Снятие самозастроя или как узаконить самовольную постройку в г. Ростове-на-Дону
Cтатья 222. часть1 ГК РФ: «Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил».
Под самовольной постройкой понимается объект недвижимости, который возведен:
1. На земельном участке, не отведенном для этой цели (например, жилой дом построен на сельхозугодьях или вообще на самовольно захваченном земельном участке);
2. Без разрешения на строительство;
3. С нарушением проекта и СНиП.
Закон указывает, что самовольная постройка подлежит сносу тем лицом, который ее возвел, либо за его счёт с наложением административного штрафа.
Можно попытаться выполнить проект постройки, согласовать его во всех инстанциях, заручиться поддержкой в различных государственных органах и впоследствии оформить акт ввода постройки в эксплуатацию. Однако зачастую на практике такой путь нереализуем.
Это связано с тем, что земельное право, которым мы руководствуемся в данном случае, содержит множество норм права административного, действующего по принципу "запрещено всё, что прямо не разрешено". Таким образом, отсутствие в законе чётко прописанной процедуры легализации самовольной постройки делает невозможным ее оформление иначе, чем через суд. При этом существование самовольной постройки не должно нарушать прав и законных интересов третьих лиц и не должно создавать угрозы их жизни или здоровью. Следует отметить, что до внесения изменений в Гражданский кодекс РФ от 1 сентября 2006 года была возможность узаконить самострой в административном порядке в том случае, если судом установлена возможность и владельцу постройки вменено в обязанность оформление землеотвода и всех согласований по строению. Соответственно, юридическое значение имеет дата возведения самовольной постройки: до 1 сентября 2006 года или после этой даты.
Документы, предоставляемые в суд:
1. Отказ органа местного самоуправления в согласовании строительства самовольной постройки;
2. Проектная документация на здание;
3. Независимая строительно-техническая экспертиза о соответствии постройки СНиП, СанПин и ППБ;
4. Чеки, счета - фактуры, акты и иные платежные документы, подтверждающие оплату строительства;
К тому же следует убедиться, что в схеме зонирования ваш участок, а также соседние участки с объектами недвижимости, не указаны как планируемые к сносу.
Если самовольная постройка возникла до 1 сентября 2006 года, то в суд следует представить письмо администрации о возможности предоставления земельного участка в собственность или аренду в установленном законом порядке.
Если суд принял решение легализовать вашу самовольную постройку, то решение суда будет являться основанием для:
1. Внесения данных об объекте недвижимости в реестр объектов капитального строительства (т.е. у вас появится возможность получить техпаспорт из БТИ на свое строение);
2. Государственной регистрации вашего права собственности на строение в учреждении юстиции
Для того чтобы оформить свое право собственности на самовольную постройку, возведенную после 1 сентября 2006 года, убедитесь, что земельный участок, на котором вы возвели самовольную постройку, принадлежит вам на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Суды нередко придерживаются такого мнения, что, исходя из смысла закона, можно признать право собственности на самострой, который находится на арендуемом земельном участке или земельном участке предоставленном в собственность. После этого помимо письма администрации в суд представляются документы, указанные выше.
В Государственной думе РФ в настоящее время находится на рассмотрении несколько законопроектов о внесении изменений в статью о самовольной постройке. Это связано с тем, что очень большой объем объектов недвижимости по всей России строился самовольно. Возможно, появятся новые, менее жёсткие, нормы. Особенно актуально это для тех граждан, у которых самовольная постройка - единственное место жительства.
Самовольное возведение различных построек — практика, сложившаяся в различных российских регионах в результате несовершенства законодательных норм по данной проблеме. Легализация постройки на практике выглядит сложным процессом, который требует определенных временных и финансовых затрат.
Какая постройка относится к самострою
В гражданском законодательстве прописано, что владелец земельного участка может устанавливать на нем здания, сооружения и иные типы построек, также допускается снос возведенных строений.
Владелец участка может заниматься строительством самостоятельно или привлекать для реализации данной цели сторонних лиц. Единственным условием является соответствие построек стандартам качества, принятым в строительной отрасли.
