круг граждан, имеющих право на заключение такого договора, не ограничен.

Необходимо отметить, что нормами ГК, в отличие от ранее действовавших ЖК РСФСР и Закона РФ от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», не предусмотрено заключение между гражданами и субъектами, предоставляющими в пользование жилые помещения, договоров аренды. Такие договоры могут заключаться только между указанными субъектами и юридическими лицами, которые затем передают арендованные ими жилые помещения в пользование гражданам, обычно своим работникам;

3) путем строительства или приобретения жилых помещений в домах различных жилищных фондов за собственные средства. При этом необходимо учитывать общую норму п. 2 ст. 213 ГК, согласно которой количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан, не ограничиваются, за исключением случаев, когда такие ограничения установлены законом в целях, предусмотренных п. 2 ст. 1 ГК (защита основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц и т. д.). Поскольку в отношении жилых помещений подобные ограничения законом не предусмотрены, гражданин может иметь в своей собственности любое количество жилых помещений без установления каких-либо пределов их площади и стоимости.

Граждане во многих случаях решают свои жилищные проблемы посредством индивидуального или кооперативного жилищного строительства, а также заключения гражданско-правовых сделок: купли-продажи, мены, дарения, приобретения жилья в порядке наследования либо через жилищный кооператив. Конституция (ч. 2 ст. 40) предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять жилищное строительство и создавать иные условия для осуществления права граждан на жилище.

Право на жилище имеет сложное содержание и может быть сведено к следующим основным юридическим возможностям:

1) возможность приобретения жилого помещения нуждающимся в нем гражданином в собственность или получения его указанными выше способами в пользование;

2) возможность стабильного и свободного от постороннего незаконного вторжения пользования занимаемым жилым помещением;

3) возможность использования жилого помещения не только для проживания гражданина - нанимателя этого помещения и членов его семьи, но и передачи жилого помещения с соблюдением определенных условий для проживания другим гражданам на основании договора поднайма или в качестве временных жильцов;

4) обеспечение в жилых домах (жилых помещениях) здоровой среды обитания, жилой среды, достойной цивилизованного человека;

5) обеспечение защиты граждан от произвольного лишения жилища.

Отсюда видно, что конституционное право на жилище не тождественно по своему содержанию субъективному праву на жилую площадь, поскольку, помимо возможности пользоваться жилым помещением, оно включает в себя и другие возможности.

Как одно из основных прав человека, право гражданина на жилище возникает с момента его рождения (ч. 2 ст. 17 Конституции). Данное свойство этого права проявляется в том, что согласно ч. 1 ст. 69 ЖК к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, имеющим равные с нанимателем права, относятся и проживающие совместно с ним его несовершеннолетние дети. Применительно к коммерческому найму жилых помещений несовершеннолетние дети нанимателя могут входить в состав постоянно проживающих вместе с ним граждан и также обладать равными с ним правами по пользованию жилым помещением (п. 2 ст. 677 ГК).

Право на жилище обладает свойством неотчуждаемости (ч. 2 ст. 17 Конституции), в связи с чем никто не может быть лишен его либо ограничен в его объеме, кроме случаев, прямо указанных в законе. Согласно ч. 3 ст. 55 Конституции права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Что же касается права на жилище, то, даже в случае введения чрезвычайного положения, оно в соответствии с ч. 3 ст. 56 Конституции не подлежит ограничению.

Неотчуждаемость права на жилище нашла свое конкретное выражение в ч. 4 ст. 3 ЖК, согласно которому никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ЖК, другими федеральными законами.

Жилищные права граждан охраняются законом. Запрещаются действия, препятствующие осуществлению права на жилище.

Конституционному праву гражданина России на жилище соответствует обязанность государства по обеспечению реализации данного права, которая конкретизируется в ряде более узких по своему содержанию обязанностей. К последним, в частности, относятся обязанности государства, муниципальных органов, связанные с предоставлением малообеспеченным и другим указанным в законе категориям граждан жилых помещений и пользованием ими этими помещениями; с расширением государственного и муниципального жилищных фондов, содействием развитию частного жилищного фонда и других форм обеспечения граждан жилищем; с обеспечением правильного распределения общественных жилищных фондов; гарантированием устойчивого, стабильного осуществления права пользования жилищем.

Конкретные положения, относящиеся к реализации права на жилище, содержатся в нормах ЖК, в частности, определяющих интересы граждан, подлежащие учету при предоставлении жилых помещений по договору социального найма (ст. 58), и требования, предъявляемые к предоставляемому по такому договору жилому помещению (ст. 62).

Большое значение имеет выделение в составе жилищного фонда специального «жилищного фонда социального использования» - совокупности предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов (п. 1 ч. 3 ст. 19 ЖК, ч. 1 ст. 672 ГК). Кроме того, если первоначально не было установлено, кому предоставляются жилые помещения из данного жилищного фонда, то Конституцией были внесены изменения в порядок и условия обеспечения граждан жильем за счет государственного, муниципального и других жилищных фондов, в соответствии с которыми жилье из этих фондов предоставляется бесплатно или за доступную плату лишь малоимущим и иным указанным в законе гражданам.

Согласно ч. 1 ст. 27 Конституции каждый, кто законно находится на территории РФ, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства. При толковании данной конституционной нормы следует иметь в виду, что под местом жительства в законе понимается как место, где гражданин проживает постоянно, так и место, где гражданин проживает преимущественно, т. е. больше, чем в других местах (ч. 1 ст. 20 ГК), следовательно, эта норма распространяется на обе формы жительства.

Длительное время в нашей стране существовал институт прописки, который ограничивал свободу выбора гражданами места жительства, поскольку проживание в жилом помещении допускалось лишь при наличии прописки, а получение последней требовало соблюдения ряда условий, нередко превращавшихся в непреодолимое препятствие для лиц, желающих проживать в данном жилом помещении. К таким препятствиям относилась, например, необходимость соблюдения установленной нормы жилой площади на одного человека, нарушение которой рассматривалось как искусственное создание нуждаемости граждан в улучшении жилищных условий.

Законом РФ от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» вместо прописки введен регистрационный учет граждан России. В соответствии с данным Законом были приняты Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации (утв. постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713). При этом первоначально была предпринята попытка ввести ограничения для постановки на регистрационный учет, аналогичные ограничениям, ранее установленным для прописки, однако Постановлением Конституционного Суда РФ от 02.02.1998 № 4-П п. 10, 12 и 21 указанных Правил были признаны не соответствующими Конституции и утратили силу. В данном Постановлении Конституционный Суд РФ указал, что Законом РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» Правительство РФ уполномочено разработать только порядок регистрации и снятия граждан с регистрационного учета, но ему не предоставлено право на установление оснований отказа в регистрации.

Однако в последнее время участились случаи постановки на регистрационный учет в жилых домах, принадлежащих гражданам на праве собственности, посторонних для этих граждан лиц, в связи с чем вновь ставится вопрос о необходимости введения ограничений постановки на регистрационный учет в зависимости от размера жилой площади. Но решением этой проблемы может быть только федеральный закон, допускающий в соответствии с нормой Конституции в определенных случаях ограничение прав и свобод граждан России (ч. 3 ст. 1 ЖК). Конкретным же способом ее разрешения могло бы быть внесение соответствующего дополнения в Закон РФ «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации». В то же время необходима большая осторожность при введении подобных ограничений в постановке на регистрационный учет, чтобы ими не были чрезмерно ущемлены интересы граждан.

1.3. Жилищные права и обязанности граждан

Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Они свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Осуществление гражданами своих жилищных прав и исполнение ими своих обязанностей, вытекающих из жилищных отношений, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

Граждане, законно находящиеся на территории РФ, имеют право свободного выбора жилых помещений для проживания в качестве собственников, нанимателей или на иных основаниях, предусмотренных законодательством.

Ограничение права граждан на свободу выбора жилого помещения для проживания допускается только на основании ЖК, другого федерального закона (ч. 2–5 ст. 1 ЖК).

Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных ЖК, другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами РФ, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.

В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;

2) из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;

3) из судебного решения, установившего жилищные права и обязанности;

4) в результате приобретения жилого помещения по основаниям, допускаемым федеральным законом;

5) в результате членства в жилищных и жилищно-строительных кооперативах;

6) вследствие действий участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

Основным жилищным правом граждан является право пользования жилым помещением в качестве собственника, нанимателя (поднанимателя), членов их семьи, временного жильца. При этом законом устанавливается право определенных категорий лиц предоставлять жилое помещение в пользование другим гражданам.

Согласно ст. 11 ЖК защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством. Защита жилищных прав в административном порядке осуществляется лишь в случаях, предусмотренных ЖК, другим федеральным законом. Решение, принятое в административном порядке, может быть оспорено в суде.

Защита жилищных прав осуществляется путем:

Признания жилищного права;

Восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;

Признания судом недействующим полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо органа местного самоуправления, нарушающего жилищные права и противоречащего ЖК или принятым в соответствии с ЖК федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанный нормативный правовой акт государственного органа либо органа местного самоуправления, юридическую силу;

Неприменения судом такого нормативного правового акта;

Прекращения или изменения жилищного правоотношения;

Иными способами, предусмотренными ЖК, другим федеральным законом.

Одной из основных жилищных обязанностей граждан является использование жилых помещений по назначению. Как указывается в ст. 17 ЖК, жилое помещение предназначено для проживания граждан. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Согласно жилищному законодательству (ч. 3 ст. 17 ЖК) не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств. Гражданским же законодательством (п. 3 ст. 288 ГК) запрещается размещать промышленные производства в жилых домах, из чего следует, что недопустимым является предоставление для нужд промышленного характера и нежилых помещений, находящихся в жилых домах.

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ.

К обязанностям лиц, пользующихся жилыми помещениями, относится также обеспечение сохранности жилого помещения и поддержание его в надлежащем состоянии (ч. 4 ст. 30, п. 2–3 ч. 3 ст. 67 ЖК, ч. 1 ст. 678 ГК).

Статья 20 ЖК предусматривает государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, а также соответствием жилых помещений и коммунальных услуг установленным требованиям. Этот контроль осуществляется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов РФ в соответствии с федеральным законом и иными нормативными правовыми актами РФ.

В отличие от ранее действовавшего законодательства, ГК предусмотрел ответственность собственников за использование жилого помещения не по назначению либо с нарушением прав и свобод соседей. Согласно ст. 293 ГК, если собственник жилого помещения использует его не по назначению или систематически нарушает права и интересы соседей, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения. В тех случаях, когда, несмотря на предупреждение, собственник продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Закон предусмотрел также в качестве крайней меры и возможность аналогичного прекращения права собственника на жилое помещение в случаях бесхозяйственного обращения с жильем, влекущим его разрушение. Данная мера может быть применена в судебном порядке после назначения собственнику соразмерного срока для ремонта помещения.

К числу обязанностей собственников жилых помещений может относиться их страхование. Такое страхование может осуществляться в целях гарантирования возмещения убытков, связанных с утратой (разрушением) или повреждением жилых помещений, в соответствии с законодательством (ст. 21 ЖК РФ).

1.4. Содействие государства и органов местного самоуправления гражданам в осуществлении права на жилище

В настоящее время меры, направленные на решение жилищной проблемы в нашей стране, осуществляются в рамках федеральной целевой программы «Жилище» на 2002–2010 годы, утвержденной постановлением Правительства РФ от 17.09.2001 № 675.

В качестве основной цели программы определено комплексное решение проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающее доступность жилья для граждан, безопасные и комфортные условия проживания в нем.

Основными задачами на современном этапе являются:

Создание условий для развития жилищного и жилищно-коммунального секторов экономики и повышения уровня обеспеченности населения жильем путем увеличения объемов жилищного строительства и развития финансово-кредитных институтов рынка жилья;

Создание условий для приведения жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры в соответствие со стандартами качества, обеспечивающими комфортные условия проживания;

Обеспечение доступности жилья и коммунальных услуг в соответствии с платежеспособным спросом граждан и стандартами обеспечения жилыми помещениями.

Как указывается в данной программе, новые правовые условия создают основу для реализации на практике поставленных целей и требуют широкомасштабных скоординированных действий на всех уровнях государственной власти и местного самоуправления и осуществления мер нормативно-правового, административно-организационного и бюджетно-финансового характера.

Острота проблем в жилищной сфере и важность их решения для социально-экономического развития Российской Федерации требуют реализации комплекса мер в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».

Включение задачи формирования рынка доступного жилья и обеспечения комфортных условий проживания в число приоритетных национальных проектов наряду с развитием образования и здравоохранения определяет социальную направленность нового этапа экономических преобразований в стране. Реальная возможность заработать на достойное жилье для значительных групп населения будет способствовать активизации их экономической деятельности, а четкое определение групп, перед которыми общество несет обязательства по удовлетворению их жилищных потребностей, - преодолению иждивенческих настроений у значительной части населения страны.

В результате реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» должна быть сформирована модель обеспечения жильем основных групп населения, достигнуты существенные результаты по улучшению жилищных условий граждан Российской Федерации.

Второй этап реализации программы (2006–2010 гг.) предусматривает продолжение преобразований в жилищной сфере, а также реализацию комплекса мер в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».

Граждане при строительстве или покупке жилья вправе получить в установленном порядке компенсации (субсидии), льготные кредиты, ссуды. Указом Президента РФ от 24.12.1993 № 2281 «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы», в частности, предусматриваются меры по организации ипотечной и иной системы кредитования населения при строительстве, реконструкции и приобретении жилья на федеральном, региональном и местном уровнях, в том числе образование региональных и местных фондов развития жилищного строительства для использования средств этих фондов на строительство жилья социального использования, выплату компенсаций (субсидий) малоимущим и иным группам населения для оплаты строительства, приобретения и содержания жилья. Данным Указом было поручено Правительству РФ совместно с Центральным банком РФ утвердить Положение о жилищных кредитах, а также предусмотрено создание специального государственного органа - Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию (в настоящее время действует ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и созданы аналогичные ОАО в субъектах РФ).

Для реализации намеченных мер Президентом РФ в июне 1994 г. одновременно были изданы три указа, целью которых стало оказание помощи гражданам в строительстве (реконструкции) и приобретении жилья, расширение средств населения и иных внебюджетных источников финансирования в жилищной сфере и защиты их от инфляции, а также создание условий для обеспечения граждан Российской Федерации жильем.

Указом Президента РФ от 10.06.1994№ 1180 «О жилищных кредитах» определен общий порядок оказания кредитно-финансовой поддержки населению в решении жилищной проблемы при использовании гражданами собственных средств. Утвержденное данным Указом Положение о жилищных кредитах устанавливает порядок предоставления банками на территории РФ юридическим и физическим лицам кредитов на строительство (реконструкцию) жилья, обустройство земельных участков, а также на приобретение жилья при условии залога недвижимого имущества (ипотека).

В соответствии с данным Положением при кредитовании строительства (реконструкции) или приобретении жилья банком могут предоставляться три вида жилищного кредита:

1) краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый юридическим и физическим лицам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство (земельный кредит);

2) краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья, предоставляемый юридическим и физическим лицам для финансирования строительных работ (строительный кредит);

3) долгосрочный кредит, предоставляемый физическим и юридическим лицам для приобретения жилья (кредит на приобретение жилья).

В Положении определены основные принципы, которые необходимо соблюдать, осуществляя жилищное кредитование: целевое использование, обеспеченность, срочность, платность, возвратность выданного кредита.

Основными документами, определяющими взаимоотношения банка и заемщика при предоставлении ссуды, являются кредитный договор и договор о залоге (об ипотеке).

Постановлением Правительства РФ от 11.01.2000 № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, в соответствии с которой формирование системы ипотечного жилищного кредитования признано одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. Концепция включает подробное описание формирования системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, а также организационно-экономический механизм привлечения кредитных ресурсов в эту сферу. В частности, ею предусмотрено, что:

долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок три года и более (оптимально на данном этапе 10–15 лет);

сумма кредита составляет не более 60–70 % рыночной стоимости покупаемого жилья, являющегося при этом предметом залога;

заемщик обязан внести первоначальный взнос на оплату жилья, как правило, в сумме 30–40 % его стоимости за счет собственных средств;

кредит и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячных платежей;

величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30–35 % совокупного дохода заемщика за соответствующий расчетный период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика;

заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение приобретенного за счет кредитных средств и переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

Указом Президента РФ от 10.06.1994 № 1182 «О выпуске и обращении жилищных сертификатов» установлено, что юридические лица, имеющие права заказчика при проведении строительства жилых домов, отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на жилищное строительство, имеют право привлекать финансовые средства граждан Российской Федерации с использованием жилищных сертификатов.

Согласно Положению о выпуске и обращении жилищных сертификатов, утвержденному данным Указом, жилищные сертификаты - особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющий право их собственника на приобретение квартиры (квартир) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов, а также на получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата.

Жилищные сертификаты выпускаются и обращаются в соответствии с установленными законодательством РФ правилами выпуска и обращения ценных бумаг с учетом требований, предусмотренных названным выше Положением.

Важная особенность жилищных сертификатов состоит в том, что к выпуску и обращению на территории РФ допускаются только такие жилищные сертификаты, проспект которых прошел государственную регистрацию в Минфине России или его органах на местах и выпуски получили в установленном порядке государственный регистрационный номер. В случае нарушения данного требования выпуск жилищных сертификатов является незаконным и недействительным.

Положение определяет порядок регистрации проспекта эмиссии жилищных сертификатов, основания отказа в ней, а также порядок совершения сделок с жилищными сертификатами.

Эмитент жилищных сертификатов несет от своего имени обязательства по ним перед собственниками жилищных сертификатов.

Кроме того, в настоящее время выпуск жилищных сертификатов осуществляется в соответствии с подпрограммой «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002–2010 годы, утвержденной постановлением Правительства РФ от 31.12.2005 № 865. Ее целью является обеспечение жильем признанных в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий (жилых помещениях) военнослужащих, сотрудников органов внутренних дел, подлежащих увольнению с военной службы (службы), и приравненных к ним лиц, а также других категорий граждан, определенных данной подпрограммой. С этой целью подпрограммой предусматривается использование средств федерального бюджета для предоставления гражданам предусмотренных в ней категорий субсидии на приобретение жилья. Участие в данной подпрограмме является добровольным. Действие указанной подпрограммы распространяется на военнослужащих, сотрудников органов внутренних дел и другие установленные в ней категории лиц, проходящих службу в соответствующих государственных органах и учреждениях, общая продолжительность службы которых в календарном исчислении составляет 10 лет и более (за некоторыми исключениями). Для реализации своего права на получение субсидии названные выше лица, а также другие категории граждан, указанные в подпрограмме, получают государственные жилищные сертификаты, выпуск и реализация которых в настоящее время осуществляются в соответствии с Правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 21.03.2006 № 153. Полученный сертификат сдается его владельцем в банк для заключения договора банковского счета и открытия банковского счета, предназначенного для зачисления субсидии. На этот счет могут быть зачислены также личные или заемные (кредитные) средства гражданина - участника подпрограммы. Отбор банков, участвующих в реализации подпрограммы, осуществляется на конкурсной основе. Условия конкурса определяются государственным заказчиком подпрограммы по согласованию с Минфином России. Граждане - участники подпрограммы могут приобретать на рынке жилья у физических и (или) юридических лиц (одного или нескольких) жилое помещение (жилые помещения), в том числе индивидуальный жилой дом (часть дома), отвечающее установленным санитарным и техническим требованиям, благоустроенное применительно к условиям населенного пункта, выбранного для постоянного проживания, в том числе в сельской местности (с учетом надворных построек), как за счет субсидии, так и с дополнительным привлечением собственных или заемных (кредитных) средств. Владелец сертификата после заключения договора банковского счета в течение срока его действия, определяемого в зависимости от срока действия сертификата, представляет для оплаты приобретаемого жилья в банк по месту приобретения жилья договор банковского счета, договор на жилое помещение и свидетельство (свидетельства) о государственной регистрации права собственности на жилое помещение (жилые помещения). Банк осуществляет проверку представленных документов и при соблюдении установленных условий принимает договор на жилое помещение для оплаты.

Помимо названной выше подпрограммы, действует Федеральный закон от 20.08.2004 № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», в соответствии с которым офицеры, заключившие первый контракт о прохождении военной службы после 1 января 2005 г. , прапорщики и мичманы, общая продолжительность военной службы которых по контракту составит три года начиная с 1 января 2005 г., а также сержанты и старшины, солдаты и матросы, заключившие второй контракт о прохождении военной службы не ранее 1 января 2005 г. и изъявившие на то желание, являются участниками накопительно-ипотечной системы, в соответствии с которой на каждого военнослужащего открывается именной накопительный счет. Накопления для жилищного обеспечения, учитываемые на данном счете, формируются за счет следующих источников: 1) накопительные взносы за счет средств федерального бюджета; 2) доходы от инвестирования накоплений для жилищного обеспечения; 3) иные не запрещенные законодательством РФ поступления. Право на использование накоплений, учтенных на именном накопительном счете, возникает при наличии обстоятельств, предусмотренных в ст. 10 данного Федерального закона (общая продолжительность военной службы 20лет и более; увольнение военнослужащего, общая продолжительность службы которого составляет десять лет и более по основаниям, указанным в названном выше Федеральном законе, и др.). Кроме того, каждый участник накопительно-ипотечной системы не менее чем через три года после его включения в накопительно-ипотечную систему имеет право на заключение с уполномоченным федеральным органом договора целевого жилищного займа в целях: 1) приобретения жилого помещения под залог приобретаемого жилого помещения;

2) погашения первоначального взноса при получении ипотечного кредита (займа) и (или) погашения обязательств по такому кредиту (займу). Целевой жилищный заем предоставляется на период прохождения участником накопительно-ипотечной системы военной службы и является беспроцентным на этот период. Однако размер целевого жилищного займа не может превышать фактический объем средств, накопленных к моменту его предоставления на именном накопительном счете военнослужащего.

Указ Президента РФ от 10.06.1994 № 1181 «О мерах по обеспечению достройки не завершенных строительством жилых домов» направлен на сокращение объемов расходов по поддержанию не завершенных строительством жилых домов и обеспечению их достройки и ввода в эксплуатацию. Этим Указом утверждено Положение о порядке передачи для завершения строительства и продажи не завершенных строительством жилых домов, в соответствии с которым осуществляются организация и проведение инвестиционных или коммерческих конкурсов по передаче для завершения строительства и продаже не завершенных строительством в связи с отсутствием финансирования жилых домов, состоящих в федеральной собственности, в том числе находящихся в ведении предприятий и оперативном управлении учреждений, финансируемых из федерального бюджета, за исключением объектов молодежных жилых комплексов.

В связи с ухудшающейся демографической ситуацией в стране в последнее время значительное внимание уделяется обеспечению повышения рождаемости, что требует, в частности, создания нормальных жилищных условий для молодых семей. Соответствующие мероприятия продолжают осуществляться в рамках подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002–2010 годы, второй этап реализации которой (2006–2010 гг.) начался с 1 января 2006 г. В соответствии с данной подпрограммой молодым семьям, признанным нуждающимися в жилых помещениях, за счет бюджетных средств предоставляются субсидии на приобретение жилья, в том числе на погашение первоначального взноса при получении ипотечного кредита или займа для приобретения жилья или строительства индивидуального жилого дома. Участником подпрограммы может быть молодая семья, возраст супругов в которой не превышает 30 лет, либо неполная семья, состоящая из одного молодого родителя, возраст которого не превышает 30 лет, и одного и более детей и нуждающаяся в улучшении жилищных условий. Размер субсидии составляет не менее 35 % средней стоимости жилья, определяемой в соответствии с требованиями подпрограммы (в том числе 10 % - за счет средств федерального бюджета и не менее 25 % - за счет средств бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов), - для молодых семей, не имеющих детей, а также не менее 40 % средней стоимости жилья, определяемой в соответствии с требованиями подпрограммы (в том числе 10 % - за счет средств федерального бюджета и не менее 30 % - за счет средств бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов), - для молодых семей, имеющих одного и более ребенка. Кроме того, субъекты РФ, участвующие в реализации подпрограммы, дополнительно предоставляют молодой семье - участнику подпрограммы субсидию в размере не менее 5 % средней стоимости жилья при рождении (усыновлении) одного ребенка на цели погашения части ипотечного жилищного кредита или займа либо компенсации затраченных молодой семьей собственных средств на приобретение жилья или строительство индивидуального жилья. Условием получения субсидии является наличие у молодой семьи дополнительных средств - собственных средств или средств ипотечного жилищного кредита или займа, необходимых для оплаты приобретаемого жилого помещения. По мере развития системы страхования ипотечных жилищных кредитов дополнительно будет рассмотрена возможность оказания поддержки молодым семьям за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов в уплате страховых взносов по этому виду добровольного страхования, что позволит снизить размер первоначального взноса при получении молодыми семьями ипотечных кредитов до 5-10 % стоимости жилья. Порядок предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья, в том числе уплату первоначального взноса при получении ипотечного жилищного кредита или займа, устанавливается Правительством РФ.

Важным шагом в направлении решения жилищной проблемы послужило принятие законодательного пакета, состоящего из 26 федеральных законов, регулирующих жилищные и связанные с ними отношения, которые были подписаны Президентом РФ в августе и декабре 2004 г. В состав данных законов входят ЖК, Градостроительный кодекс, Федеральный закон «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», Закон о кредитных историях, Закон об участии в долевом строительстве, Закон о кооперативах, Федеральный закон от 30.12.2004 № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» и ряд других федеральных законов. Ими регулируется весьма широкий круг вопросов, относящихся к проблеме обеспечения граждан жильем; при этом учитываются те изменения, которые произошли в социально-экономической сфере жизни нашей страны за последние годы.

Субъектами РФ принимаются также свои законы и иные нормативные правовые акты, предусматривающие выплату компенсаций (субсидий) гражданам на строительство и приобретение жилья и другие виды государственной помощи и содействия им в жилищной сфере. Органы государственной власти и органы местного самоуправления оказывают гражданам помощь и поддержку как в прямой, так и в косвенной формах.

Прямая бюджетная поддержка граждан и юридических лиц (жилищных, жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, иных объединений собственников) осуществляется органами государственной власти с целью улучшения жилищных условий граждан путем:

1) адресной помощи гражданам при приобретении и строительстве жилья;

2) финансирования строительства государственного и муниципального жилья, предоставляемого нуждающимся в жилых помещениях;

3) выделения дотаций на обслуживание, содержание, ремонт, эксплуатацию жилищного фонда, а также предоставление коммунальных услуг.

Косвенные формы государственного стимулирования способствуют созданию экономических условий, определяющих эффективное развитие жилищного рынка, в рамках которого поощряются инвестиции денежных средств граждан и юридических лиц в жилищную сферу.

К мерам, направленным на увеличение данных инвестиций, относятся предоставление льгот для коммерческих банков, выдающих долгосрочные ипотечные кредиты гражданам на покупку жилья, выпуск муниципальных жилищных займов и другие формы стимулирования.

Оказывая содействие гражданам в решении жилищной проблемы, государство и органы местного самоуправления создают необходимые условия для осуществления жилищного строительства. Большое значение при этом имеет регулирование порядка предоставления земельных участков под такое строительство. Как предусмотрено ч. 1 ст. 35 Градостроительного кодекса, в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые зоны, в состав которых могут включаться зоны застройки жилыми домами: 1) индивидуальными; 2) малоэтажными; 3) среднеэтажными; 4) многоэтажными; 5) иных видов. Жилые дома могут также включаться в перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах (ч. 2 и 6 ст. 35).

Действующее земельное законодательство содержит нормы, обеспечивающие предоставление земельных участков для жилищного строительства. В частности, п. 4 ст. 28 ЗК предусматривает недопустимость отказа в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства, за исключением случаев:

изъятия земельных участков из оборота;

установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков;

резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.

В соответствии с Федеральным законом от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» ЗК дополнен ст. 30.1, согласно которой отдельные участки для осуществления жилищного строительства предоставляются в двух формах: в собственность или в аренду. При этом предоставление земельных участков для данной цели упрощено, поскольку не требуется предварительного согласования места размещения объекта.

При предоставлении земельного участка для осуществления на нем жилищного строительства в обязательном порядке проводится аукцион по продаже земельного участка или по продаже права на заключение договора аренды земельного участка. Порядок проведения такого аукциона определяется ст. 38.1, включенной в ЗК тем же Федеральным законом. Непосредственно договор купли-продажи или аренды земельного участка с лицом, подавшим заявление о его предоставлении, заключается лишь в том случае, если аукцион признан несостоявшимся на том основании, что в нем участвовали менее двух участников. Проведение указанных аукционов в большей мере обеспечит надлежащее использование земельных участков, предоставляемых под жилищное строительство.