Самостроем считается любая разновидность недвижимости (дом, баня, склад, амбар) которые построены на земельном наделе, не предусмотренном для использования в таких целях или постройки, которые были построены без получения согласований на строительство.
Самостроем признаются и здания, которые не соответствуют строительным нормам и правилам градостроительства.
Самовольная постройка исключает следующие действия :
- получение прав собственности;
- возможность распоряжаться недвижимым имуществом;
- возможность совершения сделок.
Гражданское законодательство указывает, что самострой необходимо снести, если права собственности на него не будут признаны законным путем. При этом важно понимать, что признать право собственности можно только в отношении строений, возведенных на участке, который является предметом частной собственности.
Как узаконить и оформить самовольную постройку
Существует два основных варианта :
- через судебный орган;
- административным способом.
Признание судом — предполагает поиск доказательств того, что инициатор постройки обладает имущественными правами на земельный участок и возвел строение, которое не может нести угрозу здоровью граждан и не нарушает законные интересы иных собственников, а также третьих лиц.
Административный способ применяется в отношении всех типов построек, возведение которых допускается без получения специального разрешения на строительство, чаще всего речь идет о небольших деревянных постройках, установленных на земле, расположенной в дачном или садоводческом товариществе.
Документы для регистрации постройки в собственность
Для того чтобы зарегистрировать самовольную постройку нужно обратится в ФРС или ее региональное представительство с подготовленным комплектом бумаг. Потребуются следующие документы:
- выписка из похозяйственной книги;
- документы, иллюстрирующие имущественные ;
- документы из муниципалитета о предоставлении земельного надела;
- техпаспорт для строений, возведенных для постоянного проживания ранее, чем в 2010 году;
- декларация на постройку (для дачных объектов, гаражей).
Наказания за самострой
Если самовольно возведенная постройка досталась вам совместно с землей или вы решились на ее строительство, вы должны знать, что законодательство вводит наказания за строительство, произведенное без разрешения представителей государственных структур. На практике существует несколько сценариев:
- Если вы возвели строение на участке земли, собственником которого вы не являетесь, то расценивается как захват чужих земельных владений и влечет наказание в виде штрафа. Для граждан его размер варьируется в пределах одной тысячи рублей, для компаний может составить до 20 тысяч рулей.
- Если вы возвели объект капитального строительства на земле, которую нельзя использовать для решения подобных задач , то такую постройку придется демонтировать и оплатить все издержки, возникшие в процессе ее сноса.
Снос самовольной постройки является единственной мерой избежать серьезных проблем с законом в случае, если строение было возведено без учета строительных норм и правил безопасности, установленных для зданий и сооружений.
Стоимость легализации самовольной постройки
Цена регистрации самостроя складывается из нескольких элементов:
- Государственная пошлина за регистрационные действия в размере 2000 рублей;
- Затраты на оформление прав собственности на землю (при отсутствии);
- Расходы на оформление доверенности (если привлекаете для решения опроса доверенное лицо).
Тонкости законодательства всегда ставят перед непростым выбором: узаконить самострой для того чтобы, снять ограничения по распоряжению имуществом или сохранить статус кво для того чтобы, не оформлять бумаги и не тратить деньги. Выбор за вами, но несмотря на всю сложность процедуры, легализация постройки – необходимый шаг для ограждения себя от возможных неприятностей.
Видео: Юрист, как узаконить самострой
Миллионы собственников земельных участков уже успели легально оформить все документы, так как дачная амнистия была продлена еще на два года. В итоге произошло узаконивание самозастроя. Полная легализация дома, гаража и других помещений помогла решить многие наболевшие вопросы. Снятие самозастроя возможно несколькими способами. Наши юристы подскажут лучший вариант, чтобы участок и самовольно возведенный объект не попали под снос. Надо отстаивать свои права, чтобы узаконивание самовольных построек позволило использовать их по своему назначению.
Как снять самозастрой?
Полученный земельный надел нередко использовали не только для посадки сада и огорода. Без всякой легализации и разрешений возводились строение, которое нарушало многие нормы законодательства.
Узаконивание незаконных построек теперь не прихоть, а реальная возможность не бояться за их будущее. В первую очередь для этого необходимо выбрать лучший способ.