Стимулирующее воздействие на предоставление земельных участков под жилищное строительство призвана оказать новая норма, включенная в БК Федеральным законом от 20.08.2004 № 111-ФЗ «О внесении изменения в статью 60 Бюджетного кодекса Российской Федерации», согласно которой до разграничения государственной собственности на землю в местный бюджет в полном объеме поступают доходы от продажи и передачи в аренду находящихся в государственной собственности земельных участков, расположенных в границах муниципальных образований и предназначенных для целей жилищного строительства (п. 4 указанной статьи).

По общему правилу, для осуществления строительства необходима подготовка проектной документации. Однако в соответствии с ч. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса осуществление подготовки такой документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства. Строительство, реконструкция объектов жилищного строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство (ч. 2 ст. 51).

Для выдачи разрешения на строительство необходимо представление градостроительного плана земельного участка. Необходимо отметить, что в случае, если физическое или юридическое лицо обращается в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче ему градостроительного плана земельного участка, не требуется проведение процедур, предусмотренных ч. 1-16 ст. 46 Градостроительного кодекса. Орган местного самоуправления в таких случаях предоставляет заявителю градостроительный план земельного участка без взимания платы (ч. 17 ст. 46).

К заявлению на выдачу разрешения на строительство в целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта индивидуального жилищного строительства прилагается ограниченный круг документов. Такими документами являются:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка;

3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства (ч. 9 ст. 51).

Так же, как и предоставление градостроительного плана земельного участка по заявлению физического или юридического лица, выдача разрешения на строительство осуществляется без взимания платы (ч. 15 ст. 51).

Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Разрешение же на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет (ч. 19 ст. 51).

Наличие в новом градостроительном законодательстве приведенных выше норм упрощает решение административных вопросов, связанных с осуществлением строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов жилищного строительства, и удешевляет решение этих вопросов.

Все большее распространение продажи жилья в рассрочку с длительными сроками его оплаты породило проблему возмещения инвестированных в жилищное строительство средств. Одним из способов решения этой проблемы является выпуск ипотечных ценных бумаг. Первый специальный закон, принятый в данной области, - Закон об ипотечных ценных бумагах. В соответствии со ст. 2 Закона выпускались два вида ипотечных ценных бумаг: 1) облигации с ипотечным покрытием; 2) ипотечные сертификаты участия. Федеральным законом от 29.12.2004 № 193-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об ипотечных ценных бумагах“» особо выделен такой вид ценных бумаг, как жилищные облигации с ипотечным покрытием, которые представляют собой разновидность облигаций с ипотечным покрытием.

Жилищная облигация с ипотечным покрытием - облигация с ипотечным покрытием, в состав которого входят только права требования, обеспеченные залогом жилых помещений. К отношениям, возникающим в связи с эмиссией данных облигаций, применяются общие нормы, регулирующие отношения, возникающие в связи с эмиссией облигаций с ипотечным покрытием, за исключениями, предусмотренными Законом.

Согласно новой норме, включенной в абз. 2 ч. 3 ст. 3 Закона об ипотечных ценных бумагах Федеральным законом от 29.12.2004 № 193-ФЗ, в состав ипотечного покрытия жилищных облигаций с ипотечным покрытием не могут входить требования, обеспеченные залогом недвижимого имущества, строительство которого не завершено. Приведенное правило повышает надежность ипотечного покрытия по жилищным облигациям с таким покрытием и защищает интересы приобретателей данного вида ипотечных ценных бумаг. Размер (сумма) обеспеченных ипотекой требований, составляющих ипотечное покрытие облигаций, не может быть меньше 80 % общей номинальной стоимости облигаций (ч. 1 ст. 13).

Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием может осуществляться только ипотечными агентами и кредитными организациями. В соответствии с п. 2 ст. 102 ГК акционерное общество вправе выпускать облигации на сумму, не превышающую размер уставного капитала либо величину обеспечения, предоставленного в этих целях третьими лицами после полной оплаты уставного капитала. При отсутствии обеспечения выпуск облигаций допускается не ранее третьего года существования акционерного общества и при условии надлежащего утверждения к этому времени двух годовых балансов общества. Однако Федеральным законом от 29.12.2004 № 192-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона „Об ипотечных ценных бумагах“» в данный пункт внесено дополнение, согласно которому указанные ограничения на выпуск облигаций не распространяются на выпуск облигаций с ипотечным покрытием. Аналогичным образом данный Федеральный закон дополнил и п. 2 ст. 31 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью».

Под ипотечным агентом понимается специализированная коммерческая организация, которая соответствует установленным ст. 8 Закона об ипотечных ценных бумагах требованиям, исключительным предметом деятельности которой является приобретение прав требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных и которой в соответствии с Законом предоставлено право осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием.

Предусмотренная законом деятельность может осуществляться только ипотечным агентом в форме акционерного общества (абз. 4 ч. 1 ст. 8 Закона об ипотечных ценных бумагах).

Облигации с ипотечным покрытием могут быть выпущены как в документарной, так и в бездокументарной форме. Они должны закреплять право их владельцев на получение процента, размер которого определен решением о выпуске облигаций с ипотечным покрытием (ч. 1 ст. 10). Выплата процентов по облигациям с ипотечным покрытием должна осуществляться не реже чем раз в год (ч. 2 ст. 10).

Ипотечный сертификат участия - это именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные ст. 2.

Выдача ипотечных сертификатов участия может осуществляться только коммерческими организациями, имеющими лицензии на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, а также кредитными организациями (ч. 1 ст. 17).

Выдача ипотечных сертификатов участия является основанием для возникновения общей долевой собственности владельцев этих сертификатов на ипотечное покрытие, под которое они выдаются, и учреждения доверительного управления таким ипотечным покрытием. Общая долевая собственность на ипотечное покрытие возникает одновременно с учреждением доверительного управления этим ипотечным покрытием (ч. 2 ст. 17).

Законом устанавливается особый режим общей долевой собственности владельцев ипотечных сертификатов участия, в соответствии с которым раздел имущества, составляющего ипотечное покрытие, и выдел из него доли в натуре не допускаются. Кроме того, условием договора доверительного управления ипотечным покрытием является отказ физического или юридического лица от осуществления преимущественного права приобретения доли в праве общей долевой собственности на имущество, составляющее ипотечное покрытие. При этом соответствующее право прекращается (ч. 2 ст. 18).

Каждый ипотечный сертификат участия удостоверяет одинаковый объем прав, в том числе одинаковую долю в праве общей собственности на ипотечное покрытие. Такой сертификат является бездокументарной ценной бумагой, не имеющей номинальной стоимости. Ипотечные сертификаты участия свободно обращаются, в том числе через организаторов торговли на рынке ценных бумаг.

Выпуск ипотечных ценных бумаг обеспечивает дополнительное привлечение средств физических и юридических лиц в жилищное строительство и тем самым способствует решению жилищной проблемы.

Жилищное строительство является дорогостоящим и потому во многих случаях осуществляется с использованием заемных средств. При этом заимодавцы должны быть уверены в надлежащем исполнении заемщиком своих обязательств. В определенной мере созданию такой уверенности должен способствовать принятый в 2004 г. Закон о кредитных историях. Согласно п. 1 ст. 3 под кредитной историей понимается информация, состав которой определен этим Законом и которая характеризует исполнение заемщиком принятых на себя обязательств по договорам займа (кредита) и хранится в бюро кредитных историй. Кредитная история состоит из трех частей: 1) титульной; 2) основной; 3) дополнительной (закрытой).

В титульной части содержатся сведения о субъекте кредитной истории - заемщике (физическом или юридическом лице).

В основной части содержатся указанные в ст. 4 сведения о заемщике и сведения в отношении обязательства заемщика (для каждой записи кредитной истории). Здесь, в частности, должны находиться сведения о сумме обязательства заемщика на дату заключения договора займа (кредита), сроке исполнения обязательства в полном размере, сроке уплаты процентов в соответствии с договором займа (кредита), о дате и сумме фактического исполнения обязательств заемщика в полном и (или) неполном размерах, о погашении займа (кредита) за счет обеспечения в случае неисполнения заемщиком своих обязательств по договору; о фактах рассмотрения судом споров по договору займа (кредита) и содержании резолютивных частей судебных актов, вступивших в законную силу, за исключением информации, указанной в дополнительной (закрытой) части кредитной истории.

В дополнительной (закрытой) части кредитной истории содержатся сведения в отношении источника формирования кредитной истории и ее пользователей.

Бюро кредитных историй является юридическим лицом, зарегистрированным в соответствии с законодательством РФ и оказывающим в соответствии с Законом о кредитных историях услуги по формированию, обработке и хранению кредитных историй, а также по предоставлению кредитных отчетов и сопутствующих услуг. Обязательным требованием, предъявляемым к бюро кредитных историй, является наличие у него лицензии на осуществление деятельности по технической защите конфиденциальной информации. Федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление функций по контролю и надзору за деятельностью бюро кредитных историй (в настоящее время - Федеральная служба по финансовым рынкам), ведет государственный реестр бюро кредитных историй. Основания для отказа во внесении записи о юридическом лице в данный реестр предусмотрены ч. 7 ст. 15.

В качестве источника формирования кредитной истории выступает организация, являющаяся заимодавцем (кредитором) по договору займа (кредита) и представляющая информацию, входящую в состав кредитной истории, в бюро кредитных историй. Данная информация представляется на основании договора об оказании информационных услуг (ч. 1 ст. 5). Источник формирования кредитной истории представляет информацию в бюро кредитных историй только при наличии на это письменного или иным способом документально зафиксированного согласия заемщика. Согласие заемщика на представление информации в бюро кредитных историй может быть получено в любой форме, позволяющей однозначно определить получение такого согласия (ч. 4 ст. 5).

В соответствии с ч. 3 ст. 5 кредитные организации обязаны представлять всю имеющуюся информацию, определенную в ст. 4, в отношении всех заемщиков, давших согласие на ее представление, в указанном выше порядке хотя бы в одно бюро кредитных историй, включенное в государственный реестр бюро кредитных историй.

В качестве пользователя кредитной истории может выступать индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, получившие письменное или иным способом документально зафиксированнное согласие субъекта кредитной истории на получение кредитного отчета для заключения договора займа (кредита). Кредитный отчет представляет собой документ, который содержит информацию, входящую в состав кредитной истории, и который бюро кредитных историй предоставляет по запросу пользователя кредитной истории и иных лиц, имеющих право на получение указанной информации в соответствии с Законом о кредитных историях. При этом пользователю кредитной истории не предоставляется информация, составляющая ее дополнительную (закрытую) часть. Кредитный отчет предоставляется пользователю кредитной истории на основании договора с бюро кредитных историй об оказании информационных услуг.

Помимо пользователя кредитной истории, кредитный отчет может предоставляться по его запросу самому субъекту кредитной истории для ознакомления с ней. Кроме того, в Центральный каталог кредитных историй представляется титульная часть кредитного отчета. В суд (судье) по уголовному делу, находящемуся в его производстве, а при наличии согласия прокурора - в органы предварительного следствия по возбужденному уголовному делу, находящемуся в их производстве, представляется дополнительная (закрытая) часть кредитной истории.

Центральный каталог кредитных историй создается Банком России. Данный каталог хранит информацию, составляющую титульные части кредитных историй, которые ведут бюро кредитных историй на территории РФ, информацию о том, в каких бюро кредитных историй хранятся кредитные истории, соответствующие указанным титульным частям, а также коды субъектов кредитных историй либо информацию, позволяющую определить правильность предъявленного (введенного, содержащегося в запросе) кода субъекта кредитной истории. Центральный каталог кредитных историй представляет информацию о бюро кредитных историй, в котором (которых) хранится (хранятся) кредитная история (кредитные истории) субъекта кредитной истории, этому субъекту кредитной истории (кредитных историй) и пользователям кредитной истории (кредитных историй) по форме и в порядке, которые установлены Банком России, на безвозмездной основе.

Созданию более благоприятных условий для жилищного строительства способствует проводимая государством в последнее время политика в области налогов и сборов. Федеральным законом от 20.08.2004 № 104-ФЗ «О внесении изменений в статью 4 Закона Российской Федерации „О государственной пошлине“» был установлен небольшой размер государственной пошлины, уплачиваемой за нотариальное удостоверение договоров об ипотеке в случаях, когда такое удостоверение предусмотрено законом:

за удостоверение договоров об ипотеке жилого помещения в обеспечение возврата кредита (займа), предоставленного на приобретение или строительство жилого дома, квартиры - 200 руб.;

за удостоверение договоров об ипотеке другого недвижимого имущества - 0,3 % суммы договора, но не более 3000 руб. (при обычной ставке за нотариальное удостоверение договоров, составлявшей 1,5 % суммы договора).

Этим же Федеральным законом была отменена уплата государственной пошлины за государственную регистрацию договора о залоге недвижимости (договора об ипотеке) и за выдачу документа о данной регистрации, а также за предоставление выписки из реестра государственной регистрации договора об ипотеке.

После утраты силы с 1 января 2005 г. Закона РФ «О государственной пошлине» в соответствии с Федеральным законом от 02.11.2004 № 127-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» аналогичным образом решен вопрос о размере государственной пошлины, уплачиваемой за государственную регистрацию договоров об ипотеке, за исключением договоров об ипотеке морских и воздушных судов, а также судов внутреннего плавания (подп. 4 п. 1 ст. 333.24 НК). В то же время за государственную регистрацию договора об ипотеке, включая внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке как обременении прав на недвижимое имущество, государственная пошлина уплачивается физическими лицами - в размере 500 руб. , организациями - в размере 2000 руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК).

В соответствии с дополнениями, внесенными в п. 2 ст. 146 и п. 3 ст. 149 НК, операции по реализации земельных участков (долей в них), реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них и передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир не облагаются налогом на добавленную стоимость (см. Федеральный закон от 20.08.2004 № 109-ФЗ «О внесении изменений в статьи 146 и 149 части второй Налогового кодекса Российской Федерации», который вступил в силу с 1 января 2005 г.).

Ранее от обложения налогом на добавленную стоимость были освобождены услуги по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности (подп. 10 п. 2 ст. 149 НК).

Значительные налоговые льготы предоставляются при осуществлении купли-продажи жилых помещений и земельных участков. Так, в соответствии с абз. 1 и 2 подп. 1 п. 1 ст. 220 НК (см. Федеральный закон от 20.08.2004 № 112-ФЗ «О внесении изменений в статьи 220 и 224 части второй Налогового кодекса Российской Федерации») при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных им в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет (ранее этот срок составлял пять лет), но не превышающих в целом 1 млн руб. При продаже данного имущества и долей в нем, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в размере полной суммы, полученной налогоплательщиком при их продаже.

Вместо использования права на получение указанного имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной им на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов (а не только по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках РФ, как предусматривалось ранее) и фактически израсходованных им на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них.

Принятие к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного дома или отделку приобретенной квартиры, комнаты возможно в том случае, если в договоре, на основании которого осуществлено такое приобретение, указано приобретение незавершенных строительством жилого дома, квартиры, комнаты (прав на квартиру, комнату) без отделки или доли (долей) в них.

Общий размер данного имущественного налогового вычета не может превышать 1 млн руб. без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций РФ и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них.

Повторное предоставление налогоплательщику такого имущественного налогового вычета не допускается.

Если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК).

В соответствии с Федеральным законом от 20.08.2004 № 112-ФЗ из сумм экономии на процентах при получении налогоплательщиками заемных (кредитных) средств в части превышения размеров, указанных в п. 2 ст. 212 НК, для которых установлена повышенная (35 %) налоговая ставка, исключены доходы в виде материальной выгоды, полученной от экономии на процентах за пользование налогоплательщиками целевыми займами (кредитами), полученными от кредитных и иных организаций РФ и фактически израсходованными ими на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры или доли (долей) в них, на основании документов, подтверждающих целевое использование таких средств (абз. 5 п. 2 ст. 224 НК).

Тем же Федеральным законом ст. 224 НК дополнена п. 5, устанавливающим в отношении доходов в виде процентов по облигациям с ипотечным покрытием, эмитированным до 1 января 2007 г., а также по доходам учредителей доверительного управления ипотечным покрытием, полученным на основания приобретения ипотечных сертификатов участия, выданных управляющим ипотечным покрытием до 1 января 2007 г., пониженную налоговую ставку (9 %).

Согласно п. 18 ч. 2 ст. 250 НК внереализационными доходами, учитываемыми при определении налоговой базы для расчета налога на прибыль организаций, признаются суммы кредиторской задолженности (обязательства перед кредиторами), списанной в связи с истечением срока исковой давности или по другим основаниям, за исключением случаев, предусмотренных подп. 21 п. 1 ст. 251 НК. Однако Федеральным законом от 20.08.2004 № 105-ФЗ «О внесении изменений в статьи 250 и 251 части второй Налогового кодекса Российской Федерации» данный пункт дополнен указанием на то, что его положения не распространяются на списание ипотечным агентом кредиторской задолженности в виде обязательств перед владельцами облигаций с ипотечным покрытием. Кроме того, п. 1 ст. 251 НК тот же Федеральный закон дополнил подп. 29, в соответствии с которым при определении указанной налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества, включая денежные средства, и (или) имущественных прав, которые получены ипотечным агентом в связи с его уставной деятельностью. Таким образом, ипотечным агентам, т. е. специализированным коммерческим организациям, исключительным предметом деятельности которых является приобретение прав требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и закладных и которым предоставлено право осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, как и гражданам, продающим и приобретающим жилье, предоставлены существенные налоговые льготы.

В соответствии с новой редакцией п. 4 ст. 284 НК установлены пониженные налоговые ставки, которые должны применяться при определении налоговой базы для расчета налога на прибыль организаций по операциям с ипотечными ценными бумагами. Так, по доходам в виде процентов по облигациям с ипотечным покрытием, эмитированным после 1 января 2007 г., и доходам учредителей доверительного управления ипотечным покрытием, полученным на основании приобретения ипотечных сертификатов участия, выданных управляющим ипотечным покрытием после 1 января 2007 г., должна применяться налоговая ставка в размере 15 % (при общей налоговой ставке - 24 %). По доходам в виде процентов по облигациям с ипотечным покрытием, эмитированным до 1 января 2007 г., и доходам учредителей доверительного управления ипотечным покрытием, полученным на основании приобретения ипотечных сертификатов участия, выданных управляющим ипотечным покрытием до 1 января 2007 г., установлена налоговая ставка в размере 9 % (см. Федеральный закон от 20.08.2004 № 107-ФЗ «О внесении изменения в статью 284 части второй Налогового кодекса Российской Федерации»).

Федеральным законом от 20.08.2004 № 116-ФЗ «О внесении изменений в статью 8 Закона Российской Федерации „О плате за землю“» была установлена льготная налоговая ставка и в отношении налога за земли, предоставленные физическим лицам для индивидуального жилищного строительства или занятые жилищным фондом (государственным, муниципальным, общественным, кооперативным, индивидуальным). Указанный налог взимался со всей площади земельного участка в размере 3 % ставок земельного налога, установленных в городах и поселках городского типа, но не менее 10 руб. за кв. м.

С 1 января 2005 г. соответствующие налоговые ставки непосредственно устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и не могут превышать 0,3 % (при общей налоговой ставке 1,5 %) кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, в отношении земельных участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или предоставленных для жилищного строительства (ст. 390–391, 394 НК).

1.5. Принципы жилищного права

В сфере жилищных отношений, как и в любой другой области общественных отношений, регулируемых правом, действует принцип законности. Применение данного принципа к жилищным отношениям имеет свою специфику. Так, эти отношения регулируются не только Конституцией и федеральными законами, как многие другие отношения, но также законами и другими нормативными правовыми актами субъектов РФ. Следовательно, для соблюдения указанного принципа требуется выполнение предписаний не только федерального законодательства, но и законодательства субъектов РФ. Кроме того, для реализации этого принципа необходимо, чтобы региональные нормативные правовые акты, принимаемые по вопросам жилищного права, не противоречили федеральным законодательным актам. При расхождении тех и других должны применяться нормы федерального закона как имеющие большую юридическую силу.

Имеется специфика и в характере тех отношений, на которые распространяется действие принципа законности как принципа жилищного права. Так, весьма важным является соблюдение законности при постановке на учет граждан, нуждающихся в жилых помещениях, предоставлении жилья на условиях социального найма, где на практике нередко встречаются нарушения. Равным образом недопустимо нарушение жилищных норм при заключении, исполнении и расторжении договоров как социального, так и коммерческого найма, а также других правил, относящихся к области жилищных отношений.

Принцип стабильности права на жилище выражается в обеспечении особой устойчивость пользования жилищем. В связи с этим Конституция (ч. 1 ст. 40) предусматривает недопустимость произвольного лишения жилища. Согласно ч. 4 ст. 3 ЖК никто не может быть выселен из жилого помещения или ограничен в праве пользования жилым помещением, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим Кодексом, другими федеральными законами. Данный принцип получил дальнейшее развитие в жилищном и гражданском законодательстве, где предусмотрен ограниченный перечень оснований расторжения договора найма жилого помещения по требованию наймодателя и установлено, что такое расторжение договора производится в судебном порядке (ч. 4 ст. 83 ЖК, п. 2 ст. 687 ГК).

Следующий принцип жилищного права - принцип доступности пользования жильем, который выражается в обеспечении всем гражданам реальной возможности иметь жилье и пользоваться им на различных основаниях: на праве собственности, по договору социального или коммерческого найма и т. д. Реализация этого принципа обеспечивается прежде всего посредством оказания помощи гражданам со стороны государства, муниципальных образований, предприятий, организаций, воинских частей и формирований в приобретении или строительстве жилья. Эта помощь осуществляется в форме содействия гражданам в получении банковских кредитов, непосредственном предоставлении безвозмездных субсидий, установлении налоговых льгот, выпуске жилищных ценных бумаг. Указанный принцип осуществляется также посредством предоставления жилых помещений внаем или по иным основаниям малоимущим гражданам, военнослужащим и другим указанным в законе категориям граждан, нуждающимся в жилье.

Принцип неприкосновенности жилища направлен на обеспечение таких условий пользования жилыми помещениями, которые обеспечивают покой граждан и ограничивают получение сведений об их частной жизни без их согласия. Для достижения этих целей в ст. 25 Конституции четко определено, что никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения. Применительно к данной норме важно отметить, что запрещение проникновения в жилище означает не только недопустимость вхождения в жилище, но и получения сведений о том, что в нем происходит (например, посредством установки в жилом помещении подслушивающих устройств) без согласия на то проживающих в нем граждан. Незаконное проникновение в жилище, совершенное вопреки воле проживающих в нем лиц, образует состав преступления (ст. 139 УК).

Согласно ч. 3 ст. 3 ЖК проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается в случаях и порядке, предусмотренных федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая.

1.6. Место жилищного права в системе права

В юридической науке имеются различные суждения по поводу юридической природы жилищного права. По мнению ряда ученых (И. Л. Брауде, В. Н. Литовкин и др.), жилищное право представляет собой институт, составную часть или подотрасль гражданского права. Данная точка зрения высказывалась, в основном, в период до принятия обособленного жилищного законодательства (Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик; ЖК РСФСР) и основывается на понимании жилищного права как права, главным образом регулирующего пользование жилыми помещениями. Что же касается других правовых норм, в частности, регулирующих управление жилищным фондом и его эксплуатацию, то они рассматриваются авторами, придерживающимися такой позиции, как нормы, регулирующие иные, не жилищные отношения.

Вместе с тем из содержания и смысла действующего жилищ - ного законодательства очевидно, что жилищное право в настоящее время выступает как совокупность правовых норм, которая не ограничивается только регулированием пользования жилыми помещениями, а охватывает весь комплекс вопросов, связанных с формированием и использованием жилищного фонда, включая вопросы управленческого характера. Соответственно, существует взгляд, согласно которому жилищное право есть не что иное, как комплексная отрасль права или законодательства, в которой объединены нормы и правовые институты гражданского, административного и других отраслей права (С. М. Корнеев, Ю. К. Толстой, П. И. Седугин, П. В. Крашенинников).

В литературе также высказано мнение, что жилищное право представляет собой самостоятельную отрасль в системе права (П.С. Никитюк). Данная точка зрения, на наш взгляд, правильна. Не касаясь общетеоретического вопроса о правомерности выделения так называемых комплексных отраслей права, следует отметить, что жилище - это настолько специфический и социально значимый вид материального блага, используемого человеком, что возникающие по этому поводу отношения представляют собой самостоятельный объект правового регулирования. Существование жилищного права как отдельной отрасли права подтверждается также произошедшими в 80-х гг. XX в. обособлением и кодификацией жилищного законодательства, что вообще не является характерным для так называемых комплексных отраслей права, если даже признать их существование реальным, хотя в юридической науке и оно вызывает споры.

Вместе с тем необходимо отметить, что особенность жилищного права как отрасли права, в значительной мере вызывающая непризнание ее отдельного существования в системе права, заключается в том, что многие нормы этого права смежные с нормами гражданского, административного, земельного, финансового права, поскольку те и другие регулируют одни и те же отношения. Между тем, жилищно-правовые нормы направлены не на урегулирование управленческих, имущественных, кредитных и иных отношений как таковых, что свойственно нормам специально регулирующих эти отношения отраслей права, а направлены на обеспечение удовлетворения специфической потребности граждан в жилье, т. е. регулируют соответствующие отношения под иным углом зрения, с иной стороны.

Специфической чертой общественных отношений, регулируемых нормами жилищного права, является то, что они возникают по поводу особого материального объекта - жилища (жилого дома, квартиры, комнаты и т. д.), специально предназначенного для проживания граждан.

Для жилищных отношений характерен и особый круг их субъектов. Так, их участниками являются, во-первых, жилищные органы, функции которых выполняют соответствующие государственные, муниципальные и другие органы, и жилищ - но-эксплуатационные организации, во-вторых, граждане, выступающие в качестве собственников жилых помещений, их нанимателей, поднанимателей, временных жильцов и т. д.

Жилищное право как отрасль права имеет свой метод правового регулирования. Данный метод может быть определен как императивно-диапозитивный. Так, нормам, устанавливающим общие положения жилищного права, регулирующим порядок управления жилищным фондом, учет граждан, нуждающихся в жилых помещениях, и т. п., присуще регулирование общественных отношений посредством предписаний, носящих властный характер. В то же время отношения, возникающие в связи с пользованием жилыми помещениями, регулируются в значительной мере диспозитивными, т. е. допускающими определение их содержания в зависимости от усмотрения сторон, правилами. Таковы, в частности, правила найма, поднайма жилых помещений, проживания в них временных жильцов.

Жилищное право, являясь отраслью права, имеет свою систему, складывающуюся из правовых институтов, включающих в себя правовые нормы, которыми регулируются соответствующие группы однородных жилищных отношений. Центральным институтом жилищного права является институт найма жилых помещений, действие которого распространяется на использование для проживания граждан значительной части жилых помещений.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

1. понятие предмет метод жилищного права

Понятие жилищного права употребляется в юридической литературе в двух смыслах - узком и широком.

В узком смысле жилищное право - это субъективное право конкретного человека на жилое помещение.

В широком смысле жилищное право - совокупность правовых норм, регулирующих жилищные отношения.

Жилищное право представляет собой совокупность правовых норм, закрепляющих права физических и юридических лиц на жилые помещения, регулирующих порядок пользования жилыми помещениями и охраняющих права и законные интересы собственников, иных законных владельцев жилья.

Особо тесно жилищное право связано с гражданским. При рассмотрении вопроса соотношения гражданского и жилищного законодательства следует учесть несколько важных моментов: Конституция РФ разграничивает гражданское и жилищное законодательство. В частности, гражданское регулируется на федеральном уровне, т. е. только РФ (ст. 71), жилищное -- ни уровне РФ и субъектов РФ (ст. 72).

Предметом регулирования жилищного права являются жилищные правоотношения. Под жилищными правоотношениями понимают отношения, возникающие по поводу жилища. В них можно выделить следующие виды отношений (п.1 ст.4 ЖК РФ):

а) отношения по возникновению, осуществлению, изменению, прекращению права владения, пользования. распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

б) отношения пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

в) отношения пользования общим имуществом собственником помещений;

г) отношения по отнесению помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;

д) отношения учета жилищного фонда;

е) отношения содержания и ремонта жилых помещений;

ж) отношения переустройства и перепланировки жилых помещений;

з) отношения управления многоквартирными домами;

и) отношения создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

к) отношения по предоставлению коммунальных услуг;

л) отношения внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

м) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Метод жилищного права. Его особенности.

Жилищно-правовой метод регулирования представляет собой совокупность юридических средств, приемов, которые регулируют жилищные отношения.

Особенность метода жилищного права состоит в том, что жилищное право - комплексная отрасль права, поэтому его метод характеризуется чертами, присущими гражданскому праву в целом, а также чертами, характерными для тех отраслей права, нормы которых используются для регулирования жилищных правоотношений.