- Дачная амнистия поможет получить права не только на землю. Произойдет узаконивание построек, если только они не были использованы для коммерческих целей. Потребуется представить технический и кадастровый паспорт на недвижимость.
- Специальная комиссия занимается проблемами самовольного строительства. Следует подать обоснованное заявление, чтобы сделать узаконивание самозастроя и оформить все разрешения в соответствии с строительными нормативами.
- Помочь легализации сможет обращение в суд. Только грамотно составленный иск даст хорошие шансы на узаконивание незаконных построек и положительный вердикт.
Выбирать иной способ, связанный с оформлением задним числом, нежелательно. За это грозит немалый штраф и даже уголовная статья.
Документы для узаконивания самозастроя в суде
Проблема с подачей иска зачастую связана с тем, что требуется собрать пакет необходимых документов. Определенный порядок требует уложиться в короткое время, срок действия ограничен. Кроме того, каждая новая бумага выдается только после получения предыдущей, что весьма затягивает снятие самозастроя.
- Нужно доказать свои права собственника на землю, которая может быть получена в результате дарения или купли-продажи.
- Законность строительства подтвердит заключенный договор и акт приемки работ. Прикладываются все технические характеристики и указывается точный адрес.
- Справки, полученные в Ростове, докажут соответствие строения всем противопожарным, техническим, санитарным и экологическим нормам.
- После размежевания участка составляется акт, точно определяющий границы.
Узаконивание самозастроя вызывает проблемы тогда, когда строительство на небольшом участке велось самостоятельно и отсутствуют все разрешения.
Ответственность за самовольное возведение построек
Вместе с тем следует понимать, что отказ архитектора, нарушение различных строительных правил и нормативов еще не является поводом к отклонению иска. Даже в этих обстоятельствах делается узаконивание построек.
Признать объекты незаконными и подлежащими к сносу может только судебное решение. Владельцу самовольных строений нужно четко понимать все риски.
- Дом, гараж и другие объекты не будут считаться собственностью, поэтому их нельзя подарить, продать или сдавать в аренду. Обязательно надо стать владельцем участка.
- Узаконивание самовольных построек невозможно, если они могут угрожать жизни и здоровью окружающих, нарушать интересы третьих лиц.
- После наследования возникает немало судебных споров, поскольку многие строения официально не числятся в справке БТИ и были построены позднее.
Учесть все нюансы и найти выход из самой запутанной ситуации смогут только профессиональные юристы.
"Атлант" - скорая помощь в решении вопросов по легализации самозастроев
В компании "Атлант" работают только высококвалифицированные специалисты, которые проведут консультацию и помогут отстоять права владельца.
- Следует как можно скорее разобраться с регистрацией прав на земельный участок. Практически сразу произойдет узаконивание самозастроя, даже если нарушены определенные правила и нормы.
- Вся недвижимость также легализуется и затем вносится в государственный реестр.
- Необоснованные отказы и проволочки станут поводом немедленного обращения в суд.
- Снятие самозастроя требует за короткое время собрать и оформить пакет документов, заплатить пошлину, правильно заполнить все стандартные формы.
Наши юристы готовы подключиться на любом этапе, чтобы узаконивание незаконных построек прошло как де-юре, так и де-факто. В этом случае все страхи за будущее своей недвижимости уйдут в прошлое.
Мы готовы на деле доказать свою компетентность и профессионализм. Для этого достаточно позвонить по телефону + 7 (863) 246-06-31 или оставить заявку на сайте.
Если вы — собственник частного дома, то, кажется, что в своем доме можно делать все, что угодно: «Мой дом - моя крепость!»
Это не совсем так, особенно если речь идет о самозастрое .
Самозастроем признается объект недвижимости, на строительство которого нет разрешительной документации, который не сдан в эксплуатацию и права на который не оформлены в установленном законом порядке.
Фактически, до того, как «снят» самозастрой, вы не являетесь собственником помещения, вам принадлежат лишь стройматериалы, из которых здание построено. Это неприятное открытие может случиться в момент, когда вы решите продать дом или совершить с ним любые иные необходимые действия (например, заложить в банк в качестве обеспечения кредита). Или, получив наследство от родственников, можете обнаружить что реально существующий дом, который можно пощупать и в который можно войти, документально никак не существует.