В отличие от строго диспозитивного метода гражданского права жилищное право построено на сочетании императивного и диспозитивного методов.

Императивный метод основан на принуждении, обязательных для исполнения указаниях, обязанностях, запретах. Это метод, направленный на обеспечение предписанного государством строго обязательного поведения субъектов. Освобождающееся изолированное жилое помещение в квартире, где проживают несколько нанимателей, должно предоставляться проживающим в этой квартире гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, а при отсутствии таковых -- гражданам, имеющим жилую площадь менее установленной нормы на одного человека. А если вышеперечисленные граждане отсутствуют, то вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется в общем порядке по договору социального найма (ст. 59 ЖК РФ).

Диспозитивность -- это метод автономии, дозволения, наделения субъектов инициативой. Так, согласно ч. 1 ст. 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем по договору социального найма, в том числе с проживающим в другом населенном пункте. Аналогичным образом в ч. 3 ст. 82 ЖК РФ изменение договора найма вследствие признания нанимателем другого члена семьи с некоторыми оговорками предоставлено на рассмотрение всех членов семьи.

2. Основные принципы жилищного права

Принципы права -- это основные положения (основополагающие идеи), реализующиеся в форме и содержании права. В переводе с латинского «принцип» означает основоположение, руководящую идею, основное правило поведения и т.п. Прежде всего принципы права содержат Конституция, а также законодательные акты. В ЖК РФ нет специальных статей, непосредственно посвященных принципам жилищного права. Однако соответствующие положения имеются (хотя и не называются принципами) в ст. 1 «Основные начала жилищного законодательства», ст. 2 «Обеспечение условий для осуществления права на жилище», ст. 3 «Неприкосновенность жилища и недопустимость «то произвольного лишения» и других статьях ЖК РФ.

В юридической литературе выделяют следующие принципы права, которые имеют отношение и к жилищному праву. Общеправовые принципы:

1) справедливость (соответствие права существующим в обществе моральным нормам);

2) демократизм (народовластие) (право должно выражать интересы большинства);

3) равенство права;

4) гуманизм (человеколюбие);

5) свобода субъектов права;

6) законность;

7) ответственность за вину;

8) взаимной ответственность государства и личности;

9) единство норм права;

10) реальность норм права.

Отраслевые принципы жилищного права

(принципы, которые присущи только жилищному праву, и в которых проявляется его сущность и значение для общества.

Неприкосновенность жилища. (Ст. 25 КРФ, ст. 3 ЖК РФ.) Статья 25 Конституции РФ закрепляет неприкосновенность жилища в качестве основных гарантий прав и свобод граждан. Ст. 3 ЖК развивает данный принцип: "Никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан. Проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая" (см. п. 3 ст. 3).

Недопустимость произвольного лишения жилья. Закреплён в ч. 1 ст. 40 Конституции РФ. ЖК РФ предусмотрен только судебный порядок выселения из жилых помещений. Ни органы государственной власти, ни органы местного самоуправления, ни какие-либо должностные лица не вправе осуществлять действия, связанные с неправомерным лишением граждан права на жилище.

Понятие «лишение права па жилище» относится к выселению граждан из жилых помещений. Основания и порядок выселения граждан из жилых помещений определяются законом.

Свобода выбора места жительства. Согласно ст. 27 Конституции РФ каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и постоянного или временного жительства в любой части страны. В обеспечении данного принципа институт прописки был заменен на институт регистрации по месту жительства.

Доступность пользования жилищным фондом. Один из самих сложных принципов с точки зрения его реализации на практике, и в настоящее время, к сожалению, является декларативным. С одной стороны, каждый человек может получать в свое пользование и в собственность жилое помещение. С другой стороны, высокая стоимость жилья, особенно в крупных городах, квартирной платы и коммунальных услуг не всегда позволяет гражданам воспользоваться данным правом на практике. Однако следует отметить позитивное стремительное развитие рынка недвижимости в России в сторону строительства новых жилых площадей, организация кондоминиумов, ипотечного кредитования.

Принцип цивилизованного использования жилых помещений. Проявление этого принципа, особенно в последние годы, можно проиллюстрировать следующими примерами:

Жилищное законодательство предоставляет гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, как правило, отдельную квартиру на семью;

Вместо ранее действовавшего правила о принудительном изъятии у нанимателя излишней жилой площади и передаче ее другому нанимателю установлено новое правило: наниматель сам может ставить вопрос о замене занимаемого им жилого помещения на жилое помещение меньшего размера;

Отменены ранее действовавшие многочисленные ограничения при строительстве и приобретении гражданами в собственность жилых домов.

Отныне частная собственность на недвижимость в жилищной сфере, включая жилищный фонд либо его часть, не ограничивается количеством, размерами и стоимостью и обеспечивается правом неприкосновенности (ст. 25 Конституции России). Осуществление этого принципа можно рассматривать как проявление на практике конституционных прав и свобод человека и гражданина, социальной политики российского государства, направленной на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека.

Целевое использование жилищного фонда. В ч. 1 ст. 17 ЖК подчеркивается, что жилое помещение, прежде всего, предназначено для проживания граждан (собственников и нанимателей, членов их семей и др.). Жилое помещение может быть использовано не только для личного проживания, но и для проживания иных лиц: нанимателей и поднанимателей (на основании договора), временных жильцов (на возмездной основе). Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.

Равенство участников жилищных отношений. Участниками жилищных отношений являются не только граждане РФ, но и юридические лица (организации), Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования (ч. 2 ст. 4 ЖК РФ). Следует отметить, что рaвенство участников жилищных отношений - общее правило, жилищное законодательство регулирует и иные отношения, не предусматривающие юридическое равенство их участников. Например, отношения складываются между органами, осуществляющими учет нуждающихся в жилье граждан и предоставление им жилых помещений, и гражданами, желающими получить жилье на условиях договори социального найма (гл. 7 ЖК РФ).

Судебная защита жилищных прав. Каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

Решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

Каждый вправе в соответствии с международными договорами Российской Федерации обращаться в межгосударственные органы по защите прав и свобод человека, если исчерпаны все имеющиеся внутригосударственные средства правовой защиты.

Защита жилищных прав в административном порядке осуществляется только в случаях, предусмотренных законом. Решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в судебном порядке.

3. Источники жилищного права

Источники отрасли права -- это формы внешнего проявления права (формального закрепления). Правовые нормы как общеобязательные правила поведения не существуют обособленно. В основном они содержатся в нормативных правовых актах. Данная форма проявления правовых норм свидетельствует о том, что установленное правило имеет обязательный характер и обеспечивается силой принуждения со стороны государства.

Все источники жилищного права в зависимости от их значения и места в системе актов, содержащих нормы жилищного права, можно подразделить на три вида:

Конституция, конституции республик и уставы других субъектов РФ;

Жилищное законодательство. Ст. 5 ЖК РФ;

Иные правовые акты, не относящиеся к актам жилищного законодательства, но содержащие нормы жилищного права, например ГК РФ, в частности его гл. 18 «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения» (ст. 288--293) и 35 «Наем жилого помещения» (ст. 671--688).

Конституция является правовой базой для любой отрасли права. Она имеет высшую юридическую силу, прямое действие и применяется на всей территории РФ. Законы и иные правовые акты, принимаемые в Российской Федерации, не должны противоречить Конституции (ч. 1 ст. 15). В Конституции содержатся нормы жилищного права, например в ст. 40, в которой говорится о праве каждого человека и гражданина на жилище и недопустимости произвольного лишения жилища, и в ст. 25, в которой провозглашен принцип неприкосновенности жилища. Нормы указанных статей Конституции получили свое закрепление и развитие в ст. 2 и 3 ЖК РФ. Однако Конституция важна не только наличием отраслевых (жилищных) норм, но и содержанием других норм и положений, которые обязаны соблюдать органы государственной власти, органы местного самоуправления, должностные лица, граждане и их объединения (ч. 2 ст. 15). В частности, в соответствии со ст. 72 (п. «к») Конституции жилищное законодательство является предметом совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов. Конституция предоставляет субъектам РФ право иметь собственное жилищное законодательство, определяя одновременно пределы осуществления такой законодательной деятельности. Согласно ст. 72 Конституции субъекты РФ вправе издавать свои законы по предметам, находящимся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ. Законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ не могут противоречить федеральным законам. В случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в Российской Федерации, действует федеральный закон (ч. 5 ст. 76 Конституции). До принятия федерального закона (или иного нормативного акта) республика, край, область или другой субъект РФ осуществляет законодательное регулирование по соответствующему предмету совместного ведения путем принятия законов и иных нормативных правовых актов на своем уровне. После принятия федерального закона законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ приводятся в соответствие ним. Основной правовой массив жилищного права составляет жилищное законодательство, акты которого принимаются на федеральном, региональном и местном уровнях (ст. 5 ЖК РФ). Касаясь иных правовых актов, содержащих нормы жилищного права, следует подчеркнуть, что источниками жилищного права, например, являются федеральные законы, принятые недавно в рамках Программы «Доступное жилье». В их число входят, например, следующие ФЗ: --от 30.12.2004 № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса»; --от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»; --от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» (далее -- Закон о жилищных накопительных кооперативах). В Конституции (ч. 4 ст. 15) и ЖК РФ (ст. 9) говорится о приоритете норм международного права (международно-правовых актов) перед национальным законодательством. В международном праве содержится большое количество принципов и норм, признаваемых в основном всем международным сообществом. Под общепризнанными принципами и нормами следует понимать принципы и нормы общего международного права, получившие всеобщее признание. Необходимо отметить, что эти нормы и принципы должны быть признаны обязательными Российской Федерацией Постановления (решения) судебных органов в какой-то мере влияют на уровень правового регулирования жилищных отношений. Однако они являются правоприменительными органами, а не нормотворческими (правотворческими). Сама проблема (относить или не относить судебные акты к источникам права, в том числе жилищного) существует. Однако по данному вопросу хотелось бы обратить внимание на два обстоятельства: во-первых, судебный акт, даже Конституционного Суда РФ или Верховного Суда РФ, не отвечает всем формальным признакам нормативного правового акта. Правовой акт издается компетентным органом, принимается в определенном порядке, содержит нормы права -- правила поведения общего характера, имеет установленную форму (закон, постановление и др.) и реквизиты (дату и номер), обладает юридической силой, вступает в силу в установленном порядке. Во-вторых, признание постановлений Конституционного Суда РФ и Верховного Суда РФ в качестве источников права может привести к такой крайности, как признание источниками права актов (решений) других судов, в частности судов республик, краев, областей и других территориальных единиц, т.е., по существу, к внедрению прецедентного права, что не характерно для российской правовой системы.

4. Действие жилищного права во времени, пространстве

Статья 6 ЖК РФ определяет особенности действия норм жилищного законодательства во времени. На жилищное законодательство распространяется общеправовой принцип -- закон обратной не имеет. То есть нормы жилищного законодательства по общему правилу не распространяют свое действие на отношения, возникшие до их вступления в силу.

Акты жилищного законодательства распространяют свою силу на отношения, возникшие до их введения в действие, лишь в случаях, прямо предусмотренных этими актами.

Действие акта жилищного законодательства в жилищных отношениях, возникших до его введения в действие, может быть распространено на права и обязанности участников этих отношений, которые возникли уже после введения акта в действие. Иными словами, жилищное отношение до введения акта жилищного законодательства регулируется ранее действующими нормами, а после введения акта в действие -- уже новыми нормами.

Акт жилищного законодательства распространяет свое действие на права и обязанности, возникшие из договоров, до введения его в действие, лишь в том случае, если в данном акте прямо предусмотрено, что он распространяется на права и обязанности, возникшие из ранее заключенных договоров. В соответствии с Федеральным законом от 14.06.1994 г. № 5-ФЗ «О порядке опубликования и вступления в силу федеральных конституционных законов, федеральных законов, актов палат Федерального Собрания» по общему правилу федеральные законы вступают в силу одновременно на всей территории Российской Феде рации по истечении 10 дней после дня их официального опубликования в «Российской газете», «Парламентской газете» или «Собрании законодательства Российской Федерации». Вместе с тем дата введения в действие конкретного нормативного акта может быть указана в нем самом или в другом акте. Как следует из ст. 27 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», закон вступает в силу по истечении 3 месяцев после дня его официального опубликования, т. е, 1 апреля 2005 г. (ФЗ был опубликован 31 декабря 2004 г.); новый ЖК РФ введен в действие специальным законом (Вводным) с 1 марта 2005 г. Введение в действие указов Президента РФ и постановлении Правительства РФ осуществляется на основании Указа Президента РФ № 763 от 23.05.1996 г., в соответствии с которым указы и постановления подлежат официальному опубликованию в течение 10 дней с момента их подписания в сборнике «Собрание законодательства Российской Федерации», а также в «Российской газете», за исключением актов (их отдельных пунктов), содержащих государственную тайну. Указы Президента РФ и Постановления Правительства РФ вступают в силу одновременно на всей территории по истечении 7 дней после их опубликования (если иной не установлен указом). Введение в действие ведомственных актов осуществляется на основании Указа Президента РФ № 104 от 21.01.1993 г. «О нормативных актах центральных органов государственного управления Российской Федерации». Ведомственные акты, затрагивающие права, свободы и законные интересы граждан или носящие межведомственный характер, принятые после 01.03.1993 г. и прошедшие государственную регистрацию в Министерстве юстиции РФ, подлежат официальному опубликованию в газете «Российские вести» не позднее 10 дней после их государственной регистрации, не прошедшие регистрацию, а также зарегистрированные, но не опубликованные в установленном порядке, не влекут за собой правовых последствий, т. е. не могут служить основанием для регулирования соответствующих правоотношений (на них нельзя ссылаться при разрешении споров). Прекращение действия правового акта происходит: с наступлением установленного в нем срока; в результате его прямой отмены; с принятием нового акта, отменяющего или изменяющего старый. По общему правилу предполагается обязательность применения источников жилищного права и соблюдения в границах территории, на которую распространяется власть органа, принявшего соответствующий акт, т. е. на территории либо всей Российской Федерации, либо субъекта РФ, муниципального образования. Федеральные законы и иные нормативные акты федерального значения действуют на всей территории РФ. Законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ, содержащие нормы жилищного права, действуют в пределах территории соответствующего субъекта РФ. Акты органов местного самоуправления, содержащие нормы жилищного права, действуют в пределах территории соответствующего муниципального образования.

5. Понятие, виды и особенности жилищных правоотношений

Жилищное правоотношение -- это урегулированное нормами жилищного права конкретное общественное отношение, участники которого выступают носителями жилищных прав и обязанностей.

Жилищное правоотношение -- это не форма соответствующего общественного правоотношения, как иногда утверждают некоторые, а результат правового регулирования общественного отношения. Жилищному правоотношению как одному из видов российских правоотношений присущ ряд общих признаков, наличие которых позволяет рассматривать всю совокупность российских правоотношений в качестве определенного социального единства. Представители общей теории права относят к числу таких общих признаков общественный и волевой характер правоотношений, их основанность на законе, специфичность содержания, выражающегося во взаимных правах и обязанностях субъектов правоотношений, и ряд иных моментов.

Жилищные правоотношения весьма многочисленны и разнообразны. Все их разнообразие в литературе дифференцировалось на две группы: 1) организационные правоотношения, которые складываются по вертикали на началах власти и подчинения (например, по управлению жилищным фондом, по учету граждан, нуждающихся в жилье, и распределению жилых помещений); 2) имущественные правоотношения, складывающиеся на началах равенства их участников <2>. Сюда следует отнести отношения, которые складываются между субъектами жилищного права по поводу пользования жилыми помещениями. Эти отношения могут, в частности, возникать: 1) из договора социального найма жилого помещения; 2) из договора коммерческого найма жилого помещения; 3) из договора найма жилого помещения, находящегося в специализированном жилищном фонде; 4) из договора поднайма жилого помещения и др.

Вместе с тем ст. 4 ЖК РФ указывает, что жилищное законодательство регулирует отношения, возникающие по поводу:

1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

3) пользования общим имуществом собственников помещений;

4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;

5) учета жилищного фонда;

7) переустройства и перепланировки жилых помещений;

8) управления многоквартирными домами;

9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

10) предоставления коммунальных услуг;

11) внесения квартирной платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

12) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства.

Вот такие возможные виды жилищных правоотношений предусматривает законодатель. Указанные виды по различным квалифицирующим признакам можно подразделить, в свою очередь, на подвиды. Так, по юридической природе жилищные правоотношения можно подразделить на первичные и производные. Правоотношение по пользованию и владению жилым помещением собственником жилья и жилыми помещениями, находящимися в государственном и муниципальном жилищных фондах того или иного фондодержателя, будет первичным, а правоотношения по пользованию и владению указанными помещениями нанимателями -- производными.

Среди перечисленных в ст. 4 ЖК РФ отношений следует выделить отношения по управлению многоквартирными домами.

Жилищные отношения, связанные с ремонтом, переустройством и перепланировкой жилых помещений, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, могут регулироваться нормами гражданско-правового характера с учетом требований, установленных ЖК РФ.

Основываясь на признаках определенности и конкретизированности обязанного лица, жилищные правоотношения делятся на абсолютные и относительные. Если управомоченному лицу противостоит одно или несколько определенных лиц, то данное правоотношение является относительным. Например, нанимателю по договору социального найма жилого помещения противостоит наймодатель -- орган местного самоуправления, в случае наделения его в установленном законом порядке государственными полномочиями по предоставлению по договорам социального найма жилых помещений отдельным категориям граждан (п. 4 ст. 49 ЖК РФ). Если же такой определенности нет и носителем обязанности является всякий и каждый, значит, здесь имеет место абсолютное правоотношение. Наиболее характерным примером абсолютного правоотношения является правоотношение собственности на жилое помещение, по которому собственник жилого помещения как управомоченное лицо осуществляет правомочия владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены Жилищным кодексом (п. 1 ст. 30 ЖК РФ), а всякое и каждое лицо обязано не препятствовать собственнику осуществлять указанные правомочия.

Особенностями жилищного правоотношения является то, что:

1) объектом его всегда выступает только жилое помещение; 2) оно носит длящийся характер; 3) по своему юридическому содержанию это правоотношение является, как правило, структурно сложным, поскольку каждый из субъектов имеет к другому право требования и одновременно несет обязанность совершения положительных действий в соответствии с правомочиями второго субъекта.

Основанием возникновения жилищных правоотношений выступают юридические факты, т.е. конкретные жизненные обстоятельства (факты реальной действительности), с которыми нормы жилищного права связывают возникновение, изменение или прекращение жилищных правоотношений.

Статья 10 ЖК РФ указывает, что жилищные правоотношения возникают из оснований, предусмотренных ЖК РФ, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают:

3) из судебных решений, устанавливающих жилищные права и обязанности;

5) из членства в жилищных и жилищно-строительных кооперативах;

6) вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей

6. Объекты жилищных правоотношений

Согласно части 1 ст. 15 ЖК РФ единственным объектом жилищных правоотношений являются жилые помещения. К ним относятся жилые дома, части жилых домов; квартиры, части квартир; комнаты. Заселение жилых помещений, признанных в соответствии с санитарным законодательством Российской Федерации непригодными для проживания, равно как и предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений не допускается.

Жилищное законодательство предъявляет к жилым помещениям определенные требования. Прежде всего, оно должно быть жилым, т.е. функционально предназначенным для проживания граждан круглогодично. Это означает, что жилой дом, в котором находится жилое помещение, должен быть строением капитального типа. Всевозможные времянки, вагончики и т.п. к таковым строениям не относятся и в состав жилищного фонда не включаются. В подобных помещениях могут проживать граждане, но с ними должен заключаться договор аренды (имущественного найма). Предметом жилищных правоотношений не могут быть подсобные помещения (кухни, коридоры и т.п.).

Статья 673 ГК РФ относительно предмета договора коммерческого найма устанавливает только два требования: жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания. В Гражданском кодексе РФ содержание понятия "пригодность жилого помещения для проживания" определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Отсюда можно сделать вывод, что жилое помещение должно отвечать санитарным и техническим требованиям. Иначе оно должно быть таким, чтобы в нем возможно было проживание круглый год без угрозы здоровью граждан. При определении пригодности жилого помещения исходят из строительных норм и правил (СНиП), противопожарных и санитарных требований (например, помещение не должно располагаться в подвальных, полуподвальных этажах, высота помещения от пола до потолка должна составлять не менее 2,5 метров, освещение помещения должно быть естественным и т.п.). Непригодность жилого помещения может быть связана с физическим износом дома, расположением в зонах, запрещенных к застройке, в опасных для жизни и т.д. Из анализа нормы ст. 673 ГК РФ можно сделать и другой вывод: к предмету договора коммерческого найма жилого помещения предъявляется минимум требований, т.е. предметом данного договора может быть любое помещение, в том числе и неблагоустроенное, отвечающее только санитарным и техническим требованиям.

7. Субъекты жилищных правоотношений

Субъекты правоотношений - это лица, участвующие в этих правоотношениях. Субъектами жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Россия, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования (ст. 4 ЖК РФ). Положения ЖК РФ применяются к жилищным отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, если иное не установлено ЖК РФ или другим федеральным законом.

Круг субъектов жилищных правоотношений довольно широк и разнообразен:

во-первых, это стороны жилищного обязательства;

во-вторых, это пользователи жилых помещений, не совпадающие со сторонами обязательства;

в-третьих, это лица, имеющие самостоятельное право пользования жилыми помещениями;

в-четвертых, лица, права которых носят зависимый, производный характер и др.

Основными субъектами жилищных правоотношений выступают стороны. Наименование сторон, их правовое положение зависят от нескольких факторов:

Их вида;

От того, в силу каких оснований данные правоотношения возникают;

От вида жилищного фонда, в котором предоставлено жилое помещение.

Например, сторонами жилищных организационных правоотношений, с одной стороны, выступают органы, уполномоченные вести учет лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и распределять жилье (местная администрация, государственные и муниципальные предприятия и организации, жилищно-строительные и жилищные кооперативы и др.), с другой - гражданин, имеющий право на получение жилья в данном жилищном фонде.

В жилищных имущественных правоотношениях в качестве пользователя жилого помещения могут быть только граждане (наниматель, член ЖСК (ЖК), члены их семей и другие лица, имеющие самостоятельное право пользования жилым помещением; поднаниматели и временные жильцы, приобретающие производные от первичных пользователей права). При этом в договоре коммерческого найма в роли нанимателя, по общему правилу, выступает одно лицо, за исключением случая, когда граждане, проживающие совместно с нанимателем, известив наймодателя, заключат договор о том, что все они будут отвечать перед наймодателем солидарно. В этом случае указанные лица выступают сонанимателями, т.е. здесь возникает обязательство с множественностью лиц на стороне нанимателя.

При социальном найме проживающие с нанимателем члены его семьи являются сонанимателями независимо от того, заключен ли по этому поводу договор между ними и нанимателем. Круг членов семьи нанимателя прямо определен законом: к ним относятся супруг нанимателя, а также дети и родители нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство (ч. 1 ст. 69 ЖК РФ)

8. Основания возникновения жилищных прав и обязанностей

Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных ст. 10 ЖК РФ, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В ЖК РФ перечислены юридические факты -- жизненные обстоятельства, влекущие возникновение жилищных правоотношений. Аналогичные юридические факты влекут также изменение и прекращение жилищных правоотношений. Юридические факты делятся на два вида:

Действия (зависят от воли физических и юридических лиц);

События (не зависят от воли физических и юридических лиц).

Действия в свою очередь делятся на правомерные и неправомерные. Кроме того, юридические факты могут быть объединены в юридический состав. В этом случае для возникновения жилищных правоотношений необходима совокупность указанных в комментируемой статье юридических фактов, на основании которых возникают жилищные права и обязанности. Например, при переходе права собственности на жилое помещение по договору необходимо не только заключение договора в письменной форме, но и соблюдение требования государственной регистрации договора и перехода права собственности.

Итак, жилищные права и обязанности возникают:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;

2) из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;

3) из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;

4) в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;

5) из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;

6) вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

Наиболее распространенным юридическим фактом являются договоры и иные сделки. Жилищные права и обязанности могут возникать из сделок, непосредственно не предусмотренных в федеральном законе, но не противоречащих ему (ст. 421 ГК РФ, конкретизирующая принцип свободы договора).

Другим основанием возникновения жилищных прав и обязанностей являются акты государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей. К таким актам относятся акты органов власти и управления Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований. Иные акты не могут порождать таких прав. К правопорождающим актам относятся, например, государственная регистрация права на жилое помещение, решение исполнительного органа государственной власти о предоставлении жилого помещения (ст. 63 ЖК РФ). Ранее ордер был важнейшим административным актом, являвшимся основанием для вселения в жилое помещение и заключения договора социального найма. Жилищный кодекс РФ отказался от этого. Отныне основанием для вселения в квартиру является договор социального найма, который заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения.

Судебные решения, являющиеся одним из основных источников возникновения прав и жилищных обязанностей наряду с договорами, принимаются судами общей юрисдикции, а в некоторых случаях арбитражным судом и третейским судом. Например, в соответствии сп. 2ч. 2 ст. 31 ЖК РФ, если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания для приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если его имущественное положение и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, то право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда.

Членство в жилищных и жилищно-строительных кооперативах также порождает жилищные права и обязанности. Согласно ч. 3 ст. 124 ЖК РФ основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном или жилищно-строительном кооперативе.

В некоторых случаях бездействие граждан, юридических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления может порождать права и обязанности участников жилищных правоотношений. Так, в соответствии с ч. 4 ст. 165 ГК РФ, если, например, договор купли-продажи квартиры, требующий государственной регистрации, совершен в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от его регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Только после регистрации возникает право собственности на квартиру, а соответственно, и жилищные права ее собственников

Содержание жилищных правоотношений образуют взаимные права и обязанности его субъектов (участников). По характеру и объему они различаются в зависимости от правового режима жилого помещения, субъектного состава и вида жилищного правоотношения. В организационных отношениях гражданин, имеющий право на получение жилой площади из фонда социального использования, приобретает право требования к органам, которые в соответствии с законом ведут учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, вследствие чего они несут обязанность при наличии определенных условий поставить гражданина на учет по улучшению жилищных условий, вынести решение о предоставлении конкретного жилого помещения. Сходные отношения возникают в связи с вступлением гражданина в жилищно-строительный или жилищный кооператив и получением в нем жилой площади. Особенность подобных правоотношений состоит в том, что одной из их сторон выступает орган, уполномоченный законом способствовать реализации конституционного права гражданина на жилище.

Жилищные имущественные правоотношения возникают с момента выдачи ордера и заключения договора социального найма (или договора об использовании служебного жилого помещения, помещения в общежитии или ином специализированном фонде), в иных случаях с момента заключения договора найма жилого помещения (договора коммерческого найма, поднайма, о вселении временных жильцов и др.). Жилищно-строительный кооператив (жилищный кооператив) как субъект жилищного права отличается от юридических лиц, наймодателей своим особым правовым положением. Он не является наймодателем кооперативных квартир. Выступая их собственником, он обязан предоставить жилые помещения в пользование только пайщикам и членам их семей. С вынесением решения общего собрания о предоставлении члену ЖСК (ЖК) жилого помещения возникают жилищные имущественные отношения.

Особенность имущественных правоотношений состоит в том, что права и обязанности их (правоотношений) сторон это в основном права (а значит, и обязанности) по пользованию жилым помещением, направленные на материальный объект жилое помещение. Вследствие этого права пользователя жилой площади имеют характер вещных прав (наряду с их обязательственными чертами). Поэтому не случайно в законодательстве большее место занимают субъективные права пользователя жилого помещения, а не его обязанности. Комплекс правомочий нанимателя по пользованию и распоряжению жилым помещением, предоставленным ему по договору или иному основанию, иногда именуют правом на жилую площадь, понимая под ним особое право на занимаемое им жилое помещение. Например, С.И. Аскназий понимал под правом на жилую площадь особый гражданско-правовой институт вещно-правового характера (Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Жилищное право. М., 1956. С. 48); правда, он, уточняя свою позицию, предлагал понимать "право на жилище" как термин, выражающий комплекс правомочий нанимателя по пользованию и распоряжению жилым помещением, предоставленным ему по договору или другому законному основанию (Там же. С. 86, 87). По мнению Ю.Г. Басина, термин "право на жилище" неудачен, так как совпадает с субъективным правом пользования жилым помещением, поэтому он предлагал называть данный институт "жилищным правом" (Басин Ю.Г. Вопросы советского жилищного права. Алма-Ата, 1963. С. 18). В.П. Грибанов считал, что право на жилплощадь включает и право на жилище (Грибанов В.П. Основы советского жилищного законодательства. М., 1983. С. 25-27).