Как происходит снятие самозастроя?
С целью легализации самовольной застройки в России до 2015 года действует возможность зарегистрировать право собственности в упрощенном порядке, или в рамках « дачной амнистии » . Для снятия самозастроя в упрощенном порядке требуется всего два документа - документ о праве собственности на землю и техническая документация. Все, что нужно - подготовить технический паспорт, технический план и поставить объект на кадастровый учет . Этот процесс занимает некоторое, достаточно длительное, время. Но после этого вы станете собственником домовладения, и сможете совершать юридические операции с вашей совершенно законной недвижимостью.
Если же документов на землю нет, задача значительно усложняется. Бывает, что земельный участок просто переходит из рук в руки в пределах одной семьи и все давно забыли, какие изначально были документы и зачем они нужны вообще.
Как подтвердить свое право на владение землей (а далее и право собственности на дом), если на руках нет никаких документов? Это придется делать в судебном порядке. Вам придется доказывать свои права, иногда для этого нужно проследить историю земельного участка за последние 50-80 лет.
Если у вас нет документов на землю, это не значит, что их нет нигде. Юридический департамент компании «ТИТУЛ» уже решал такие проблемы и оказывает услуги по поиску документов. В архивах могут найтись документы, которых достаточно, чтобы признать вас владельцем земельного участка - например, договор застройки (постановление органов власти о выделе участка под застройку), выписка из похозяйственной книги или иные землеотводные документы. В этом случае у вас есть реальный шанс доказать свои права на земельный участок, легализовать самовольно построенное строение и стать владельцем собственного дома.
Построить свой дом, как известно, мечтают многие. И многие из многих осуществляют свою мечту, не «заморачиваясь», при этом, на получение разрешения на строительство. В результате дом благополучно воздвигается, и возникает самозастрой. Это не порча, конечно, это гораздо лучше и полезнее, но его все равно надо снимать.
В настоящее время (а именно до 1 марта наступившего года) еще есть возможность сделать это в административном порядке, не глотая пыль в судах нашей «самой прогрессивной в мире правовой системы».
Будем рассматривать самую простую и распространенную ситуацию. Есть земельный участок, собственник которого (физическое лицо) возвел на нем какое-либо строение. И он хочет получить на данное строение свидетельство о право собственности. Можно, конечно, не получать таковое, справить новоселье и жить, но тогда новое жилище оказывается вне отечественной гражданско-правовой системы, его нельзя будет продавать, дарить, завещать и т. п.
Идем в БТИ
Как известно китайцам, «самая большая дорога начинается с первого шага». И этот первый шаг заключается в походе в БТИ (Бюро технической инвентаризации) и заказе технического паспорта. В крупных городах это лучше всего сделать через многофункциональный центр. Скорее всего, там будет электронная очередь, в автомате выбираем в меню «БТИ», а потом «Заказ документов».
Для подачи заявки на технический паспорт на вновь построенное жилищное сооружение Вам понадобятся:
- паспорт,
- свидетельство о праве собственности на земельный участок,
- денежная сумма для оплаты необходимых расходов.
Вызываем техника
Далее заявка принимается, и необходимо созвониться с техником, чтобы он выехал на земельный участок и всесторонне исследовал новое строение. При этом назначается месячный срок - для получения уже готового техпаспорта. Иногда техники начинают вымогать некоторую сумму (тысяч несколько) неофициально , мотивируя это тем, что документы будут готовы быстрее. Практика показывает, что лучше им не платить , на срок изготовления технического паспорта «неофициальный» платеж влияет не сильно, а деньги еще пригодятся на следующих этапах.
Получаем технический паспорт
В назначенную дату следует прийти в БТИ. Если выдача происходит в многофункциональном центре, в автомате выбираем: «БТИ», затем «Получение документов». Доплачивается остальная сумма, в соответствии с квитанцией…
Все, первый шаг сделан, технический паспорт получен!
(Продолжение следует).