Очевидно, термин "право на жилище" используется в литературе и на практике в различных значениях, в том числе и как особое вещное право, охватывающее совокупность полномочий пользователя жилым помещением, полученным по разным правовым основаниям. Представляется, что этот термин может быть воспринят в последнем значении. В содержание права на жилое помещение входят права (и обязанности) по использованию жилого помещения и некоторые права по распоряжению жильем (право на обмен, на вселение других лиц, на раздел и др.). Однако, поскольку гражданин использует "чужое" жилое помещение (как принадлежащее другому лицу на праве собственности), данные права реализуются под контролем собственника или управомоченного им лица (например, договор поднайма жилого помещения может быть заключен только с согласия наймодателя). Более того, собственник (или управомоченное им лицо) обязан обеспечивать пользователю нормальное использование жилого помещения (производить капитальный ремонт здания, текущий ремонт оборудования, обеспечить коммунальными услугами).

Итак, основной фигурой в жилищных правоотношениях выступает гражданин пользователь жилого помещения, наделенный определенными правами относительно используемого жилого помещения и другой стороны правоотношения. Последняя несет обязанности, обеспечивающие надлежащую реализацию указанных прав, и имеет право контролировать их осуществление. Вместе с тем жилищное правоотношение является обязательственным, поэтому и собственник (управомоченное им лицо) наделен определенными правами, однако их немного и направлены они на то, чтобы получить возмещение расходов на содержание жилищного фонда и управление им, на предоставление пользователю коммунальных услуг; он имеет и право контроля над правильным использованием жилищного фонда его пользователями.

При переходе к рынку изменились методы и принципы регулирования жилищных отношений между гражданами и государственными органами по поводу предоставления жилых помещений, заключения договоров найма, оплаты жилья и коммунальных услуг.

Законодательство предоставило гражданам большие права по приобретению жилья в частную собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости (в результате приватизации жилья, свободной купли-продажи собственниками, мены, завещания, дарения). Расширены права по индивидуальному жилищному строительству, созданию товариществ застройщиков, участию в жилищных и жилищно-строительных кооперативах.

10. Жилищный фонд: понятие и виды

Ст.19 ЖК РФ.

Жилищный фонд - это совокупность всех жилых помещений независимо от формы собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития и др.), служебные жилые помещения, квартиры и иные помещения, предназначенные (пригодные) для проживания.

В жилищный фонд не входят нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера.

В зависимости от формы собственности действующее жилищное законодательство выделяет следующие виды жилищного фонда:

* частный жилищный фонд;

* государственный жилищный фонд;

* муниципальный жилищный фонд;

* общественный жилищный фонд.

В частный жилищный фонд входят жилые помещения, находящиеся в собственности:

* физических лиц: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах ЖК и ЖСК с полностью выплаченным паевым взносом, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством;

* юридических лиц: нежилые помещения, построенные или приобретенные за счет их средств, в том числе за счет средств ЖК и ЖСК с не полностью выплаченным паевым взносом.

В результате принятия Закона РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" доля частного жилищного фонда в 2000 году составила более 63 процентов по сравнению с 33 процентами в 1990 году, а доля государственного и муниципального жилищного фонда сократилась с 67 до 34,8 процента.

В соответствии с Законом Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" от 24 декабря 1992 года № 4218-1 (в ред. от 17 июня 1999 года) частная собственность на недвижимость или ее часть в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам и стоимости, обеспечивается правом неприкосновенности и подлежит регистрации в местной администрации.

Принудительное изъятие недвижимости без согласия собственника допускается только на основании решения суда.

Государственный жилищный фонд включает:

* ведомственный фонд, состоящий в собственности Российской Федерации и находящийся в хозяйственном ведении государственных предприятий или в оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к государственной собственности;

* фонд, находящийся в собственности субъектов Российской Федерации, а также ведомственный фонд, находящийся в хозяйственном ведении государственных предприятий или в оперативном управлении государственных учреждений, принадлежащих соответствующему субъекту Российской Федерации.

Таким образом, государственный жилищный фонд может находиться в федеральной собственности (собственности Российской Федерации) и в собственности субъектов Российской Федерации.

От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации права собственника осуществляют соответствующие органы государственной власти.

Например, от имени Российской Федерации общее управлении федеральной собственностью осуществляет Министерство государственного имущества Российской Федерации.

Муниципальный жилищный фонд включает жилые помещения, находящиеся в собственности района, города и входящих в них административно-территориальных образований, в том числе в городах Москве и Санкт-Петербурге, а также ведомственный фонд, находящийся в хозяйственном ведении муниципальных предприятий или в оперативном управлении муниципальных учреждений.

В настоящее время муниципальная собственность не является разновидностью государственной собственности.

От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления.

Общественный жилищный фонд включает жилые помещения, находящиеся в собственности общественных объединений.

Общественные объединения - это вид некоммерческих организаций, созданных на добровольной основе по инициативе граждан, объединившихся на основе общности интересов для реализации общих целей, указанных в уставе объединения.

В настоящее время общественный жилищный фонд можно отнести к частному жилищному фонду.

11. условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое

ЖК.Статья 22. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение.

1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

2. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

3. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

3.1. Перевод жилого помещения в наемном доме социального использования в нежилое помещение не допускается.

(часть 3.1 введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 217-ФЗ)

4. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Подобные документы

Предмет жилищного права. Понятие и виды жилых помещений. Приватизация жилья, ее принципы и субъекты. Договор мены жилого помещения. Прекращение жилищных правоотношений. Правила оплаты жилья. Ответственность за нарушение жилищного законодательства.

шпаргалка , добавлен 12.05.2011


Понятие объекта жилищных прав, порядок признания помещения жилым помещением. Назначение и виды жилого помещения, пределы его использования, государственная регистрация прав на жилое помещение. Виды общественных отношений, возникающих по поводу жилища.

курсовая работа , добавлен 14.10.2010


Нормы жилищных отношений, вопросы регулирования. Жилые помещения как объект правоотношений в жилищном праве. Понятие и основные виды жилищных фондов, их классификация. Анализ учета жилищного фонда. Эксплуатация, обслуживание и ремонт жилищного фонда.

курсовая работа , добавлен 28.07.2010


Основы жилищного права Российской Федерации, его структура и законодательная база. Основания возникновения жилищных прав и обязанностей, их объекты и субъекты. Полномочия органов власти в области жилищных отношений. Пределы пользования жилым помещением.

реферат , добавлен 26.07.2009


Анализ принципов жилищного законодательства. Порядок перевода жилого помещения в нежилое и обратно. Понятие жилого помещения, его назначение, пределы использования, переустройство и перепланировка, общие правила государственной регистрации прав на них.

дипломная работа , добавлен 31.01.2010


Жилищное право современной России. Принятие новой редакции Жилищного кодекса РФ как новый этап развития жилищных отношений в России. Место жилищного права в гражданском праве и системе российского права. Источники жилищного права Российской Федерации.

курсовая работа , добавлен 12.07.2010


Характеристика и особенности гражданских дел, возникающих из жилищных правоотношений. Отличия современного жилищного законодательства. Порядок возбуждения судопроизводства при рассмотрении жилищных споров. Нормы материального и процессуального права.

дипломная работа , добавлен 24.04.2011


Понятие, виды и особенности государственного учета жилищных фондов: (частного, государственного, муниципального, коммерческого, социального). Понятие и виды жилого помещения. Переустройство и перепланировка жилого помещения. Перевод в нежилое помещение.

контрольная работа , добавлен 10.01.2011


Нормы права, регулирующие жилищные отношения. Методы правового регулирования. Основные способы регулирования жилищных правоотношений. Основные принципы жилищного права. Принцип недопустимости произвольного лишения жилища и неприкосновенности жилища.

контрольная работа , добавлен 25.03.2015


Развитие правовой регламентации найма жилых помещений. Понятие, значение, сущность жилищного найма. Содержание, форма, порядок и условия заключения договора найма жилого помещения. Права и обязанности сторон в договоре. Виды жилищного найма и поднайма.

Жилищное право - это совокупность правовых норм, регулирующих отношения, возникающие в жилищной сфере. В юридической литературе понятие «жилищное право» употребляется в двух смыслах: широком и узком.

В широком смысле - это институт гражданского права, включающий в себя нормы других отраслей права, посвященные либо непосредственно жилищным правоотношениям, либо отношениям, связанным с жильем. Жилищное право в узком смысле - это субъективное право конкретного человека на жилое помещение. Таким образом, определенная совокупность общественных отношений, которая получила в законодательстве и в юридической литературе название «жилищные отношения» являются предметом регулирования жилищного права.

Жилищное право рассматривается различными учеными по разному: некоторые видят его самостоятельной отраслью, другие комплексной отраслью, а третьи рассматривают как подотрасль гражданского права.

Все точки зрения имеют право на существование, но большинство авторов склоняются к тому, что жилищное право - это комплексная отрасль права.

Рассматривая жилищное право можно сказать, что как отрасль жилищное право признано и Конституцией РФ, и ГК РФ. Начиная с 1937 г. прошло три кодификации. Оно представляет собой межотраслевое объединение, в большей степени гражданско-правового содержания, включающее также нормы административного, земельного и семейного права и других отраслей права. Это волевое, функциональное, искусственное правовое объединение, имеющее функциональный предмет, использующее разноотраслевой инструментарий, не имеющее своего органического предмета и метода в отличие от основной отрасли права. Естественно, границы комплексной отрасли диктуются целями и задачами самостоятельного правового регулирования, которые еще с 1977 г. стали конституционно значимыми .

Согласно утверждению Р.З. Лившица, критерием предмета комплексной отрасли законодательства «выступает объективная потребность общества в правовом регулировании определенной группы общественных отношений... Предметы отраслей законодательства индивидуально определены» . Острота жилищной проблемы не только осталась, но и усилилась, причины сохранения обособленности жилищного законодательства остались прежними, отражающими усложнение общественных отношений.

Как отмечает В.Ф. Яковлев, устранение комплексных отраслей законодательства само по себе было бы движением вспять: «Такой вывод был бы ошибочным, он шел бы вразрез с практикой развития системы законодательства, свидетельствующей о том, что существенные изменения в данной системе являются реакцией на назревшие общественные потребности. Задача науки состоит, таким образом, в том, чтобы выявить объективную основу сложившейся системы

законодательства и направлений ее развития» .

Жилищное право является комплексной отраслью, в которой объединены нормы и правовые институты различных отраслей права (административного, гражданского и других).

Таким образом, жилищное право характеризуется тем, что:

Это определенное целостное правовое образование и ему свойственны свои специфические предметы регулирования;

Принципы;

Наличие общих (основных) положений, отдельных особых способов и приемов правового регулирования, т.е.

Наличие специфического механизма, режима правового регулирования, которым это право отличается от смежных отраслей и комплексных правовых образований.

Жилищное право как комплексная отрасль характеризуется тем, что:

Имеет свою систему. В данную систему входят: правовые институты, правовые нормы, которыми регулируются соответствующие группы однородных жилищных отношений. Можно сделать вывод о том, что признание ГК РФ самостоятельного существования жилищного законодательства во многом предопределяет выделение жилищного права как комплексной отрасли российского права.

В связи с провозглашением в Конституции РФ (ст. 40) права на жилище обусловливалось выделение всех отношений, возникающих по поводу жилого помещения, его пользования и эксплуатации, в самостоятельную группу жилищных отношений, а регулирующих эти отношения правовых актов - в самостоятельную комплексную отрасль - жилищное законодательство.

Предметом регулирования жилищного права являются жилищные отношения. Они обеспечивают удовлетворение потребности граждан в жилье, т.е. возникают в отношении жилого помещения. В их круг входят отношения по поводу: пользования жилыми помещениями, обеспечения граждан жильем, управления жилищным фондом, использования и сохранности жилищного фонда и др.

В круг жилищных отношений включены также отношения по поводу «ограниченного» распоряжения жилым помещением - а именно, в числе прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма содержится право на его обмен. Вопросы обмена выходят за круг отношений по пользованию жилыми помещениями, так как содержат в себе элементы распоряжения этим жилым помещением (которое не является собственностью нанимателя).

Жилищным законодательством регулируются также некоторые другие отношения, возникающие по поводу жилища. Например, отношения по оказанию гражданам коммунальных услуг неотделимы от жилищных отношений по использованию жилого помещения.

Отношения по найму жилых помещений имеют так же важное значение в числе жилищных отношений. Они являются отношениями по пользованию жилым помещением, т.е. связаны с реальным удовлетворением потребности в жилье.

Общественные отношения, которые относятся к жилищным,

характеризуются следующей особенностью:

Они складываются, как правило, по поводу готового объекта, которым является жилой дом или иное жилище,

Жилище включено в установленном порядке в состав жилищного фонда и предназначено для постоянного (круглогодичного) проживания.

Наличием такого специфического объекта регулирования общественных отношений жилищное законодательство четко отличается от других отраслей законодательства и права.

Предметом жилищного права являются отношения по поводу: -возникновения, пользования, осуществления, изменения, прекращения права владения, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

Пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда; -пользования общим имуществом собственников помещений;

Отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения из жилищного фонда;

Учета жилищного фонда;

Переустройства и перепланировки жилых помещений;

Управления многоквартирными домами;

Создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

Предоставления коммунальных услуг;

Внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

Формирования и использования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме;

Осуществления государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля;

Контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений, установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Необходимо обратить внимание, что в ст. 4 ЖК РФ определен не только круг жилищных отношений, но и круг участников жилищных отношений, ими являются: граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования.

Основаниями возникновения жилищного правоотношения являются юридические факты, то есть определенные обстоятельства, с наличием которых законодательство связывает возникновение правоотношений в сфере использования и эксплуатации жилого фонда.

Жилищные правоотношения возникают:

Из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных Федеральным законом, но не противоречащих ему;

Из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;

В результате членства в жилищных и жилищно-строительных кооперативах;

Из судебного решения, установившего жилищные права и обязанности;

Вследствие действий участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей;

В результате приобретения жилого помещения, по основаниям, содержащимся в федеральном законе.

Право человека на жилище является конституционным, оно закреплено в ст. 40 Конституции Российской Федерации - основного закона РФ. Данное право относится к благу каждого человека и поэтому является по своей сути цивильным, гражданским (в противовес публичному праву государства).

Само понятие «жилищное право» может рассматриваться с трех позиций:

1) как отрасль права;

2) как наука;

3) как учебная дисциплина.

Жилищное право как отрасль права. Вопрос о природе жилищного права как отрасли права в науке является очень спорным. Некоторые ученые считают жилищное право самостоятельной, но комплексной отраслью российской правовой системы или подотраслью гражданского права. Аргументом сторонников первого подхода является то, что жилищное право имеет собственный специфический предмет регулирования, а именно, общественные отношения по использованию жилого фонда, направленные на возникновение, изменение, отмену жилищных прав у граждан. Однако, недостатком данной точки зрения, по нашему мнению, является то, что жилищное законодательство в настоящее время имеет сложный комплексный характер и содержит в себе ряд норм административного права. Количество этих норм по сравнению с нормами гражданского права незначительно, что и позволяет другим авторам придерживаться второй точки зрения, что жилищное право в настоящий момент является одной из крупнейших подотраслей российского гражданского права. Жилищное право регулирует более узкий предмет - возникновение, изменение и прекращение жилищных прав, но при этом использует основной метод гражданского права - диспозитивный.

Мы же в учебнике будем придерживаться взгляда, что жилищное право -это комплексная отрасль т.к. эта точка зрения на наш взгляд, наиболее аргументирована и закреплена законодательно. Жилищное право как комплексная отрасль права использует методы правового регулирования, заимствованные из других отраслей права и имеет свой кодифицированный нормативный акт - Жилищный кодекс РФ.

У каждой отрасли есть свой способ регулирования отношений, входящих в нее. Способ регулирования жилищных правоотношений называют методом жилищного права. У жилищного права нет самостоятельного метода регулирования, так как оно в широком смысле является комплексным институтом. Его метод характеризуется чертами, присущими гражданскому праву в целом, а также чертами, характерными для тех отраслей права, нормы которых могут присутствовать в жилищных правоотношениях.

Нормы жилищного права относятся к различным отраслям российского права. Так, нормы, регулирующие использование жилого помещения, относятся лишь к гражданскому праву. Нормы, регулирующие распределение, предоставление жилого помещения в государственном и муниципальном фондах относятся только к административному праву. Правоотношения по приобретению жилых помещений регулируются нормами гражданского права (порядок и условия заключения договоров купли-продажи, мены, дарения жилых помещений, порядок наследования жилья) и административного права (ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями). Правоотношения в области управления, эксплуатации, обеспечения сохранности, ремонта жилого помещения регулируются нормами и гражданского права, и целого ряда других отраслей права: административного, налогового, земельного. Таким образом, хотя формально жилищное право является только институтом гражданского права, сформировавшимся вокруг договора найма жилого помещения, однако содержание, объем, и значение этого института, по мнению некоторых авторов, дает веские основания для придания этому институту статуса подотрасли гражданского права.

Жилищное право как комплексная отрасль права использует заимствованные их других отраслей права методы, например:

Из гражданского права берет диспозитивный метод;

А из административного права -императивный метод.

Жилищное право традиционно использует и такие методы правового регулирования, как:

1) всеобщие методы, они основаны на общеправовых положениях (государство и право являются теми институтами, которые существуют независимо от воли и сознания человека и находятся в постоянном развитии);

2) общенаучные методы, к ним можно отнести такие методы, как анализ (рассмотрение и исследование жилищных правоотношений по составным частям), синтез (объединение составных частей в единое целое и рассмотрение существующей проблемы в комплексе), системный подход к рассмотрению материала в целом;

3) функциональный метод, при котором происходит изучение функций государственно-правовых структур, их взаимодействия в жилищных правоотношениях;

4) частно-научный метод с использованием:

Юридического подхода к изучению предмета жилищного права, при этом дается необходимое определение общих понятий, производится их общая классификация и т.д.;

Статистического подхода, который основан на конкретной статистической информации, количественных показателях;

Сравнительно-правового сопоставления требований иных отраслей права;

Социологического метода, основанного на исследовании мнений членов общества по вопросам отдельных жилищных проблем1.

Афонина, А. В. Жилищное право: курс лекций / А. В. Афонина.

М.: Дашков и К, 2009. -

Жилищное право как наука представляет собой систему взглядов, идей, теорий по поводу закономерностей соответствующих правоотношений, действующих правовых норм и практики, а также тенденций их развития .

Введение………………………………………………………………………………….3

1. Понятие жилищного права, его предмет и метод…………………………………...4

2. Понятие принципов жилищного права………………………………………………8

Заключение………………………………………………………………………………11

Список используемой литературы……………………………………………………..12

Введение.

Собственность в экономическом и юридическом смысле.

Прежде чем приступить к рассмотрению основных содержательных вопросов,

поставленных перед данной работой, следует определить главный исследуемый

предмет - право собственности.

Общепризнанно, что вопрос собственности - это, пожалуй, один из самых главных

вопросов, определяющих генерацию, существование и пути развития человеческого общества. От того, как (и кем) он поставлен, решается и регулируется в данный момент времени (в том числе и в данный исторический промежуток времени) зависит устойчивость, благополучие, а зачастую и само существование любого общества (как, впрочем, и каждого отдельного члена данного общества). При этом общественность, чаще всего, рассматривает собственность как

категорию социально-экономическую. В этом смысле наиболее близким к истине представляется определение собственности как особого, основополагающего общественного отношения. При более полном развертывании определения собственности, как экономической категории, различные экономисты исходили из разных оснований - статичности или динамичности этой категории, основных ее проявлений в повседневной

практике, ее классового и исторического характера и так далее. Наиболее функциональным, с точки зрения настоящего исследования является определение через основные проявления хозяйственного господства собственника над вещью: владение, пользование, распоряжение. Статика отношений собственности выражается во владении, означающим полное хозяйственное господство собственника над данной вещью, ее “закрепленность” за индивидами или их сообществами. Пользование, в экономическом смысле, определяется как извлечение из вещи полезных свойств путем ее производительного или личного непроизводственного потребления. Распоряжение означает совершение в отношении действий и иных актов, определяющих ее судьбу, вплоть до отчуждения или уничтожения вещи. В пользовании и распоряжении отражается динамика отношении собственности. Таким образом, собственность, как экономическая категория, определяется как отношение индивидов либо сообщества индивидов к принадлежащей им вещи, как к своей, которая выражается во владении, пользовании и распоряжении ею, а также в устранении воздействия всех иных субъектов в ту сферу хозяйственного господства, на которую распространяется власть собственника, то есть как

общественное отношение по поводу владения распоряжение и распоряжение вещью. Право собственности, с точки зрения юридической, может быть определено в объективном и субъективном смысле.

1. Понятие жилищного права, его предмет и метод.

Понятие "жилищное право" можно рассматривать в трех аспектах:

1) как отрасль права, регулирующая определенную группу общественных отношений;

2) как отрасль юридической науки (область правоведения);

3) как учебную дисциплину, связанную с преподаванием жилищного права. Перечисленные разновидности понятия "жилищное право" взаимосвязаны, но каждая из них имеет собственное содержание.

Жилищное право как отрасль права выступает в качестве отправного понятия для отраслевой юридической науки и учебной дисциплины.

Отрасли права отличаются друг от друга, прежде всего, предметом регулирования, т.е. определенным видом общественных отношений, на которые направлено воздействие норм данной отрасли права.

Общим предметом жилищного права являются общественные отношения по поводу жилища. Внутри этого предмета выделяются несколько групп относительно однородных общественных отношений, складывающихся в различных сферах деятельности государства по реализации права граждан на жилище, обеспечения их в тех или иных формах жилыми помещениями и связанных с ними иных отношений.

Таким образом, предметом регулирования жилищного права является определенная совокупность общественных отношений, которые получили в законодательстве и в юридической литературе название "жилищные отношения". Понятие "жилищные отношения" является собирательным, охватывающим различные виды отношений, возникающих по поводу жилища: по предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, приобретению и строительству жилых помещений, по пользованию жилыми помещениями, по управлению жилищным фондом, эксплуатации жилищного фонда и т.д. Таким образом, жилищные отношения - это общее родовое понятие по отношению к отдельным их видам. С одной стороны, к жилищным отношениям относятся организационные отношения, которые складываются на началах власти и подчинения (управление жилищным фондом и учет нуждающихся в жилых помещениях фонда социального использования и др.), а с другой - отношения, которые складываются на началах равенства их участников и, в свою очередь, подразделяются на имущественные (например, наем жилого помещения и др.) и личные неимущественные.

ЖК РФ (ст. 4) перечисляет основные группы жилищных отношений, относя к ним отношения по поводу:

1) возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;

2) пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

3) пользования общим имуществом собственников помещений;

4) отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;

5) учета жилищного фонда;

7) переустройства и перепланировки жилых помещений;

8) управления многоквартирными домами;

9) создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

10) предоставления коммунальных услуг;

11) внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

12) контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Жилищные отношения, урегулированные правом, приобретают форму жилищных правоотношений. Жилищное право - это совокупность норм права, регулирующих жилищные отношения.

К жилищным отношениям применяются различные методы правового регулирования. Регулирование жилищных отношений происходит путем применения различных по своей отраслевой принадлежности правовых норм: государственного, административного, гражданского и иных отраслей права. Жилищное право заимствует методы правового регулирования, используемые в других отраслях права: гражданско-правовой метод - равенство сторон и имущественная самостоятельность - при пользовании жилыми помещениями; метод административного права - метод власти и подчинения - для отношений распределения (предоставления) жилья по договору социального найма, управления жилищным фондом социального использования и т.д.

Среди юристов отсутствует единое понимание жилищного права как отрасли права.Ряд авторов считают жилищное право подотраслью гражданского права. Однако при этом необходимо иметь в виду, что, кроме собственно гражданско-правовых норм, жилищные отношения регулируются и нормами других отраслей права (прежде всего речь идет о жилищно-правовых нормах): например, отношения по предоставлению жилых помещений фонда социального использования регулируются с помощью административно-правовых методов. На ближайшую перспективу в России такой подход сохранится, хотя следует отметить, что с течением времени фонд социального использования будет сокращаться, что неизбежно приведет к перераспределению отношений: увеличению частноправовых и уменьшению публично-правовых начал в жилищной сфере.

Ряд других ученых придерживаются иной точки зрения. В Российской Федерации действует значительное количество норм, которые нельзя отнести к той или иной традиционной отрасли права. Такие нормы содержатся, например, в Конституции Российской Федерации, ЖК РФ, ГК РФ (гл. 35), большом количестве федеральных законов, регулирующих вопросы социальных гарантий в жилищной сфере отдельных категорий граждан (например, "О статусе военнослужащих" (ст. 15), "О милиции", "О прокуратуре Российской Федерации"), и ряде других, в том числе подзаконных, актов. Указанные обстоятельства ставят перед учеными вопрос о рассмотрении жилищного права как комплексной отрасли права, в которую наряду с нормами собственно жилищного права входят нормы, относящиеся к другим отраслям права - административному, финансовому, жилищному, земельному и др. Однако существование в системе права комплексных отраслей права правовой наукой до настоящего времени всеми учеными однозначно не признано. В то же время заслуживает внимания позиция И.А. Фаршатова, который жилищное право относит к комплексно-специализированной отрасли, формируемой на базе основных отраслей в связи с необходимостью специализированного регулирования отдельных специфических участков общественных отношений, которыми являются жилищные отношения.

Отрасль права - это относительно обособленная внутри системы права совокупность однородных правовых норм, регулирующих определенную однородную область общественных отношений. Однако в рамках единой системы права все отрасли права взаимосвязаны, не существует отраслей права, абсолютно изолированных одна от другой. В основе деления права на отрасли лежат два критерия: предмет правового регулирования и метод правового регулирования.

Под предметом правового регулирования понимается качественно однородная совокупность общественных отношений, на которую воздействуют нормы определенной отрасли права. Иными словами, предмет правового регулирования - это сфера, на которую распространяет свое действие отрасль права. Предмет регулирования является главным, объективным основанием для распределения правовых норм по отраслям права.Следует иметь в виду, что право не сводится лишь к нормативному массиву, т.е. своду законов и других правовых актов. Любая отрасль права призвана отражать достижения общества, передовые идеи и концепции, воплощая их в той или иной совокупности правовых норм (законе, кодексе и др.). Следует также обратить внимание на имеющее место определение отрасли права как связанной едиными принципами и функциями подсистемы правовых норм, которые с использованием свойственных им специфических юридических способов и средств регулируют определенную широкую сферу (область) однородных общественных отношений. Для жилищного права, как, впрочем, и для некоторых других отраслей права, характерным является наличие "приграничных зон", т.е. регулирование одних и тех же вопросов различными отраслями права при отсутствии при этом дублирования. Так, например, правовое регулирование жилищных отношений военнослужащих происходит как Федеральным законом "О статусе военнослужащих", так и ЖК РФ. Жилищные отношения регулируются также административным, налоговым, бюджетным и финансовым правом и рядом других отраслей права, входящих в публичное право.

Таким образом, налицо отсутствие четкой дифференциации системы права (разграничение отраслей права), предусматривающей четкий и исчерпывающий "раздел" территории. Такое положение объясняется тем, что регулирование жилищных отношений силами и средствами одной отрасли права в настоящее время невозможно в силу их большой дифференциации. В то же время объективно требуется использование возможностей нескольких отраслей права, из арсенала которых берется то, что в данный момент наиболее адекватно соответствует целенаправленному и эффективному правовому регулированию. Речь идет об интеграции отдельных отраслей права, которая в своей перспективе может привести к "легализации" новой отрасли права (например, жилищного права). В то же время все нормы жилищного права характеризуются единством, внутренней согласованностью и органической взаимосвязью в целях реализации гражданами конституционного права на жилище.

Объектом жилищного права является особый материальный объект - жилое помещение, т.е. помещение, специально предназначенное для проживания физических лиц. Каждая отрасль имеет свой специфический метод правового регулирования, под которым понимаются способы воздействия (совокупность юридических приемов и средств) отрасли права, с помощью которых производится регулирование определенного вида общественных отношений. Главной чертой, определяющей различия в способах воздействия права на общественные отношения, является характер взаимного положения регулирования, который предусматривает для субъектов известную альтернативную возможность поведения в рамках правовой нормы. В жилищном праве в различных видах жилищных отношений действуют оба указанных метода в различных вариациях, своеобразие которых определяется конкретными способами регулирования: дозволение (использовать жилое помещение для проживания), запрет (например, использовать жилое помещение не по назначению), позитивное обязывание (например, платить за жилое помещение и коммунальные услуги). В структуру метода правового регулирования входят такие элементы, как установление границ регулируемых отношений, определение границ должного и возможного поведения субъектов (физических лиц и организаций), определение мер ответственности и ряд других элементов, посредством которых правовые нормы оказывают необходимое воздействие на общественные отношения.